住宅成交趋稳房价“曲线”上涨惠州周报520-5262013年.ppt

2013年第21期 2013.05.20-2013.05.26,中原观察,市场方面，本周呈现量价齐升的局面，交易量整体趋于稳定，而一手高层均价同比环比均有提升，从本周新入市楼盘的报价看，多个楼盘小幅度提高销售单价，其中光耀翡俪港推出江景单位，凯旋城推出大户型单位，整体而言，成交主力集中在中高档产品，导致价格结构性上升，但房价依然维持平稳的态势。 政策方面，5月23日，发改委首次明确，今年将有新城市开征房产税，房产税试点扩容再次提上日程，第二批房产税试点方向主要是一二线房价上涨过快城市，而惠州被列为第二批房产税试点的可能性较小。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,5月18日，国家统计局公布了4月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，在经历前期的需求集中释放后，全国楼市4月步入相对平稳期，房价涨势有所缓和，但同比及环比上涨城市仍占多数。 新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况 数据显示，4月份新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.1%。 另一方面，多数城市房价环比涨幅明显缩小。在67个新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅比3月份缩小的城市有36个，最高涨幅从3月份的3.2%回落到2.1%；北京、上海、广州、深圳等一线城市的新建商品住宅价格环比涨幅分别比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0个百分点。 二手住宅价格变动情况 此外，二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.0%。 在66个二手住宅价格环比上涨的城市中，涨幅比3月份缩小的城市有33个，最高涨幅从3月份的3.1%回落到2.0%。,热点关注,统计局：4月67城房价环比上涨 涨势有所缓和,解析:4月份房价数据显示，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数保持基本稳定，数量上依然处于高位，房价上涨预期尚未改变，另一方面，地方细则落地首月，房企定价普遍谨慎，新政对房价起到一定的抑制作用，房价逐步告别快速上涨势头，平稳上涨或将成今年房价主基调。,据媒体消息称，因项目定价过高，北京市住建委目前已押了近40个项目的预售证，而目前，北京市住建委正就如何调整项目价格与开发商进行协调。 消息指，在被扣押的40个预售证中，包括万科、保利、金融街等知名房企的项目，而在上述知名企业项目较为集中的大兴区，被卡预售证的项目就已去到7至8个。 据了解，在北京版国五条细则中对楼盘定价做了明确规定。根据规定，新开盘项目定价不得超过区域均价、已开盘项目定价不得超过前期销售平均价格、当月销售价格不得超过上月销售平均价格。 而另有媒体报道指出，在北京版国五条细则落地后，北京的高端住宅产品几乎都陷入“入市难”的煎熬中。 此前，北京媒体曾报道指出，由于目前北京房价仍是上涨趋势，为了达到今年房价控制目标，北京市住建委已立下军令状，在二季度要让房价数据有所改观。,热点关注,北京40个楼盘因定价过高被卡预售证,解析：北京限价再度升级，批售环节需要提交至副市长审批，进一步加大房价审批环节的难度，进而影响多个楼盘批售，从去年至今库存持续下降，项目入市难直接导致供不应求的局面进一步凸显。,继上海、重庆试点房产税后，今年，我国房产税改革试点将“扩容”。23日，国务院办公厅发布关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知（以下简称通知），明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。 房产税试点扩大范围彰显中国楼市调控新趋势。 面对步步紧逼的房价和逐渐“失灵”的行政性调控手段，中国官方再次将目光投向“房产税”，明确将房产税试点扩围“摆上桌面”。 北京理工大学房地产研究所所长周毕文等专家在接受中新社记者采访时指出，官方此番正式表态，确认房产税征收将成为未来中国楼市调控的必然趋势，也说明多年楼市调控以来，房产税进入调控领域的时机终于成熟。 回顾以往的楼市调控手段，不难发现，目前中国在住房持有环节的调控所涉较少，近乎空白。周毕文指出，此前反复使用的“限购”、“限贷”等手段主要针对需求抑制，今年新政“国五条”中的个税政策又以交易环节的调控为主，针对持有环节的调控存在缺失。