某市项目工程管理策划书

大连房地产开发有限公司大连之城项目2.5-1期工程管理策划书 编制：*审核：集团工程管理部日期：2010年9月15日目 录1.项目概况31.1位置及环境31.1.1周边道路情况31.1.2周边市政配套情况31.2建设用地规划要求31.3建筑概况31.4建筑分期概况51.5项目管理目标61.5.1进度计划管理目标71.5.2质量管理目标71.5.3成本管理目标71.5.4设计管理目标71.5.5新技术管理目标71.5.6安全文明管理目标71.6项目特点及对应措施32.项目部架构32.2主要人员管理职责32.3项目管理流程32.3.1采购合同及材料分解32.3.2合同策划32.3.3成本分解合同32.4项目岗位职责33. 总平面管理策划193.1总平图194. 项目进度管理194.1项目计划保障措施35质量管理35.1质量管理体系及职能分工35.2工程质量控制要点35.3 工程质量重点控制环节35.4土建工程控制重点35.5 配套安装控制要点35.5.1电气工程安装控制要求35.5.2水暖工程安装控制要求35.5 质量保证措施306.成本管理36.1成本策划要点表36.2缺陷反馈37.安全文明管理37.1安全文明管理组织架构37.2安全文明及成品保护合同清单337.3安全文明惩罚措施37.4临时电施工方案38.风险管理38.1风险管理计划38.2风险控制流程31.项目概况1.1位置及环境机场前板块甘井子政府西山板块柳树街前革西山水库机场前大连之城本工程位于大连市大连市甘井子区前革村，张前路西侧，姚砬路北侧。宗地距大连周水子机场3公里，距城市中心商业区15.5公里，距锦绣绿波居住区8公里，距开发区21.5公里。前革全项目用地面积约60万平，建筑面积约104万平。其中：万科用地面积约20万平，建面约40万平；合作方商品住宅用地面积约22万平，建面约40万平（含建面9万平的回迁房用地） ；经济适用房用地面积约5万平，建面约10万平。本项目分三期建设，其中2.5-1期总建筑面积为44324平方米，主要建筑形式为9层小高层住宅（兰田户型）和18层高层住宅（TS户型）。拟于2010年11月1日开工，2011年4月取证销售，2012年9月30日交付使用。场地地貌单元属于丘陵斜坡地段，现经人工回填整平而成，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.10g。存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。1.1.1周边道路情况东侧的张前路为前革村主干路，南侧的姚砬路可直通旅顺中路。项目地处位置交通便利。1.1.2周边市政配套情况自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。现有1条DN500自来水，10年前完成500线送水。周边无中水甩口。排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个。 现有DN500污水管道和DN500雨水管道两趟，雨水线直接排入穿越项目的暗渠内。燃气：现有中压DN300燃气管道，能满足项目用气需求。电力：项目施工用电已接入场地中。热力、通信：热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。1.2建设用地规划要求2.4期规划可用地为约4万平米，总建筑面积44324平米，容积率为2.07。无建筑红线退线。1.3建筑概况住宅栋数：8栋户数：504户建筑形式：1层，9层小高层，18层高层结构形式：框架、剪力墙结构建筑风格：中式风格消防、车道：该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求。该楼栋分楼号规划面积指标：楼号层数建筑类别分期-标段总建面住宅合计单元户数每户面积公建合计A1-1018 普通住宅2.5Q-15844 5844 1 72 81 A1-1118 普通住宅2.5Q-15844 5844 1 72 81 A1-129 普通住宅2.5Q-14844 4844 3 54 90 A1-139 普通住宅2.5Q-14844 4844 3 54 90 A1-2618 普通住宅2.5Q-15844 5844 1 72 81 A1-2718 普通住宅2.5Q-15844 5844 1 72 81 A1-289 普通住宅2.5Q-14844 4844 3 54 90 A1-299 普通住宅2.5Q-14844 4844 3 54 90 A1-661 公建2.5Q-1812 0 812 A1-671 公建2.5Q-1760 0 760 1.4建筑分期概况全项目共分三期，2.4期开工时间10年11月1日，三期预计开工时间10年9月30日。