某工程策划建议书

广州广州 滨江明珠苑滨江明珠苑 策划建议书策划建议书 广东亿汇物业顾问有限公司广东亿汇物业顾问有限公司 谨呈谨呈 二二 OO 五年三月二十二日五年三月二十二日 目目 录录 一市场分析一市场分析.1 11 地段概况1 12 市政规划1 13 土地供应3 14 市场概况3 15 典型项目调查5 16 小结14 二广州市高级服务公寓市场调查分析二广州市高级服务公寓市场调查分析.15 21 高级服务式公寓的概念15 22 国际公寓的供应情况分析15 23 公寓区域分布及状况分析16 24 服务式公寓服务人员素质26 25 服务式公寓的主要客户分类27 26 现时市内经营国际公寓的物业特点28 27 外籍人士住房需求29 28 广州服务式公寓市场发展预测31 三项目分析三项目分析.34 31 基本资料34 32 项目之强、弱、机、危（SWOT）分析.34 33 项目定位39 34 主题定位42 35 产品策略43 36 营销方案47 37 定价策略48 38 付款方式49 39 广告策略50 四服务内容四服务内容.57 41 市场研究57 42 市场营销策划57 43 销售代理服务61 44 售后服务62 45 公寓租务推广服务62 五总结五总结.65 - 1 - 一一市场分析市场分析 1 11 1 地地段段概概况况 滨江东路位于广州市的海珠区东北段，呈东西走向，北临珠江， 东至广州大桥接东山区及天河区，西至江湾大桥接东山区及越秀区。 近年，随着一系列市政规划的落实，该区域的环境不断改观，道路 与沿线旧楼经过治理，自然、人文环境有了明显改善。 滨江东板块素有“豪宅一条街”之称，是广州市的主要豪宅区 之一，目前该板块给外界的整体形象是“江景豪宅、交通便利、配 套齐全” 。 滨江东板块的住宅项目以滨江东路为界，分为两部分：北侧临 江为一线江景豪宅，属于高档住宅；南侧号称“二线江景” ，仅属于 中高档住宅。有业内人士认为，滨江东板块发展至今，无论是江景 豪宅盘还是二线江景盘都已跳出了海珠楼市的范畴。如：整个海珠 楼市以区内买家为主，滨江东板块项目尤其是豪宅盘的客户定位在 整个广州市场；整个海珠楼市的平均价格在广州市仅属于中等，滨 江东板块以每平方米过万元的均价名列广州市住宅价格的榜首。从 上述种种因素来看，滨江东板块已不能与海珠区相提并列。 因此，本报告将把滨江东板块作为一个独立的板块进行分析研 究，并重点研究其中的一线江景豪宅项目。 1 12 2 市市政政规规划划 1 12 21 1 大大元元帅帅府府广广场场 - 2 - 根据市政府的规划，珠江中线包括江湾新城商务办公 区大沙头绿地休闲商业区海印综合商住发展区 东湖绿化开敞区二沙岛低层开敞区二沙岛公共 绿地等，基本呈现商业文化休闲活动一体化格局。 而大沙头对面，是国家级文物遗址孙中山大元帅府。据介 绍，目前，孙中山大元帅府周边的地块已被市政园林局征 用，将在孙中山大元帅府周边、花城湾畔与华标涛景湾之 间修建一个大型绿化休闲广场，恢复当年从大元帅府可以 望见珠江，在珠江上也可以目睹大元帅府原貌的盛况。 大元帅府广场的修建，对提升滨江东板块的形象意义重 大。围绕大元帅府广场周边，也将兴起一个休闲购物的天 堂，我司认为，这一规划的实施，将带动滨江东一线的休 闲、旅游、商务功能，居住环境将更为理想。 1 12 22 2 滨滨江江东东延延长长线线 该整治工程包括一条近 200 米长的黄埔涌景观桥，并 在珠江啤酒厂处新建一条 600 多米长、双向 4 车道的下穿 车行隧道。该路将在 2005 年年底前建成通车，届时车辆可 从广州大桥南附近直通琶洲会展中心。根据相关规划，琶 洲地区以会展、商务为主要功能，居住仅是基次。琶洲地 区住宅的稀缺及写字楼项目的相继投入使用，使滨江东及 其向东延长线一段住宅项目的居住价值将进一步提升。 - 3 - 1 13 3 土土地地供供应应 2004 年初，经广州市政府批准，广州市国土房管局决定收回市 内的多个地块以建设市政设施和商业项目。其中，涉及海珠区滨江 东路的地块包括：滨江东路 444 号、446 号、448 号、446 号后座， 滨江东一巷 6 号、7 号，滨江东二巷 2 号、3 号，滨江东三巷 1 号、 2 号，滨江东四巷 1 号、2 号地段等范围。据了解，这些地块主要集 中在海印桥与江湾桥之间的滨江东路西线位置。据相关负责人透露， 回收的这些地块将被用于建设商住楼，拆迁工作从 2004 年一月初开 始，力争到 2005 年初基本完成搬迁。 自市政府关于滨江沿线不许建楼的硬性规定取消后，滨江东板 块一直以相当高的速度进行开发。经历了 2003-2004 年间的高速发 展，随着中信君庭和逸品台二期的开发，滨江东路东线地块已基本 开发完毕。 根据上述情况可知：未来三年，滨江东路的西线仍将有相当数 量的住宅项目推出市场；滨江东路的东线将再没有新的土地供应， 买家只可选择为数不多的新项目、一手货尾及二手物业。 市场普遍认为，2005 年，滨江东板块市场将集中于二线江景项 目，而本项目则被市场称为“滨江东板块的最后一个一线江景盘” 。 1 14 4 市市场场概概况况 2004 年，滨江东板块一线江景盘的一二手售价均维持在 ￥10,000-￥13,000 元/平方米之间。用家成为该区域市场的主要购买 力。