锦弘2010营销计划报告.ppt

锦弘前期营销计划报告,市场调查,三星堆片区,老城区,城南工业区,城北行政新区,项目蓄客情况,项目前期蓄客时间多在3个月以上， 正式排号至开盘约2个月； 现有蓄客项目优惠力度不大，幅度集中在1-3%； 建议本项目亮相排号期可结合价格体系， 考虑增加优惠幅度以刺激短时间内快速蓄客。,中小项目为主， 本案占地230亩，具备规模打造优势； 同期面市项目众多， 如何在激烈竞争中脱颖而出将是项目亮相的关键。,在售项目畅销户型,目前在售项目仅三个，畅销面积主要集中在80-90小套三； 100以上大面积销售较慢。 建议产品能结合市场，规划部分小户型产品,项目产品及价格情况,随着价格的上涨，供给面积小型化趋势明显； 80-110 中小户型为大部分项目的主力户型；90左右小套三成为最受青睐产品之一； 可变赠送开始盛行， 套二变套三以其相对低的总价形成高性价比； 建议本项目在产品设计之初， 结合项目地块景观位置等因素兼顾客户需求及市场走势进行相应调整。 -,项目景观对比分析,欧亚风情景观盛行， 但区域内项目缺乏核心景观主题， 可结合自然资源打造差异化主题景观。,逸品城：南亚风情,格林威治庄园：英伦风情,龙领半岛：欧亚风情,纳维亚半岛2期：北欧田园,经典上城,怡景花苑：公园水景,雒城一号：东南亚风情,项目售楼部对比,随着外来开发商的进驻， 凸显品质的销售中心及艺景区域均有了较大的提升，本案需在现场展示品质感体现上下足功夫。,项目媒体推广一览,户外大牌及导旗为本地常用推广方式，几乎各个项目均在使用。,其他项目户外大牌及导旗,建议尽快选定并购置城市主干道及人流量密集地区的户外大牌及导旗系统,短信DM单派发户外大牌及导旗,通过同行深度访谈得出广汉市有效推广方式为：,建议：通过针对性的短信使客户了解项目情况，发布项目动态及优惠情况，并邀约客户到场。此种方式最为有效，且客户质量较高。,项目核心竞争力分析,规划+公园,自身景观+产品,区位+产品,自身配套：酒店、集中商业 品质产品：现场展示+景观+户 型产品,区域内竞争,规划：行政中心+城际快铁 公园：北区公园、金雁湖,区域外竞争,本项目核心竞争力分析,高端配套，大盘气度,公园行政集中区， 引领城市先驱生活,我们要做的是：城市运营先驱者,营销计划,2010年10月12月营销计划重要节点,2010.12,2010.10,2010.11,项目亮相期,春节销售准备期,阶段,工作内容,物料 准备,10月20日内部客户认购,市场客户认购、返乡潮专场活动准备,大牌、道旗、沙盘、DM单、楼书、VI装饰系统,配合 单位,代理公司、广告公司、制作公司,代理公司、广告公司、活动公司,11月6日亮相活动、11月07日亮相后续活动，市场客户认购,大牌、道旗、宣传DM、优惠券,代理公司、广告公司、活动公司,2011.1,前期准备期,大牌、道旗、VI装饰系统、VIP卡、认购书、活动布景,2010.12.20 入驻售楼部,10.20,11.6,11.07,备注： 详细工作排期表请见附件。,本次方案的目标： 于2010年12月31日前实现3000万认购！ 按照约30万/套的价格计算， 本次营销目标为实现100套房源认购！,目前蓄客81组内部客户,无法完成100组客户认购3000千万任务,？,我们建议：,内部认购专案,由于目前已有81组内部关系客户，因此本案特针对内部客户认购建议实施。,内部客户问卷分析,1.您认为广汉最好的住宅区位是：,87%的客户选择本案所在城北新区， 城北新区将成为广汉未来居住的优势区域！ 