顺序推进，概况如图： 1.2期1.1期2.5-1期2.1期2.2期2.3期2.4期全项目分期指标：分期1.1期1.2期2.1期2.2期2.3期2.4期2.5-1期分期指标楼号：1#2#3#4#5#面积：3万开工时间:08-9-11开盘时间:09-3-28交付时间：10-7-30楼号：14#15#16#17#18#19#22#23#24#25#57#58#59#60#61#62#面积：9.7万开工时间:09-3-1开盘时间:09-7-15 交付时间：10-12-20楼号：20#21#38#39#40#41#42#43#44#面积：51149.2开工时间:10-10-1 开盘时间:11-3-15交付时间：12-9-30楼号：45#46#47#48#49#、64#面积：46978开工时间:10-3-1 开盘时间:10-5-1交付时间：12-8-3（TS）11-9-30（兰田）楼号：50#51#52#53#54#55#56#、63#面积：75928开工时间:10-3-1 开盘时间:10-7-15交付时间：12-8-30楼号：30#31#32#33#34#35#36#37#面积：4.8万开工时间:10-8-30开盘时间:10-11-15交付时间：12-6-30楼号：10#11#12#13#26#27#28#29#66#67#面积：4.5万开工时间:10-11-1开盘时间:11-4-15交付时间：12-9-30房市金碟 1.5项目管理目标1.5.1进度计划管理目标公司运营节点计划100%完成1.5.2质量管理目标严格按照国家规范性文件和施工质量验收规范组织施工，结合大连市现行有关工程建设验评实施办法进行验收，确保达到国家施工质量验收合格标准。项目集中入住日工程质量缺陷率需满足以下指标要求： 精装修房：项目集中交付报修情况 ：毛坯房0.3条/户；入住后4个月内，工程质量缺陷率需满足以下指标要求： 毛坯房：4个月的每月平均缺陷10条/百户月；项目入住后1年内（不包括头四个月），其工程质量缺陷率需满足以下指标要求： 维修的关闭率以及一次成功率达到90%以上。客户满意度：客户质量满意度80分；质量奖：50%单体取得“星海杯”。1.5.3成本管理目标保证项目毛利率大于33%，目标成本不超过5%。1.5.4设计管理目标避免重大设计变更，变更成本严格控制在2%以下。满足集团设计控制指标中对地下车位停车面积、地下室层高、地下室含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、窗地比指标的要求。图纸节点100%完成。1.5.5新技术管理目标本项目未采用新材料、新技术。1.5.6安全文明管理目标全面贯彻国家“安全第一、预防为主、综合治理”的安全方针，做好安全教育，确保安全生产。杜绝重大人身伤亡事故、机械事故、火灾事故和人员中毒事件的发生；无严重污染事故，无重大交通行车事故；轻伤事故频率控制在2以内。达到万科安全标杆标准。1.5.7环境保护管理目标施工场地严格按施工现场总平面布置图布置，场外门前三包，排污、扬尘、噪音综合治理，达大连市标准化工地及符合市文明工地要求，按照公司CI管理标准进行管理。1.6项目特点及对应措施1、魅力之城2.5-1期位于项目西北侧，可用场地较小，红线内无法布置工人生活区；主要通道与二期、一期公用，现场布置、施工有效组织等是工作重点。2、该项目工期紧张，而且是全装修项目，计划管理及品质管理对按期完成开发任务至关重要。3、该项目基础存在溶洞地貌，基础处理形式复杂，施工的质量及合理安排直接关乎预售节点能否实现。4、项目高层TS户型有赠送面积，所有赠送面积户型采用二次施工，待竣工验收完成后由总包、分包等对此部分施工（已在合同内说明）。5、项目临近已交付区域，施工中的噪音及扬尘控制对维护万科品牌在业主心目中的形象较为重要。2.项目部架构2.1项目管理人员架构 魅力之城项目经理除营销和客服作为平行部门外，全项目执行矩阵式管理，项目作为矩阵管理核心，负责跟踪并落实各项工作完成。