XX商贸物流城可行性研究报告（代商业计划书）

XX 市 XX 商贸城项目 可行性研究报告 编制单位：XXXXX 商贸城发展有限公司 - 2 - 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 项目基本情况.1 1.2 可研报告编制的依据和范围.1 1.3 可行性研究内容概要结论.2 第二章第二章 项项目建目建设设背景及必要性背景及必要性.5 2.1 项目建设背景分析.5 2.2 项目建设必要性.10 第三章第三章 需求分析及建需求分析及建设规设规模确定模确定.12 3.1 商品交易市场为国民经济的重要产业.12 3.2XX 市商贸设施现状 .13 3.3 市场前景分析.14 3.4 建设规模确定.14 第四章第四章 建建设设地点及建地点及建设设条件条件.15 4.1 建设地点.15 4.2 区位地理优势分析.15 4.3 产业政策符合性.15 4.4 外部建设条件.17 - 3 - 第五章第五章 项项目定位目定位.17 5.1 项目定性.17 5.2 项目定位.18 5.3 产品定位.18 5.4 目标客户定位.19 第六章第六章 初步初步规规划方案及建划方案及建议议.19 6.1 规划原则.19 6.2 初步规划方案.21 6.3 功能分区规划.23 第七章第七章 规规划建划建设设方案方案.26 7.1 规划设计原则.26 7.2 发展思路及定位.26 7.3 规划设计方案.27 7.4 土建工程.29 7.5 设备购置.32 7.6 暖通空调.33 7.7 给排水系统.36 7.8 供电工程.39 7.9 弱电设计.41 7.10 市场管理配套设施.51 7.11 接地防雷.51 - 4 - 第八章第八章 环环境保境保护护与安全与安全卫卫生生.52 8.1 环境保护设计依据.52 8.2 环境污染来源及治理.53 8.3 环境影响评价.55 8.4 劳动安全与卫生.55 第九章第九章 消防与消防与节节能能.57 9.1 消防.57 9.2 节能.60 第十章第十章 组织组织机构及机构及劳动劳动定定员员.62 10.1 组织机构.62 10.2 劳动定员.63 10.3 人员培训.63 第十一章第十一章 项项目运目运营营及及实实施施进进度度计计划划.64 11.1 项目优势.64 11.2 项目管理.65 11.3 项目实施进度计划.66 第十二章第十二章 投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措.68 12.1 固定资产投资估算.68 12.2 资金筹措.69 第十三章第十三章 社会效益分析社会效益分析.69 - 5 - 13.1 社会效益分析.69 第十四章第十四章 开开发风险发风险及及结论结论.72 14.1 项目开发经营主要风险及对策分析.72 14.2 结论.74 14.3 建议.74 - 1 - 第一章第一章 总总 论论 1.1 项项目目基本情况基本情况 1.1.1 项目名称：XXXXX 商贸城建设项目 1.1.2 建设性质：新建 1.1.3 建设规模：项目拟征地 55 亩，总建筑面积 9.06 万平方米， 年可实现交易额 5 亿元。 1.1.4 项目建设单位：XXXXX 商贸城发展有限公司(筹) 1.1.5 项目建设位置：拟选址在 XX 市新渡镇，占地面积 55 亩。 1.2 可研可研报报告告编编制的依据和范制的依据和范围围 1.2.1 可行性研究报告编制的依据 市场调研报告及项目基础资料 国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见（国办发 2008134 号） 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三 版) XX 市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要 XX 市城市总体规划（2005 年-2020 年） XX 市商贸流通中心建设规划 民用建筑设计通则（GB50532-2005） - 2 - 建筑设计防火规范（GB50016-2006） 1.2.2 编制范围 本可行性研究报告按照国家发改委关于建设项目可行性研究 的内容和深度的有关规定及建设项目经济济评价方法与参数 （第三版）的要求进行编制，主要对拟建项目的投资必要性、市场预 测和建设规模的确定、规划建设方案、资源条件、环境保护和劳动 组织、投资估算和资金筹措、财务评价等方面进行研究。 1.3 可行性研究内容概要可行性研究内容概要结论结论 1.3.1 项目建设的必要性 项目建设符合国家产业政策、行业发展规划和地方发展规划， 是 XX 市经济可持续发展的需要，符合 XX 市加快发展本市经济 的战略要求，有利于加快区域性中心城市地位的形成，同时，社会 对商贸服务业的要求越来越强烈，项目位置优越，交通便利，为商 贸流通的发展提供了条件。因此，该项目的建设是必要的。 1.3.2 建设规模 项目需征地 55 亩，主要建设商品交易中心、产品展示中心、 综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心六 大功能区，总建筑面积 9.06 万平方米，年交易额 5 亿元。 1.3.3 建设条件 项目建设所需的水、电、讯条件具备，交通便利，地上地下无 文物遗址，适合工程建设的需要。 - 3 - 1.3.4 规划建设方案 本项目由“两主四辅”六大功能区构成，包括商品交易中心、 产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、 商务休闲中心，配套建设道路、绿化、给排水工程、供电工程、供气 工程、供热工程等市政基础设施工程，使之成为一个完整的商贸城。 整个商贸城的建筑平面图为“回”字形，商贸城沿街长度按 200 米计算，纵向按 180 米计算，商贸城内道路宽为 30 米，道路中间 设计 10 米宽为固定停车位和绿化带，共有 300 个固定停车位。在 商贸城的沿街的一侧 200 米长，建设一座 7 层的商贸综合楼，一层 为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心，四层为会展中心，五层为 综合服务中心，六层为培训中心，七至十一层为商务休闲中心。在 商贸城的其他三侧及商贸城中央 60*60 米全部建设层高为三层的 商贸店铺楼，其一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心。 其中：商贸市场区建设一层商贸店铺 136 间、每间为深 30 米， 宽 5 米，建筑面积 20400 平方米，仓储物流区建设在商贸店铺上面 二、三层，建筑面积 40800 平方米；产品展示区建设会展中心建设 在沿街店铺的第四层，建筑面积 6000 平方米；综合服务中心建设 在沿街店铺的第五层，建筑面积 6000 平方米；教育培训区建设建 设在沿街店铺的第六层，建筑面积 6000 平方米；商务休闲区建设 在沿街店铺的第七层，建筑面积 6000 平方米。总建筑面积达 90600 平方米。 - 4 - 1.3.5 环境影响评价 该项目主要废弃物有废水、噪声和固体废渣，经过处理后，可 以做到达标排放，不会对环境造成污染。 1.3.6 生产定员 项目共需人员 120 人，其中：管理人员 15 人，营销人员 12 人， 服务人员 90 人，其他人员 3 人。 1.3.7 项目总投资及投资计划 估算项目总投资为 15200 万元，其中：固定资产投资 13700 万 元，流动资金 1500 万元。资金来源为企业自筹。 1.3.8 结论 该项目符合国家产业政策和产业化发展方向，市场前景广阔， 上下游产业带动能力强，经济效益和社会效益显著，具有较强的清 偿能力和抗风险能力，在技术和经济等方面都是可行的。 1.3.9 主要经济技术指标 主要经济技术指标见下表主要经济技术指标表 主要主要经济经济技技术术指指标标表表 序号指标名称单 位指标备 注 1建设规模亿元5年交易额 2总建筑面积平方米90600 3总投资万元15200 4固定资产投资万元13700 4.1铺底流动资金万元1500 - 5 - 4.2项目定员人120 5项目占地面积万平米55 亩 6年均经营收入万元1077 7年均利税总额万元826 8年均利润总额万元735 9投资利润率%11.08 10投资利税率%12.44 11全部投资回收期年5.08 12财务内部收益率%9.79含建设期 13财务净现值万元817 14盈亏平衡点%50.25 第二章第二章 项项目建目建设设背景及必要性背景及必要性 2.1 项项目建目建设设背景分析背景分析 2.1.1 我国商贸流通业发展情况 商贸流通业是国民经济的先导性产业，在促进生产、引导消费、 推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面发挥着重要作用， 正成为决定经济运行速度、质量和效益的重要因素。 2008 年我国社会消费品零售总额突破 10 万亿元，人均社会 消费品零售额为 8169 元；随着商贸流通业自身的飞速发展和效益 的显著提高，对我国财政税收的支撑作用也不断加强。同时，作为 - 6 - 劳动密集型产业，批发零售贸易和餐饮业日益成为吸纳社会劳动 力的重要领域，成为解决城镇失业下岗和农村富余劳动力转移的 有效途径，为缓解我国就业压力做出了重要贡献，批发零售业和住 宿餐饮业从业人员从 1950 年的 825.5 万人增长到了 2008 年的 6265.6 万人。人口的大规模增长，加上城市居民收入水平相对较高， 以及购物环境优势和便利的交通，直接带动了城市市场的快速发 展，使得城市集聚作用明显，日益成为我国消费品市场的主导和支 柱。 随着居民收入的不断上涨，收入渠道的拓宽，人们的消费需求 得到了极大的释放，新的消费热点不断涌现，对国内需求的拉动起 着重要的作用。 2.1.2 新时期我国商贸流通业的发展机遇 自上世纪 90 年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着 2006 年服务业全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改 变。商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济 增长方式转变等方面的作用日益突出，商贸流通业已逐渐成为基 础产业、先导产业。 1.“十二五”期间商贸流通业发展面临的经济环境 从世界大环境来看，总体上全球经济形势稳定。国际货币基金 组织的最新预测显示，未来几年，美国、日本、欧洲都将保持较为 强劲的增长势头。国际资本流动更趋活跃，国际市场需求更趋旺盛， 客观上有利于扩大利用外资和对外贸易规模。从国内来看， “十二五” - 7 - 时期我国经济开始进入新一轮快速增长期，以住、行为代表的居民 消费结构升级拉动住房、电信和汽车等产业高速成长，产业升级速 度明显加快；以加入世贸组织为契机，开放型经济加快发展，促进 了产业升级和企业竞争力的提高；国有经济战略性调整、政府职能 转换、整顿市场秩序取得积极成效，民间投资加速，企业素质总体 改善，市场对经济增长的调节作用明显增强。