房地产开发环境调研.ppt

第三章 房地产市场开发与经营环境,本章内容提要 房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。,重点问题,房地产市场开发环境概述 房地产市场环境分析内容 房地产市场调研报告的撰写,3.1房地产开发与经营市场环境概述,一、房地产开发与经营环境含义 1、环境：影响企业生存与发展的外部因素的总和。 2、房地产开发与经营环境：影响房地产开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。,二、房地产开发与经营环境的构成 1、宏观环境 2、中观环境 3、微观环境,三、房地产开发与经营环境特点 1、关联性 2、可变性 3、相对性 4、层次性,一、房地产市场宏观环境状况 （一）、政治法律环境 1、政治局势与政策 1）财政政策 2）货币政策 3）产业政策 4）土地政策 5）住房政策(见附件) 2、相关法律,3.2房地产开发与经营环境分析,（二）经济环境 1、宏观经济趋势（附件） 2、居民收入和购买力(如图)_ 3、外贸状况(2011年3.64万亿美元) 4、利率 5、汇率 汇率亦称“外汇行市或汇价”，是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。,（三）人口环境 1、人口总量 2、年龄结构 3、人口地理分布 4、家庭结构 5、教育程度等 （四）社会文化,二、中观环境城市房地产市场状况 市场整体情况 土地市场情况 商品房市场情况 全市房地产价格走势(2010) 全市主要发展商开发销售情况 二手房市场交易情况,三、微观环境 1、消费者行为调研与市场需求容量调研 /col1874/col1877/col1879/index.htm1?id=1879,2、项目所在区域环境状况调研 区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 区域交通条件/ 区域内楼盘总体价格水平与供求关系 竞争对手分析/spf/detail.php?id=106870 其他影响因素和条件,实施“1255“城市发展战略，即： 由1个主城区、2个副城区、5个中心镇和5个产业功能区共同构成的城市空间布局体系。,一是按照“提升品位、完善功能”的要求，做大做优1个主城区。继续做大主城区体量，由中心城区向东部的秀山地区和西部的滨江地区拓展，形成设施更加完备、功能更加完善的100平方公里以上的主城区。 二是按照“科学规划、基础先行”的原则，建设好2个副城区。大力改造提升当涂县城区域功能，建设姑孰副城区；打造一个由丹阳、博望、新市3个镇围合起来的新的丹博副城区，力争3-5年出成效。 三是按照“产业特色、扩权强镇”的思路，建设5个中心镇。加快建设雨山区向山镇和当涂县石桥镇、黄池镇、太白镇、年陡乡等5个中心乡镇，努力把中心镇建设成为产业集聚区、人口集中区、和谐社会示范区。 四是按照“合理布局、错位发展“的要求，打造5个产业功能区。着力打造马鞍山经济技术开发区、南部沿江承接产业转移示范区、慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区、濮塘休闲度假区等5个错位发展的产业功能区，使之成为承接产业转移的重要载体，成为实现跨越发展的重要增长极。,马鞍山市朝辉东方城项目 工程类别 住宅,酒店,社区,教育及研究设施,零售 子类别 陈列室、零售大卖场、零售市场/学校/托儿所、幼稚园/酒店/市镇联立式房屋、公寓 外资参与 非外资参与 建筑面积 1260000 (住宅),42000 (酒店),42000 (社区),42000 (教育及研究设施),14000 (零售) 钢结构 不使用 建筑物层数 35 业主类型 商业 工程类型 新建 占地面积 460897 平方米 装修情况 精装 外墙概/预算 未透露 项目描述 一项综合发展,占地面积为460,897平方米,总建筑面积约为1,400,000平方米,包括: *30幢34层高的住宅楼,设有商铺 *九层高的花园洋房 *均设有单层高的地下室 *五星级酒店 *农贸市场 *幼儿园及小学 *一期建住宅楼、花园洋房,三期才建五星级酒店。 *项目由马鞍山中闽置业(朝辉集团安徽中闽置业发展有限公司)投资建设,整体住宅项目包含洋房,小高层,高层,超高层,公寓等多种物业产品。 项目阶段 项目已于2010年11月开工建设,工期约为29个月,一、房地产市场调研的含义 什么是房地产市场调研？ 针对房地产开发与经营过程中的特定问题和目标，采用科学的研究方法，系统、客观地收集、整理、分析、解释和沟通有关房地产市场信息，为管理者制定、评估和改进经营决策提供依据。,3.3.1 房地产开发与经营调研的概述,3.3 房地产开发与经营环境调研,二、房地产开发与经营环境调研的重要性,重要性,1、房地产项目定位的需要,2、制定正确的 营销策略,3、企业健全决策 机制的需要,4、企业发现新的市场机会的需要,三、房地产开发与经营调研的原则,房地产调研,1、真实性（客观性）,2、时效性,3、全面性,4、计划性,5、预测性,6、比较性,（一）调查方法,3.3.2房地产市场调研报告撰写,（二）资料收集方法,（三）房地产市场调研的操作流程,明确调研目的 分析初步情况 设计调研方案 确定资料来源 确定资料收集方法 设计调查表及调查问卷,1、准备阶段,试调查 检验调查设计中的缺漏； 为正式调查作初步准备。 调研实施,2 调查阶段,调研资料的整理与甄别验证 调研数据的统计与分析 撰写调研报告 修订并提交调研结果,3 分析研究阶段,成果归档 总结经验,4 整理归档阶段,报告主要内容 导言：标题、前言 正文：报告主体部分 结尾：总结和说明 附件：图表和附录,1、 房地产市场调研报告的内容,（四）房地产市场调研报告,2、正文主要内容,5. 房地产市场形势及发展趋势,6. 结论和建议,4. 房地产市场 需求特征,3. 房地产市场 供给特征,2. 房地产市场环境状况,1. 基本情