相比于广州市其他豪宅区，该区域的楼价处于相对平稳阶段。 - 4 - 就整个市场而言，该板块的投资意欲一向较为缓和，因大多数 外资企业都在“河北” ，如天河、环市东一带，外籍雇员大多乐意租 住在二沙岛、白云山及天河区的豪宅或公寓里，在“河南”租住的 极其罕见。滨江东板块的住宅租价在 40-70 元/平方米月之间。 2004 年，滨江东板块中推出市场的公寓项目主要是海珠半岛花园及 珠江广场两个项目。 2004 年年中，一个利好消息却使整个滨江东投资市场发生了巨 大的变化： 在我司的参与下，2004 年 4 月，加拿大北方电信集团签约进驻 花城湾畔，租用 2 楼和 3 楼全层和地下大堂的一部分总面积为 9,551 平方米作为他们新的办公室，11 月开始装修，目前工程仍在进行当 中。北电目前是落户海珠区的最大型外资企业，在整个广州市外资 投资公司中排第三位，每年与国内许多通讯公司，如广东电信、广 东联通、中国网通等都有大量业务往来。 这一利好消息不但使市场重新关注海珠区尤其是滨江东一带的 商业物业市场，更对区内的外籍租赁市场及豪宅投资市场起到强大 的起动作用。 因为，外资企业办公室设立后，将有来自全球各地的数十名高 层管理人员及数千名公司员工陆续在广州落户，办公室周边的豪宅 和公寓将是他们选择的主要目标。外籍客户的住宅租赁市场的形成， 将吸引大批投资者，掀起滨江东板块的豪宅投资热潮。 - 5 - 1 15 5 典典型型项项目目调调查查 1 15 51 1 中中海海锦锦苑苑 发展商：广州海锦房地产发展有限公司 投资商：中国海外 地段：滨江东广州大桥西侧 规模：占地面积 12148，由 3 栋楼宇组成。 交楼时间：2000 年 8 月 售价：￥7,500-￥10,000 元/平方米 管理费：3.8 元/平方米 户型设计：一梯四户，109-150 ，2 房 2 厅至 3 房 2 厅 绿化率：35% 区内环境及配套：建有豪华住客会所，设有健身室、园林 游泳池、桌球室、乒乓球室、健康舞室、 桑拿室和蒸汽浴室、儿童游乐场、咖啡 厅等 交通状况：离车站步行时间 10 分钟。 周边环境及状况： 媒体：发展商自售，货尾单位 物业特点： - 立体化园林设计，三栋楼宇之间以艺术观景长廊相连， 首层、二层架空为各具特色的主题园林，独一无二的设 计使珠江景观融入小区，环回一百八十度的珠江景致尽 收眼底，心胸为之开阔。 - 3 栋楼宇呈“一”字形向江面展开；观景阳台、180 度弧 形落地窗、90 度弧形外飘窗。 - 6 - 1 15 52 2 汇汇美美景景台台 发展商：广州汇美发展有限公司 地段：滨江东路，广州大桥西侧 规模：占地面积为 13615 平方米，两幢 34 层空中别墅，共 128 户 交楼时间：2004 年年底 装修标准：毛坯 均价：毛坯，￥11,000-￥13,000 元/平方米 管理费：4 元/平方米 户型设计：288-400 平方米，两层一户，每户拥有 3545 平方米的空中大花园。三房二厅、四房二厅。 绿化率：48% 车位及费用：190 个 施工进度：已交楼，全数售完 促销手法：采用“将幽雅的田园式别墅打破地域界限搬进 城市中心，并竖向发展成空中别墅”的独特开 发理念，亦是滨江东板块中首个提出“叠加式 别墅”的概念，以差别性策略吸引买家的关注， 从而短期完成销售。 物业特点： - 广州居住密度最低的社区。采用单边及南北对流的设计， 不仅令住户拥有珠江的美景，更有一种自然通风，三面 采光的别墅感觉，曾荣获中国国际住宅与建筑科技展示 会优秀规划设计奖。 - 三种入户方式：别墅首层空中花园入大客厅，电梯可直 达主人房，工人有专用门户出入，体现了人性化和个性 化的需要。 - 容积率低，一梯三层共六户。 - 7 - 1 15 53 3 珠珠江江广广场场 发展商：广州珠江广场房地产开发有限公司 物业管理公司：华信物业管理公司 投资商：广州新南方房地产开发有限公司 地段：滨江东路 835 号 规模：项目占地面积 5 万平方米，总建筑面积 20 万平方米， 建筑风格偏向新维多利亚派，共 1600 户。 交楼时间：预计在 04 年 7 月交楼 装修标准：毛坯 均价：园林均价 8500 元/平方米（毛坯房） ；最底价 8000 元 /平方米，江景￥11,000-￥14,000 元/平方米（毛坯房） 管理费：2.5 元/平方米 实用率：82% 户型设计：三梯四户，现主推三期单元。香丽晴 A 座主力 户型为 A、B、C、D 建筑面积分别为 130.41、126.99、123.58 平方米；B 座主力户型 为 A、B、C、D 建筑面积分别为 147、122.52、195.35 平方米，最大面积的七房 三厅 309.35 平方米；C 座主力户型为 A、B、C、D 建筑面积分别为 236.43、230.48、158.05、168.59 平方米。 绿化率：项目园林绿化面积达到 2.1 万平方米，绿化率有 30% 车位及费用：600 元/月，售 22 万/个 交通状况：83、121、131、182、266 等公交车线路 区内环境及配套：11000 平方米欧陆式皇家园林，中心罗马 - 8 - 广场、酒家、银行、邮局、超市、小学、 中英文幼儿园、会所等。 周边环境及状况：紧邻中山大学、市六中等名校，银行、 邮局、超市、会所、新珠江大酒店及珠 江月西餐厅等；周边生活配套齐全。 