,热点关注,发改委首次明确：今年将有新城市开征房产税,解析：房产税试点扩容再次提上日程，今年将有新城市开征房产税，第二批房产税试点方向主要是一二线房价上涨过快城市，另外，房产税作为市场化的调控手段，征房产税将会房屋持有成本，会抑制部分多套房需求。,行业动态,惠州房企日渐式微 不断变身求生存,近几年，在蜂拥而至的央企和一线品牌房企的残酷围剿之下，以隆生、金宝、泰豪等老牌房企为代表的惠州本土房企日渐式微，他们或在夹缝中求生，或干起了副业。,金宝在惠州先后开发了云山花园、城市佳园等6个楼盘，一直奉行的低价策略颇受本地消费者欢迎。然而继2009年金宝山庄后，仅有金宝城市佳园去年入市，销售至今。在外界看来，金宝主营业务房产开发萎缩的同时，也开始变得“不务正业”。不但干起了电器行业，成立了北京金宝电器公司，还频繁接手政府B T工程，包括以BT投资模式参与仲恺大道和金山河改造工程，甚至还干起了卖酒行当。,金宝：卖电器，做B T，代理茅台酒,隆生地产：通过B T“曲线救国”,1988年成立的隆生曾是惠州标杆性房企，其从1992年开发至今的东湖花园成为了惠州房地产历史20年的见证，但从2007年最后一次以本地房企地王姿态拿地开发金山湖花园，如今，该项目也进入收官。从2007年开始，隆生积极参与市政BT项目，隆生积极参与市政工程是采用“曲线救国”的方针。,泰豪：拿地难，审批难，发展陷入困局,泰豪实业成立于1992年，先后开发过升平苑、绿湖新邨、泰豪广场等楼盘，是惠州首个参与兴建国家级高新数码工业园的民营企业，并曾建设麦地小学。继2008年开发完名噪一时的绿湖新邨后，目前唯一在售的是绿湖新邨对面总占地仅1.1万平方米的泰豪广场。泰豪最新项目地处惠城区边缘，占地2万、建面11万的商住项目，预计年底入市。泰豪实业董事长黄邦廷坦言，这几年大量央企和国内一线品牌房企进来，惠州本土房企的确被挤到了边缘。,解析：惠州因其低洼的土地价格，吸引一线房企的蜂拥进入，加上国家宏观调控政策，惠州房企或将面临重新洗牌。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,一级市场,惠州市本周土地挂牌3宗住宅用地，分别在惠阳，博罗，这三宗地地面均价为820.16元/； 惠州市本周无商住用地成交。,数据来源：中原数据监测系统,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区成交,惠城区本周一手房成交577套，环比上升3%，成交面积达62108.05 ，环比上升1.48%； 惠城本周一手房成交量保持平稳，销量高于今年周均成交量。,惠城区住宅成交走势图,2012年周均 497套 5684.8 ,2013年周均 568套 60238 ,惠城区成交明细,本周惠城区一手房成交汇总（不含经济适用房）。,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,大江北片区,惠城区片区成交明细,金山湖片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,龙丰片区,水口片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,河麦片区,东平片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,仲恺片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从2010年至今的批预售项目）,惠阳区成交,惠阳区本周一手房成交套数达172套，环比下降45%，成交面积19945.42 ，环比下降33%。,惠阳区住宅成交走势图,2012年周均 168套 15371.22 ,2013年周均 184套 17889,数据来源：中原数据监测系统,惠阳成交明细,惠阳区本周商品房成交套数前三甲分别为星河丹堤花园、别样城及太东高地。,大亚湾成交明细,大亚湾区本周一手房成交256套，环比下降34%，成交面积20754.1 ，环比下涨33%。 大亚湾本周商品房成交套数前三甲分别为天汇园、锦地繁花骏园及花样年花郡花园。,博罗县成交明细,数据来源：中原数据监测系统,博罗县本周一手房成交178套, 环比持平；面积21801.46 ，环比下降0.56%； 博罗县本周商品房成交套数前三甲分别为园洲花园、立缘小区、新时代花园。,惠州市别墅成交明细,数据来源：中原数据监测系统,惠州市本周一手别墅成交22套，环比下降35.29%，面积4747.46 ，环比下降26.92%； 本周别墅成交情况中，光耀将军湖、皇庭壹號公馆及五矿哈施塔特领先。,惠州市均价情况,数据来源：中原数据监测系统,惠城区本周一手高层均价为6482元/ ，环比上升4%；惠阳区一手高层均价为5623元/，环比上升4%；博罗县一手高层均价3871元/，环比下降5%；惠州市（不含惠东县）本周一手别墅均价为11459元/，环比基本持平，整体，价格小幅上涨。