某家居灯饰商贸城项目策划定位报告

汉口西金鼓天下生产资料及家居灯饰商贸城项目策划定位报告 目 录目 录2第一章 项目总论5一、项目提要51、项目名称52、建设性质53、项目投资单位54、建设地点55、建设规模56、投资规模57、资金来源与筹措58、项目财务收益6二、可行性研究报告编制依据6三、可行性研究结论6四、可行性研究的建议6第二章 项目背景7 一、项目建设背景7 二、投资商概况7第三章 项目概况及用地分析8一、项目概况8二、交通区位9三、城市价值11四、板块价值12五、用地分析141、用地基本情况142、用地SWOT分析143、地块SWOT推导战略16第四章 区域市场及竞争分析18一、汉川国民经济发展概况18二、汉川人口概况19三、汉川商业发展概况191、主要大型商圈及功能：192、汉川主要商业项目概况20四、汉川房地产业发展情况231、房地产发展概述232、汉川市主要房地产项目情况25五、汉川主要商圈发展现状28六、汉川市主要园区及周边竞争分析341、四大经济开发区342、竞争项目分析35第五章 项目定位及初步规划设计分析46一、总体项目定位46二、总体项目功能定位471、总体功能472、功能分区分析48三、总体项目规划分析511、园区总体规划512、商贸城总体规划523、本项目（生产资料及家居灯饰商贸城）修建性规划55四、本项目（生产资料及家居灯饰商贸城）总体定位591、项目定位592、项目优势分析593、项目发展目标60五、市场预测及营销策略601、客户群体定位602、市场定位613、项目营销策略61第六章 初步开发与销售计划62一、项目开发建设计划62二、销售及回款计划62三、资金来源及运用63第七章 投资收益分析64一、总投资成本估算64二、现金流分析68三、投资收益测算69第八章、风险评估70一、资金周转风险70二、政策变动风险70三、市场变化风险70四、其他潜在风险70第九章 可行性研究结论与建议71一、可行性研究结论71二、可行性研究的建议71第一章 项目总论一、项目提要1、项目名称汉口西金鼓天下生产资料及家具灯饰商贸城。2、建设性质新建。3、项目投资单位湖北金鼓城置业有限公司。4、建设地点湖北省孝感市汉川市刘家隔镇金鼓城中部家居产业集中发展区。5、建设规模总用地面积总用地面积25.39万，总建筑面积21.92万。6、投资规模根据测算，项目总投资：60610万元人民币。7、资金来源与筹措本项目资金来源以自筹为主。另外，本项目遵循滚动开发的原则，在当年就可以产生一定的销售收益，可以补充开发成本的缺口,形成良性资金循环。8、项目财务收益根据测算，从开始建设起4年内，本项目总收入为：万元人民币，总利润为：39727万元人民币，税后净利润为：25029万元人民币，税后利润率21%，财务累计净现值为25029万元人民币，内部报酬率89.68%。二、可行性研究报告编制依据本项目可行性研究报告编制的主要依据有：1、国家发展和改革委员会办公厅投资项目可行性研究指南； 2、汉川市城市总体规划（2012-2030）； 3、湖北金鼓城家居产业园控制性详细规划；4、湖北金鼓天下国际商贸城整体概念性规划设计；5、汉口西金鼓天下项目市场调研报告；6、其他相关规划和技术文件；三、可行性研究结论通过分析可以看出，汉口西金鼓天下生产资料和家居灯饰商贸城项目的建设符合汉川市城市发展和金鼓城中部家具产业集中发展区的目标，符合汉川市政府和湖北金鼓城置有限公司的双方利益，也将极大的推动汉川市的经济和社会发展。从财务分析的角度看，汉口西金鼓天下生产资料和家居灯饰商贸城项目的税后利润率21%，财务累计净现值为25029万元人民币，内部报酬率89.68%，因此在财务上是可行的。总之，汉口西金鼓天下生产资料和家居灯饰商贸城项目的建设具有显著的政治、经济、社会等多方面的综合效益，项目的定位和规划设计合理，且能够获得较好的投资回报收益，因而从总体上讲可行的。四、可行性研究的建议1、本可行性研究是在现有宏观背景和市场现状的基础上完成的，通过分析，可以看出项目的投资建设从总体上是可行的，不排除各种不可控制的政策和自然因素对项目投资的影响；2、湖北金鼓城置有限公司可根据需要和企业自身的资金实力，进行分期滚动开发，积极引进国内外知名家居原辅材料和家居灯饰企业，对整个项目的招商起到示范和带动作用，促进项目的快速销售和持续良性运营，实现项目的最大利润。第二章 项目背景一、项目建设背景为促进中部地区经济快速发展，中共中央于2004 年提出了“中部崛起”的战略，以此为契机，中部六省适时提出了各自的战略发展构想；武汉城市圈，简称为“武汉圈”, 又称“1+8”城市圈，是指以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8 个城市所组成的城市圈。2007 年12 月，国务院正式批准武汉城市圈为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”；该区域集中了湖北省一半的人口、六成以上的GDP 总量，不仅是湖北经济发展的核心区域，也是中部崛起的重要战略支点。