同安园公寓评估.ppt

同安园公寓评估,第一页,区域概况,项目概况,销售建议,产品分析,第二页,项目位于同安工业园区，周边工业厂房林立，同时位居交通主干道旁，交通便利，但较缺少居住氛围。,区域概况,7/25/2019,第四页,主体 构成,由两栋高层加一栋多层组成，底层配套商业，2层以上住宅,项目概况,居住 人群,主要为工业园区普通职员宿舍，高管休息用房，部分企业剩余用房外租,7/25/2019,据现场咨询，目前 租金9元/平，两房 租金约470-550元； 三房租金约750元 左右,7/25/2019,第六页,产品分析,产品定位： 户型设计没有客厅，以职员宿舍作为主要功能，主要以 过道连接各功能区，部分户型为暗卫。,7/25/2019,7/25/2019,第八页,产品分析,平层布局： 每层共计24户，典型苏联式宿舍楼布局，过道依靠照 明采光，整体品质形象一般,7/25/2019,第九页,产品分析,物业管理： 由于项目属于工业生活配套用房，分割销售给不同公司厂家， 很难形成较完善的管理体系，主要依托各自归属公司管理,7/25/2019,销售建议,第十页,客户 定位,目标 客户 经济 能力 评估,长期稳定在同 安附近区域务 工、有一定积 蓄，但月均收 入不高，不足 以支付一手房 消费,客户描述1：在工业园区稳定工作的技术工人，或班组负责人，他 们有一定的工作年限、稳定的收入，并有一定的积蓄，已经习惯于现有 的工作环境与居住环境，有定居厦门的愿望，但不足于支撑目前的房价,客户描述2：他们没有在公司或工厂上班，但他们却活动于工业园区 周边、外来务工人员居住集中区，长期从事第三产业相关服务工作，甚 至举家搬迁在厦门，习惯满足于现在的生存环境条件，有积蓄但对厦门 目前的房价望而却步。,以潜在目标客 户群的收入和 目前该项目在 租房源的价格 为依据，进行 相关的价格测 算，从而得出 建议的销售价 格。,租金测算：以户型C 86.48平、户型A 53.92平为例 户型C ：86.48平*9元*12月*37年=345574.08元（以目前租金水平） 户型A：53.92平*9元*12月*37年=23940.48元,目标客户收入：以园区稳定工作的技术工人或班组负责人收入为例 客户1年收入:3500元*12月=42000元 - 年开支18000元=24000元（普职） 5000元*12月=60000元 - 年开支24000元=36000元（中层） 如以夫妻双方家庭收入测算，最低家庭收入为48000元左右，最高则有 72000元。部分中层收入有购置一手新房的潜力与能力，分流部分客户。,7/25/2019,销售建议,第十一页,价格 修正,销售 执行 建议,没有独立产权 只有使用权， 属于工业用地， 工业园区职员 生活配套，产 品规划有缺陷， 因此进行价格 修正,受限产权性质，项目只能进行一次性付款进行交易，因此购买该物业的 客户必须具备有一次性支付房价的能力，同时该客户经济能力对于支付 目前该区域内一手房最低30%首付有一定困难，或可以支付首付款，但不 能稳定支付按揭月供。以房价6500元/平，面积85平方一手为例，30%首 付约16.6万，因此建议：略低一手首付 两房销售总价：13-15万左右，单价约2410-2780元/平 三房销售总价：20-22万左右，单价约2310-2540元/平,以工业园区及 周边外来务工 居住集中区为 推介重点，进 行必要的产品 包装(样版房)， 组建5人左右的 销售团队，进 行小众圈层精 准营销,1、物料系列 户型单页：精细化设计，辅以装修建议效果图 宣传海报：进行必要的投资居住性价比分析、引导宣传 2、营销推广 报纸宣传：二手版面进行必要宣传推广蓄客 行销圈层：对目标客群区域进行重点行销派报、驻点咨询 转