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,本周项目动态,项目开盘中信凯旋城（四期）凯旋时代项目,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,项目开盘中信凯旋城（四期）凯旋时代项目,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：108大两房改三房，性价比高，享受南向中央园景景观；140四房改五房，舒适性强，且可享受北向二线金山湖景观。,滞销产品原因：无滞销户型,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,1.现场情况,2.现场情况,3.内场情况,4.内场情况,项目开盘中信凯旋城（四期）凯旋时代项目,现场照片展示,前期认筹：约140批筹客 到访客户：约300人 到访车辆：约100辆车 选房形式：抽签 去化率：80% （监测截止时间：当天22点）,开盘过程亮点分析：根据筹客数量，客户等候区设在二楼，开盘动线较以往缩短，方便客户选房。 开盘过程不足分析：内场部分客户销控房号后交钱犹豫，导致中途内场进度放缓，外场客户等候时间加长。,简讯提供：2B 谭金龙,项目开盘鸿威.金都雅苑,产品分布鸟瞰图,在售产品为1、2、3、4、5、6，本次推出7栋1单元01、02户型，8栋1单元02、03户型,项目技术经济指标,项目开盘鸿威.金都雅苑,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：相对而言，8栋的02、03户型为热销户型，南北通透，户型方正，实用率高，景观视野良好，性价比高。,滞销产品原因：7栋的01、02户型由于其单价较高，性价比低，客户的接收度低，所以销售较差。,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,1.现场车辆,2.现场活动,3.现场到访人群,4.内场情况,项目开盘鸿威.金都雅苑,现场照片展示,前期认筹：55 到访客户：认筹 40批 新来访 60 批 到访车辆：约7辆（客户主要以小金口片区居民为主） 选房形式：排队叫号选房 去化率：31% （监测截止时间：当天12点）,过程亮点分析：诚意客户提前排队，诚意客户紧张感较强，现场布置整齐，内场气氛非常紧张，营造出良好的活动氛围。 过程不足分析：到访认筹客户太少，前期疏理不到位，导致客户流失，同时营销中心只准备了水果且品种较少，显得过于小气。,简讯提供：四A 唐彝珑,项目加推万科城华府二期项目,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,本次推出为1#楼公寓属性产品,1#楼,项目加推万科城华府二期项目,项目开盘（内解）情况,推出去化户型情况,产品特点：户型方正，面积小，小高层、总价低，,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,1.现场车辆,2.现场活动,3.现场到访人群,4.内场情况,项目加推万科城华府二期项目,现场照片展示,前期认筹：52个 到访客户：70 到访车辆：30 选房形式：内解 去化率：80% （监测截止时间：当天）,开盘过程亮点分析：认购送鲜花、抽奖券、家电兑换券，客户拍照现帖业主墙，维护业主满意度 开盘过程不足分析：认购区出现堵车，网速太慢影响认购速度，客户 等待时间较长,简讯提供：乌凯丽,项目开盘八方新越项目,产品鸟瞰图,项目技术经济指标,项目为单体楼，本次推出1栋2梯5户53平149平两房到四房产品,项目加推八方新越项目,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：项目无热销产品,滞销产品原因：单体楼无小区，带装修价格高，大面积户型总价显得更高，2梯5户产品、非南北通透,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,1.现场活动,2.现场活动,3.现场到访人群,4.内场情况,项目开盘八方新越项目,现场照片展示,前期认筹：前期认筹33个 到访客户：80人 到访车辆：25辆 选房形式：内解 去化率：12% （监测截止时间：当天11:30）,加推过程亮点分析：企业和项目用对联表现，具有一定的仪式感 加推过程不足分析：内场布置较为混乱,简讯提供：2B 陈妍,项目开盘光耀翡俪港项目,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,在售产品为江景单位C2栋2单元,2单元,C2栋,1单元,项目开盘光耀翡俪港项目,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：无热销产品，168平米相对销量较多，总体成交率不高,滞销原因：面积大，江景单位单价高、总价高，本地客户面过窄，承受力有限,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,1.