中国金鼓城中部家居产业集中发展区规划以汉川为圆心，立足“1+8”武汉城市圈，以承接东部沿海和湖北本地家居产业转移为契机，覆盖中部地区500公里半径范围内的近3亿人口、3000亿以上的庞大消费市场，发展成为中部家居区域板块的生产制造中心、物流集散中心和商业贸易中心。汉口西金鼓天下国际商贸城作为整个区域的核心地块，总体用地面积3866.7 亩，面积较大，地块平整，利于大商贸、大物流项目的实施；对外交通方面，武荆高速从产业园北部经过，其出入口紧接园区，可以便捷地通达全国；对内通过汉长线可以直接进入汉川市区。凭借诸多综合优势，项目具备打造成为一个业态高度集聚、功能复合多样、商业繁荣、人口稠密的商贸新城区。生产资料和家居灯饰商贸城作为整个国际商贸城的首期启动部分，具备了启动建设的客观和主观条件。二、投资商概况：湖北金鼓城置业有限公司成立于2009年，注册资金1.5亿元，具备成功的工业地产开发经验、丰富的商业地产行业资源、强大的资金实力和专业化的管理团队。以“内承武汉、外接沿海”之势倾力打造金鼓城中部家居产业集中发展区，项目位于汉川经济开发区城北工业园。园区总规划面积9.6平方公里，按照“大制造、大物流、大商贸、大旅游、大娱乐”的规划设计理念，计划用6-8年时间将园区打造成为集商贸、物流、制造和园区社会于一体的新兴产业园，形成新型工业化、集约化、配套化、商贸物流一体化的综合园区，最终在汉川北部建设一座总投资276亿元、年产值476亿元、年利税65亿元、容纳14.4万人口的中部家居产业新城。第三章 项目概况及用地分析一、项目概况汉口西金鼓天下生产资料和家居灯饰商贸城作为汉口西金鼓天下国际商贸城的首期工程，位于仙女大道与金鼓城大道两条主干道交汇处，总用地面积25.39万，总建筑面积21.92万，建筑基底面积12.62万，容积率0.85，建筑密度49%，总停车位1445个。项目按照高起点、高标准的要求，规划建设成集建材装饰、家具辅材、家居灯饰、会展博览为一体的生产资料及家居灯饰商贸组团，项目拟充分发挥自身的区位优势、资源优势和招商运营优势，积极融入武汉城市圈，积极布局武汉大外环的重要节点，打造成为武汉城市圈乃至华中地区最大最具影响力的生产资料和家具灯饰商贸流通基地。二、交通区位汉川水陆交通发达。距离武汉天河国际机场仅45 公里，区内汉宜高速公路、武荆高速公路、孝仙高速公路、汉宜高速铁路穿境而过，半个小时可以便捷地达到武汉市区。凭借优越的交通区位条件和距离武汉市较近的地缘优势，汉川可以充分对接武汉市的各类大型专业市场，如家居建材、小商品、汽修汽配等，从中吸纳一部分在当地建立分支机构，从而降低交通物流成本，做大汉川本地及周边市场。汉川市地处武汉城市圈的第一圈层，武汉城市圈因地处中间位置，从东西南北四个方向，可便捷地辐射周边地区，且周边省份人口分布密集，所以大武汉地区历来成为区域性的商贸中心；以武汉为中心，300 公里为半径，除了可以覆盖湖北省三分之二以外，还可以辐射到周边数个省份的诸多城市，诸如河南信阳市、安徽合肥市、江西南昌市、湖南长沙市等等，覆盖人口数量约1.46 亿，消费市场容量巨大。武汉城市圈在“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”的国家战略支持之下，凭借优越的战略区位、四通八达的立体交通网络和广阔的辐射范围，区域一体化的程度将会得到进一步提升，中部崛起重要战略支点的地位将会得到进一步强化，未来也将会持续成为投资发展的热点地区！三、城市价值汉川市总面积1663平方公里，总人口113万，位于湖北省中部，汉江下游境内资源丰富、土地肥沃，素有“江汉明珠”和江汉平原“鱼米之乡”之美誉。东邻华中特大中心城市武汉，西连天门市、南挨仙桃市，北与应城市、云梦县、孝感市接壤。汉川市区位优势明显，地处江汉平原腹地，紧邻省会武汉，距武汉天河国际机场45公里，武荆高速公路、宜黄高速公路、汉丹铁路、汉宜高铁穿境而过。汉川地处武汉城市经济圈核心层，是承接武汉经济辐射的重要基地，也是湖北省首批20个扩权县市之一。 农业基础雄厚，工业初具规模，民营企业发展强劲，三产业迅猛发展。位列湖北县域经济综合实力20强， “中国最具投资潜力中小城市百强” 50强，孝感7个县市区中的排头兵。汉川以轻结构、外向型为产业特色，基本形成以纺织服装、食品加工、生物医疗、金属制品、包装印务、童车玩具及能源产业为主导产业体系。并已形成完整产业链。汉川即将成为中国最先进的纺织基地、高档面料基地、品牌服装基地，有影响的精细化工基地、旅游产业也将逐步形成 。 汉川民营经济发达，企业民营化率、民营经济在全市工业产值所占比重，以及税收占工商税收三方面都达到90%的比率。 其中马口镇被评为“ 中国制线名镇”。“福星”牌钢丝绳、“达利园”牌食品获中国名牌称号，永和安门业、“银鹭” 等被评为“湖北省著名商标”。 纺织商贸繁荣活跃，第三产业迅猛发展。融入武汉市“一小时物流圈”，仓储超市、连锁店、精品店、专卖店等现代物流业发展迅速，现有各类商业网点4.1万个。 四、板块价值金鼓城(今刘家隔镇)的兴起就是依赖于它的水陆要冲地位。