这对扩大招商引资、 调整产业结构、刺激市场消费等方面将产生积极影晌。度过世贸组 织后过渡期后，国内关税继续降低，各项非关税措施取消，外商投 资领域将进一步放宽，进入门槛进一步降低，国际制造业向我国转 移的势头加快，对利用外资和扩大外贸进出口将产生积极影响。 CEPA 的深入实施、长三角区域合作步入实质性阶段、中国一东盟 区域一体化步伐加快，都将对区域经济扩大贸易、扩大引进资本、 技术、人才，积极承接产业转移，进一步活跃市场等带来巨大的机 遇。 2.“十二五”期间我国商贸流通业发展的战略选择 实施现代化战略，提升商贸流通业的整体水平 商贸流通业实施现代化战略主要包含三个层面的内容，一是 以信息化带动商贸流通现代化。构筑现代商贸业信息平台，通过吸 纳、采用各种先进的商贸流通经营、管理新技术、新手段，改造提 升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和 商流的网络化，通过现代化提升商贸流通业的整体水平。二是与科 教兴国战略相结合，提高商贸服务业科技含量。三是紧跟经济全球 - 8 - 化进程，使之成为推动商贸服务业发展的关键力量。 实施集约化战略，构筑起商贸流通集聚辐射的新平台 实施集约化战略，建立以大型流通企业集团为主导的发展模 式，培育在全国具有较大影响力和竞争力的大型流通企业，充分发 挥龙头企业的带动作用。其次，以引导、协调、规范、扶持为主要抓 手，优化企业发展战略，培育现代商贸业市场主体。商贸流通企业 必须建立自己独特的发展战略，包括经营、业态、品牌、扩张、并购、 人才等方面，做到科学领先，在激烈竟争中脱颖而出，形成自己的 核心竞争力。 实施城乡协调发展战略，全面推进区域商贸流通经济发展 首先，应以推进“万村千乡”和“双百市场”工程为着力点，扶持 农业产业化龙头企业发展，加快农村商贸流通体系建设。其次，要 以建设区域商贸中心为目标，以开拓市场、扩大消费为主线，以深 化流通体制改革为动力，推动传统商业经营方式向现代流通方式 转变，完善商品市场、现代流通、法制建设、监测调控、商业信用五 个体系。三是抓住确立各类经济带的机遇，建立网络化的区域市场 体系，大力提升大型市场水平，大力建设现代商贸物流基地，大力 发展会展业，实现生活服务、产业服务和流通辐射的三大功能，建 设具有强辐射能力的区域中心城市，人流、物流、资金流大量聚散， 提高聚合辐射能力，实现对周边地区和中西部地区的辐射和聚集。 实施产业互动发展战略，创造新的机遇和空间 产业互动发展，能够为商贸流通业创造新的机遇和空间。首先， - 9 - 以产业链为基础，加强产业间的互动，在农业产业化、新型工业化 建设的过程中，充分发挥商贸流通业的引导和促进作用，推动商贸 流通产业与新型工业化、新农村和旅游、文化等三产业的互促互动， 农工商联手开拓繁荣市场，深度融合发展。其次，自觉适应城市化 加速推进的要求，以规划为龙头，突破传统商业布局观念，拉开中 心城市骨架，加快形成若干个以商业功能区为基础、错位竞争、有 序支撑、层次清晰的商圈。最后，与产业结构调整战略相结合，重 点培育现代物流业。建设区域性物流网络，要以中心城为依托，连 接一批大中型的储运、批发企业，建立现代物流产业走廊。 实施国际化发展战略，提升产业整体发展能力 面对经济全球化发展趋势，首先应抓住国际商业资本和各类 区域外商业资本对营销网络开拓的机遇，适时调整引资重点，加强 对国际知名商业的引进力度，优化商业网点布局，推动商贸流通业 的开放度，提升区域商贸流通业的水平。其次，要大力实施开放带 动战略，推动商贸服务业国际化同样是商贸业加快发展、提高的有 效途径。通过独资、合资、合作方式和连锁代理等渠道，建立国际 市场贸易网络；以贸易网络为载体，以高新技术为手段，建立市场 信息网络；以区域传统、特色的加工技术为基础，建立商贸流通服 务网络。 2.2 项项目建目建设设必要性必要性 2.2.1 现有商贸市场不能适应经济结构调整的要求 - 10 - 党的“十七”大报告中指出要加快转变经济发展方式，推动产 业结构优化升级，从我市目前情况看，当前正面临着经济结构全面 调整优化的重要时期，但商贸流通产业仍是国民经济中的一个薄 弱环节，不能适应产业结构调整的要求。从产业构成比例来看， 2009 年全市第三产业增加值占 GDP 的比重为 21.3%，比第二产业 增加值所占的比重低 43.4 个百分点，其中批零贸易业增加值占 GDP 的比重仅为 7.4%，象欧、美、日等发达国家第三产业的比重 已高达 70%左右，批零贸易业已占到整个 GDP 的 16%左右，这与 经济社会总体发展趋势极不协调。 2.2.2 不能适应提高消费率、扩大内需的要求 加快转变经济发展方式，就必须坚持扩大国内需求特别是消 费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消 费、投资、出口协调拉动转变。从我市情况看，投资的增长幅度、投 资对经济增长的贡献率都远远高于消费。当前，国家正在实施宏观 调控，加上经济发展受能源、土地等资源要素的制约，固定资产投 入受到越来越多的限制，提高消费对经济增长的拉动作用将更加 重要和紧迫。 2.2.3 建设“两型”社会的迫切需要 商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点，非 常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。 “两型”社会建设 的核心是改革。建设商贸流通大市场可调整产业结构和转变经济 增长方式，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建发 - 11 - 展的一体化格局，破解制约本地经济发展的瓶颈，摸索出一条适 合 XX 市发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和 满足“两型”社会发展的迫切需要。 2.2.4 市政府加快发展本市经济的战略要求 桐城的工业化已有较高水平，随着我市及周边地区近年来企 业的快速发展和增加，越来越凸现出现代物流业的重要性和必要 性。 桐城现有企业和个体工商户有 2 万余家，其中规模以上企业 达 240 余家，但目前我市城区基本上为货物集散有市无场，效率低 下的无序状况，这严重影响了我市经济的发展，为了尽快改变我市 货物运输和仓储的松散格局，加快我市经济发展，建设一个集商贸、 仓储、集散、配送等功能为一体的商贸物流基地符合城市经济发展 的战略要求。 现代物流业的介入不但可以使企业省去自身的仓储设施，更 可以使企业的运输更加快捷高效，并可以进一步降低企业运营成 本，增加企业市场竞争力。同时，一个功能齐全、专业化经营的现 代化的物流园区-新渡商贸城还会为桐城以及周边的工业企业提 供一个交流与博览的平台 2.2.5 有利于加快区域性中心城市地位的形成 XX 市位于安徽省中部，随着资源的逐渐枯竭和周边城市的 崛起，我市经济的发展面临巨大的挑战，并且存在产业结构失衡、 城市化水平不高、环境呈现恶化趋势等问题。该商贸城的构建，能 - 12 - 从整体上改善城市基础设施条件，带动经济发展，引导城市发展， 提升我市的物流竞争力，改善投资环境，发挥区位优势，加快区域 性中心城市地位的形成。 最后，要以国家加大实施开拓市场、扩大内需政策为契机，根 据“建设大市场，搞活大流通，发展大贸易”的要求，加快商贸流通 大平台大企业发展，做大做强龙头专业市场和商业企业，整合市场 资源，培育繁荣各类商品市场、要素市场特别是辐射力强的专业批 发市场。 利用我市地处安徽省中部，依托区位优势，加强与皖江城 市带承接产业转移示范区和合肥经济圈的一体化发展，积极融入长三 角，探索区域开放合作新模式，加速产业承接，促进跨越发展，把 XX 市建设成为区域性商贸流通中心，这是桐城人民的心声，也是桐城 的发展目标。 因此该项目的建设是必要的。 第三章第三章 需求分析及建需求分析及建设规设规模确定模确定 3.1 商品交易市商品交易市场为场为国民国民经济经济的重要的重要产业产业 从产业经济规模上说，商品交易市场在我国流通业和现代服 务业中占有重要地位。到 2008 年，我国商品交易市场约有 8 万余 家,全国约有市场商位、店铺 2000 余万个，市场从业人员及市场相 关配套行业从业人员约超过一亿人。从产业链的构成上看，从市场 - 13 - 规划、市场地产、招商组市、市场经营管理、市场资产运行管理、市 场商务、会展、金融服务、物流服务、市场经营管理咨询，已经形成 了完备的产业链条。从社会作用看，商品交易市场已经成为区域经 济发展资源，它不但为市场经济的发展提供平台，还为城市化、工 业化的发展提供动力，同时，它培育了大量商业企业家、工农业企 业家群体，培育了我国现代职业商人队伍。这些，都说明市场的产 业属性更为完备。 为此，国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见和全国 商务工作会议都将加强全国流通网络建设作为今后经济发展的重 要任务进行扶持。商品交易市场作为我国现阶段及今后一个时期 重要的流通形式，在全国流通网络建设过程中，要通过建立和完善 商品交易市场的国家发展战略，进一步优化全国商品交易市场的 产业结构和产业布局，引导和推进商品交易市场与现代流通产业 接轨，发展成为独具中国特色的规范性现代商业流通方式，使其持 续、健康地为我国的经济发展服务。 3.2XX 市商市商贸设贸设施施现现状状 XX 市及安庆周边地区集中了数以万计的中小型工商企业， 而且原材料的购入与产品的销售市场都分布在本地区以外的全国 各地。迫切需要运输快捷、仓储安全、信息畅通的现代物流企业为 他们提供优质的配套服务，推动其销售市场的开拓与原料供应的 保障。本地区尚无一家正规化的、规模型的物流企业；本市也没有 - 14 - 一家大型物流货场。所有的工商企业都希望本地有一家实力强、信 誉好、现代化的物流企业来为他们配套服务，以适应企业的发展和 市场需求。来往路过桐城的货运车辆，据有关部门统计超过 25000 辆，空载率在 30%以上，在桐城需要停车住宿、修理、配货等服务 的每天超过 500 辆，迫切需要一家能够提供全面服务的现代化物 流园区。新渡物流城的实施为合安公路与双新公路交汇处，辐射安 庆、贵池、东至、怀宁、枞阳、潜山、太湖、宿松、舒城、庐江等地， 强大的区域优势和工业资源为物流中心提供了得天独厚的条件 3.3 建设规模确定 根据 XX 市及周边市场的调研分析和项目单位的筹资能力， 项目拟在新渡镇中心地段征地 55 亩。 项目主要建设“两主四辅”六大功能区，包括商品交易中心、产 品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务 休闲中心等，总建筑面积 9.06 万平方米，年可实现商品交易额 5 亿元。 