现场车辆,2.现场活动,3.现场到访人群,4.内场情况,项目开盘光耀翡俪港项目,现场照片展示,前期认筹：70批 到访客户：大约150人 到访车辆：主要以本地车辆为主，少量深圳、东莞车。 选房形式：排队选房 去化率：36% （监测截止时间：当天13：00 ）,简讯提供：四部C组邓国柱、吴政,开盘过程亮点分析：现场包装富有情调，持续有风情乐队和舞蹈表演、抽奖互动，及“天使”模特合影，保证开盘现场的人气度，同时挤压销控区空位，制造压迫感促进成交率。,项目加推禾塘集项目,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,在售产品为5栋，本次推出69套，5栋1单元131三房44套、143四房23套套、222复式2套,项目加推禾塘集项目,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：方正实用，性价比高。,滞销产品原因：高楼层价格高,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,1.等候区,2.选房区,3.财务区,4.签约区,项目加推禾塘集项目,现场照片展示,前期认筹：60个 到访客户：150人次，70批 到访车辆：50 选房形式：排队 去化率：68.1% （监测截止时间：当天点）,加推过程亮点分析：开盘分区合理、活动主持把控得当，为现场营造了良好的销售氛围。 加推过程不足分析：内部关系户多，导致低楼层客户选不到房。,简讯提供：四B 林净影,项目开盘T PAKR时尚公园,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,T8栋,本次推出16栋，2至3房75-106平米产品,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：最畅销户型主要为75两房刚需户型，主要原因是总价低，赠送面积多，户型比较实用。,滞销产品原因： 阳台临近马路，客户担心嘈杂问题,项目开盘T PARK时尚公园,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,1.现场车辆,2.现场活动,3.现场到访人群,4.内场情况,现场照片展示,前期认筹：约170批 到访客户：约130批 到访车辆：约80辆 选房形式：排队选房 去化率：79% （监测截止时间：中午12点）,开盘过程亮点分析：开盘活动在营销中心内进行，空间紧凑，人气极旺，客户在小空间内挤压，促进成交。 开盘过程不足分析：客户排队等候叫号进入选房区的过程中有推挤，部分客户意见比较大。,项目开盘T PARK时尚公园,简讯提供：廖永胜,项目开盘龙光城项目,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,本次推南五期90#、101#-106#别墅50套，建面12015,南五期,项目开盘龙光城项目,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：中间位270户型方正，实用率高，价格相对便宜；,滞销产品原因：端头307 相对价格较高,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,项目开盘龙光城项目,前期认筹：35个 到访客户：75批 到访车辆： 选房形式：先到先得 去化率：40%,开盘亮点分析：一对一贵宾式服务，让客户体验到尊贵感； 开盘不足分析：现场逼客氛围不够；,1.现场照片,2.来访送礼品,4.现场客户,现场照片展示,3、现场客户,简讯提供：一B 龚维龙,项目开盘龙光.天悦龙庭项目,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,本次推二期11栋2单元， 96套， 9355.20,推出单位：11栋2单元 套数：96套 建面：9355.20 ,项目开盘龙光.天悦龙庭项目,项目开盘情况,推出去化户型情况,热销产品原因：90.2-107.1平米2+1房户型方正、功能分区合理，正南正北，视野景观较好，深受客户青睐且去化率较高。,滞销产品原因：有些户型夹在两个单元之间，视野相对受到影响，80.74平只有1房，客户也较少关注。,图片排版的基本版式二：左四版，可以同时在左边连放四张同等尺寸的图片,项目开盘龙光.天悦龙庭项目,前期认筹：50个 到访客户：120批 到访车辆： 选房形式：