到五代的后周显德年间，这里已经发展成为城市规模。明朝宣德、正统年间，商户数以万计。河里来往的货船首尾相连，店铺里商品琳琅满目，商贸业达到顶峰。金鼓城南经武昌与长江水道相连，东北出“义阳三关”联系中原，西北经随枣走廊（陆路）或汉水，到达襄阳，并进而通过襄阳联系关中、汉中、伊洛乃至巴蜀，西则越过江汉平原腹地，与荆州相通。汉川市城市总体规划2012-2030规划范围，即仙女山街道办事处、汉川市经济开发区（新河镇）、城隍镇、刘家隔镇、马鞍乡、汈东农场、汈汊湖养殖场等“一办、一区、两镇、一乡、两场”的行政范围，面积556.6平方公里。已把刘家隔镇纳入城市总体规划。其中，刘家隔镇以家具生产、特色农业生产、加工作为主导产业。金鼓城(刘家隔镇) 位于武荆高速出口第一站，并通过城市主轴仙女大道与中心城区新连接，不仅在空间规划上形成一个新的城市发展组团，同时在产业布局上以家具“大制造、大物流、大商贸”与经济开发区、马庙工业园、福星工业园构成错位发展、特色鲜明的“四大园区”，是汉川城市向北拓展的引擎，更是未来的产业新城第四级。五、用地分析1、用地基本情况生产资料及家居灯饰商贸城项目基地位于金鼓城产业集聚区的核心地带，项目占地面积大，商业体量大；地形平坦，地块方正；项目周边大多为农田，相应的配套设施尚不完善，亟待规划； 项目所在地在建在售的工业园区较多，未来发展潜力无限。 园区通过川刘路向南延伸即与汉川市新城区相接，向东南方向延伸即时汉川经济开发区；在水系景观上，通过民乐河、汉北河、汈汊湖、汉江、幸福渠水系连形成区域水系统，通过水系连接各个景观节点。2、用地SWOT分析优势-Strength地块规整，利于开发； 地块升值潜力较大； 区域发展前景好，政府规划力度大； 区域缺乏规范专业市场，市场机遇好； 已进驻项目影响力较大，商业带动效益性较强； 项目综合多种物业形态，各形态分布合理，不同物业间实现功能互补； 劣势-Weak项目尚未配备完善的交通系统； 前期未合理制定营销计划，面临产品与市场不吻合的尴尬； 板块商业气氛尚未成熟；区域开发尚未完全成熟，周边大多为空地，区域成熟需要时间； 相较于竞争对手而言，优势不明显。机会-Opportunity 政府对建设汉川经济开发区的有利时机 汉川工业园迅猛发展，为项目带来机遇 避开同类项目的正面竞争，立足于原材料生产市场 8+1城市圈对地块的发展带来机遇 威胁-Threaten 周边专业市场的建设对项目客户有分流；区域内商业地产的崛起，对项目投资客户的二次分流； 周边同类项目竞争激烈，面临欧亚达、华中CBD 、汉正服装工业城、浙商产业园等同类项目的竞争大； SO战略发挥优势，抢占机会 利用政府规划前景、已入驻项目的影响力等方面优势打造区域内专业品质名片，充分吸引区域内专业经销商 WO战略利用机会，克服劣势把握区域内的发展契机，结合政府利好性，树立市场信心，并向客户描绘区域发展的远景，打消客户的顾虑 ST战略发挥优势，转化威胁 充分认识项目自身价值，结合市场情况，针对性营销，抢夺现金流，抢占市场份额 WT战略减少劣势，避免威胁 加强对区域价值的引导，提升区域形象，树立项目市场形象，挖掘项目价值体系 3、地块SWOT推导战略利用SWOT的交互分析来挖掘竞争策略 竞争策略 策略一 ：抢占时间，抢占 市场份额的市场策略； 策略二：产品领先、形象领先的竞争策略， 做原材料市场加工的标杆； 策略三：分阶段展示，深 入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略。 利用“核心竞争力矩阵”来发掘项目的价值点 竞争策略 环境：包括区域环境和自然环境， 体现了区位价值和自然资源 禀赋； 人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志； 服务：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素； 产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件。 通过核心竞争力距阵我们很容易选择得出我项目的价值点：最大利用项目体量大的优势以市场竞争力相对薄弱的专业市场产品主动出击以获得市场追捧。 第四章 区域市场及竞争分析一、汉川国民经济发展概况2013年，全市实现地区生产总值334.7亿元，增长12%；财政收入22.7亿元，增长25.1%，公共财政预算收入14.3亿元，增长26.7%；完成固定资产投资238亿元，增长32%；社会消费品零售总额146亿元，增长13.4%。工业经济快速增长，完成规模以上工业总产值793亿元，同比增长16%。 2014年主要奋斗目标是：实现地区生产总值380亿元，增长12%以上；财政收入26.5亿元，增长17%左右，其中公共财政预算收入17亿元，增长18 %左右；社会消费品零售总额170亿元，增长14%左右；全社会固定资产投资300亿元，增长28%左右；出口总额4.3亿美元，增长10%左右；城镇居民人均可支配收入21800元，增长11%左右，农民人均纯收入11500元，增长12%左右；城镇登记失业率控制在4%以内，人口自然增长率稳定在6以下，节能减排完成省、孝感市下达的目标任务。 