2019年土地估价师土地估价实务试题及答案卷.doc

2019年土地估价师土地估价实务试题及答案(卷一)1.工业用地影响因素不包括(D)。A.交通便捷度B.产业集聚规模C.城市规划限制D.基础设施保证度2.以下属于农用地利用资料的是(A)。A.农业技术实验资料B.人均耕地C.土地利用变更资料D.土地利用规划3.城镇(C)是基准地价相对稳定和不断演化的前提。A.土地位置B.土地质量C.土地利用的相对合理性和变化性D.土地收益4.反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为(B)环境。A.社会B.人文C.经济D.地质5.在我国，(A)反映宏观地价水平。A.基准地价B.标定地价C.出让底价D.市场交易价6.通常物价波动，表明货币购买力的变动，即(D)发生变动，此时不动产价格也将随之变动。A.价值B.使用价值C.货值D.币值7.由政府组织或委托评估，并被政府所认可，作为土地市场管理的依据是(B)。A.基准地价B.标定地价C.出让底价D.市场交易价8.下列不属于宗地价格评估目的的是(C)。A.税收B.股份制改组C.容积率D.拍卖19.根据各项修正系数，对待估宗地对应的(A)地价进行修正，即可求得宗地地价。A.基准B.标定C.出让D.成交10.以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是(B)。A.改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法B.开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作C.进行新一轮城镇土地定级估价成果更新D.制订并执行工业用地出让最低价标准1、由于没有遵循( )，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。A.替代原则B.变动原则C.协调原则D.收益原则标准答案：c解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。2、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。A. 物价变动B.交通条件C.公用设施条件D.环境质量标准答案：a解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。3、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和( )为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。A. 替代原则B.合法原则C.贡献原则D.变动原则标准答案：d解析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。4、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83标准答案：c解析：18/8% 1/8%2=225 156.25=381.25万元5、“同一供需圈”是指( )。A. 待估宗地所在区域B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域D.与待估宗地相邻的区域标准答案：b解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。6、某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。A.90.3B.94.6C.98.3D.100标准答案：b解析：工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格为6/6%1-1/(1 6%)50=94.67、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元。A.3B.5C.8D.35标准答案：b解析：(8-3)=58、在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于( )形式。A. 线状因素线性衰减B.线状因素非线性衰减C.非线状因素线性衰减D.非线状因素非线性衰减标准答案：c解析：在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。9、若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为( )。A.P=A/(r s)B.P=A/(rxs)C.P=A/(http-S)D.P=A/r A/s标准答案：c解析：P=A/(r-S)10、某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/平方米。A.2769B.2570C.1080D.1170标准答案：d解析：建筑面积=可出租面积65%=180065%=1170元/平方米。1.按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用(B)价值标准。A.出让合同B.成本C.完全产权D.公开市场2.影响土地价格的因素分析中，(B)是最主要的社会经济因素。A.行政因素B.人口因素C.国际因素D.经济因素3.一般地讲，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价(B)。A.住宅用地效益最低B.商业用地效益最高C.工业用地效益居第二D.要靠政策决定中华考试网4.公园绿地属于城镇土地定级的(C)因素。A.环境质量B.城镇基础设施C.公用服务设施D.绿化状况5.下列选项中，(D)对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。A.税收政策B.土地制度C.城市规划D.地价政策6.在土地估价过程中，确定估价期日是重要内容之一，对估价结果有着直接的影响。关于估价期日，以下理解正确的是(D)。A.估价期日是指与委托方签订合同的日期B.估价期日一般来说只需明确年月C.估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定D.同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同7.土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，(B)属于对土地价格的设定。A.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项B.估价期日C.估价机构对估价结果有解释权D.估价结果的法律责任8.下列属于面状分布形式土地因素的特征是(B)。A.所依附的客体在城镇中占地面积小B.仅对其自身客体所在位置产生影响中华考试网C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系D.在空间分布上聚集现象明显9.下列不属于单元划分方法的是(A)。A.多种因素判定法B.均质地域法C.网格法D.叠置法10.一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表，称为(D)。A.功能分B.作用分C.因素分值D.单元总分值(土地总分)单项选择题1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是(B)。A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式(B)。A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用(C)估算土地价格。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法4.预期收益原则可以在(D)估价方法中得以应用。A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有(B )。A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果6.决定城市土地利用价值的重要因素是(D)。A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的对象是(C)。A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是(B)。A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D.可在因素集合中设置一虚拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为(C)。