2.2主要人员管理职责万科管理人员15人，其中土建工程师1人，其他人员以项目群为单位，整个项目共享，不专设岗位。姓名隶属部门岗位名称及职务主要管理职责郭继勋项目经理部项目经理全面负责现场施工管理顾继伟总经理办公室运营专业经理负责运营及项目群工作梳理范小磊项目经理部2.5-1期标段土建工程师标段工程负责人王慧项目经理部项目秘书项目内业管理常德义采购管理部采购工程师采购及合同管理杨代峰成本管理部成本工程师全面负责成本管理王陆成本管理部现场成本现场成本测算牛克勇成本管理部现场成本现场成本测算吕佳兴设计管理部项目设计负责人全面负责设计管理郜妍蕊设计管理部景观设计师景观图纸管理于海坤设计管理部装修设计主管样板间装修图纸管理朱莹项目事务部报建主管规划验收负责人马志广项目事务部报建专员报批负责人总监项目监理部总监全面负责现场施工管理总监代表项目监理部总监代表协助监理施工管理土建监理工程师项目监理部土建监理工程师土建现场质量、进度管理土建监理工程师项目监理部土建监理工程师土建现场质量、进度管理水暖监理工程师项目监理部水暖监理工程师水暖现场质量、进度管理电器监理工程师项目监理部电器监理工程师电器现场质量、进度管理安全监理工程师项目监理部安全监理工程师现场安全文明管理监理内业项目监理部监理内业监理内业管理2.3项目管理流程2.3.1采购合同及材料分解本合同架构咨询服务类5家，单体甲分包15家，配套分包24家，甲供材21家，设计合同13家，共计78单采购合同。大连万科魅力之城项目2.5-1期合同架构咨询服务配套甲分包工程配套工程甲供材料甲指乙供设计合同工程监理（含煤气、热力）总包道路排水工程涂料GRC构件规划设计工程勘察土方工程煤气工程文化石/外墙砖胶粘剂、填缝剂单体设计自来水监理门窗工程（塑钢门窗、铝合金门窗、斜屋面窗）热力工程防水材料景观设计单体放线单位入户门消防工程排水管电视设计合同白蚁防治监测单元门自来水外线PVC/PP-R给水管电话设计合同防火门、管井门自来水内线铝塑复合管智能化设计合同外保温自来水水表远传工程散热器煤气设计合同涂料施工自来水加压可视对讲道路排水设计合同栏杆（含坡道栏杆、室内低窗护栏、空调百叶）自来水表后管安装开关插座自来水设计合同景观工程通讯工程电气管综合管网设计合同绿化养护有线电视工程主体壁灯消防设计合同开荒保洁智能化工程配电箱、户总箱电力设计合同永久标识、道路划线电梯供货、安装信报箱热力设计合同大堂及室内精装修煤气内线工程变电厅照明灯具样板间精装修煤气保护装置地垫采购煤气远传工程景观部品煤气表后管工程复合井盖煤气管道电子标示园区灯具围挡工程园区垃圾桶变电厅防火百叶木构件强电工程楼体踏步砖临时电工程低压配出合同线杆拆迁移设工程2.3.2合同策划该项目合同分判计划全部全部采用一次报价，并根据合同主要执行部门进行分解，除监理和集中采购项目外，全部采用清单招标方式确定合作方公司采购策划序号采购项目名称合作方式采购模式采购方式1工程监理监理分散采购邀请招标2单体放线单位甲分包分散采购直接委托5土石方工程甲分包分散采购竞争性谈判62.5-1期总包总包分散采购邀请招标7塑钢窗甲分包区域集中采购8入户门甲分包区域集中采购9保温供货、施工甲分包区域集中采购10涂料供货、施工甲分包集团集中采购11栏杆、百叶甲分包公司集中采购邀请招标12精装修甲分包公司集中采购邀请招标13室内其他部品甲分包集团集中采购14园区部品（桌椅、儿童游乐设施）甲分包分散采购邀请招标15PVC景观护栏甲分包分散采购邀请招标16景观工程甲分包分散采购邀请招标17开荒保洁甲分包分散采购直接委托18永久标识、道路划线甲分包分散采购邀请招标19大堂、电梯前室装修甲分包分散采购邀请招标20道路排水工程甲分包分散采购邀请招标21泄洪渠工程甲分包分散采购邀请招标22煤气内外线及消防内线工程甲分包分散采购邀请招标23热力工程甲分包分散采购邀请招标24消防内线甲分包分散采购邀请招标25电话工程甲分包分散采购邀请招标26有线电视工程甲分包分散采购邀请招标27智能化工程甲分包分散采购邀请招标28电梯供货、安装甲分包集团集中采购29围挡工程甲分包分散采购邀请招标30信报箱甲分包集团集中采购31人防设备甲分包分散采购邀请招标32航空警示灯供货施工甲分包分散采购邀请招标33大堂及装饰灯具甲分包分散采购邀请招标34木构件甲分包分散采购邀请招标35复合井盖甲分包公司集中采购邀请招标项目采购策划序号采购项目名称合作