汉川市被评为全国中部百强县（市）、中国最具投资潜力中小城市百强，实现全国科技进步考核先进县（市）“四连冠”，农业总产值突破百亿大关，粮食生产实现“十连增”，全市呈现出发展加速、质量提升、后劲增强、民生改善、社会和谐的喜人局面。 就近六年来GDP的走势来看，汉川经济呈现出在前一年GDP基础上的持续增长态势，同时数据也显示2013年经济增幅明显变慢，但总体来 说， 经济发展形势较为乐观。 二、汉川人口概况汉川全市面积1663平方公里，总人口114万，多次位“中国最具投资潜力中小城市百强”的前50名。 汉川现有人口以及未来年增长控制在6，呈良好发展态势，随城镇人口不断 增长，城镇化率稳步上升，城镇建设用地规模需求量大增，汉川作为“中国最具投资潜力中小城市百强”的地位将更加稳固。 三、 汉川商业发展概况1、主要大型商圈及功能：欢乐街商圈、城北商圈、新政府商圈、滨湖商圈。 欢乐街商圈：城市商贸中心， 零售商业聚集区域，满足汉川居民日常购物 和相对中高档产品的消费需求。欢乐街商圈主要以服装为主、业态相对单一，大型的物流、商贸、以及一站式商业综合体市场目前尚未形成，某种程度上来说汉川当地人口以及消费水平可以可支撑起较为大型的商业体量。 城北商圈：区域服务中心，商业以满足城区居民日常消费和生活服务。正在规划发展中的商圈，相对于汉川南边的欢乐街商圈显得单薄且商业氛围亟待开发；但该商圈亦有自身的发展潜力，随着在建在售楼盘的逐渐兴起，人口入住率不断的提升，未来35年内相关的配套设施的完善，该商圈的商业氛围也会逐步完善。 新政府商圈：未来城市商务中心，商业以政府机关、事业单位的商务配套为主。商业氛围尚未形成。目前正在建设中的产业园居多，未来发展潜力巨大。 滨湖商圈：休闲娱乐中心，未来商业发展将以宾馆酒店、餐饮娱乐和精品为主，吸引高端消费。该商圈的大型商业物业，商业形式主要以住宅底商、社区底商的形式出现，目前商业业态以家居建材类较多，休闲娱乐类商业较少，菜市场及学校等配套设施不够完善。 2、汉川主要商业项目概况汉正购物广场位于汉川城区南端，欢乐街中部，汉川市老汽车站地块。占地2.8万平方米，该区域为老城区，是汉川市商业零售的集散地。 配套设施及相关环境 商场人流动线设计四部电梯可供通行，各层楼体之间都留有广告牌位，灯光照明，人流疏散通道及顾客休息长椅一应俱全。 经营状况：由于欢乐街商圈商业较为饱和，临街店铺商业氛围浓于商场内铺形式，导致部分商户生意冷清，经营不佳，出现较多的转租及转售现象。 业态布局、主要品牌及各层转让、租金情况：负一层： 武商量贩超市； 一层：经营中高档百货为主，如黄金珠宝、美容化妆品、家用电器、高档服饰、名贵烟酒 、工艺礼品等；品牌主要有CCDD、蒙娜丽莎品牌；该层商铺面积大多在60，83元/月。 二层：经营品牌服装，分品牌男装区和品牌女装区； 临近电梯、扶梯周围的商铺面积在60 ，空店转让转让费在5-8万，商场内铺的空店转让转让费在2-3万，租金在50-70元/月。 三层：经营各式男女服装、中老年服装、童装和运动装、睡衣以及一些培训班等；商场内围商铺均价在26-30元/月，商场外围商铺均价在16-20元/月。 四层：餐饮、娱乐、健身、休闲、婚纱摄影、迷你影 院儿童电玩等，均价10-15元/月。 轻工购物广场 经营面积20003000平米，商业氛围差，生意冷清，客流 量少。 经营状况：人流量不大，男女装品牌服装档次一般，四楼童装店聚集了多数的童装品牌，但由于商场整体缺乏人气，经营状况一般，因为汉川临街商圈氛围经营状况好，商业展示面及宣传力度大。 业态布局： 一层：华中珠宝城、大台北鞋城、化妆品等 ，租金均价在5060元/月；二层：时尚女士馆：女装、女裤、配饰等，租金均价在3040元/月；三层：品味男士馆：品牌男装、休闲男装、 男裤、内衣生活馆、配饰等，租金均价2030元/月；四层：儿童城：巴拉巴拉、热气球、小顽皮 、游乐场等，租金均价在 1820元/ /月。 五层：洗涮涮火锅城 。 汉海购物广场 由湖北汉海地产开发建设的汉川首个一站式综合体，商业总体量为14万方。项目东临文化路、欢乐街商业步行街，西接仙女大道，南临白云路，北接火猴山公园，属于核心地段商业，是汉川市的老城区商圈，商业氛围活跃，人流量密集，商业运营成熟，周边生活配套齐全，拥有良好的消费市场和商业空间。 交通情况及商业规划：交通情况较便利，多路公交车车通行。商业规划较全面，致力于打造汉川吃、喝、玩、乐购物于一体的消费模式，家乐福超市的入驻将为商场带来一定人流量。人流动线设计巧妙，南北入口均为一层，并匹配有800停车位。 项目管理方式：实行统一规划、统一管理、统一招商、统一推广、统一开业。其中汉海国际广场持有超过70%的商业。 四、汉川房地产业发展情况1、房地产发展概述近年来，汉川市房地产业发展迅速，在建在售项目逐渐增多。2012年房屋竣工面积，同比增长48.5%；与此同时，商品房销售出现大幅下降，与上年同期相比，下降61.6%，累计销售，其中住宅销售，同比下降62.7%，商品住房销售价格最高达到4500元/。