某房地产项目可行性研究报告.doc

某房地产项目可行性研究一、 项目总论（一）项目背景项目用地：汀棠公园以东地块项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。（二）承担可行性研究的单位*投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%.全国房地产开发投资增速2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）2129110.4其中：住宅1470513.3办公楼1193-0.1商业营业用房2743-6.5房屋施工面积（万平方米）6465561.5其中：住宅4415401.9办公楼308490.3商业营业用房86559-3.3房屋新开工面积（万平方米）346159.7其中：住宅2553112.2办公楼1105-2.3商业营业用房3441-10.7房屋竣工面积（万平方米）20709-10.1其中：住宅14198-14办公楼941-0.2商业营业用房2676-7.2土地购置面积（万平方米）38020.5土地成交价款（亿元）163420.3商品房销售面积（万平方米）300883.6其中：住宅261142.5办公楼754-2.8商业营业用房20219.6商品房销售额（亿元）2559710.4其中：住宅2160911.4办公楼1103-8.2商业营业用房22077.9商品房待售面积（万平方米）57329-16.7其中：住宅29167-25.4办公楼3637-4商业营业用房14639-8.6房地产开发企业到位资金（亿元）367703.1其中：国内贷款69570.9利用外资16-78.4自筹资金114495.1定金及预收款1113011.2个人按揭贷款5160-6.82018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）同比增长（%）房地产住宅房地产住宅全国总计212911470510.413.3东部地区12277847011.814.1中部地区444332001519西部地区412227252.96.9东北地区4493101.3-32018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数同比增长绝对数同比增长（万平方米）（%）（亿元）（%）全国总计300883.62559710.4东部地区12491-7.314126-0.9中部地区826414.6531928.2西部地区837612543029东北地区9578.572326.6 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。 2018年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%；土地成交价款1634亿元，增长20.3%，增速提高20.3个百分点。2017-2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速二、商品房销售和待售情况 2018年1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%，办公楼销售额下降8.2%，商业营业用房销售额增长7.9%。2017-2018年全国商品房销售面积及销售额增速 2018年1-3月份，东部地区商品房销售面积12491万平方米，同比下降7.3%，降幅比1-2月份扩大1.8个百分点；销售额14126亿元，下降0.9%，1-2月份为增长6.7%。中部地区商品房销售面积8264万平方米，增长14.6%，增速提高3.9个百分点；销售额5319亿元，增长28.2%，增速提高3.1个百分点。西部地区商品房销售面积8376万平方米，增长12.0%，增速回落1个百分点；销售额5430亿元，增长29.0%，增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积957万平方米，增长8.5%，增速回落6.7个百分点；销售额723亿元，增长26.6%，增速回落8.6个百分点。 2018年3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。其中，住宅待售面积减少954万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少203万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 2018年1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957亿元，增长0.9%；利用外资16亿元，下降78.4%；自筹资金11449亿元，增长5.1%；定金及预收款11130亿元，增长11.2%；个人按揭贷款5160亿元，下降6.8%。2017-2018年全国房地产开发企业本年到位资金增速 四、房地产开发景气指数 2018年3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.50，比2月份回落0.16点。2017-2018年国房景气指数走势图五、新建商品住宅销售价格变动情况 从环比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。最高涨幅为2.1%，最低为下降0.4%。从同比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有10个，上涨的城市有60个。最高涨幅为12.3%，最低为下降2.3%。3.芜湖市投资宏观背景一、开发投资、建设情况全市完成房地产开发投资408.27亿元，同比增长13.9%。市区完成房地产开发投资298.49亿元，同比增长9.0%。全市房屋施工面积2884.59万平方米，同比增长0.9%;房屋新开工面积688.94万平方米，同比增长71.6%;房屋竣工面积434.61万平方米，同比增长7.8%。市区房屋施工面积1873.12万平方米，同比下降8.9%;房屋新开工面积395.89万平方米，同比增长82.8%;房屋竣工面积206.14万平方米，同比下降39.1%。二、商品房销售情况全市商品房销售面积740.08万平方米，同比增长13.41%;销售金额为429.73亿元，同比增长16.30%。市区商品房销售面积524.1万平方米，同比增长17.47%;销售金额为321.18亿元，同比增长15.80%。二、 项目用地分析及评价1. 该地块位置解鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带，西至规划支路，南至赤铸山路，北至规划水系，土地面积11.2567万方，地块规划为纯居住用地，容积率小于等于1.8。