建议强势宣传本案所在城北直面政府机构的高端区位， 提高客户对项目的认同度！,2.您购房考虑的主要因素是：,小区环境及未来商业配套； 性价比； 产品及户型设计创新是客户最看重的三大因素。 建议着重打造包装本案环境及产品品质， 同时在前期展示较高的性价比，提升本案竞争力！,3.您计划购买的住宅面积是：,52%的客户选择了多层洋房， 有46%的客户选择高层住宅。 为了保障本次内部认购实现较高转单率， 建议开启部分电梯产品+多层洋房组合推出！,31%的客户推荐亲朋购买本案是为了享受更多的优惠。 建议对内部客户释放“老带新”活动信息， 给予已认购客户推荐新客户一定优惠， 扩大认购客户群体！,4.如果您还想推荐您的亲戚朋友购买本楼盘是基于：,锦弘内部客户认购活动初案,一、认购时间及地点 时间：（10月20日 ）内部认购推介会 （10月20日11月05日）内部认购下订 地点： 广汉西园-锦弘项目市内临时接待点 二、认购内容 主要针对81组精英客户进行内部认购，参加本次认购的内部客户可享受本项目前期内部团购优惠价格，同时可进行优先选房。 本次认购房源：1栋电梯+2栋洋房，共计房源160套。 老带新活动，已购老客户介绍新客户可获得1%的额外优惠。 内部客户享受优先选房权，排号均在前100号，非内部客户排号将从101号开始。,一、房源推荐,推荐原则： 电梯高层：主要针对看重性价比，经济实力较弱客户。 2栋花园洋房可分别推荐： 观景最佳：主要推介与政府领导或核心关系户。 大户型：针对品质要求高，经济实力较强客户。 户型较小：针对希望享受洋房品质，但是注重总价客户。 位置较差：可推介给政府领导的亲戚朋友等。,建议：推出2栋花园洋房（56套）+1栋电梯（104套）=160套房源,泓景湾私赏会,一、活动策略： 邀请80组首批精英客户参加“泓景湾私赏会”，借推介会释放内部认购信息，在私密性、轻松、惬意以及充满朋友相聚的欢畅的氛围中，完成项目的信心传递，为项目建立一个良好的居住人脉基础，以此吸引并激发更多目标客户对本项目的购买意愿。 二、活动时间： 2010年10月20日（暂定） 建议活动选择于上午进行，下午开始内部认购下定。 三、人员邀请： 项目开发商的朋友、股东、核心购买者、意向购买者。（80-200人）,四、活动方案： 1.活动格调： 高雅、轻松、惬意、舒适以及通畅的交流氛围 2.场地装饰： 运用简约而又充满高雅格调的装饰元素及装饰手段，营造氛围浓郁的聚会空间，力图愉悦到场的每位来宾，于酣畅的情景中完满的完成认购活动。 3.活动内容 项目推介 除了现场设置大量楼盘展示信息外，由项目负责人或设计师借助视频系统PPT演示配合将泓景湾项目的规划设计理念、人文塑造等相关信息向来宾予以明晰、详尽的表述，使来宾全面了解项目的特色与特质，完成认购的先期工作。 抽奖活动 内部认购推介结束后，可穿插抽奖活动：可抽取购房抵用券或车库抵用券。结束后，可通知客户，自本日下午起，可以开始接受内部客户认购下定，时间持续到11月5日。 美味盛宴 西式自助，在优美而熟识的视听愉悦中畅享美食。,一、认购前期准备,备注：在正式认购前，计划1-2次内部演练流程；,二、现场布置,三、客户认购流程,注：本流程主要应用于集中认购，鉴于内部认购初期到场客户较多，可按此流程操作。,四、认购物料及人员列表,五、项目前期准备排期表,备注：该排期表建立于10月7日之前确定代理及广告公司并签订合同，从8日开始正式启动所有计划安排的基础上可照此执行。,亮相期,为抢占市场先机，因此建议本案于11月份实施项目高端亮相，以轰动性活动及事件，快速传播，扩大影响力。,活动事件,一.