“IFC”产品品质白皮书.pptVIP

英利 “IFC”顶级甲A写字楼 产品品质介绍,2010-08-27,产品品质说明书,Section1,1.1 项目定位,1.2 产品品质细节汇总,1.3 示范大堂、示范楼层展示,1.4 工料展示,中国“长江上游”总部商务区引擎 重庆首屈一指的超甲A写字楼,中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎 中国“总部第四区”引擎（第4直辖市、国家级战略城市） LEED国际标准认证绿色建筑（金奖，预认证） 重庆电梯配置最高、高峰时段候梯时间最短、速度最快的甲级写字楼（按20部美国进口OTIS、荷载1.6吨/部、46米/秒高速电梯+刷卡门禁与目的层联动技术） 24小时“网络机房空调” 4.5米层高、3.2米净高，金融业 “Trading Floor” 交易楼层，电力供应、架空地板、交易显示屏等均可定制 永不间断电力三重保证：双回路变电站供电+21,200KW发电机，自备发电机能确保除空调用电之外所有用电需求。 内呼吸式玻璃幕墙+电动遮阳百页+雨天感应自动节能，高效节能40% 新概念车库：电动车充电、自助+人工收费、车库VIP娱乐等候室、洗车房、远程读卡+车位引导+反向寻车,1.1 项目定位,重庆首屈一指的超甲A写字楼 目标客群,1.1 项目定位,新风绿色环保：新风双层过滤+杀毒+二氧化碳浓度传感器控制新风量+静音送风 大堂系统： “目的层系统与道闸门禁系统”联动技术 通讯系统：电话2,000门/层+网络光纤1G专线，满足大型电话中心需求 总裁、高级行政办公室：专属休息室、卫生间、24小时热水淋浴间 门禁化公共卫生间：免除外来人员干扰 餐饮配套：裙楼配置10,000平方米以上的美食广场 裙楼9楼：1000平方米以上的多功能厅及中小会议室，满足会议、宴会需要。 国际物管：世邦魏理仕CBRE 全球著名企业、海内大型企业的区域总部，以及业务增长迅速、成长预期良好的企业，涵盖金融、地产、外事服务、商业服务、IT、物流、贸易、创意设计、传媒等现代服务行业。,重庆打造“长江上游金融中心”的重要一年，金融机构纷纷抢滩重庆，金融中心打造再提速。 2009年新增9家，累计43家银行抢滩重庆； 2010年预计新增20家； 2009年金融业首次成为支柱产业，占GDP的6%，重庆银行业利润147.7亿元，预计今后3年，金融业的GDP比重将年上涨1%，即2010、2011、2012预计为7%、8%、9%； 2010年，重庆金融扩容发展5大重点：银行业、非银行业、资本市场、要素市场、结算中心。 重庆的金融业的快速发展，将为IFC带来大量的优质金融类租户。,1.1 项目定位 中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎,区,区,区,-1区,区,区,区,劳动文化宫,儿童医院,少年宫,巴蜀中学,-2区,-3区,枇杷山公园,中山医院,区,区,鹅岭公园,浮图关公园,区,1.1 项目定位 中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎,1.1 项目定位 中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎,政府产业发展导向,依托300多年传统金融业雄厚基础，保持行业龙头地位，对金融衍生行业产生集聚效应，与周围新兴CBD错位竞争。,1.1 项目定位 中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎,国际研究,鼓励支持前景行业的中小企业，开拓金融产业链上下游，解决金融城产业单一化问题,产业单一化问题,面临问题,解决办法,采取措施,发展金融产业上游相关产业：,根源： 产业结构单一化，导致抗风险能力很弱，受金融危机影响较大； 派生问题： 出现金融危机，金融城失业率高居不下； 区域内人才单一，生活状态紧张； 城市不具有包容性和文化多样性。,鼓励发展多元化产业，扶持新兴产业的中小公司。 发展金融产业链上下游。 依托国际金融与商业活动的主要创造与革新中心的定位，发展文化产业：如设计、传媒、时装、戏剧和娱乐业 。,政府相关研究部门从金融城产业链中挑选出6大最具发展潜力行业： 物业服务（660/y),法律服务业（570m/y),传媒出版业（400m/y），娱乐业（114m/y),办公室派生生产性企业（如办公用品生产、办公家具生产等 20m/y）及企业会议娱乐产业(15m/y)。,支持中小企业：,由于中小企业创业贷款风险较高，较难从商业银行大额贷款，从1999年起，政府投资约850万英镑在中小企业贷款基金； 为中小企业提供创业咨询服务； 买下物业，以便宜的租金租给中小型企业办公（200-5000平方呎），解决金融城内办公租金高起，新兴行业难以负担的局面。,1.1 项目定位 中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎,产业发展阶段配比变化,1980,1990,2000,2008,银行业 保险业,银行业 保险业 金融服务业 商业服务业,银行业、保险业 金融服务业 商业服务业 创意设计产业,银行业、保险业 金融服务业 商业服务业 创意设计产业 IT产业 办公用品制造业 旅游业,随着金融城的发展，区域产业从单一的银行业发展到基金、保险等多种金融行业； 从上世纪90年代开始金融服务业和商业服务业开始发展； 近期通过政府的指引规划，金融城又继续发展了IT、办公室用品制造业以及创意产业。 