第四章第四章 建建设设地点及建地点及建设设条件条件 4.1 建建设设地点地点 项目拟选址在 XX 市新渡镇中心地段，距合安高速双新开发 区出口不足 1 公里，地理位置优越，交通便利。 - 15 - 4.2 区位地理区位地理优势优势分析分析 XX 市位于安徽省中部偏西南，长江北岸，大别山东麓，东邻 庐江、枞阳两县，西连潜山县，北接舒城县，南抵怀宁县和安庆郊 区。XX 市位于合肥、安庆两大城市之间，同时属于合肥经济圈和 承接产业转移皖江城市带，公路、水运、铁路运输四通八达，合九 铁路，沪溶高速公路，206 国道纵贯全境，九六实现县乡公路黑色 化，村村公路相联。水运可由菜子湖直达长江各口岸及尚海城市， 现有等级公路 31 条，其中二级公路 57 公里，三级公路 277 公里， 等外公路 519 公里，水运里程 200 公里。项目地离合安高速公路桐 城出口仅 25 公里，离即将开通的双新开发区出口仅 1 公里。 4.3 产业产业政策符合性政策符合性 国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见（国办发2008 134 号）明确指出：积极培育和发展新的消费热点,及时发布市场供 求信息，引导企业调整产品结构，开发适销对路商品和服务，引导 消费结构升级；引导个性化、时尚化、品牌化消费，培育和发展定 制类消费；推动特色商业街建设，扶持“老字号”的创新发展，扩大 和带动家具、家电、家纺、家饰等消费。大力促进会展消费。促进会 展业发展，带动相关的住宿、餐饮、交通、通信等消费。 2009 年国家又将物流业列为十大产业调整振兴规划之一，指 出：“必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务 - 16 - 促进其他产业发展加快发展国际物流和保税物流，加强物流 基础设施建设，提高物流标准化程度和信息化水平，加快建设物流 公共信息平台”所有这些都为现代物流业开创了良好的政策 局面。 信息产业部在全国性和区域性物流公共信息平台建设的指 导意见中明确指出：“以省或经济区域为基础，建立区域性物流公 共信息平台，各级政府应加大投入力度，吸引并鼓励企业参与平台 建设和营运”。 目前，我国各级政府也已把物流信息化作为一项基础建设纳 入发展规划之中，部分地区已经投入使用，并取得巨大的经济、社 会效益，推动了区域经济的快速发展。 因此，项目的建设符合国家产业政策、行业发展规划和地方发 展规划。 4.4 外部建外部建设设条件条件 4.4.1 通信 XX 市通信事业发达，中国移动、中国联通、中国电信的无线 网络覆盖全境，可以满足项目建设设施直拨电话、微机网络的需要。 4.4.2 供水 XX 市新渡镇有自来水公司，项目供水从主干供水管道引接， 可以满足项目建设用水和生产、生活用水的需求。 - 17 - 4.4.3 供电 XX 市新渡镇电力供应充足，项目设计 110KV 配变站一座， 占地面积 900 平方米，10KV 变电站容量 6000Kva，可满足项目建 设及运行后的用电需求。 4.4.4 雨污水排放 在项目区内建设排水系统，经氧化发酵后排入市政排水管网 中。 第五章第五章 项项目定位目定位 5.1 项项目定性目定性 1.综合 XX 市突出的区位优势和贸易底蕴，考虑大商贸、大物 流、大仓储、大市场互动式产业价值链。 2.按照把 XX 市新渡镇建设成为区域性商贸流通中心的战略 定位，从建设安徽省中部地区商贸物流中心出发，把本项目培育成 商贸物流圈的“成长极”。 5.2 项项目定位目定位 1. 建设成为安徽省中部地区规模较大、功能齐全、配套完善、 设备先进的商贸物流交易中心； 2. 构建一站式的商贸物流平台，具有销、展、培训、仓储、运 - 18 - 输等多功能，为客户提供全面、迅速、高效、公平的各项服务；形成 跨区域人流、物流、资金流、信息流的汇聚平台；市场辐射长三角 地区、珠三角地区等经济发达地区，成为连接市内外、省内外的理 想据点； 3. 商品年直接交易额 5 亿元，直接收入 0.6 亿元；拉动 50 亿 元的价值链，推动实现综合收益 3 亿元。 4. 三年招商到位并初步成市，五年培育完成。 5.3 产产品定位品定位 根据 XX 市目前市场现状及周边现有交易市场实际，该项目 将设商贸交易区，分设糖酒食品市场、机电市场、小商品市场、服 装市场、灯具市场、五金工具市场、家具市场、工艺品及土特产品 市场，以批发为主，兼做零售；同时对商贸流通行业进行人才培训， 配套会展和商务休闲等。 其中：仓储配套区提供全面的、科学的、智能化的、便捷的的 仓储服务和专业物流设施集一流的服务； 商务休闲区提供餐饮、住宿、酒店、桑拿、洗浴、网吧、医疗、 通讯、银行等； 产品展示中心提供专业展会、研讨会、年会、庆典、人才交流 会等； 培训中心提供商贸流通行业的技能和人才培训，并成为商贸 流通行业的人才信息中心。 - 19 - 5.4 目目标标客客户户定位定位 糖酒食品、机电、小商品、服装、灯具、五金工具、家具、工艺品 及土特产品的生产厂家、代理商、销售商、贸易商、物流公司、广告 公司、文化公司、废旧回收公司等。 第六章第六章 初步初步规规划方案及建划方案及建议议 6.1 规规划原划原则则 1、可持续发展原则 XXXXX 商贸城的规划应立足当前，充分考虑资源和环境的 承载能力，合理确定用地布局，充分利用地形，珍惜土地和水资源， 高度重视生态建设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生态、 环保概念，保持并逐步创造良好的园区生态环境。