2012年以来，汉川市非住宅类房地产出现供需两旺的趋势，预计未来短期将持续，远期将出现供大于求的趋势。非住宅类房地产销售价格最高达到24418元/（汉川世纪新城）。2013年以来，汉川市土地出让面积加大，必将加剧未来房地企业间的竞争。2、汉川市主要房地产项目情况 西湖国际广场 位于汉川西湖大道与滨湖大道交汇处(汉川公园对面)，由湖北鑫诚房地产开发有限公司开发。是住宅+底商（工作、购物、休闲、娱乐）为一体的形式规划。 滨湖城市花园 位于汉川市滨湖大道1号,东依秀丽的汉川公园,西靠汉川唯一的城市湖泊自然景观得天独厚,南望城市会展中心,至北2公里一级公路临四通八达的城市铁道火车站枢纽带。 住宅：尾盘销售，分多层和高层，面积: 40-140平方米，均价3400元/，底商元月6号销售，现已售罄，售价17000元/。世纪新城 位于汉川市中心区，地处中心区商业核心地段。总规划380亩，分四期，现一、二期已售罄，三期尾盘两栋在售，四期正在建设（2016年年底竣工）。 住宅售价 4500-4800元/，商铺售价1.3-3万元/之间。 商铺租金一层50-100元/，商铺租金二层30-50元/， 现住宅入住率60%左右，商铺入住率约50%左右。 项目社区商业状况 社区规划商业面积70000平米，商铺一层层高6米，二层层高3.6米，空间使用率高；项目连接霍城大道与人民广场，并于广场路交汇，形成有利于商业发展的十字商业内街形态，以达到有效聚拢客流。 地段位置占据优势， 紧邻汉川市政府， 升值空间大； 拥有汉川新街7000 的商业配套， 紧邻市体育馆、6000 霍城广场及大型 超市；配套教育设施占据 重要地位； 承建机构、住宅设 计以及户型的优化 是产品的重要亮点。 CBD中心城 位于汉川市欢乐街商圈，原集贸市场。规划面积9998平米，建筑面积27195平米。一期住户已于2011年入住。 现已建成并招商，底商招商后已完成装修，但正在营业的商家较少且大多数商家闭店关门，商业经营状况不理想。 地理位置偏僻，临街广告宣传及导视系统较差，住宅及底商整体销售、招商情况差强人意。 CBD中心城未获得当地人良好的评价，因其地理位置的限制，以及定位和车流、人流动线的设计问题未得到解决。 另外周边人气受欢乐街商圈的强大冲击，几乎没有人流以及客流来源，从而使得整个项目处于比较尴尬的境地。 九御皇城 位于汉川市新城区，体育馆路以南，西为规划道路。 一期共规划住宅850户，规划面积为35553.48平米，净用地面积为31819.64平方米。 地块整体呈正方形，边长约190米。拟建设地上平方米，地下16441平方米。 规划停车场350个，可租可售，价格待定，预计2015年10月28日交房。 底商一期规划商户50户。一二号一二层为底商，一层层高为6.2米，二层层高为4.3米，一层售价19500元/，二层售价为5000元/。 汉川楼市调查小结 汉川目前在售的商业楼盘一般都为近几年来放量的商业物业； 在售及已售罄的楼盘，销售率较好，在开盘后往往都能取得不错的销售率，这与汉川楼市兴起时间较短有关，但是近来受房地产市场大环境的影响，楼市出现低糜现象，这在一定程度上会给商业地产的开发及投资带来影响； 商业物业销售以独立街铺销售和商业分零小铺销售两种形式为主，街铺采取直接销售，就目前汉川楼市所呈现出的状况来看，住宅底商以及商业综合体形式出现的商业，开发商选择只租不售或者自持比例较大； 目前汉川在建在售的标准厂房以及工业园区所占比例较大，与竞争项目（工业园）相比较，本项目只有通过实地的市场考察，取其优点，弥补不足，继而取得本项目不可复制的成功； 目前汉川的楼市普遍表现出地价相对便宜，开发成本不至很高的现象，但是各开发商想要在众多的竞争者当中获得最先的收益，就必须有自身与众不同的特色； 就汉川目前的产业发展情况以及人均收入比例看，楼市以及商业地产仍处于较高水平，这与汉川的租赁市场存在一定的联系，投资者的投资方式也逐渐趋于理性化，致使当前的楼市情况出现不容乐观的状况。 五、汉川主要商圈发展现状小 结 仙女大道：主要以餐饮业，娱乐为主，商店、建材、服饰、生活休闲类业态为副的临街商铺，店面面积区间在30-200平米左右，租金价格区间在13-130元/ /月。临街有汉川新世纪幼儿园，汉川高中，汉川中等职业技术学院， 汉川补习高中等教育机构，周边临街店铺满足日常生活需求，没有大型商 业类型的广场。 车站建材市场：该建材市场趋于老化，商业氛围较差，经营状况 一般，原因是因为临街商铺的逐渐兴起发展，且较集中的建材市场的商业氛围浓厚，据商家 反映，该市场预计在23年后拆迁。 北桥街：南北段主要以小型餐饮业数量居多，商超、理发店、家纺、布艺等生活配套临街小商铺。租金价格在3581之间，主要为满足居民日常生活所需的配套为主。 体育馆路：美食一条街，主要以当地饮食临街店面为主，家属小区周边生活配套，店面面积均在15-40平米之间，满足周边居民的日常生活需求。 滨湖/西湖大道：两条街道的商业业态以建材、装饰为主，周边住宅的逐步建成使得 该区域的相关配套设施逐步完善。 