另一方面，也有银行业外迁的趋势，Morgan Stanely等大行陆续搬迁至新CBD金丝雀码头。,金融城产业发展过程,从金融城发展阶段来看，产业由单一金融业逐步向上下游产业发展，重庆渝中区目前处于金融及其衍生行业阶段，为了增强竞争力，宜在保证金融龙头地位的同时将产业多样化。,金融城各行业占比变化,1.1 项目定位 中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎,中环/金钟,区位示意图,香港办公区域分布,香港,上环,湾仔/铜锣湾,港岛东,尖沙嘴,东九龙,（不包括新兴的数码港）,2010年二季度，中环甲级写字楼空置率仅为4%，租金约7501,000RMB/月m。事实证明中环CBD仍然具有强大竞争力。,由此对比可见，城市的多商务中心，对核心商务区的竞争，是互补而不是直接竞争的。重庆IFC与其他区域商务中心的关系亦如此。,1.1 项目定位 中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎,香港中环的产业结构,从产业分析来看，金融、法律服务业占85%，以金融为主导的行业高度集中，产业集聚效应明显。 与其他区域比较，中环明显拥有金融、保险业的龙头地位，保持着巩固的竞争力。,香港各商务区业态配比,中环/金钟,湾仔/铜锣湾,港岛东,IFC产业定位类似中环/金钟。,1.1 项目定位 中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎,租金过高与体量发展的问题,租金过高问题 如图所示，中环CBD的办公租金总体来说逐渐走高。2008年，香港中环租金为在90-170港元/英尺，是全球最昂贵的办公区域之一，2008年世界排名第三。,办公体量增长缓慢,租金过高是由于中央商务区的土地稀缺性造成的。,香港甲级办公楼的租金指数走势,香港办公供应、需求与空置率,2007年中环无新增办公楼供应，2008年香港新增供应量约为60万平方米，而中环仅有2.4万平方米，占总量4%；预计2009年至2012年中环新增办公供应量为11万平方米。,从上图可以看出，与1997-1999年相比，2000-2007年香港办公新增供应量相对较少。随着2003年香港经济的复苏，空置率逐渐降低。,IFC高租金与低空置率，源于解放碑土地稀缺性造成。,1.1 项目定位 中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎,1、轨道、公交交通优势 紧邻轨道1#、2#换乘站点 2、国际豪华品牌酒店优势 项目紧邻J.W Marriot、Howard Johnson两大国际五星级酒店 3、高端时尚商圈优势 目前在解放碑商圈，云集譬如LV、CHANEL、GUCCI、PRADA、SALVATORE FERRAGAMO、 DUNHILL、BOTTEGA VENETA 、HUGO BOSS、COACH、VERSACE等顶级品牌店。 4、跨国公司、外事机构的办公首选地 解放碑历来是跨国公司、外事服务机构的办公首选地,1.1 项目定位 中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎,IFC地段优势,重庆甲A优质写字楼市场分析 历史和当前： 重庆2002-2009年平均每年甲级写字楼新增供应量仅1.7万平米，2009年没有新增供应；其中：国际甲A：0方；普通甲A存量：22万方 同期重庆市场甲级写字楼每年吸纳量约为3万方 与成都、西安等二线城市相比，重庆甲级写字楼整体供应量小，与当前外资企业数量、FDI的领先优势，形成鲜明的反差，表明重庆甲级写字楼市场仍有较大成长空间； 未来： 至2015年，重庆甲A写字楼未来将新增供应80万方（根据已知规划预计），市场累计供应量将达到102万m，相比当前供应量增长3.6倍，平均每年新增供应量达16万m 据同期市场需求量预测，平均每年新增吸纳量约13万方/年（依据第三产业发展预测） 因而初步预测，至2015年，重庆普通甲级写字楼市场的供应量略大于吸纳量 IFC定位为顶级甲A写字楼，在地段、产品品质保持上处于高于目前重庆甲A写字楼品质，重庆市场可竞争物业少，高端市场竞争小，租售价格水平将成为重庆甲A写字楼的新标杆；,1.1 项目定位 中国“长江上游金融中心”区域性国金中心引擎,产品品质说明书,Section1,1.1 项目定位,1.2 产品品质细节汇总,1.3 示范大堂、示范楼层展示,1.4 工料展示,1.2 产品品质分析 重庆高端纯写字楼对比分析,1.2 产品品质细节汇总 楼层分布及平面指标,高区,中区,低区,(1125F),(2741F),(4358F),（平面图暂略）,1.2 产品品质细节 电梯配置,电梯品牌：美国原装进口OTIS，世界500强企业，世界最大电梯企业。 配置标准：20部，荷载1.6T/部，IFC电梯荷载服务面积达到 2,644平方米/吨，超过“超甲A写字楼”3,000m/T的标准11.8%，换算成高峰时段运载能力，电梯使用的高峰时段，仅约5分钟。 