方式采购模式采购方式1工程勘察甲分包公司集中采购2单元门甲分包3防火门、管井门甲分包公司集中采购邀请招标4绿化养护合同甲分包公司集中采购邀请招标5绿化养护合同示范区甲分包公司集中采购邀请招标6煤气保护装置甲分包零星采购7外墙砖甲供区域集中采购8防水材料甲分包区域集中采购9给排水管、落水管及电气套管甲分包集团集中采购10铝塑复合管甲分包区域集中采购11散热器甲分包区域集中采购12可视对讲甲分包集团集中采购13开关插座甲分包集团集中采购14电气管甲分包集团集中采购15室外园区及主体壁灯甲分包区域集中采购16园区垃圾桶甲分包分散采购零星采购17楼梯踏步砖甲分包分散采购邀请招标18公共空间墙地砖甲分包区域集中采购项目事务采购策划序号采购项目名称合作方式采购模式采购方式1规划设计2单体设计3景观设计4电视设计合同甲分包分散采购直接委托5电话设计合同甲分包分散采购直接委托6智能化设计合同甲分包分散采购竞争性谈判7道路排水设计合同甲分包分散采购竞争性谈判8煤气设计合同甲分包分散采购直接委托9自来水设计合同甲分包分散采购直接委托10综合管网设计合同甲分包分散采购竞争性谈判11消防设计合同甲分包分散采购竞争性谈判12电力设计合同甲分包分散采购直接委托13自来水监理甲分包分散采购直接委托14煤气远传监理甲分包分散采购直接委托15自来水外线工程甲分包分散采购直接委托16自来水内线工程甲分包分散采购直接委托17自来水水表远传工程甲分包分散采购直接委托18煤气远传工程甲分包分散采购直接委托19煤气阀后管工程甲分包分散采购直接委托20煤气锁闭阀甲分包分散采购直接委托21煤气管道电子标识和防腐检测甲分包分散采购直接委托22变电厅防火百叶甲分包分散采购直接委托23强电工程甲分包分散采购直接委托24临时电工程甲分包分散采购直接委托25低压配出合同甲分包分散采购直接委托26线杆拆迁移设工程甲分包分散采购直接委托27户总箱甲分包分散采购直接委托28变电厅照明灯具甲分包分散采购直接委托29通讯协议（网通等供应商）甲分包分散采购直接委托30公建水表甲分包分散采购直接委托31白蚁防治监测甲分包分散采购直接委托垄断类合同策划类别序号采购项目原由预计采用单位建设1单体定点放线单位市规划局指定甘井子区规划局指定大连甘诚规划国土资源信息服务有限公司大连甘诚规划国土资源信息服务有限公司2大连市建设工程电子档案制作市档案馆指定大连市档案馆电力3电力工程施工电力工程按照供电局的要求交纳电力配套费用（含主要的施工费用），并且指定施工企业。两个项目均属城西供电局范围，魅力之城属辛寨子电力、溪之谷属红旗镇电力，分别由其指定施工单位。大连红旗电力安装有限公司4配电箱(集中表箱、电源箱、户总开关箱等)采购按大连市电业局关于下发大连市低压电能计量箱柜标准图纸的通知，甘井子区项目均使用甘井子供电局开关厂(即大连锐达/悦达电力有限公司)的产品。大连锐达电力有限公司/悦达电力有限公司5电表采购需得到供电局批复后，由供电局所属唯一计量单位-大连双益电衡技术有限公司出售大连双益电衡技术有限公司6电表安装由各区供电局指定，城西供电局目前公布单价为：单相表30元/块。供电局指定7变电亭防火门、百叶电业局指定市供电局只认可大连通产整流设备厂的产品为合格产品，其他产品不给予验收。大连通产整流设备厂8变电亭土建移交费城西供电局收取，可签署合同，每个变电亭5万元。价格不可谈，用于后期变电亭维护使用。同时收取施工单位变压器移交费2万元/台。按供电局指定单位9防雷设施施工监督与检测大连市防御雷电灾害管理办法(见附)指定大连市气象局是负责全市防雷设施的施工监督及检测等工作，大连市大连市雷电防护中心即是气象局下属执行企业。大连市雷电防护中心煤气10煤气管道电子标识和防腐检测大连安盛燃气开发有限公司是大连煤气公司下属分公司，专门负责室内锁闭阀后工程，电子标识、防腐检验、阴极保护检测工程，煤气远传工程，煤气调压站的供应及安装。这四项属于煤气公司内部专业分工。大连安盛燃气开发有限公司11煤气调压站施工大连安盛燃气开发有限公司12煤气室内锁闭阀后工程(含报警)大连安盛燃气开发有限公司13煤气远传施工大连安盛燃气开发有限公司14煤气防盗式球阀采购煤气公司直接收款，指定下属公司供货。