中原市场周报(2012.10.29-2012.11.04)最新版.ppt

中原每周市况（2012年10月29日2012年11月4日）,广州中原项目一部 GuangZhou.2012.11.06,宏观市场分析,1,土地市场,2,广州房产市场分析,3,重点楼盘剖析,4,目 录,后市研判,5,宏观市场分析,Part 1,房地产政策,楼市政策调整，20城上调公积金贷款额度 10月20日起，武汉市住房公积金政策迎来自2010年楼市调控以来最大一次调整。此次调整涉及公积金提取、贷款、办理流程等三大类6项内容。其中，最引人注目的是武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款最高限额由40万元提高到60万元。深圳市从9月28日开始就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。昆明市也表示将提高贷款最高额度，放宽公积金贷款还款年限。 房产调控政策方向不会变 国务院参事、中国人民银行货币政策委员会前委员夏斌在上海表示，明年经济形势依然不容乐观，同时表示中国房地产调控政策的方向不会变。中国房地产调控政策的方向绝对不会变，至于限购等行政措施何时退出、税收等长效制度何时推出，将取决于投资替代和稳增长情况。“伴随未来保障房投资需求的减弱，要保持投资领域增长必须依靠非公36条的推进。”,城市规划,广州年底坐城轨可直达拱北关口 广珠城轨广州南站至珠海北站段通车近两年后，珠海段（珠海北站至拱北珠海站）终于有望在今年底通车了。届时从广州南站可一路直达珠海拱北，需时一个多小时。据了解，广珠城际珠海段11月将开始联调联试工作，城轨仍未通车的唐家湾站、明珠站、前山站及珠海站今年年底即将正式通车。 广佛肇将在高速路网上打造“双核双环十九射八条重要公路“ 2020年后，广佛肇将在高速路网上打造“双核双环十九射八条重要公路”，总里程2373公里；在区域干线布局上打造“十横八纵”；将在广佛间新增加13条轨道线，佛肇间增加4条轨道线；在年票互认上，推进广州市互认范围扩大至花都、增城、番禺等区域。此外，规划还提出将佛山机场定位为白云机场的重要补充和备降机场，与白云机场差异化发展。,土地市场,Part 2,土地市场概况,土地供应方面： 本周广州土地供应市场活跃，全市共推出11块土地（不含工业用地），其中市中心六区推出商住用地5幅，以白云版块为主；而外围则集中在番禺、花都板块。 番禺区推出的4块商业金融业用地，对竞买人的年末资产、总公司办公地址都作了严格要求，竞买人须在竞得地块后，国有土地使用证办理前将公司总部迁入番禺区，体现着政府对番禺未来商业规划发展的必定信心。 土地成交方面： 本周广州土地成交市场冷清，全市暂没商住用地成交。自上周富力地产勇夺南沙作为国家新区的首宗宅地后，本周南沙区成交市场恢复平静，仅仅成交两块工业用地。,土地供应,市中心放量增加 白云区成为主力,来源：广州市国土资源和房屋管理局,土地供应,来源：广州市国土资源和房屋管理局,外围土地供应充足 番禺商业用地集中,土地成交,来源：广州市国土资源和房屋管理局,全市土地成交市场冷清 南沙获新规后市场活跃,焦点地块分析富力勇夺南沙作为国家新区的首宗宅地,该宅地吸引了高达八家房企争夺，其中包括碧桂园，保利、万科、富力、奥园、信业地产等知名房企，这次是南沙国家级新区发展规划获批后首次出让土地； 现场竞价十分激烈，富力和碧桂园交替竞价，碧桂园甚至连续举牌两次，分别叫价6亿以及6亿3千万。最终在52轮竞价后，富力以6.55亿，楼面地价3287元/力挫群雄夺地。,39533,60108,土地市场小结,本周广州土地供应市场活跃，市中心放量有所增加，白云区一而既往成为中心六区供应主力，也体现着政府对白云新城美好规划步伐的加快； 外围土地供应主要集中在番禺、花都两区，其中番禺商业用地供应比较集中，而且对竞买人都作了严格要求，这很大原因在于一方面番禺承载着广州南托的利好规划，另一方面也昭示着番禺未来商业规划的重要性和政府对其发展的必定信心； 本周广州全市土地成交市场冷清，全市暂没商住用地成交，南沙获新规后市场活跃度增加，但今周成交市场恢复平静，仅仅有两块工业用地成交。,广州房产市场分析,Part 3,预售市场概况,本周广州预售市场十分冷淡，全市仅有增城新塘镇新世界花园推出万象苑276套单位。