电梯梯速： 高区：6米/秒，42S达到 中区：5米/秒，30S达到 低区：4米/秒，30S达到 轿厢装饰：选择轻质、高档次材料，顶部照明明亮。 电梯轿箱空调：设置独立的空调，改善轿厢环境 电梯音乐系统：类似五星级酒店,备注：以上写字楼面积已扣除避难层面积。,IFC高配电梯,超过目前重庆公认电梯配置最高的大都会。,1.2 产品品质细节 中央空调系统,VAV空调系统，美国York约克主机，美国BAC冷却塔，均为同类设备最贵产品之一。 IFC新风供应：40米/人/小时超过目前重庆现有甲A写字楼的30米/人/小时标准 雨天自动感应系统：雨天中央空调温控自动上升1度，环保舒适。 双层过滤和消毒系统：带来绿色、健康办公空间 空调系统装配室内二氧化碳浓度传感器，以此控制新风量，这样既环保又使空气清新,IFC提供中央空调冷却水，能长时间保证24小时独立网络机房空调用风。,为适应现代企业（尤其是跨国公司、全国性公司、信息科技类公司、咨询服务类公司）的信息办公需求，IFC提供网络机房所需的中央空调冷却水，客户确定送风终端，即可长时间保证24小时独立网络机房空调用风（保证企业网络机房设备温控需要），具有吸引大客户的特色；,1.2 产品品质细节 电力供应系统,IFC 双独立线路供电，电力供应总量：17,650KVA，应急备用电源21,200KW； 照明：18W/； 动力：100W/; IFC 4.5米层高定位于金融业Trading Floor，提高电力供应水准， Trading Floor达到： 照明20W/ ，动力110W/,Trading floor （贸易、金融楼层）相关技术指标： 净高：3.2米 架空地板：15cm 电力供应：照明20W/sqm，动力110W/sqm Yingli IFC 4.5米层高楼层：43F、41F、40F、27F、25F、24F中可作为Trading Floor定位 高楼层成本略高，租金也可相对略高,备注：Trading Floor,1.2 产品品质细节 幕墙系统,幕墙系统 内呼吸式玻璃幕墙，重庆首家采用的新玻璃幕墙系统技术，其保温、通风效果都要明显好于LowE 玻璃。 比传统的玻璃幕墙节能效果高约40% 外层low-E玻璃，内层钢化玻璃，（8+12A+6）cm=260mm ，达到高级别幕墙厚度 内置式电动遮阳百页,1.2 产品品质细节 停车系统,车位：约700个 电动汽车充电车位：10%以上配置，重庆首创，倡导环保驾车社会理念。 区位引导系统：IFC停车场可以点位引导停车，车主不需要四处找车位； 反向寻车系统：客户刷卡后就能给车子定位，拿车时在某一个点刷卡就能拿到电子地图，找到自己的车子，体验重庆最先进的停车系统； VIP休息室：特设空调、电视、娱乐设施的休息室，为客户提供车库休息空间； 收费系统：每层2个（人工+自助）收费点，快捷便利；,反向寻车系统,区位引导系统,1.2 产品品质细节 大堂系统,大堂系统 面积：1,000平方米 室内空高：9米 重庆首创使用的“目的层系统与道闸门系统”联动技术，运用于IFC写字楼售楼中心大堂。,意向图片（效果图制作中）,1.2 产品品质细节 网络系统,通讯容量 电话容量：2000部/楼层 光纤：1G/户,卫生间细节之处体现品质高低,卫生间 考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等； 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。,1.2 产品品质细节 卫生间,国际化的公共导视系统,1.2 产品品质细节 导视系统,公共导视系统 考虑因素： 体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感 建议要点： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型精雅； 材质商务感强,裙楼精品购物中心,国际精品零售店铺,精致的购物空间,多样化的餐饮选择,众多未进重庆的新零售品牌,注：以上品牌和图示仅供示意，不代表具体零售品牌承租意向,1.2 产品品质细节 商业配套系统,IFC为高端商务办公提供城市会客厅。,能源、用水节约成本 (30% - 50%) 机电设备性能提升和可靠，减少物业维护费 增加销售与租金价值 (分别15% & 5%) 生产效率提高 (10%以上)客户最关心的卖点 健康受益 & 减少旷工 (5%) 招募、留住、激励雇员 Reduced risks, including faster lease up and sales 营销，公共关系和品牌受益 公司的社会责任，表明环境保护的社会义务；帮助股价增长 绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10%以上，同时选择在绿色生态环境中办公，可大大提高员工健康状况，激发员工的创新思维和创造欲望。,1.2 产品品质细节 LEED认证建筑优点,Benefits,能源,减排,节水,减废,30%,35%,30-50%,50-90%,更高效率 & 直接的成本降低,更低CO2 排放，有益长期环境改善,成本节约 & 资源节约,更低的废物处置成本，减少环境影响,资料来源：美国绿色建筑委员会 USGBC,成本缩减,1.2