地块起始价6.75亿元（楼面地价3331元/平），出让面积112567，该地目前较为平整，是一块净地，南边是行道绿化带，东边正在进行弋江路景观提升工程。但地块周边有高架桥通过。2. 地块周边楼市分析周边的住宅项目出售和出租价格数据（以下数据仅供参考）1704号宗地地处鸠江区核心位置，周边的小区主要有：淮矿东方蓝海、巨龙城市花园、信达蓝湖郡、宏金金色水岸、华强城颐景湾畔藏湖、赭山春秋、香樟花园、伟星圣地亚哥、伟星城、伟星幸福里等。周边商业主要有银湖中路商圈（欧尚超市至绿影新村一带）、星隆国际城、红星美凯龙、长江市场园、伟星星悦广场、万达广场等。3.地块周边配套设施分析1、交通配套：地块汇聚多条主干道利好，九华中路下穿、赤铸山路立交和连接芜合高速的弋江路，临近规划中的轨道交通2号线中的神山公园站和芜湖火车站可以说该地块扼守城中腹地，起到了连接芜湖东西、南北的重要作用。2、生活配套：该地西侧是醇熟的镜湖主城，东侧是耀眼的政务新区，占尽配套优势：鸠江区政府、芜湖火车站、方特欢乐世界一期、银湖路商圈、伟星星立方、伟星星悦广场、星隆国际城、汀棠公园、保兴垾公园、赭山公园等众多商业、娱乐、休闲配套环伺。3、教育配套：地块周边有镜湖小学汀棠校区、育红小学分校、芜湖市第二十九中学、安师大附外城东分校等优质教育资源。4、医疗配套：地块附近规划有芜湖新妇幼保健院、项目5公里辐射圈内还有卫生部三级甲等医院弋矶山医院、广济医院、第一人民医院、第二人民医院、市中医院。4.评价该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”三、 规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位置，我们在规划局进行了了解，其基本的控规要求如下：A、建筑密度小于等于20%；B、项目的总体绿化本应在30以上；C、项目的容积率小于1.8；D、建筑楼层低于40m。4项目SWOT分析1.优势分析：1.该区域周边生活配套设施完善；2.交通便捷，通达度高；3.区域内教育机构众多，利于子女上学，可以说是非常好的学区。2.劣势分析：1.附近有火车站高铁站，且有高架桥通过，噪音较大；2.项目周围的形象不佳，需要进一步改善；3.周边楼盘众多，房地产市场竞争力大。3.机会分析：该项目地块位于汀裳公园以东，区位优势明显；周边基础设施完善，且已形成了完善的生活设施体系；该项目用地靠近汀裳公园环境优美，天然湿地；是吸引客户的一大优点。该项目由政府支持，为后期的开发建设提供了很大的便捷。该项目用地位于镜湖区，属于芜湖市市中心位置，人流量大，市场资源丰富。4.威胁分析：区域内楼盘众多，且价格相差并不明显，竞争激烈；且有的楼旁知名度相对较高，这对海创置业公司在该地区的入住形成了一系列的压力。该项目用地位于汀裳公园附近，开发建设期间的污染比价严重且周边住户较多，噪音污染相对较大。（三）项目用地环境评价依据镜湖区政府对于汀裳公园地块的未来规划，镜湖区对汀棠公园D地块项目规划方案组织初审，汀棠公园D、西至九华山路、南至赤铸山路、北至钱桥路，土地面积约188.8亩，土地用途为居住、商业。方案初审会上，孙跃文区长要求，该地块环境优美，规划方案设计中要充分体现特色，做到高起点规划设计，打造高品质居住社区。四、市场定位及方案评价（一）项目可能的开发方案：根据镜湖区房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目；我们提出如下可能的开发方案：方案一：以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。方案一的具体设想：、 项目的规划布局项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局；、 项目的建筑设计建筑立面强调突出芜湖市民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的川西民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。、 项目的户型设计充分考虑现代人的居家理念，采用砖混结构的设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。、 项目的环境设计小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的川西民居特色。设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。、 项目的配套另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等；、 物业服务除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等、 项目的客户定位二次置业的中等收入者以及外来人口 方案二：以居住为主的高层电梯公寓开发为居住为主的12层的单元式框架结构中档电梯公寓。可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。方案二的具体设想：、 项目的规划布局项目的规划布局采用矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其他配套；、 项目的建筑设计建筑外观采用线流畅、色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为12层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户；、 项目的户型设计在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为120m2-200m2的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；、 项目的环境规划在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。、 项目的配套建一层地下室，用于物管配套和停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面配套；安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻；供电系统：每户设有配电箱以及10A（40A）或15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为6000W，跃层为8000W，六回路供电方式 ；电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个 ；网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口 ；消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。