智能化：电子防盗门及闭路电视监控系统 媒体广告：报纸广告为主（全版） 促销手法：送标准装修，业主成功介绍新客户买 3、4 期楼 宇，新客户可获 98 折，业主可获 2800 元物业 管理费；购房可获赠一年会所使用金卡；曾在 国庆购房送二年车位使用权。 物业特点： - 获“广州十大明星楼盘” - 拥有私家四星级酒店配套，聘用驻港部队退伍精英为保 安，开创广州豪宅物业管理先河。 - 采用围合式大型组合成庭苑设计水岸设计；建筑采用阶 梯形布置。 - 270 度落地飘窗广纳珠江、二沙岛的开阔美景；落地玻璃 大堂。 1 15 54 4 中中信信君君庭庭 发展商：中信华南集团 物业管理公司：发展商自管 项目位置：海珠滨江东路中大北门以东 结构规模：单体裙楼，占地面积 13890，总建筑面积超 过 90000，由 5 栋塔楼组成，其中 2 栋为 43 层、3 栋为 37 层的超高层住宅，首层为 6 米的 架空层，1-4 层为裙楼 - 9 - 交楼时间：2005 年底交楼 装修标准：毛坯 均价：￥14,000 元/ 管理费：3.2 元/ 销售率：23% 户型设计：户型一梯两户，全部南北对流，最大的单位面 积也只在 230-260，与周边楼盘的户型有一 定差异性。主力户型定位在 200左右，还有 1 栋复式单位。现主推 252单位 车位及费用：暂未售卖 促销元素：92 折，业主介绍客户赠 1 万元现金 项目特点： -户型设计符合现代豪宅市场的需求。 -把电梯槽放到了楼宇的南面，南窗不是放在两套单位 的中间位置。这样的设计使每套单元更能实现南北对 流，观江景角度更好，私密性也更高。 -单价偏高。 -工程形象不佳。 -现售出约半数单位。 1 15 55 5 金金海海湾湾 发展商：运通集团广州新宝房增开发有限公司 物业管理公司：发展商自组 项目位置：滨江东路 555 号（中大北门广场东侧） 结构规模：单体裙楼，金海湾花园项目总占地 24234，13 万的总建筑面积，共 316 套，其中 1 栋 43 层 和 2 栋 42 层，3 梯 4 户。 交楼时间：2004 年年底 - 10 - 装修标准：毛坯 均价：13500 元/，送花园面积 管理费：3.8 元/ 户型设计：B、C 座 7-38 层 01、05 单位建筑面积： 228.12,套内面积 191.25，花园面积： 67.92，B、C 座 7-23 层 02、03 单位建筑面积： 262.39，套内面积：219.97，花园面积 69.95。 车位及费用：预计有部分车位出售，约 30 万/车位 施工进度：现楼 项目特点： - 物业特点：超大型的户型设计，豪华的装修及配套，设 计上较符合现代买家需求。 - 超高 6.8 米首层架空花园式园林，每户均设置私家花园， 并设计了广州最大的豪华观江景会所。 - 外立面具有现代感，整个楼盘的豪华气派包装十分鲜明。 - 市场销售口碑较佳； - 欠小区环境； - 价格偏高。 - 九成单位已售出。 1 15 56 6 海海珠珠半半岛岛花花园园（三三期期） 发展商：广州东迅房地产发展有限公司 物业管理公司：发展商自组公司 项目位置：滨江东路 73 号 - 11 - 结构规模：占地面积 13 万平方米，总建筑面积 32 万，3 栋， 一梯五户 装修标准：毛坯 均价：￥8,000-￥10,000 元/平方米 管理费：2.5 元/平方米 户型设计：122-295 平方米，三房二厅为主 车位及费用：1000 个，16-21 万/个 施工进度：已交楼 周边环境及状况：紧邻临江步行径，大面积的临江绿地花 园，银行、邮局、超市等；邻近半岛游 艇会所及黄金海岸水上乐园，弥补会所 设施的不足。 项目特点： - 滨江东板块中最早开发的江景住宅项目之一，市场知名 度较高。 - 小区及周边环境成熟，生活便利。 - 在我司协助下把部分住宅单位改建为服务式公寓并成功 出租，提升了市场的投资欲望，去年下半年起以相对周 边同类型项目低 10-15%的价格推出市场，顺利售出大批 江景单位，现剩余约 30 套。 - 具有较丰富的服务式管理经验，能为小业主出租的单位 提供部分服务。 - 会所功能不齐备，健身房较小，欠缺网球场、壁球室等 豪宅必备设施。 - 早期开发的非江景住宅，与江景豪宅没有分区，导致楼 盘居民质素参差。 - 一梯五户：两户全江景；两户半江景；一户完全没有江 景，且靠近马路，较为吵杂。导致同一楼层中的单位质 - 12 - 素差异过大。 1 15 57 7 华华标标涛涛景景湾湾 发展商：广州海滨房地产开发有限公司 物业管理公司：发展商自管 项目位置：滨江北路 438 号 结构规模：小区式，占地面积：23947，共 7 栋 33 层， 其中有 6 栋 1-4 层为裙楼一线江景，住宅为跃式 设计；分两期开发，一期为 5 栋高层塔楼，其 中 4 栋为 31 层一线江景楼宇，二期为 2 栋 31 层望江楼宇。 交楼时间：已交楼 装修标准：毛坯 均价：西北 9500 元/（毛坯） ，东北 8700 元/（毛坯） 管理费：2.5 元/ 户型设计：只有 157和 209两种跃式户型设计，首期推 出 4 栋高层，共 432 套，复式 360 项目特点： - 户型设计采用了全跃式、全玄关设计。 - 单元带有两个外阳台。 - 华标涛景湾在新推的江景楼盘中质素较好，价格显优势。 - 实用率较高。 - 部分户型只拥有 90 度的江景景观角度。 - 外立面形象不具豪宅气质。 - 户型面积定位不佳。 - 比较近马路，噪音较大。 - 13 - 1 15 58 8 花花城城湾湾畔畔 发展商：广州保玛房地产开发有限公司 地段：滨江中路 380 号 规模：占地面积 13991，由 2 栋 31 层，3 栋 33 层高楼宇 组成，2 栋首先开发。 交楼时间：现楼 装修标准：毛坯 均价：￥10,000 元/ 管理费：未定 实用率：82% 户型设计：面积从 84-188，主力户型为三房二厅；216 的五房二厅；复式 171-300 绿化率：单体楼建筑，缺乏小区绿化 车位及费用：未定 交通状况：交通便捷，有多路公交车经过 区内环境及配套：双会所，双泳池和大型临江花园，国际 健身中心、图书馆、桑拿浴室外、咖啡 厅等。 周边环境及状况：家乐福、好又多等超市，出行购物皆便 利。 物业特点： - 其物业最突出的地方在于材料高级，如外立面每平方米 就 80 多元，地板采取的是玉檀实木地板，其他如卫浴、 厨房等都采用了豪华系列的产品。 - 江景资源丰富，位于珠江湾顶部，建筑物三面看江，26 平方米生态阳台等。 - 14 - 1 16 6 小小结结 综上所述，滨江东板块作为广州主要豪宅区之一的形象及知名度已为 消费者所认可。 目前，滨江东板块的一线江景住宅价格集中在两个档次：一是九十年 代中后期开发的高档住宅项目，售价为￥7,000-￥10,000 元/平方米； 二是 2002 年后开发的豪宅项目，售价为￥10,000-￥13,000 元/平方米。 江景单位的最高售价稳定在￥13,500-￥14,000 元之间。 在二手市场方面，滨江东板块住宅成交活跃，但价格趋向稳定，与一 手售价无法拉开差距，缺乏升值的空间与动力。这与滨江东板块以自 住买家为主的特性有相当密切的关系。 但是，随着海珠区写字楼市场的起动及海珠区的知名度日渐提升，江 景豪宅公寓的需求量开始增多，区内豪宅开始受到投资客的关注。 可以预见，若没有利好因素的刺激，滨江板块一线江景住宅的价格及 销售情况都将保持稳定。豪宅公寓市场的起动将是最为有利的因素， 从而带动大批投资客入市。 针对本项目，若能把“公寓”作为卖点充分利用，增加附加值，吸纳 投资型买家，销售均价可望攀升至￥15,000 元/平方米。 - 15 - 二广州市高级服务公寓市场调查分析二广州市高级服务公寓市场调查分析 2 21 1 高高级级服服务务式式公公寓寓的的概概念念 国际公寓概念最早源于欧洲，当时旅游区内租给游客供其临时休 息的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质， 又相当于个人的“临时住家” ，这些物业就成了公寓的雏形。国际公 寓的市场化开发是在伦敦首次进行，其后流行于加美澳和西欧的大中 城市，并带动了国际公寓开发投资热潮。在国内，国际公寓最早出现 在北京，然后在上海、广州等地均有开发，但并未形成热点。国际公 寓的目标市场是在广州工作的外籍人士及海外归国人士。 所谓高级服务式公寓（或称酒店公寓、国际公寓）是指配有全套 家具的，提供如房间打扫、洗衣、送餐等基本酒店服务并配有全套厨 房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店的专业服务又拥有私 人公寓的私密型的住宅物业。 2 22 2 国国际际公公寓寓的的供供应应情情况况分分析析 目前，广州的国际公寓（包括五星级酒店公寓）累计约2000套 单元（可供出租套数）左右。提供国际公寓租赁服务的除四间五星级 酒店广州花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、广东国际大厦B 附楼和两间四星级酒店广州凯旋华美达大酒店、假日酒店外，只 有金亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会等为数不多的几家国际服 务性公寓。这些非酒店的国际公寓都采取酒店式经营管理，为外籍人 士提供了一个星级酒店的家及高质素的服务，而且收费比酒店便宜。 所以这些公寓大受外籍人员的欢迎，出租率都超过70%。 - 16 - 2 23 3 公公寓寓区区域域分分布布及及状状况况分分析析 2 23 31 1 区区域域分分布布及及状状况况分分析析 目前，市内公寓主要分布大在商务区或交通便利的地 区，以东山及天河两区为主，东山区主要公寓有金亚花园、 岭南会、祈福华厦、富城花园等，该区公寓以租为主，平 均租价较高，租客则以外籍高级白领为主。由于该区的周 边配套设施、环境优势都较为明显，故公寓的常年出租率 保持在 80%以上。 天河区主要有新大厦、中信公寓等，该区公寓的租售 情况相当活跃，目标客户锁定东山及天河商贸区高级外籍 白领阶层。平均租金在每平方米 14 美元左右，新大厦平均 租价更高达每平方米 20 美元。而新大厦和中信公寓则是近 年来服务式公寓市场的后起之秀。迅速抢占了天河区公寓 市场的份额。 其中，广州的国际公寓的租赁服务还包括四、五星级 酒店：广州花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、广东国 际大厦 B 附楼、广州凯旋华美达大酒店、假日酒店。