规划充分结合实 际情况，强调可操作性，为实施管理和下一步建设提供依据，力争 实现商贸大市场的发展与城市经济、环境的协调。 2、统筹规划、分布实施、基础设施先行的原则 项目规划应具有一定超前性，但盲目超前将造成不必要的资 源浪费，因此必须结合地区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与 远期的整体性，考虑循序分期开发的操作性，合理规划园区。坚持 区域整体协调发展，重视与周遍大规划的衔接。从大区域出发，认 真分析发展的利弊和潜在优势，选择和制订适合自身发展的方向 - 20 - 与目标。 XXXXX 商贸城的开发建设与城市总体规划、土地利用规划 相结合，与城市发展趋势相衔接，做到科学规划、准确定位、健全 功能、合理布局、力求该项目和新型工业化、城市化互相促进，所 以规划应实事求是、因地制宜、因产业制宜、统一规划、分布实施、 滚动发展、成熟一片、开发一片、建设一片、发展一片、逐步做大做 强、坚持基础设施先行、高起点、高标准地搞好 XXXXX 商贸城的 基础配套建设。 3、刚性与弹性原则 刚性和弹性相结合，对园区重大基础设施提出刚性规定，对局 部开发和建设提出引导，同时，在功能分区明确的基础上要有一定 的弹性和灵活性。园区用地组织应保持足够的灵活性，应考虑不同 类型用地及各功能分区之间的相容性，既要能满足开发中的阶段 性现实要求，也要为未来的扩展留有适宜的空间，以适应不确定性 的环境变化。 4、集约利用与产业聚集的原则 规划从利于产业关联度、培植产业群，形成产业链的角度出发， 围绕主导产品发展一系列相关的生产和服务项目，使资源得到有 效利用，同时各个企业之间关系紧密，形成既有竞争又有协作的关 系，要有利于聚集整合，突出特色产业，形成产业的群体规模优势。 5、多业并举的原则 - 21 - 在商贸大市场产业发展的同时进一步推动交通、餐饮、金融保 险等服务行业和相关产业的发展，促进货物流通，市场及其他行业 的繁荣和兴起，建设现代化、生态化的商贸物流基地，增强 XXXXX 商贸城的凝聚力、吸引力、承载力和影响力，使之成为城 市的重要组成部份，成为城市的新亮点。 6.2 初步初步规规划方案划方案 1.现状特征 环境优美，交通便利。 2.功能定位 建设成为安徽省中部规模较大、功能齐全、配套完善、设备先 进的商贸物流交易中心；人居环境优美、可持续发展的生态型园区。 3.发展战略 走集群化、规模化道路，坚持科学发展观，努力营造良好的产 业创新环境和发展平台。 4.用地功能结构 园区由两个主功能区和四大辅助功能区构成。 主功能区是：以糖酒食品、机电、小商品、服装、灯具、五金工 具、家具、工艺品及土特产品交易为主的商品交易中心及产品展示 中心。 四个辅助功能区分别是：综合服务中心、教育培训中心、仓储 - 22 - 配套中心、商务休闲中心。 5.道路网结构 “两纵一横”。两纵一横：在园区内形成一条横向大通道和东西 向的两条纵向大通道。 6.区内配套 根据功能不同，XXXXX 商贸城内将形成六大功能中心。同时， 作为一个大型批发市场，还建有停车场，可停车 600 辆；配备先进 的多重智能化安保系统：周界红外线防盗系统、美国电子巡更系统、 楼宇对讲系统，宽带入户系统等，确保业主的安全与工作效率。 7.空间形态 突出人工环境与自然环境相融合生态化；内部组织高效 的人工环境“网络化”。 充分利用 XXXXX 商贸城外围及园内道路绿化、公共绿地、 生态围墙形成生态走廊； 内部构建多层次的绿化体系，营造生态化、园林化的现代 化商贸流通新城外部环境； 功能分区明确，各个分区通过规整、有序的道路网有机连 接； 各分区形成高度协调的网络系统，实现产业布局集聚化、 后勤服务社会化、货运交通系统化、基础设施集约化、公共设施完 善化。 产产 品品 交交 易易 中中 心心 - 23 - 6.3 功能分区功能分区规规划划 1.商品交易中心是指所有的商铺和一站式购物广场，是商品 交易、信息交流的实体，分为 9 大部分，包括糖酒食品、机电、小商 品、服装、灯具、五金工具、家具、工艺品及土特产品交易批发中心 和一站式购物广场。 2. 会议展览中心 会展中心是除交易中心之外最直接的商机来源，是项目的最 重要组成部件之一，对项目的经营、运作及发展起到极大的促进作 用。常年举行展览会、订货会；承办国内外高规格的研讨会、产品 发布会、交流会，为 XXXXX 商贸城内的商户提供全新的产品展 销渠道，提供增值服务展览会，就造商户及开发商的双赢局面。 3.商务休闲中心 按现代化写字楼标准配套的专业写字楼，具有商务办公、信息 咨询、电子商务和综合办公共四大功能。使之成为中部外省及国外 商家进军 XX 市商贸市场主要选择地点，集中性的办公有助于企 业间产品、信息的交流与协作，促进共同发展，造就双赢。 商务办公中心是交易中心的重要指挥部，是企业、厂家、代理 商、经销商及省内外、国内外商家贸易往来的办公、交流及洽谈场 所。 内设置星级酒店，设备周全，服务周到，为商家带来高人一等 的商务旅程。星级酒店的建立是 XXXXX 商贸城提出要建设现代 - 24 - 化交易中心的最直接体现。 4. 仓储配送中心 为场内商户及客户提供包括仓储、运输、配送、整理在内的物 流服务。不但解决运输的烦恼，还为各方减低经营成本。仓储配送 中心是 XXXXX 商贸城提出打造“一站式商贸物流平台”经常理念 的重要组成部分，是全面为商户、顾客服务，继而塑造行业品牌的 重要环节。 5.教育培训中心 实施商贸人才产业化战略，同高等院校或专业培训机构、行业 协会合作，举办各种专业培训，提升中国商贸流通企业的技术与管 理水。