、 物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。、 项目的客户定位二次置业的中、高收入者。（二）投资估算1.项目土地成本测算本项目的土地价格按*万元/亩测算。土地成本=土地价格土地面积=*=*（万元）项目测算开发技术参数方案一：总占地面积 *亩建筑面积*m2；绿化率 *容积率 1.8建筑高度*m建筑层数 6跃7方案二：总占地面积 *亩建筑面积*m2；绿化率 *容积率 2.*建筑高度*m建筑层数 *层2.项目建安成本估算方案1：项目以5跃6的多层的框架结构，以此为基础估算建安成本=*元/M2 （见附表5-1）方案2：项目主体为12层的框架结构，以此为基础估算建安成本=*元/M2 （见附表5-2）3.项目分项投资估算 项目总投资估算 方案1：单位综合成本为：*元/M2项目总投资为：*（万元）（见附表5-1）方案2：单位综合成本为：*元/M2项目总投资为：*（万元）（见附表5-2）4.项目销售收入估算方案1：总建筑面积 *m2 单价*元/m2项目销售收入= #* # = #万方案2：总建筑面积*m2 单价*元/m2项目销售收入=83200*2500=20800万5.项目利润与利润率估算方案1： 项目利润=*-*=2404万项目税利润率=项目利润/项目投资总额*% =*/1*100%=*%方案2：项目利润=*-*=*万项目利润率=项目利润/项目投资总额*100% =*/*= * %6、项目税后利润与利润率分析项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的*.7%计算，则方案1：税收费用=项目销售收入*5.7%=7*.14万 项目利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=16*.86万方案2：税收费用=项目销售收入*5.7%=11*.6万项目税后利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=2473.4万项目税后利润率分析方案1：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100% 方案2：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100% 五、方案评估及选取（一）、项目可能的开发方案比较：项目优点缺点方案一a. 人居环境较为优越；b. 总体投入相对较少；c、开发周期较短；a. 区域内同类物业较多，竞争激烈；b.不能达到土地开发利润最大化的要求；c、区域楼盘价位较高，竞争力弱。d、在户型分隔和布局上有一定的限制；e、对项目本身的形象起不到提升作用；f、获得的利润小g、不能很好的营造环境方案五a. 区域内消费人群对电梯公寓的需求较大；b. 中等收入者对区域的中、高楼盘的认可度大；c. 能够提升项目自身的形象；d. 容易很好进行户型布局和特色环境的设计；e. 可获得更多的利润；a. 在环境设计和营造上有较大难度；b. 区域内同类物业较多，竞争激烈；c. 需花大量精力对项目进行包装和宣传；d.开发周期长，资金投入较大财务测算比较：分析：、 从绝对利润看，方案二比方案一多*万元（方案一为*万元，方案二为*万元）。、 从利润率看，方案一和方案二相当（方案一为*，方案二为*）。（二）方案选取及建议经过对以上2种方案的综合对比，结合风险较小、利润较大的原则，我们建议本项目采用第二种开发方案。采用这种开发方案具有以下优势：A、小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。B、小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。C、开发形式为小高层，土地利用率高。D、容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。E、整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。就财务指标而言，方案二的绝对利润相对较高，具有较高的经济效益；而利润率方案二与方案一相当。针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。就收益而言，收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强的开发方案。（三）项目定位本项目定位为：通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。开发形式为12层、单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造一个高档次的生态居住小区。六、项目开发进度安排及资金筹措（一）开发周期按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间为18个月。（二）开发各阶段的周期安排工作项目时间（月）备注立项初规设计报规项目施工图设计报建项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境竣工交验项目产权办理合计（三）资金筹措整个项目开发的资金主要来源于三个方面：其中：开发商自有资金*万元；项目土地银行抵押贷款*万元；销售期销售回款*万元；（四）投资使用计划（见附表6）七、销售及经营收入预测（一）电梯公寓销售收入估算 电梯公寓按2500元/m2计算：项目销售收入=（二）项目销售回款计划（见附表7）（三）财务内部收益率财务内部收益率。根据现金流量表（见附表8）计算可得出本方案的财务内部收益率为 9.24 %。在现金流量表中基准收益率取6.7%，按月计算。八、风险分析与回避的手段（一）开发风险评测1.灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。（见附表9）由附表四可见,售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。从表中可以看出,本方案具有一定的抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有一定的市场风险。2.项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点=总固定成本/1-（单位变动成本/单位销售价格） =*/1-（300/2500） =*（万元）由此计算可见本项目销售回款达到*万元，约是总回款*万元的*%时，项目达到盈亏平衡，项目总体有一定的风险。（二）项目市场风险及回避1.项目市场风险市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控