而以 上非酒店的国际公寓都以酒店式的经营管理，为外籍人士 提供了一个酒店式的家及高质素的服务，而且收费比酒店 便宜。所以这些公寓大受外籍人员的欢迎。 - 17 - 以下是广州市区内主要的服务性公寓出租项目调查表： 2 23 32 2 广广州州市市东东山山区区服服务务式式及及半半服服务务式式公公寓寓调调查查 A A）金亚花园）金亚花园 出租率：90% 客户类型：以各国领事、驻华大使、或欧美籍跨国 公司高级职员为主要客户群。 户型、面积与租价： 公寓户型公寓户型 建筑面积建筑面积 （sq.m.sq.m.） 月租金月租金 （USD/USD/套）套） 短期租金短期租金 （USD/USD/套）套） 短期租金短期租金 （交易会期间）（交易会期间） （USD/USD/套）套） 2 房 1734,800 2 房+书房 185-2155,500-5,800 3 房 185-2155,500-5,800 3 房+天台 192-197 天台面积：128- 173 7,300-7,500 4 房 2006,000 5 房 39512,000 日租金： 160 周租金： 1,050 日租金：280/ 间 （住 1-2 人） 周租金：1,750 *每增加一人加 收 50 元 广广州州租租赁赁物物业业区区域域分分布布比比例例 50% 19% 18% 5% 3% 5% 0% 20% 40% 60% 天河东山荔湾越秀海珠白云 - 18 - （续前表） 公寓户型公寓户型 建筑面积建筑面积 （sq.m.sq.m.） 月租金月租金 （USD/USD/套）套） 短期租金短期租金 （USD/USD/套）套） 短期租金短期租金 （交易会期间）（交易会期间） （USD/USD/套）套） 5 房+天台 395 天台面积：262 15,000 4 房 63320,000 3 房+书房 41215,000 B B）岭南会）岭南会 出租率：85% 客户类型：以外资公司欧美籍高级职员为主要客户群。 户型、面积与租价： 户型户型 建筑面积建筑面积 （sq.m.sq.m.） 每月租金每月租金 （USD/USD/套）套） 每日租金每日租金 （USD/USD/套）套） 3 房 163-2203800-5000 复式 3 房 2667300 不提供日租 复式 5 房 3508500 C C）富城花园）富城花园 出租率：80% 户型、面积与租价：（见下表） - 19 - 户型户型 建筑面积建筑面积 （sq.m.)sq.m.) 月租金（月租金（USD/USD/套）套）日租金（日租金（USD/USD/套）套） 1 房 1 浴 871,700-1,900 2 房 2 浴 1161,900-2,100120 2 房 2 浴 1292,400-2,900 3 房 2 浴 1262,900-3,400 *租金包括早餐及 各类服务 3 房 2 浴 1292,900-3,400 3 房 3 浴 1572,900-3,500 3 房 4 浴+天台 4995,900-6,400 4 房 3 浴 2603,500-4,200 6 房 4 浴 2605,900-6,400 D D）祈福华厦）祈福华厦 出租率：85% 客户类型：以外资公司欧美籍、港澳高级职员为主要 客户群。 户型、面积与租价： 户型户型楼层楼层 建筑面积建筑面积 （sq.m.)sq.m.) 月租金（月租金（USD/USD/套）套）日租金（日租金（USD/USD/套）套） 1 房 666 1 房+书房 7-2373-95 2 房+平台 6110 2 房+平台 6127 1,500 2 房 7-23144-1652,000 2 房+书房 7-231092,000 120 *租金包括早餐 及各类服务 - 20 - （续上表） 户型户型楼层楼层 建筑面积建筑面积 （sq.m.)sq.m.) 月租金（月租金（USD/USD/套）套）日租金（日租金（USD/USD/套）套） 4 房 7-232534,000 顶楼+天台 254648,000 2 23 33 3 东东山山区区非非服服务务高高级级公公寓寓调调查查 A A）新世界棕榈园）新世界棕榈园 客户类型：以外资公司欧美籍中级职员或港澳职 员为主要客户群。 户型、面积与租售价格： 户型户型建筑面积（建筑面积（sq.m.)sq.m.)月租金（月租金（USD/USD/套）套） 平均售价平均售价 （USD/mUSD/m2 2） 3 房 1501,084 4 房复式 187-2071,8071,084 别墅 3033,614 B B）花城苑花城苑 客户类型：以外资公司港澳台湾等中级职员为主 要客户群。 户型、面积与租售价格：（见下表） - 21 - 户型户型 建筑面积建筑面积 （sq.m.sq.m.） 月租金月租金 （USD/USD/套）套） 平均售价平均售价 （USD/mUSD/m2 2） 1 房 59843 2 房 79-951,5661,445 3 房 118-1452,168 4 房 199-2293,373 C C）锦城花园）锦城花园 客户类型：以外资公司港澳台湾等中级职员为主 要客户群。 户型、面积与租售价格： 户型 建筑面积 （sq.m.） 