平为业内提供永久的人力资源保障。教育培训中心是提升商 户的专业能力、知识能力、管理营销能力的增值服务环节。 6.4 保障规划实施的建议 为保障规划实施，加快园区建设，特提出如下建议： 1.尽快确定该市场的整体范围，实行“封闭式”管理 国内外大多数批发市场发展的实践证明，市场要能顺利发展， 必须要有一个整体的范围和自成管理体系的管理体制。因此，确 定 XXXXX 商贸城的整体范围（控制红线），建立园区自成体系的 管理体制，实行相对“封闭式”的管理，是本项目建设与发展的重要 任务，也是增加投资者信心的重要保障。 2.尽快营造项目良好的投资环境 项目整体范围确定后，眼前的当务之急就是要营造出一个优 - 25 - 良的投资环境，以吸引国内外投资者前来投资合作。一是高起点、 高标准的做好市场总体规划和发展规划。总体规划经审批后，应具 有权威性和法律效力。市场其它规划要“长短结合”，既要有原则性， 又要有灵活性，逐步制定和推进实施。二是市镇两级应给予必要的 配套优惠政策，加大首期项目周边基础设施建设投入力度，支持本 项目的开发建设。三是争取多方支持，广泛筹集基础设施建设资金， 着力推进启动园内的基础设施建设，迅速提高投资环境质量。四是 不断建立健市场服务体系和相关规章条例。 第七章第七章 规规划建划建设设方案方案 7.1 规规划划设计设计原原则则 1、市场导向原则。按市场需求确定发展重点，推进资源重组， 优化资源配置。 2、企业主体原则。企业是物流业务经营主体、投资主体和利 益主体。政府应重在引导、推动、扶持。 3、与经济协调发展原则。商贸流通业的发展要服从于、服务 于国民经济的发展，为先进制造业服务。要把物流企业与企业物流 相结合，物流与商流相结合。 - 26 - 4、信息化带动原则。信息化是现代商贸物流与传统物流的主 要区别。要加大资金投入，建设公共商贸物流信息平台和企业内部 物流信息系统，并逐步相互连接，做到内部互联、外部互通。 5、标准化原则。大力推进物流标准化工作，提高商贸流通业 的基础设施、技术装备、管理流程、信息技术的标准化水平，实现 物流业的健康发展。 7.2 发发展思路及定位展思路及定位 “总体规划、分阶段分目标实现”。在发展商贸流通业的同时， 以促进第三产业发展为契机，以信息技术为支撑，通过组织结构调 整和资源整合，发挥规模和集成优势，强化商贸市场的社会化功能， 创新管理及运行机制，逐步拓展业务市场，扩大商贸市场的辐射范 围，努力将其建设成为安徽省中部规模较大、功能齐全、配套完善、 设备先进的商贸物流交易中心。 7.3 规规划划设计设计方案方案 7.3.1 项目组成 本项目由“两主四辅”六大功能区构成，包括商品交易中心、产 品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务 休闲中心，配套建设道路、绿化、给排水工程、供电工程等市政基 础设施工程，使之成为一个完整的商贸城。 7.3.2 功能区平面布局规划 - 27 - 1.总体布置方案 项目拟选址在 XX 市新渡镇中心地段，征地 55 亩。 2.商贸市场区 商贸市场区做为该项目的支撑，既服务于 XX 市域市场，同时 辐射周边地市市场，最终成为 XX 市乃至全省的商品集散地。考虑 到商贸城内商户和客户选择的实际需要，在商贸城地上一层建筑 尽可能安排为商户店铺，在店铺上面的二、三层，设计为仓储区， 运用先进的垂直运输工具，为商户解决上下运输的后顾之忧。每一 间商贸店铺为宽 5 米，深为 30 米，共 136 间，占地面积和建筑面 积为 20400 平方米。仓储区的建筑面积为 40800 平方米。 在商贸城的沿街的一侧 200 米长，建设一座 7 层的商贸综合 楼，一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心，四层为会展中心， 五层为综合服务中心，六层为培训中心，七层为商务休闲中心。在 商贸城的其他三侧及商贸城中央 60*60 米全部建设三层高的商贸 店铺楼，其一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心。 3. 产品展示区 可举办展览会、订货会、产品发布会、交流会等，为市场内的 商户提供全新的产品展销渠道，提供增值服务，就造商户及开发商 的双赢局面，总建筑面积 6000 平方米。 4.综合服务区 主要为入驻商户、企业提供信息咨询、物业管理服务、市场秩 序管理等，为商户提供一个良好的交易环境，建筑面积 6000 平方 - 28 - 米。 5.仓储物流区 仓储物流区是商贸流通的基础, 在店铺上面的二、三层，设计 为仓储区，运用先进的垂直运输工具，为商户解决上下运输的后顾 之忧,总建筑面积 40800 平方米。 6.商务休闲区 商务休闲区具有商务办公、信息咨询、电子商务和综合办公共 四大功能。使之成为商家进军 XX 市商贸市场主要选择地点，集中 性的办公有助于企业间产品、信息的交流与协作，促进共同发展， 造就双赢。 商务办公中心是交易中心的重要指挥部，是企业、厂家、代理 商、经销商及省内外、国内外商家贸易往来的办公、交流及洽谈场 所，总建筑面积 6000 平方米。 7.教育培训区 为提升商户的专业能力、知识能力及所需的商贸流通人才，总 建筑面积 6000 平方米。 