人民大道：主要为政府大道（汉川检察院、汉川国税局、汉川财政局、汉川市法院、 汉川市公安局、汉川国土局），汉川仙女街道第二小学、汉川仙女街道办事处。周边较少商业氛围，均为临街小商铺。 汉川商业总结及分析 汉川街道的现有商业业态比较单一，缺少大型的商业体量，大型的百货超市数量较少； 商业模式较为落后，商业档次较低，先进的现代商业格局尚未体现，要进一步的提升； 商业形态以商场及街铺相结合，大型商场数量、规模都较小，现阶段临街商铺的氛围相较于商场的商业氛围浓厚； 目前汉川的大型商业以本土品牌为主，外来品牌较少，本土品牌拥有自己独特的经营理念，商业形态理念相对不错；街铺租金价格在商家的可承受范围内，商铺的售价、租金价格相对于武汉城市圈而言，价格较低； 汉川四大产业园的发展势头良好，工业园区的建设投产将不断地推进汉川经济的快速发展，本项目要善于抓住政策引导，实现经营模式的又快又好发展。 六、汉川市主要园区及周边竞争分析1、四大经济开发区 汉川经济开发区，汉川马庙工业园，汉川福星开发区、汉川市刘家隔工业园。 产业规模：汉川经济开发区产值占全市比重超过45%； 产业结构：纺织服装产业较为聚集的是汉川经济开发区和马庙工业园。 汉川经济开发区以北桥科技工业园为中心园区，包含新河工业园和生态农业园，规模大，产业发展成熟。 省级开发区，成立于1992年， 2012年9月经湖北省人民政府批准为汉川高新技术开发区，开发区位于汉川市东郊，至2011年底，开发区人口超过10万人，国土面积138.5平方公里，规划面积80.7平方公里。 以能源建材、纺织服装、食品医药、金属制品、印刷包装五大主导产业，集群经济效益明显。 发展概况：开发区产业发展迅速，纺织服装产业占据数量较大。 发展特点： 一是规模以上企业数量稳步增加，重点企业发展势头强劲 。目前，全区有规模以上工业企业78家，重点骨干企业48家。 二是产业区块明晰，集群经济效益明显。 三是配套建设方面相较汉川其它园区，优势明显，一系列的相关配套为园区发展提供了良好的基础。 马庙工业园 包含新型建材园和综合园区，产业类型以纺纱纺线、光纤电缆、建材陶瓷为主导产业。 是湖北省首批38家重点乡村工业园区之一，2005年6 月正式规划建设，目前总规划面积拓展为2000亩。 经济及发展现状： 截至2012年，园区入驻企业已达100多家 ，实现工业产值70多亿元。目前纺织产业 规模达150万绽，占全省纺绽规模的1/7， 其中绦纶纱线占全国同类产品的1/5。 汉川福星开发区 是以福星集团为核心，形成以金属制品、生物药业为龙头的高新技术科技园区。位于汉川市沉湖镇，始建1996年，园区总规划22平方公里，3.3万亩。近、中期以龚湾渠为界，形成北部园区和南部沉湖镇区两个片区的格局。 经济及发展现状： 园区以福星集团为龙头，以环福塑料、福星生物、樟柏机电、汉川颜料化工为骨干，有规模以上企业18家。 汉川刘家隔工业园 是汉川市刘家隔工业园的核心园区，集新型工业化、集约化、配套化、商贸物流于一体的综合园区。 位于位于汉川东北部、汉北河南岸，紧邻汈东农场，包纳了武荆高速汉川出入口，是汉川市及刘家隔镇最重要的交通门户。 经济及发展现状： 工业园成立于2009年，规划面积10平方公里，1.5万亩，计划投资50亿元，整个工业园分两大区域，即金鼓城产业园和镇工业集中发展区。 2、竞争项目分析中国（华中）电动车CBD 区位：中国(华中)电动车自行车CBD项目位于汉川市经济开发区106省道旁； 规划：总用地面积3000亩，一期占地466亩，总建筑面积53万方，其中现代化生产标准、定制厂房22万方，现代仓储、物流、售后服务区4万方，生活及商业配套3万方, 研发办公楼14万方，交易市场10万方； 产品：现代化生产标准、定制厂房20万方，现代仓储、物流、售后服务区4万方，生活及商业配套3万方， 研发及办公10万方，专业品牌交易市场 10万方，总商铺近700间(含公寓底商)，布局了品牌形象展示街、品牌电动车交易区、品牌摩托车交易区、品牌自行车交易区、配件产品交易区、新能源产品交易区、商业配套区； 配套：提供电子交易平台、商务办公、餐饮娱乐、大 型停车场、商住公寓等一体的配套服务。 欧亚达汉川家居产业园 项目选址于汉川市，东至洪西渠附近；南邻荷沙公路；西接拟规划的文化路侧面；北至汉川刁东农场长乐老年公寓北侧。 德普施商贸城德普斯商贸城项目是建设商贸建材新型“一站式”购物中心，该项目占地110亩，总投资3.5亿元，建成后可接纳经营户1600家，解决就业人员近万人，年税收可达5000万元。商贸城主要物态包括品牌专卖店、建材大卖场、家饰体验馆、仓储物流区、电子商务区和建材超市购物中心等。 汉正古镇 项目南北两侧直接连通荷沙公路（106省道）和新建一级公路，距离汉川市中心15分钟的车程，距武汉和孝感均为半个小时车程，距武汉天河机场40分钟车程，交通便捷，项目号称20公里半径内唯一的城市综合体类型商业，辐射吸纳10万开发区人口，30万汉川人口。 汉正明清商业街位于汉川经济开发区，是汉川开发区与汉正古镇的核心商业街。 