月租金 （USD/套） 平均售价 （USD/m2） 2 房 87543 3 房 109-133750-963840 4 房 144-1591,024-1,084 复式 2501,120 2 23 34 4 广广州州市市天天河河区区高高级级公公寓寓调调查查 A A）中信广场）中信广场 出租率：80% 客户类型：以外资公司，尤其是日本公司中的日 本籍中高级职员、驻穗韩籍人员为主要客户群。 - 22 - 户型、面积与租售价格：（见下表） 户型户型 建筑面积建筑面积 （sq.m.sq.m.） 月租金月租金 （USD/USD/套）套） 日租金日租金 （USD/USD/套）套） 售价售价 （USD/mUSD/m2 2） 2 房 112-125 新装修：2,409新装修：96 3 房 146-167 新装修：2,771新装修：120 963-1,204 2 房 112-125 旧装修：2,048旧装修：72 3 房 146-167 旧装修：2,289旧装修：96 B B）新大厦）新大厦 出租率：85% 客户类型：以外资公司美籍人、港澳台等中高级 职员为主要客户群。 户型、面积与租售价格： 户型户型建筑面积建筑面积 （sq.m.sq.m.） 月租金月租金 （USD/USD/套）套） 日租金日租金 （USD/USD/套）套） 售价售价 （USD/mUSD/m2 2） 2 房+书房 173.932,300-2,500 3 房+书房 168.052,800-3,3001201,446 3 房+书房 183.323,300 3 房+书房+花园 2506,000 5 房+书房+花园 3807,500 2 23 34 4 广广州州市市白白云云区区服服务务式式公公寓寓调调查查 A A）白云堡豪苑）白云堡豪苑 户型、面积与租售价格：（见下表） - 23 - 户型户型 建筑面积建筑面积 （sq.m.sq.m.） 套数套数 月租金月租金 （USD/USD/套）套） 售价售价 （USD/mUSD/m2 2） 公寓 3 房 221-236 280 套公寓 2,000-2,9001,084 别墅 412-446 177 套别墅3，500-7，300 1,566 *房租另加两个月租金做押金房租另加两个月租金做押金 客户类型：以外资公司高级职员为主要客户群。 包括：丹麦领事、宝洁总裁、劳斯莱斯、诺基亚、 壳牌石油、纽西兰公司、ADIDAS、箭牌、西门子 等 20 多家驻外机构和跨国公司的高级管理人员。 B B）金湖花园城）金湖花园城 出租率：85% 户型、面积与租售价格： 户型户型 建筑面积建筑面积 （sq.m.sq.m.） 月租金月租金 （USD/USD/套）套） 月管理费月管理费 （USD/USD/套）套） 售价售价 （USD/mUSD/m2 2） A 型 2863,500-5,000120 C 型 2473,373-4,50096 不售 C1 型 2473,373-4,50096 D 型 2883,500-5,000120 * *租金未包括管理费用；租金未包括管理费用； * *预付三个月押金、三个月管理费；预付三个月押金、三个月管理费；USD1,570/USD1,570/套的水电押金。套的水电押金。 2 23 35 5 广广州州市市海海珠珠区区服服务务式式公公寓寓调调查查 A A）海珠半岛花园（由我司策划及代理）海珠半岛花园（由我司策划及代理） - 24 - 海珠半岛花园地处滨江东路，邻近中山大学，北 望二沙岛，邻近地铁二号线晓港站，交通非常便利。 新一期服务式公寓于去年推出，主力户型为 122- 144m2三房二厅，以优美的江景吸引了任职于天河、 东山、越秀等区域的外籍客户。 出租率：80% 户型、面积与租价： 户型户型建筑面积建筑面积 （sq.m.sq.m. ） 月租金月租金 （元（元/ /套）套） 平均售价平均售价 （元（元/m/m2 2） 3 房1226,500-7,500 3 房1336,800-9,0009000 3 房1448,000-12,000 *以上租金不包括服务费用以上租金不包括服务费用 配套服务设施： 24 小时保安及物业管理室外游泳池 健身室/舞蹈室台球室 乒乓球室蒸气/桑拿 商务会议室棋艺室 音乐室咖啡厅 停车场 - 25 - 配套家具： 家具家具收费收费 全屋家具及空调 电视 DVD 音响系统 IDD 电话 洗衣干衣机 煮食炉具、微波炉 冰箱 费用包括在房租中 B B）珠江广场）珠江广场 位于滨江东路， 2 座 16 层共有 160 余套服务式 公寓，有 1 至 4 房多种间隔。区内有 4 大主题会所， 银行、酒楼、休闲、娱乐等生活配套齐备。装修风格 多样，包括中式、现代、简约、后现代等。 出租率：50% 户型、面积与租价： 户型户型建筑面积建筑面积 （sq.m.sq.m.） 月租金月租金 （元（元/ /套）套） 平均售价平均售价 （元（元/m/m2 2） 1 房564,300 2 房683,300-3,5009000 3 房1236,300-8,400 复式185-2149,000 * *以上租金包括每周以上租金包括每周 2 2 次之清洁服务次之清洁服务 - 26 - 配套服务设施： 24 小时保安及物业管理室外游泳池 健身室网球场 桌球室理疗中心 儿童乐园桑拿/按摩 停车场中西餐厅 配套家具： 家具家具收费收费 全屋家具及空调 电视 IDD 电话 洗衣干衣机 热水器 煮食炉具、微波炉 消毒碗柜 冰箱 费用包括在房租中 3 3. .3 3. .2 2. .