房地产金融第二章基本知识.ppt

第二章 房地产金融基本知识,掌握房地产金融的分类、特征 理解名义利率和实际利率、资金等效值， 能绘制现金流量图 掌握担保融资涉及各项内容,2.1房地产金融的分类和特征 2.1.1房地产金融的分类及特征 一、分类 1.经营性质 2.融通方式 3.放款形式,政策性房地产金融,自营性房地产金融,间接金融,直接金融,担保放款,信用放款,公积金；经适房,不经金融中介机构,经金融中介机构融资,信誉,人或物担保,2.1房地产金融的分类和特征 4.不同房地产领域 5.资金融通对象 6.金融工具,土地金融,房产金融,债务性融资,权益性融资,房地产债券,房地产股票,抵押贷款,房地产信托受益凭证,房地产保单,房地产长短期信贷,股票、权益凭证、合资,债券、租赁、贷款,二、特征 1.集中性（房地产体积大、资金投入大） 2.资金周转期长（征地-规划-七通一平-房屋施工-装修-竣工验收-出售（出租） 3.资金运动固定性（固定性） 4.资金增值性（利息；土地稀缺性） 5.风险性（政策风险；决策风险；自然风险；财务风险）,2.2 利率、收益率 一、利率 i=I/P*100% i-利率；I-利息；P-本金 2.计算利息的方法： 单利法：I=P*i*n n-借贷时间 复利法：I=P*（1+i）的n次幂）P 3.名义利率和实际利率 （1）考虑通货膨胀率 名义利率=实际利率+通货膨胀率 注：通货膨胀率越高，名义利率与实际利率之间的差额越大,（2）利率单位与计息周期不一致 计算P19 注意：假设计息单位为一年 单利计息： 名义利率=周期利率*每年计息周期数=实际利率 其中，周期利率=实际利率/每年计息周期数 复利计息： 实际利率=（1+名义利率r/m(每年计息周期数)）的m次幂1 注： m =1,实际利率=名义利率；m越小，实际利率与名义利率差额越大 F=P*(1+名义利率r/计息周期m)的m次幂 F-本利和,二、资金等效值与现金流量图 1.什么是资金等（效）值 是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 2.现金流量图 是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。 注意要点 （1）作图三要素：发生时点、箭头方向、现金流入(箭头朝上)流出 （箭头朝下）额 （2）时间始点用0期表示（而非1） （3）P-现值、F-终值；A-等额年金；G-基本额；i-年利率； j-年通货膨胀率；n-时间,例题：某人现在借款1000元，年利率为6%，五年内以两种不同方案还清全部利息和本金，画出现金流量图（复利计息） 一、每年年底付60元利息，第五年末付息时将本金一起付完。 二、最后一年末将本利一次付清。,现金流量图示例,1000,60,60,60,60,1060,0,1,2,3,4,5,1000,1338.2,三、收益率 1.收益率：投资的收益率（回报率） 收益率=收益/总投资 2.折现率：将未来收益或收入转换成现值的比率（收益率） 注：利率与折现率的区别：利率是资金的报酬，只与资金本身获益能力有关；折现率与资产及所有者使用效果有关。 3.内部收益率：项目的净现值等于0时的折现率 内部收益率表示资金流入现值总和与资金流出现值总和相等。 4.全部投资收益率：权益资本收益率和抵押收益率或抵押贷款利率的加权平均。 反映了全部已投入资本的收益水平。,2.3担保融资,按贷款有无担保，分为 A-债权人（债权） B-债务人（债务）C-担保人（债务人或第三人） D其他人 一、担保与反担保 1.担保及担保形式 （1）担保：以债务人或第三人的特定财产，抑或特定人的信用作为债权的担保，以保障特定的债权得以实现的行为 （2）担保的形式：抵押、质押、留置（物权担保） 保证、定金,信用贷款,担保贷款,2.反担保：担保人（第三人）为债务人向债权人提供担保时，由债务人或其他人向担保人提供的确保追偿权实现的一种担保制度。 追偿权：担保人为债务人履行义务而应享有的权利。 反担保形式：保证或物的担保 注意：保证、抵押、质押存在反担保；留置、定金不存在反担保 反担保的形式（1）求偿保证 （2）求偿抵押 （3）求偿质押 案例,主债务人之外的保证人,债务人或其他人,债务人或其他人,二、保证贷款 1、保证及其法律关系 （1）保证：保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定（代为）履行债务或承担责任的行为 （2）保证涉及三方当事人：保证人、债权人、债务人 （3） 债权人 债务人（主） 债权人 保证人（从） 保证人 债务人,债权债务关系,保证合同关系,委托关系,（4）保证的特征：从属性、相对独立性、单务性、无偿性、补充性 从属性：依主合同的成立而成立，依主合同的消灭而消灭，随主合同的转移而转移，保证债务的范围受主合同债务范围的限制。 相对独立性：四种表现 单务性和无偿性：债权人对保证人并不负对价给付义务；相对债权人来说，原则上具有无偿性。 补充性：第二位的。两点注意。 （5）保证人：自然人、法人、其他组织 注：自然人作为保证人应具有民事行为能力 企业法人的职能部门不能充当保证人 经国务院批准，在使用外国政府或经济组织贷款进行的转贷中，国家机关可以作为保证人。,（6）保证人的代偿能力 指保证人依保证合同约定代为履行债务或承担赔偿责任的能力。 案例 三、质押贷款 1、质押概述 质押的含义财产或权利 质权的性质：物权、他物权、担保物权 质押的特征：占有、动产或财产权利、留置效力和直接支配 2、动产质押贷款 质押标的物的条件：必须有让与性、必须是特定化的动产 质押标的物：原材料、库存产品、采购商品等 案例,3、权利质押贷款票据等有价证券、股票和股份（股权）、知识产权、其他权利 权利质押与动产质押的区别（标的不同、设定方式不同、保全和实现的方式不同）。 票据等优价证券的质押：汇票、本票、支票 补充 （1）支票：出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。,（2）本票：全称是银行本票,是银行签发的,承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据. 用于同城结算或支取现金。,（3）汇票：分为银行汇票和商业汇票. 银行汇票是汇款人将款项存入当地出票应行,由出票银行签发的,由其在见票时,按照实际结算金额无条件支付给持票人或收款人的票据.适用于异地办理转账结算或支取现金。 商业汇票是出票人签发的,委托付款人在指定日期无条件支付确定金额给收款人或持票人的票据