自来水15临时水办理市自来水公司指定16自来水内外线施工(含水表)市自来水公司指定外线：大连市自来水给水工程有限公司，内线：待定17供水施工监理市自来水公司指定大连正信土木工程建设监理有限公司管道监理分公司18公建水表采购市自来水公司指定-19水表远传内线施工市自来水公司指定待定20自来水泵站土建施工市自来水公司指定待定21自来水泵站设备安装施工市自来水公司指定待定热力22一次网工程及换热站设备安装施工按照行业惯例，该项工程费用已包含在采暖配套费中。因此，该项工程由供热公司指定。待定新增加1煤气远传监理大连安盛燃气开发有限公司2变电亭、开关站室内照明灯具由于电业局从09年5月开始对大连地区所有新建及在建工程的开关站、变电亭照明指定为海洋王灯具深圳市海洋王照明工程有限公司3通讯设计原邮电设计院改制后，大连所有电话及网络设计业务由此单位承担，大连顺奕通讯设计资讯有限公司4电力工程施工（电力内外线）电力工程按照供电局的要求交纳电力配套费用（含主要的施工费用），并且指定施工企业。两个项目均属城西供电局范围，魅力之城属辛寨子电力、溪之谷属红旗镇电力，分别由其指定施工单位。大连天虹电气安装有限公司2.3.3成本分解合同2.4项目岗位职责本项目严格执行集团标准，并根据项目特点加入采购管理、档案事务管理、办公室管理相关职能，以保证工作落实到人，同时加入监理工程师管理职能，将监理工作加入之项目群。3. 总平面管理策划 3.1总平图主体施工阶段总平图，景观进场时垂直运输及材料作业场地全部倒运完成，故二次总平待景观上报后加入，具体安全文明措施清单详见本书第八章第二节。4. 项目进度管理4.1项目计划保障措施A.合同明确为了确保进度计划控制节点的严肃性，不可变更性，将主要控制节点在与总包方的施工合同中予以明确。施工合同签订后，项目开工前，根据施工合同要求总包编制施工组织设计和项目总施工进度计划，报监理公司。监理公司审核总包项目总施工进度计划的合理性和可行性，与以及施工组织设计中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目经理部审核。项目经理部着重审核总承包商项目总施工进度计划与公司项目发展计划和项目经理部项目总控制计划的各关键工期节点的符合性。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。B组织措施形成甲方、监理、总包单位矩阵式管理架构，每个栋号均成立相应得组织管理架构。项目组建质量推进小组，形成质量的动态管理模式，不断对施工方案进行优化，在施工过程中进行验证，带动项目整体管理工作。加强对项目施工生产的监控与指导，分别组织不同层次管理例会，建立有效沟通的渠道，发挥组织管理的作用。C技术措施由于项目专业较多，制定二、三级工期横道图计划和节点控制，并进行动态管理，在此基础上合理、及时插入相关工序，进行流水施工。利用横道图计划实施动态管理，通过关键线路节点控制目标的实现来保证各控制点工期目标的实现，从而进一步通过各控制点工期目标的实现来确保总工期控制进度计划的实现。根据总工期进度计划的要求，强化节点控制，明确影响工期的材料、设备的进场日期。D管理措施施工配合及前期施工准备工作，拟定施工准备计划，专人逐项落实。加强对现场监理、总包单位的人员培训，不断强化管理意识及配合意识。加强现场管理，注重过程控制，确保每一工序一次成优，既为下一工序的插入创造条件，又节省其自身的验收时间。E材料保证措施根据工程进展，各专业工程师提前做好材料需求计划，每月完成采购计划的更新。 随时抽验现场材料的进场情况，对现场材料的突发事件，进行有效控制。5质量管理5.1质量管理体系及职能分工土建工程师景观工程师装修工程师土建组水电配套组景观组精装修组（待定）工程管理部经理工程部品质专业经理品质管理专员土建？人土建？人水暖？人电气？人项目管理部经理土建工程师土建工程师水暖工程师电气工程师施工单位项目负责人土建负责人水暖负责人电气负责人班组长班组长各工种班组长总监5.2工程质量控制要点5.3 工程质量重点控制环节焦点问题透寒渗漏 100%门窗、外墙淋水检验；三次屋面、卫生间、阳露台闭水试验 防水100%关键节点旁站，形成书面记录 屋面、阳露台、空调位、门窗防水节点优化，审核；业主重点关注质量问题 加强保温现场、设计管理： 保温关键节点（屋面、阳露台、女儿墙、空调机位、栏板冷桥）旁站，形成书面记录 外窗、地下室保温节点优化，审核自来水暖气 自来水、采暖外线现场施工管理： 100%通水检验，入住前一周供自来水 100%关键节点旁站，形成书面记录 100%压力检验，吹扫民生问题 自来水、采暖内线线现场施工管理： 