部部份份代代表表性性国国际际公公寓寓情情况况分分析析 除市内四、五家五星级酒店提供酒店式服务公寓外，先后涌现少 数别墅区和高层豪宅以国际公寓形式经营： 1)别墅：别墅：金亚花园、金湖花园、白云堡 金亚花园金亚花园 位于二沙岛豪宅区，依江而建，被誉为“高尚文化品位的豪宅 小区” 。金亚花园采用豪华的欧陆设计风格及优质的建筑材料， 每个单位均设落地玻璃及大型观光露台。区内附设各类大型康 乐设施，会所及法国幼儿园。全区共有 31 栋独立别墅，每栋别 - 27 - 墅附设私家游泳池，另有 14 栋共 276 套高级公寓单位。租金在 每月美金 3000 至 15000 元范围。现有的住客大部分为欧美公司 的高级雇员。 金湖花园金湖花园 座落于广州广从公路侧。天然景观保护区耙齿历水库旁的大型 豪华纯别墅区。区内有俱乐部等各类康乐设施齐备，并设有国 际学校。第一期共 76 套别墅单位，已全部交付使用。租金在每 月港币 31,110 至港币 43,200 元范围。现有住客大部分为欧美公 司高级职员。金湖花园于本年初推出第二期别墅共 25 套单位， 租金水平在 20 美元/m2 以上，其中以带大面积私家花园的户型 最受欢迎。 2)单体单体/连体高层豪宅：连体高层豪宅： 东湖御苑、祈福华厦、中信公寓、新大厦、远洋大厦公寓 东湖御苑东湖御苑 交通便利并以东湖为主要卖点的东湖御苑于 2001 年 10 月交付使 用。该盘主力户型为 122-144m2三房二厅，设有国外流行的独立 储物室和工作室，引起了任职天河、东山、越秀一带客户的关注。 由戴德梁行进行包装定位，针对租赁市场的需要，将定位为“简简 约式生活每一天约式生活每一天” 。先后引入宝洁、香港驻粤办、西门子、盛世长 城、电讯盈科等企业的客户入住，并以此带动销售速度的提升， 实现租售两旺。 - 28 - 祈福华厦祈福华厦 位于广州五羊新城广州大道旁的豪华酒店服务式公寓。大堂及 单位内均用料上乘，单位内配备全新豪华家私电器，大厦共有 72 个单位，其中 4 个为复式单位。租金在每月美元 1,800 至美 元 12,500 范围。现有的住客以欧美公司高级雇员及其家庭成员 为主。属最早以租务方式经营的国际公寓。97 年推出初期最高 租金达￥280/m2/月，出租率达九成以上。随着国际公寓的选择 性增多，租金水平及出租率逐年回落，现租金已降至￥200/m2/ 月，平均出租率约七成。其优势在于积累了一批稳定的客源， 而且成本大部分回收，因此经营压力较低。 中信公寓中信公寓 位于天河区天河北路，是天河标志建筑物中信广场的附属 高级公寓，分东、西两座。公寓保安严密，装修豪华，配有全 屋高档家私电器，康乐设施一应俱全：有高级会所、高尔夫练 习场、健身室、壁球场等等。西公寓共有 483 个单位，其中 3 个为复式单位。中信广场公寓目前入住率超过 90%，其受欢迎 原因主要包括以下两点：首先，以中信广场为中心，有多幢甲 级写字楼，汇聚了众多外国知名大公司，而这部分公司的外籍 雇员在天河首选的住宅，就是那些距离公司较近，而保安及服 务都上一定档次的公寓，中信公寓正好满足了这些客户的需求。 其次，中信广场比邻广州火车东站，是国内各大城市、港澳地 区与广州连接的枢纽。便捷的交通，方便了公寓住客的出行。 这亦成为中信公寓受外籍客户欢迎的重要原因。 新大厦新大厦 - 29 - 位于珠江新城最佳地段，西临广州大道，南眺珠江，花园会所 拥有齐备完善的生活、康体娱乐设施。每个单位均为 168185 平方米的大户型公寓，家具优美典雅，居家设备齐全，多项建 筑材料由意大利直接进口，彰显出卓越的意大利居家风范。租 金每月 2500 美元至 3700 美元。新大厦于 2000 年 6 月正式旗帜 鲜明地打出国际公寓的口号，并率先引入金钥匙服务，利用广 泛的服务协作网和社会资源为客户提供专业服务，其公寓的定 位日益被市场认同。随着公寓出租率正逐月上升。今年二季公 寓出租率比一季上升 28%。 3 3. .3 3. .3 3. .服服务务公公寓寓的的配配套套设设施施 表表 3-4：各高级服务公寓配套设施调查表：各高级服务公寓配套设施调查表 物业物业配套设施配套设施 金亚花园（服务式公寓） 1. 会所 2.游泳池 3.儿童游乐场 4.幼儿园 5.停车场 6.高尔夫练习场 7.中央花园 8.外国卫星电视 岭南会（服务式公寓） 1. 网球场 2.会所 3.游泳池 4.花园 5.停车 场 6. 外国卫星电视 富城花园（服务式公寓） 1.会所 2.美发美容中心 3.游泳池 4.餐厅 5.外国卫星电视 6.网吧 祈福华厦（服务式公寓） 1.健身中心 2.儿童天地 3.会所 4.网吧 5.游泳池 6. 外国卫星电视 7.停车场 凯旋华美达酒店（服务式公寓） 1.会所 2.中西餐厅 3.酒吧 4.会议中心 5.商务中心 6.医务室 7.舞厅 8.健身中心 9.停车场 假日酒店（服务式公寓） 1.中西餐厅 2.酒吧 3.商务中心 4.舞厅 5.健身中心 6.游泳池 7.停车场 8.会议中心 中信广场（T1）服务式公寓 综合商场 2.停车场 3.会所 4.游泳池 5.网球场 6.日本学校 7.银行 8.光纤设备 9. 外国卫星电视 新大厦（服务式公寓） 1.