鉴于广汉政府计划将打造推出北区公园，为了扩大本案亮相效果，同时与政府建立良好的合作关系，建议本案亮相活动可联合北区公园开园活动共同举行。目前了解工程将于11月初全部完成，因此11月上旬可以配合推出活动。 二.由于本项目前期推出优惠较大，兼有部分小户型，总价相对较低，可作为婚房推介。 因此，建议本项目亮相活动可联合电视台制作时下最流行的相亲、表白节目，推出婚房系列，以扩大项目影响。 三.由于广汉有中国民航飞行学院分院，在当地影响力颇高。因此建议亮相活动当日结合部分飞行表演，以引起当地轰动效应。,契 机：陆、空大巡游,北区公园盛世开园,活动时间：11月6日（星期六，大吉：宜开市、出行、交易） 地点：北区公园 形式：花车全城巡游 1.组织花车带表演队伍，由南边出发，在市中心本案临时接待点聚集，进行节目表演，后游行至北区公园。政府领导开园讲话。 2.活动全程可利用直升机跟踪拍摄，扩大活动的轰动性。 3.本案在北区公园设置接待点，对政府特邀嘉宾赠送礼品袋（含项目楼书、DM及礼品）；对意向市场客户推介婚房，赠送玫瑰（每朵玫瑰均贴有项目名称、地址、电话。）。并于活动过程穿插锦弘领导对广汉北区发展的讲话，以及锦弘自身的实力介绍。,事件一,组织花车，带表演队伍巡游,赠送玫瑰,直升机摄影宣传,本次活动是11月6日活动的延续，在前期热烈造势的基础上，就势吸纳客户。由于所推户型为 小套三和套三房源，且前期优惠入市价格较低，可以联合活动做婚房推介。 活动时间：11月7日（星期日 ） 地点：泓景湾室内临时接待点西园会议室 形式：婚房推介 1.凡11月6日（或活动当日）领取玫瑰的意向客户，凭玫瑰上宣传贴到现场可参与报名相亲节目。相亲成功购买婚房，届时可享受1%的房款优惠。 2.凡11月6日（或活动当日）领取玫瑰的意向客户，凭玫瑰上宣传贴到现场认购推荐婚房，可额外享受1000块房款优惠（每户限用一次）。,泓景湾让幸福传递,事件二,市场客户认购,有了前期亮相铺垫，为了实现3000万100组客户认购，需要开放市场客户认购计划。,市场客户,市场上重点活跃客户： 公务员、青海石油院员工、航校教师、自主生意人 建议针对以上客户进行专场活动，及定点短信、DM投放。,活动方案,VIP卡认购 （针对广汉所有意向客户） 在项目前期推出VIP卡认购活动。 活动时间：截止12月31日 活动地点：泓景湾市内临时售楼部 活动方式：销售人员接待讲解 活动内容： 购买VIP客户，需一次性充值4万，正式开盘可3%的优惠，仅限前100组客户。（具体金额需经甲方沟通最终确定） 2. 凡持VIP卡客户，均有资格参加项目VIP活动，每参加一次均可获得1000元房款优惠券，具有选房资格。 注：此方案可在内部认购结束后立刻推出。,关于返乡潮,返乡潮概况,关于返乡潮的传说 由于目前广汉市场上，在售项目仅那维亚半岛一个项目于去年12月开盘，经历了春节返乡潮时期。 该项目2009年12月开盘，于2010年3月全部售罄，三个月销售完成一期所推全部产品，这个时间段正是传统的返乡潮时间 ！,面对返乡潮态度： 虽然目前广汉在售项目不多，那维亚半岛一个项目的销售情况也不能代表整个广汉市场，但是目前排号项目，大都预计10月到12月开盘，到时候广汉房产市场将会掀起一股楼盘林立之风。 因此，不管返乡潮的传说是否到来，我们都无法避免跟各个楼盘项目兵戎相见，打一场硬仗的准备势在必行！ 基于以上原因我们建议： 在完成本次内部认购、亮相活动以及市场客户认购后，12月初开始积极备战春节。,防 御,风险控制 1.由于活动期间尚无预售证，建议在方案实施过程中，尽量避免与客 户发生纠纷