100%通水检验 100%关键节点旁站，形成书面记录 100%压力检验联检景观工程影响力提升 完成励兵报告并执行，持续添加细部节点，让励兵成为常态 重点景观内容制定详细实施及节点做法 景观工序及节点样板成为进度计划的关键工序 事前总包、监理联检检查标准入合同 进场后总包、监理联检标准重点培训 坚持工序样板引路及通病措施落实空鼓、开裂五金件损坏玻璃、门面划痕降低报修条数加强成品保护施工顺序： 在窗口湿作业完成后再安装框 在外饰面施工完成后再安装扇对框进行贴膜保护，对五金进行保护套保护制定专项措施及样板空鼓、开裂发现后，立即维修5.4土建工程控制重点1、0.00以上主体结构应用钢质大模板施工工艺；要点：大模板吊装就位时，要平稳、准确、无碰撞、不兜挂钢筋；在用撬棍调整模板时，要注意保护模板下面的砂浆找平层。 保持大模板本身的整洁及配套零件,工具的齐备完好。拆模时一定要按程序要求进行，禁止用锤敲击防止大模板变形。模板在装拆过程中,除操作人员外,下面不得站人,高处作业时,操作人员必须挂好安全带。 大模板的操作平台、铺板、防护栏杆、爬梯及小型工具必须齐备 ,并牢固。吊装拆运大模板时，必须有技术交底，并经常检查有关吊具是否合格。吊装大模板时不得一次吊运两块。大模板吊装拆运时，必须使用卡环，不允许使用吊勾。直立模板时，在支撑牛腿上垫两块木方，同时木方上平面要比混凝土标高低100左右，使模板面和已浇筑好的混凝土面相接，避免跑浆。楼板浇筑时，在剪力墙大模板直立的位置，混凝土表面一定要处理到位保证平整以保证大模板直立后底部不会露缝跑浆。因为靠近墙体钢筋，此部位的楼面不太好处理，需重点关注。墙体模板支设完毕后认真检查模板底部与混凝土露面的接触情况，缝隙超过5mm的部位采用干硬砂浆填塞严密。大模板的垂直度要仔细校正，校正合格后要用斜支撑或其它支撑稳固好模板，不得有冲撞。穿墙螺栓必须紧固牢靠，防止出现松动而胀模 。墙体模板支设完毕后必须对螺杆的加固情况逐一进行检查。浇筑时设专人进行模板看护，随时检查模板及螺杆的紧固情况。一旦出现问题，及时进行处理。 墙体露筋主要是墙体箍筋、拉钩加工尺寸过大，塑料垫片未按要求布置的原因导致。在钢筋加工过程中，应加强钢筋后台加工管理，对箍筋及拉钩尺寸严格控制，加工尺寸应比墙体厚度小30mm。在钢筋绑扎过程中，用于控制钢筋保护层厚度的塑料垫片应按梅花状布置，纵横向相邻垫片间距控制在800mm范围内。 墙体模板拼接处错台主要原因在于模板楔口处残余砂浆未清理干净，导致模板拼接不严密。所以 ，模板拆除后应立即清理模板，入模时对即将使用的模板逐一进行检查，按要求清理干净后方可使用。2、防水及防渗漏防治措施地下室钢筋砼施工缝处必须设置钢板止水带，S6级抗渗混凝土+碎石疏水层+卷材防水层的防排结合的防水保证体系；地下室的穿墙套管必须在基础回填土前完成封堵，配套管线施工完成后再进行二次封堵；窗洞塞缝、剪力墙螺栓洞封堵设专人施工并旁站验收；防水基层三方联合验收后方可进行下步工序施工；聚氨酯、JS等涂膜厚度必须严格按照设计要求施工。按照集团的标准要求执行；防水层封闭后的闭水试验2次以上；关注坡屋面防水节点、单体悬挑构件防水节点、各种管道穿楼板防水节点、外门窗防水节点、压顶与外墙保温交界处防水节点等重点渗漏隐患部位的图纸及实施方案，对以上节点进行旁站并100%检查验收，确保无渗漏体系的实现。3、墙面开裂及空鼓预防主要原因：基层处理不到位；施工现场未严格按配合比拌制砂浆；施工前浇水不透,且不同基层面吸水率不均匀；分层抹灰厚度过大；抹灰面养护不及时。防止此类质量通病的主要措施为：混凝土、砖石基层表面清理干净，使用胶合板底模施工，混凝土基层采用水泥胶浆扫毛，不等底层发白即进行抹灰，不同基层材料如砖面、混凝土基层相接处，粘贴抗裂网格布，搭接宽度从相接处均不小于10cm；严格按照设计配合比要求进行砂浆搅拌，后台计量设专人负责管理；抹灰前墙面先浇水，砖墙基层一般浇水二遍，混凝土墙体吸水率低，抹灰前浇水可以少一些，如果各层抹灰相隔时间较长，或抹上的砂浆已干燥，则抹上一层砂浆时将底层浇水润湿，避免刚抹的砂浆中的水分被底层吸走，产生空鼓；每次抹灰厚度控制在810，窗口等收口严格按2遍抹灰控制；施工完成后及时进行养护，待水泥砂浆达到初凝后养护7天后方可进行下道工序施工。