7.3.3 总平面主要设计指标 总总平面主要平面主要设计设计指指标标表表 序号项 目单位指标备注 1 项目占地面积 m236600 2建构筑物占地面积m222200 - 29 - 3道路广场占地面积m214200 4建筑系数%60.66 5容积率 2.47 7.4 土建工程土建工程 7.4.1 主要建构筑物 建筑物的类型、结构、特点和建筑面积详见下表： 主要建（构）筑物一主要建（构）筑物一览览表表 序 号 内容 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 建筑 结构 单价 (元) 金额 (万元) 备注 1商务配套区 6000框架 950570 1 2综合服务区 6000框架 950570 1 3产品展示区 6000框架 950570 1 4商贸店铺2040020400框架 9501938 136 5仓储设施 40800框架 9503876 4 6培训中心 6000框架 950570 1 7变配电设施9002700框架 950257 1 8生活配套设施9002700框架 950257 1 9外部供电线路 120 10给水工程 90600 872 11排水工程 90600 982 - 30 - 序 号 内容 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 建筑 结构 单价 (元) 金额 (万元) 备注 12供气工程 90600 11100 13供暖工程 90600 12109 14消防工程 600 102061 15道路6000 9054 16停车场7400 9067 17景观绿化1000 505 合计3660064381 9276 7.4.2 建筑结构设计 7.4.2.1 建筑设计 1.设计依据 民用建筑设计通则GB50532-2005 建筑设计防火规范GB50016-2006 2.设计原则 功能使用要求是建筑的基本因素，充分体现功能合理，利 用率高、节能、环保。 着重解决好交通组织、消防设计及大屋面带来的技术难题， 使本工程建设成为典范工程。 建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代 建筑特点，并与周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。同时，通过 - 31 - 合理有效的设计，合理降低造价、节省工程投资。 7.4.2.2 结构设计 1、设计原则 建筑结构荷载规范GB50009-2001 建筑抗震设计规范GB50011-2001 建筑地基基础设计规范GB50007-2002 建筑结构可信度统一标准GB50068-2001 混凝土结构设计规范GB50010-2002 2、设计参数 抗震设防 建筑工程抗震设防时所采用的抗震设防烈度为 7 度，设计基 本地震加速度值为 0.15g,所属的设计地震分组为第二组。 工程场地范围内工程地质条件依据具体地质勘察报告为准。 均布活荷载标准 不上人屋面 0.7KN/M2 上人屋面 1.5 KN/M2 办公室 2.0 KN/M2 走廊、楼梯 2.0KN/M2 厕所、卫生间 2.5 KN/M2 设备及电梯机房 7.0 KN/M2 水箱间 10.0 KN/M2 其余房间活荷载按建筑结构荷载规范取值。 - 32 - 7.5 设备购设备购置置 本项目主要设备需 74 台（套），其规格型号、价格等内容详见 下表主要设备一览表。 主要主要设备设备一一览览表表 单位：万元 序号设备名称数量（台套）单价（万元）金额（万元） 1重型牵引半挂货车1830540 2重型四轴载重货车919171 3重型三轴载重货车715105 4大型二轴载重货车5945 5小型配送货车254100 62 吨叉车2612 73 吨叉车2714 85 吨叉车11010 910 吨叉车11616 10大型移动吊车（20T）14040 11起重行车11010 12维修加油救援设备15050 13 网络大屏幕物流信息发布 平台（24 小时）及库区全 详见附表 （P44） 747 - 33 - 序号设备名称数量（台套）单价（万元）金额（万元） 方位监控系统 14 GPS 车辆动态管理系 统 1 100100 合 计 74 1960 7.6 暖通空暖通空调调 7.6.1 室内空气设计参数 温度 名称 夏季冬季 新风 m3/h.人 商场区和出租区2527131520 仓库 / 办公区2527182030 租赁区域2527182020 7.6.2 通风、排风 1.通风系统设计 非空调季节全开新风阀，以大量的新风满足该区域内人员的 舒适及身体健康要求。经常有人停留的设备间、厨房等均考虑设置 通风系统。 交易区、仓库公共卫生间地下车库 制冷机房变配电室水泵房 12 次/小时10 次/小时6 次/小时 6 次/小时8 次/小时4 次/小时 - 34 - 经常有人停留的设备间、仓储区、交易区、展示区、厨房均考 虑设置通风系统，厨房及生鲜区排风经除油雾达到卫生要求后高 空排至大气。 2.餐饮、仓库等场所防、排烟系统设计 防烟楼梯间由建筑设计可开启的外窗，采用自然防烟。自然条 件不允许的防烟楼梯及其前室或合用前室考虑机械防烟。满足建 筑防排烟技术规程要求。 每层按每个防火分区设机械排烟系统。每个防火分区分为若 干个防烟分区，由超过 600mm 的梁分隔，每个防烟分区不超过 2000m2。防火分区一设两个排烟系统，每个系统单独承担各自防 烟分区；防火分区二设一个排烟系统，负担两个防烟分区；仓库设 单独的排烟系统。排烟量按民用建筑防排烟技术规程计算。风机 吊装在楼板下，用不然材料封包。风机选用双速排烟/排风风机。平 时通风时低速运行，排烟防火阀平时全开。着火时，风机高速运行， 关闭非着火的防