汉正明清商业街定位为码头文化商业街，分为“明清民国现代未来四大文化组团，由餐饮、娱乐、休闲、购物四大业态组成，以传承千年的湖北码头文化为基础，引入现代商业资源，文化与商业联动。 商业街一期由6栋中式单体建筑组成，高度三层到四层不等，采用流线型街道设计。项目采用国内领先的订单地产模式，先招商、后买楼，楼未建，而商户已定。 项目已建成的商业街氛围较为浓厚且已招商完毕，主要业态以餐饮和服饰为主，超市、水果店、化妆品以及家电行业入驻数量也占有一定的比例，业态重复率较高，如化妆品经营店“永红化妆”的店面在汉正古镇街道的数量就有5家，汉正百货、汉正超市的存在数量也较多，超市类商业形态的数量占街道店铺的比例较大，而相对的消费群体则较少，市场甚至出现供大于求的状况；辅街街道招商情况不大理想，主要商业业态是原辅材料的加工及五金建材类的商业。 该项目目前在当地的知名度较高，能吸引一定的周边人群消费，但据商家反映，大型的商业体量并不像预期经营状况那样理想，周边服装厂、纺织厂、工厂群体收入较高，但消费力一般。整个商场经营状况一般。 汉口北国际交易中心 区位：位于武汉航空城核心区盘龙城经济技术开发区，紧临武汉中环线，连通京珠、沪蓉 高速，交通便利。 规划：定位为第四代专业批发市场，项目整体由服装市场、义务小商品市场、鞋业皮具市 场、 汽车配件市场、轻纺市场、酒店用品市场六大组团组成，并配有相应的物流及 居住生活配套。 汉口北五金机电城由中国民企500强上市企业卓尔发展发展有限公司开发。 项目精心选址于武汉所独具的航空、铁路、港口等三大交通枢纽黄金节点：武汉航空城、横店编组站、阳逻深水港将其围合其中，南距汉口火车站5公里、武汉港10公里，东距阳逻深水港15公里，西距天河国际机场6公里。 紧邻盘龙城、岱黄高速、汉口北专业市场群第一站，是距城区最近的新型专业批零市场，政府承诺确保待汉口北国际商品交易中心开业起同步开设1128、1129、291、292等12条城市公交和长途汽车站连通汉口北与武汉三镇，高密度的流通速度确保汉口北客源流通。在建轨道一号线二期与轨道二号线分别在汉口北东部的堤角和西部的盘龙城设立总站，实现汉口北与中心城区的无缝接入。 产品销售：商铺销售率可达到7080%，但目前的经营商家较少。商铺一层均价19000-20000元/，二层均价14000-15000元/，三层均价11000元/，总价区间为30-70万/套，四层商铺以售后返租形式销售，均价 10000-11000元/，实行前3年免租，今年是第三年，具体租金价格有待商定，部分楼以轻轨线的贯通营运开始收费; 项目主要承接汉正街产业转移，客户主要以鞋业、小商品、皮具、儿童用品、酒店用品行业客户为主; 政策支持： 湖北省和武汉市重点支持的项目，汉口北批发第一城享受了许多政府的优惠政策：对入驻商户一定期限免税，为外地客户解决养老保险、医疗保险，建学校，解决商户子女入学入托的难题，同时还投入大量资金建公交换乘站、客运站以及建一座600亩的森林式停车场。五洲国际建材城 总建筑面积289万平方米: 品牌街18.7万平方米，销品茂（大卖场）110.5万平方米。商务中心56.4万平方米，物流仓储31.4万平方米，新产品研发中心6.9万平方米，酒店设施9.8万平方米，生活配套设施29.6万平方米，其他建筑12.6万平方米。 本项目紧临全球最大铁路编组站(横店编组站)、15分钟抵达最大航空港(天河机场)、华中最大深水良港(阳逻港) 、武广高速火车站(动力组铁路线4小时直达广州) 、六条高速公路(京珠、沪蓉、汉十、岱黄、武英、汉麻)等世界级交通枢纽，介于三环和外环之间囊括水、陆、空及多条线路全方位的交通优势，奠定了国际物流枢纽中心地位。 金马凯旋家居CBD项目由香港金马凯旋集团投资打造，集“生产、销售、培训、研发、博览、服务为一体”的家具产业核心商贸区。总投资52亿人民币，总建筑面积300万平方米，拟分三期逐步开发建设完成。此市场为一期项目。 一期国际城、品牌街、物流组装生产中心、商业街，建筑面积63万平方米，吸引东部沿海家具产业实现梯度转移，完善产业链，营运后年创产值50亿，创造就业岗位1万个，年创利税1亿；二期国际城、仓储物流中心、原辅材料市场，建筑面积100万平方米，建成中国最好、中部最大国际化的家具产业交流中心平台，成为中部地区市场核心平台，年产值目标150亿元，创造就业3万个，年创利税3亿元；三期家具研发中心、培训学校、家具博览中心、五星级酒店、商住区，建筑面积137万平方米，建成集“产、学、研、展、销、服务为一体” 服务一体化的家具产业核心商贸区。年产值达400亿，创造就业岗位8万个，年创利税8亿元。项目距沪蓉、京珠高速入口仅100米，紧邻横店亚洲最大铁路编组站，借助长江黄金水道和京广高速铁路、京珠高速公路及武汉航空港的强大功能，半小时覆盖武汉市区，1小时车程抵武汉城市圈周边八市，3小时到达相邻省会城市，当天往返“800公里半径”覆盖广州、上海、北京、重庆、西安等特大城市。武汉新火车站动车组高速列车，实现4小时到达广州。 