会所 2.商务中心 3.停车场 4恒温游泳池 5.健身中心 6. 儿童天地 7. 光纤设备 8.前 庭中心广场 9架空层主题园林 10.购物中心 白云堡（服务式公寓）1.会所 2.山顶体育中心 3.恒温游泳池 4.桑 - 30 - 拿健身中心 5.天然湖 6.湖畔公园 7.光纤设 备 8. 外国卫星电视 东湖御苑（服务式公寓） 1.会所 2.游泳池 3.健身中心 4.阅览室 5.网球场 6.停车场 7.高尔夫练习场 2 25 5 服服务务式式公公寓寓的的主主要要客客户户分分类类 根据我司的统计资料，服务式公寓的客户主要分为三大类： 2 25 51 1 常常住住客客人人，一一般般以以商商务务客客人人为为主主 就目前情况来说，服务式公寓市场面对的商务客户主 要是来华外资公司的驻穗员工，这类人员可分为以下几类： 携眷型：他们往往会把所有的家具都搬过来，所以这 种家庭会比较喜欢别墅或面积较大的住宅。 单身型：这类客户比物业管理要求较全面，对房型要 求一般是一房或者二房，甚至一房。 自由职业者，他们以独立身份为某些公司服务，他们 大多需要在家工作，所以要求的公寓既要有家具又要 有办公设施。 2 25 52 2 自自助助旅旅游游客客人人，以以年年轻轻夫夫妇妇为为主主 消费能力都比较高，他们选择服务式公寓，不仅是考 虑到交通和旅游景点、而且房租相当低廉，更重要的是可 以享受到酒店客房无法提供的家居生活氛围。因此在旅游 经济迅速发展的今天，服务式公寓将会拥有广阔的市场。 2 25 53 3 市市场场催催生生新新型型目目标标客客户户 - 31 - 新经济形态下催生新型家庭办公一族。这类家庭办公 一族统称为 SOHO(Small Office Home Office 的缩写)一族。 SOHO 一族大多属于创业类，手头资金有限，需要商住合 一型物业，而且，SOHO 一族需要在家从事工作，故生活 方面，包括用餐，洗衣，保安，等方面均需要提供高素质 服务。而酒店式公寓与前年热炒的 SOHO 概念物业有着异 曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与 居家办公相结合，但公寓在 SOHO 物业的基础上增加了全 新概念的 24 小时商务，所以，公寓不仅将居室划分为居 住与办公两大区域，做到了动静分区，而且吸收了 E 时代 写字楼的主要特点，拥有良好的通讯条件，针对性地提供 秘书、信息、翻译等商务特色服务。故 SOHO 一族对公寓 也有一定需求。 2 26 6 现现时时市市内内经经营营国国际际公公寓寓的的物物业业特特点点 2 26 61 1 地地理理位位置置较较好好 大部分国际公寓项目均位于市中心或中心商务圈附近； 或有得天独厚的自然环境。 2 26 62 2 装装修修豪豪华华高高档档 大厦的形象豪华气派，内部装修材料高档精细，并以 大户型设计为主。 2 26 63 3 住住宅宅区区内内的的环环境境优优美美，配配套套设设施施齐齐备备 - 32 - 某些项目即使没有自然山水景观，但会倾力精心人造 景观。而配套设施中的高级会所、游泳池、健身房和智能 化系统等必不可少，有的还要配备外语儿童学校/幼儿园。 2 26 64 4 提提供供个个性性化化、高高质质素素的的酒酒店店公公寓寓式式管管家家服服务务 除要保持优质的物业管理服务质素外，还需提供如： 洗衣、餐饮配送等，甚至还要提供如接送小孩、代购物等 个性化服务。 2 27 7 外外籍籍人人士士住住房房需需求求 相对来讲，外籍人买房注重以下几个方面： 2 27 71 1 地地段段 在国外，人们的工作时间都是以小时来计算的，特别 是以工薪为主要收入的中产阶级，不像国内这样以天、周、 月为单位，所以他们更是以“时间就是金钱”为信条。以 一个律师为例，他每小时能赚 100 美元，如果他在郊区买 一套风景秀丽的 House，每天，他要在路上花上 4 小时，一 年按 250 个工作日算，他等于白白扔掉了 10 万美金。因此， 外籍人选择第一居所或投资型住宅，一定会选择离商业区 或办公区近的物业。根据国外的经验，随着中国加入 WTO，外籍人越来越多，CBD 核心区及周边地区的物业会 有比较好的市场，因为这里的房子会替房客省去许多路上 的时间。另外，国内的道路和公共交通还太发达，塞车京 也是经常的事儿。所以，住房子干脆套用中国的一句老话 - 33 - “家近是一宝” 。 2 27 72 2 社社区区规规模模：以以 “小小”为为美美 关于社区大小哪个好的问题，仁者见仁，智者见智。 但外籍人买房大多数会选择小社区，因为在城外，买大社 区好，商业、学校、医院全到位了，但在城里，所有的配 套都是现成的，就没有必要买大社区了。一方面，社区小， 周边现存的建筑多，规划、建设的束缚也多，变化的空间 也小。另一方面，社区小，居住的人少，物业也相对好管 理，物业管理水平也容易维持在较高的状态，比如，在一 个只有 100 多户的物业里，对于许多送餐、洗衣等特约服 务，物业公司很容易做到在最短的时间里，给业主提供一 对一的服务，而如果是大社区，物业公司就很难保证。 2 27 73 3 邻邻居居 在欧美，物业升值与否，很重要的一点取决于物业管 理得怎么样和楼里住的是什么人，居住在名人荟萃的地方 是一种荣誉。一般外国人与中国人买外销房的一个