随着金九银十营销节点结束，在成交市场不乐观的情况下，开发商也十分谨慎加推货量； 广州政府为抑制十一楼市价格持续飙高，加强预售证发放的调控力度，在很大方面增加本周接近零预售尴尬局面的因素； 随着“限签”手段接踵而来，广州楼市调控政策将会不断加强，预计未来几周预售市场依然十分冷清。,预售市场,本周预售楼盘一览表,来源：中原地产监测阳光家缘网数据,供需情况,全市总体供不应求 中心六区限量供应,来源：中原地产统计阳光家缘网数据,随着传统的房产金九银十旺贵市场到来，广州房产调控政策也再度升温，首先全市住宅限量发售，再加上“限签”手段，以致广州十一房产市场供需比整体降低。,成交市场,来源：中原地产统计阳光家缘网数据,全市成交量稳定 郊区成交量突出,除受十一国庆期间大部分客户外出旅游影响，广州住宅网签量有所下降外，全市9月、10月成交量相对稳定，而郊区楼盘则以较高的性价比为成交的主力。,成交市场,来源：中原地产统计阳光家缘网数据,全市成交均价稳定 中心六区波动上升,近十周，广州整体房产市场价量稳定，全市均价维持在12500元/，而中心六区在限售情况下，均价呈上升趋势，近两周均价则突破25000元/。,成交市场 本周广州各区商品住宅成交情况,成交市场,从本周广州全市成交市场来看，全市成交以郊区为主，其中花都、番禺两区，增城、从化两市成交尤为突出，从化的雅居乐小院流溪在本周网签211套，均价8981元/，从而大大拉高本周从化的均价。,外围为成交主力 增城从化尤为突出,成交市场,本周广州签约成交TOP15楼盘,来源：中原地产监测阳光家缘网数据,环比上周，成交增幅较大的楼盘,成交市场,来源：中原地产监测阳光家缘网数据,市场小结,本周广州预售市场十分冷清，全市仅有增城新塘镇取得一处住宅预售。而近期政府出台的限售、限签等宏观房产政策对楼市成交市场影响加大，预计在未来几周，政府将会继续加强预售证的发放力度； 本周广州楼市呈供不应求状态，成交量趋向稳定，而中心六区价格有所上升，外围区域则为成交主力，其中番禺、花都、增城、从化成交量尤为突出； 据近排网签数量显示，部分楼盘加大在银十月营销节点推售，均取得不错的销售业绩，银十月再次表现出来，表明开发商对传统的黄金月仍然抱着十分乐观的态度。,重点楼盘剖析,Part 4,重点楼盘分析天河区（珠江新城版块）,嘉裕公馆,已售套数：276 未售套数 ：131,嘉峪公馆为今年珠江新城较为热卖的楼盘之一，项目分三期开发，现为第一期，均价37500元/，约带5000元/精装修，每月均有30套成交。,重点楼盘分析天河区（天河公园版块）,华景里,已售套数：632 未售套数 ：140,华景里在银十的前三周也遭受零成交的尴尬局面，项目188五房大户型 “世家”组团虽月底开卖，但预售价格偏高，售价28000元/，未能取得很好的销售业绩。,重点楼盘分析海珠区（南洲版块）,罗马家园,已售套数：2535 未售套数 ：574,罗马家园为今年海珠区畅卖楼盘之一，自上半年推出的小户型公寓热卖后，十一期间继而推出刚需性户型和压轴大单位楼王，以较高的性价比备受客户欢迎，楼价自然水涨船高，均价达到22000元/。,重点楼盘分析海珠区（江南大道版块）,合生帝景国际,已售套数：546 未售套数 ：110,合生帝景是继保华广场烂尾楼被盘活后变身达镖国际中心后，海珠区昌岗路与江南大道交会处另一荒芜已久地块南方花园二期又一成功盘活楼盘，该楼盘由合生创展接手重新投资开发，现在主打90方刚需户型，重新启动均价达到25000元/，带3800元/ 精装修，在今年取得不错的销售业绩。,重点楼盘分析白云区（金沙洲版块）,保利西海岸,已售套数：3576 未售套数 ：615,保利西海岸作为保利集团2010年最大的项目，一年时间热销35亿，问鼎广州市中心销售冠军，两年来一直保持着强劲的销售业绩。均价16500元/，超高的性价比和得天独厚的地理位置是其从竞争对手脱颖而出的有利法宝。,重点楼盘分析白云区（同和版块）,君华香柏广场,已售套数：1166 未售套数 ：141,君华香柏广场又是白云区另一资源豪宅大盘，主打159方御景大宅，均价25000元/，在近半年销售200多套。