原辅材料市场按照功能结构构建八大板块：商品展销板块、原辅材料板块、总部区板块、现代制造板块、物流板块、科技研发区板块、商务板块与社区服务板块，可容纳3800个精品展位和3000个品牌经销商的博览、交易集群，容纳300家家具品牌制造厂家和500家配套生产厂家。 红安融园家具产业城湖北（红安）融园家具产业城位于黄麻高速红安出口，总规划面积13.3平方公里，约20000余亩，共分四期建设，总投资200亿元人民币，由融园控股集团与黄冈市委、市政府、红安县委、县政府、开发区管委会共同打造。湖北（红安）融园家具产业城按照“产业聚集，特色突出”的先进理念，规划分为家具制造基地区、家具原辅材料交易区、家具配套产品加工区、仓储物流集中管理区以及生活配套区共5大功能版块和1个汉产家具品牌孵化基地，吸引众多国内外家具名企及汉产家具实力企业入驻，形成完整的产业链优势以及产业集群优势。2011年7月项目的招商工作正式启动， 1、2期8000亩已提前告罄，吸引了千川木业、品上家居、品茗都市、主一家私等数十家知名家具厂商。融园家具材料市场定位为武汉北中国家具第一城，位于湖北（红安）融园家具产业城核心地段，意图打造中部地区最大的家具材料供应基地，是整个产业园区配套设施最完善，功能最齐全的大型家具原辅材料交易集散地，规划总用地面积500亩，总建筑面积约40万方，其中首期占地面积100亩，总建筑面积63102，分为装饰建材区、油漆涂料区、机电机械区、板材区、皮革布艺区、家具配件区、玻璃制品区、包装材料和综合服务区等多个专业版块，商铺现已基本售罄，招商进度缓慢，鲜有企业入驻。汉川调研综述 近几年汉川第一、二、三产业生产总值迅猛增长，极大提高了本区域经济发展，为商业地产市场提供良好的经济环境； 汉川商业正在向高级阶段发展过程中，但商业形态并不完善，业态杂乱，经营模式混乱，商业概念较为笼统，仍处于粗放型商业； 商业建筑形态主要以街铺和商场为主，街铺商业氛围较为浓厚； 汉川商业商业地产近年来发展迅速，随着大量商业地产市场的不断投放，房地产市场不断紧缩，商业地产开发面临挑战；其次投资者对商铺的投资逐渐趋于理性，更加关注后期的回报； 受访商家大多对项目的勒戒程度存在欠缺，受访的大型商家及经营临街商铺商家对本项目开发商持有产权比例较为关注， 对后期经营管理和投资回报有一定的要求； 项目处于武汉8+1城市圈卫星城，建成后将有助于承接武汉经济发展的重要地域，辐射汉川及周边地区的商圈。 第五章 项目定位及初步规划设计分析一、总体项目定位项目定位的目的是为本项目制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还是“不行”。我们对整个项目的总体定位的基本思路及具体分析如下。华中地区世界级商贸新中心紧跟国家中部崛起和武汉城市圈大发展的战略契机，充分依托汉川距离武汉市最近的地缘优势，稳固立足中国金鼓城所带来的产业基础，以商贸流通为核心，延伸业态为辅助，文化旅游为特色，打造一个集交易会展、研发设计、总部基地、电子商务、商业旅游于一体的世界级商贸服务新平台，全面着眼大武汉，强力辐射中西部乃至全国！华中总部经济示范基地总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进地区产业升级的战略选择。华中地区坐拥“九省通衢”的战略区位优势，拥有广阔的市场容量，具备发展成为区域性总部指挥中枢的绝佳优势。中国金谷城基于这一判断，以产业链顶端的总部经济为发展导向，跃出竞争红海，一举打造全球商贸华中总部基地集群，为逐鹿华中的国内外商贸流通企业创造高速发展的中部商贸新城发展典范中部地区现有商贸产业园区存在整体定位不够清晰、规划层次较低、规模体量有限等缺点，唯独湖北中国金鼓城以其前瞻的定位规划和庞大的规模体量在新型商贸产业园区探索方面走在前列，特别是本次项目规划以打造高效智能集约化的现代城市体系为愿景，高度集聚采购贸易、会展博览、总部办公、咨询服务和文化旅游等多重功能，并配以完善的交通引导设施，必将成为中部地区商贸新城发展的代表！大武汉休闲旅游新领地大武汉地区在国家的强力支持之下，经济发展迅速，居民收入不断提高，推动着人们对精神文化方面需求的增加，城际短途消闲旅游方兴未艾。本项目敏锐地抓住这一趋势，充分挖掘优质文化资源，设立艺术家村落、婚庆摄影基地、儿童体验公园、梦幻游乐岛屿、汽车主题乐园、便捷轨道交通等文化娱乐设施，增加亮点，突出特色，力图打造成为武汉都市圈文化休闲旅游的新兴目的地！二、总体项目功能定位1、总体功能商贸区涵盖家居建材、原辅材料、汽车乐园、购物中心、婚庆基地、艺术村落、高尚社区等多种业态，形成融交易采购、会展博览、研发设计、总部办公、主题商业、文化旅游、居住生活等七大核心功能于一体的超大型家居商贸中央商务区，充分发挥规模集聚和品牌集群效应，为逐鹿中部地区的全球家居品牌提供全方位服务。2、功能分区分析商业贸易家居建材：总建筑面积达69 万平方米，全方位汇聚国际国内家具建材品类，打造成为中部地区一站式家具建材采购交易平台，整体包括家居品牌商业街、家居MALL、建材城、生产资料城等四大部分；产品种类囊括实木、板式、软体等家具，地板、陶瓷、卫浴洁具等建材装饰，风格汇聚当前市场主流经典款式，是中部地区最全面的