4、样板引路实施，把样板引路列入三级计划的关键工序中需做样板分项工程：模板（板缝、接茬、标高、平整、垂直）、混凝土（平整、垂直、截面）、砌筑、抹灰（原材料、平整、垂直、分层抹灰、收口分层抹灰、阴阳角、外门窗洞口）、屋面SBS防水（基层处理、角部R角、粘接面积、搭接长度、角部加强、内天沟节点、雨水口节点）、卫生间-空调位及阳台防水（材料拌制比例、基层处理、角部R角、管根处理、涂膜厚度、防水高度）、门窗安装、外保温、涂料等等。样板控制原则：a) 凡是没有施工方案和验收标准的单位，不准做样板b) 凡是没有样板施工并验收合格的单位，不准做开工c) 凡进场单位（含总包分包）必须5日内召开项目首次会议，会议内容针对质量、安全、进度进行交底，并确定样板位置。d) 交底后，上报上述施工方案，审核通过后，施工样板，样板分不同工序制作不同样板。e) 样板监理验收合格后，万科组织样板验收，合格后留表会签，跟踪施工单位保证所有工人完成交底，后开始大面积施工f) 任一施工单位无样板施工，当次万科工程师和直属监理考核不合格；g) 样板引路一次合格率为此项考核要点，该项考核比例占40%h) 施工工艺流程明确后由乙方编写施工方案和质量控制要点，监理单位编制监理实施细则和质量检查标准，经审核后由乙方实施，制作样板时要显示每道工艺的结果，由一系列样板组成，而不仅仅是显示完成面的情况。i) 样板作好后必须经甲方及监理确认，并办好书面手续。j) 样板确认以后，由乙方技术负责人对施工班组进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录。甲方委托监理单位分阶段提交有针对性、可操作的样板引路监理细则，由甲方代表进行审核。5、重点工序检查：按照重点工序检查表要求对重点工序检查总包单位100%检查、监理单位30%、项目经理部10%检查。做好过程控制。6、实测实量制度落实跟据产品质量评估管理办法（试行）和产品质量实测实量操作指引（试行），对工程施工全过程进行检查和评估，做到实测实量，实测实量完成后，将检测结果如实地填入实测实量记录表内，同时将检测结果标识在受检部位，方便后续的质量的维修，对增强工人的质量意识起到警示作用。施工单位应按分户对分部分项工程的所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测； 5.5 配套安装控制要点5.5.1电气工程安装控制要求1、防雷接地搭接焊处要求做到焊缝饱满、平整均匀。 及时补焊不合格的焊缝，并及时敲掉焊渣。及时做好焊接、隐蔽工程记录和签证等工作，回填后做基础梁时，进行接地电阻测试,接地电阻要满足设计要求，如达不到要求,则要增设接地极。有防雷引下线砼柱的16钢筋均与承台钢筋可靠焊接,焊接长度为圆钢直径的6倍;电缆敷设将大小电缆分别排好走向和位置，安装完毕后统一挂牌，注明各式各样条电缆的线路编号、型号、规格和起始点。挂牌位置为：电缆终端头、拐弯处、竖井的两端、电缆沟的入孔等处。在进行电缆头的制安工作时，要选用相对应的压钳和铜端子。单元预埋电线镀锌钢管涂刷防腐防锈漆，漆面要均匀。2、导线的连接在接线柱和接线端子上的导线连接只宜1根，如需接两根，中间需加平垫片，不允许3根以上的连接;线色标相线为黄、绿、红色， A相-黄色，B相- 绿色，C相-红色；零线为蓝色，PE线为黄绿双色；多股线搭头10平方以下，做羊眼圈搪锡，以上用镀锌铜接头压结搭头。导线编排要横平竖直，剥线头时应保持各线头长度一致，导线插入接线端子后不应有导体裸露；铜接头与导线连接处要用与导线相同颜色的绝缘胶布包扎。3、配电箱的安装、配线箱内无沙浆杂物，待接线完毕后，箱内不得有残留线头。箱体的敲落孔开孔与进线管不匹配时，要用机械开孔。做好成品保护, 面板须用塑料薄膜保护,以防污染.4、开关、插座的盒和面板的安装、接线开关、插座中的相线、零线、PE保护线不得串接。剥线时固定尺寸，保证线头整齐统一，安装后线头不裸露。在开关、插座进桩头为一头一线，不准串接；多线并头搪锡，做到饱满光亮且用三点抱压式专用压接钳连接。插座上地左零右相，开关下开上关。