,重点楼盘分析荔湾区,保利公园九里,已售套数：1059 未售套数 ：400,保利公园九里自去年跃上广州岁末楼市的巅峰以来，一直以全城首席公园地产大盘的独特魅力领航楼市，成为区域内高品质、高销量的标杆项目。 10月加推7793中央公园水景洋房，超高的性价比楼王，客户热情高涨，仅周末两日就有千台客户到访，开售当天更创下热销2亿的佳绩，堪称广州楼市“人气王”。,重点楼盘分析从化市,方圆明月山溪,已售套数：1102 未售套数 ：374,明月山溪是方圆集团进军从化的第一个项目，结合了项目的地形地貌和原生态资源，打造一个具有中式特色、东方风情的大型高档社区。 项目分六期开发建设，今年中秋节推售的【逢源里】2期是从化明月山溪四年大成收官之作，主推40-86平米全能度假公寓，开盘热销近200套，是广州极其稀有的小面积全屋精装度假公寓。,重点楼盘分析番禺区（市桥版块),雅居乐城南源著,已售套数：1285 未售套数 ：109,雅居乐城南源著是广州2012年至热至畅销明星楼盘，雅居乐城南源著自五一开盘至今热销约1300套，即将实现“当年开盘，半年售罄”的销售传奇。 项目主打4884平方米精装小户型、95平方米一步到位黄金三房，目前城南源著全面打响收官战，部分精选单位户均优惠最高14万元/套。,重点楼盘分析番禺区（亚运城版块),亚运城,已售套数：6754 未售套数 ：1722,广州亚运城目前在售运动员村1、2区尾货，主要户型为99-108的两房和115-130的三房单位，折后售价10400元/起，带简单装修。技术员村新货即将开盘，主推130-190的三四房和200-300的复式单位，前期产品售价18000-22000元/。,重点楼盘分析黄埔区,万科金色悦府,已售套数：365 未售套数 ：348,万科金色悦府已于九月开盘，当天销售中心聚集了近一千名客户，现场销控一路飘红，上午十点半所有单位已基本出售，销售相当火爆，首次开盘即售罄。 项目主打83-99方刚需三房，均价15000元/,老城中心优越配套吸引不少天河买家入市。,重点楼盘分析花都区,雅居乐锦城,已售套数：3685 未售套数 ：266,雅居乐锦城目前正在清尾，在售145四房带套间单位， N+1设计，折后9000元/，另有少量100的一楼及顶层单位，折后售价7200-7900元/。 雅居乐锦城近一个月内共成交480套住宅，成交面积为45776，成交均价为8405元/。,重点楼盘分析增城市（增城版块）,锦绣御景国际,已售套数：3077 未售套数 ：1230,锦绣御景国际目前推出【花涧里】组团，为103-139的单位，另外在售77-117二到四房单位，毛坯均价7900元/，同时推出特价单位6988元/ 起，最高优惠15万/套。,重点楼盘分析增城市（新塘版块）,翡翠绿洲,已售套数：3802 未售套数 ：1418,近期翡翠绿洲推出新组团“凡尔赛宫”，户型包括90-250的二至五房，均价7500元/平米，毛坯发售。,重点楼盘分析南沙区,万科府前一号,已售套数：2156 未售套数 ：100,万科府前一号是今年南沙区卖得火爆的楼盘之一，目前在售120三房和140四房单位，毛坯一口价7400元/起，带装修售价8000元/起，超高的性价比和万科物业品牌为项目成功营销的关键。,重点楼盘分析萝岗区,万科东荟城,已售套数：989 未售套数 ：639,万科东荟城开售已一年，凭借着优越的地理位置未来地铁6号线开通，目前销售已经接近1000套，项目主打70-95 两房至三房刚需户型，均价13500元/。,个盘剖析小结,从监测的个盘分析得出，小部分楼盘（罗马家园、保利公园九里）在金九银十月期间推出楼王单位，成交价格也普遍提升，从而形成价格走高的态势； 从化的明月山溪和番禺的雅居乐城南源著推出公寓产品，均取得不错的销售业绩，不限购的公寓仍然是不少投资客热衷追捧的产品； 一些楼盘为了抓住银十月的良好营销节点，在开盘期间采取“特价单位最高优惠15万、精装变毛坯”等营销策略低价出售，从而轰动市场逆市飘红； 少部分楼盘虽在十一期间开盘或加推新货，但售价偏高，销售业绩不是很理想，甚至遭遇开盘不久后零成交场面。,后市研判,Part 5,后市研判,随着“金九银十”的落幕，发展商将目光瞄准在下一个节点“元旦”，开始新一轮的“蓄客期”，市场供货量将逐渐减少； 从最近两个月广州楼盘成交量和均价来看，广州楼盘成交量逐步趋向稳定，限售限签政策手段初步起效，但市中心的楼价仍然小幅上涨，