5.5.2水暖工程安装控制要求1、采暖管道井内采暖支管均要做橡塑保温；管井内各管线安装位置合理，操作灵活；2、室内给水、采暖管线质检合格，打压合格完成后逐户带压移交给装修单位，总包单位要对装修单位做好交底和工序交接；待装修单位施工完成后，打压合格完成后逐户带压移交给总包单位，总包单位要对装修单位做好交底和工序交接；3、散热器安装位置准确，所有管线预留位置准确，严格按照如下具体施工统一标准尺寸做好管路安装，管路定位准确，误差允许范围：散热器安装20mm,所有排水取水口为10mm，冷热水点为mm；洁具预留板洞中心距抹灰完成墙面间距统一如下：坐便器370mm（以毛坯成活面为基准），其余（包括浴缸、柱盆、台盆、洗菜盆）均按图纸设计定位预留；A、注意施工完成后的成品保护，散热器安装后不得拆掉保护膜，待交屋入住前统一拆掉；B、所有管路施工完成后做好成品保护及防止污染，做好保护膜待待交屋入住前统一拆掉；C、室内冷热水采暖管线地面部分为沟槽内明敷设，地面施工时做好沟槽预留，沟槽位置准确，严禁地面完成后进行切割施工；各种地面沟槽内施工管线严禁高出成活地面；a) 采暖热计量表暂不安装，但必须预留位置；b) 散热器支管管槽规格统一为60mm*40mm，管槽施工时需与土建密切配合，管槽外边缘距完成墙面距离统一为60mm，转角处管槽斜角安装，管卡每1200mm一个，转角处两端增设管卡固定；c) 厨房、卫生间的排水支管标高在空间允许的情况下尽量提高；d) 生活给水的PP-R管材冷水管统一采用1.6Mpa管材，热水管统一采用2.0Mpa的管材，采暖管统一采用2.5Mpa的管材；e) 明设UPVC排水管，壁厚统一为：110*3.0，75*2.5，50*2.0，32*2.0；雨水落管实壁UPVC管；f) 排水立管采用UPVC内螺旋消音降噪管，壁厚同明设的UPVC排水管；g) 排水出户管标高及埋深必须符合设计要求，在室外检查井标高允许的情况下，尽量加大排水出户管的坡度，出户管隐蔽前必须经过监理和甲方验收后方能隐蔽；h) 厨房、卫生间的冷热水管均采用暗埋安装，安装后抹灰要平整，无管线安装痕迹，观感良好；i) 厨房、卫生间内穿墙管线安装如下图，所有管线安装高度要高于防水层（300mm），安装高度热水管：H+0.500，冷水管：H+0.300（H为清水房成活地面），管线交叉处采用过桥弯处理；进水管回水管卫生间地面j) 墙面和地面暗埋的给水和采暖管线必须采用红线标注，红线标注必须横平竖直，并标明“此处有管线”字样，字体应为打印字体，不允许手写；所有提示字体均为红色油漆喷绘，50mm高，30mm宽，楷体，预先制作模板加工；k) 厨房、卫生间内所有预留接口均贴上打印标签，注明其使用功能；l) 所有水暖工程施工均要做施工样板，监理和甲方工程师验收合格后方可复制式施工。5.6质量控制措施5.6.1事前控制阶段A项目质量重点、难点分析结合项目工程管理特点，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：桩基施工及周边道路、管线、建筑的保护和监测；地下车库基坑围护和土方施工；地下车库结构施工以及周边建筑控制；楼板结构面平整度及标高控制；地下室、屋面防水卷材施工；厨房、卫生间防水涂膜施工；水暖电管线预留预埋；配电箱、配电柜安装；全装修质量及成品保护；阳台栏杆、空调挡板安装；室外道路、景观、绿化施工。B方案评审制度项目开工前，由项目经理部组织项目、工程管理部、工程分管领导、采购组、成本管理组、监理单位、总包单位对项目的开工重点、难点、计划控制进行评审，评审同过后方可开工。、重点、难点的技术方案审核：总包和各分包商在施工前，应编制施工组织设计及各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目经理部审批，重大施工方案还得报公司设计部、成本管理部、工程管理部以及工程分管领导审批，只有审批通过后，才能进行施工。本项目中拟审批的重点、难点的技术方案、施工组织设计主要包括：l 临时建(构)筑物施工方案l 临时施工用电组织设计l 桩基施工组织设计l 安全文明施工方案l 围护施工安案l 塔吊施工专项方案l 防水施工方案l 防渗防裂施工专项方案l 外墙保温施工方案C施工方案的技术交底由施工单位技术负责人对施工班组每个成员进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录。D样板引路施工方在施工中必须遵守甲方制订的“样板引路”制度，进场后20天内提供施工样板计划并报监理审批，经同意后方可实施。样板经监理、甲方确认后方可大面积开展。工程施工实行样板引路制，包括重要的部位、关键的节点、新工艺新材料的应用等，特别是关于渗漏方面的必须实行样板引路制。样板引路制度具体操作办法如下：明确工艺流程样板制作之前由甲方项目经理部、监理单位牵头，甲方工程管理部、乙