A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为(A)。A.45.5B.53.3C.54.5D.61.51、由于没有遵循( )，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。A.替代原则B.变动原则C.协调原则D.收益原则标准答案：c解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。2、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。A. 物价变动B.交通条件C.公用设施条件D.环境质量标准答案：a解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。3、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和( )为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。A. 替代原则B.合法原则C.贡献原则D.变动原则标准答案：d解析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。4、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83标准答案：c解析：18/8% 1/8%2=225 156.25=381.25万元5、“同一供需圈”是指( )。A. 待估宗地所在区域B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域D.与待估宗地相邻的区域标准答案：b解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。6、某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。A.90.3B.94.6C.98.3D.100标准答案：b解析：工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格为6/6%1-1/(1 6%)50=94.67、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元。A.3B.5C.8D.35标准答案：b解析：(8-3)=58、在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于( )形式。A. 线状因素线性衰减B.线状因素非线性衰减C.非线状因素线性衰减D.非线状因素非线性衰减标准答案：c解析：在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。9、若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为( )。A.P=A/(r s)B.P=A/(rxs)C.P=A/(r-S)D.P=A/r A/s标准答案：c解析：P=A/(r-S)10、某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/平方米。A.2769B.2570C.1080D.1170标准答案：d解析：建筑面积=可出租面积65%=180065%=1170元/平方米。1、土地执法监察的方法中，下列不属于超前控制方法具体做法的是( )。A.公开用地审批制度B.各项用地实行顺序排队制度C.实行定期现场察看制度D.公开土地监察办法和制度标准答案：c解析：实行定期现场察看制度，属于跟踪检查方法的具体做法。2、下列关于土地使用权转让方式，说法不正确的是( )。A.土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与B.土地使用权的出售，只转移土地使用权，所有权仍属于国家C.它土地使用权交换是以一方当事人需要支配对方的土地使用权为前提，是双方当事人的合意，是一种权利客体的交换D.土地使用权赠与的基本特征是有偿，与出售一样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家标准答案：d解析：土地使用权赠与的基本特征是无偿，与出售一样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家。、刑法土地条款中，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处( )。A.处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金B.处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金C.处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金D.处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金标准答案：a本题分数：.00 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：刑法第二百二十八条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。4、城市规划实施一书两证。两证是指( )。A.建设用地规划许可证和选址意见书B.选址意见书和建设工程规划许可证C.建设用地规划许可证和建设工程施工许可证D.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证标准答案：d解析：城市规划实施一书两证。一书：选址意见书;两证：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。5、中华人民共和国土地管理法规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，不包括下列的( )。A.耕地、林地、草地B.养殖水面C.交通水利设施用地D.农田水利用地标准答案：c解析：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地等。6、中华人民共和国土地管理法规定，土地承包经营期限为( )年。A.0B.5C.20D.0标准答案解析：土地承包经营期限为三十年。7、中华人民共和国土地管理法规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。连续二年未使用的，经原批准机关批准，由( )无偿收回用地单位的土地使用权。A.县级以上人民政府B.县级以上人民政府土地管理部门C.县级以上人民政府农业管理部门D.乡级以上人民政府标准答案：a本题分数：.00 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权8、2005年月日，农民李某承包本集体的耕地，并签订了20年的土地承包合同，合同自2005年月0日开始执行，由于农民李某在县城经营一饭店，该承包耕地至2006年0月0日抛荒没有种植农作物。根据中华人民共和国土地管理法规定，如果农民李某在( )前，仍弃耕抛荒的，原发包单位可以终止承包合同，收回农民李某承包本集体的耕地。A.2006年2月日B.2007年月日C.2007年2月日D.2007年月日标准答案：d解析：承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。9、中华人民共和国土地管理法规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的( )以上。A.50%B.60%C.70%D.80%标准答案：d解析：各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。10、995年月日，B企业取得了位于A市市中心的一商业用国有土地使用权。按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于( )申请续期。A.204年月日204年2月日B.205年月日205年2月日C.2044年月日2044年2月日D.2045年月日2045年2月日标准答案：a解析：城市房地产管理法规定，土地使用权出让合同的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。1、在商品房营销过程中，销售人员的工资应该计入( )。A.财务费用B.销售费用C.管理费用D.生产成本标准答案：B2、下列项目中，不属于房地产开发企业主营业务收入的是( )。A.商品房销售收入B.商品房出租的租金收入C.商品房售后服务收入D.配套设施销售收入标准答案：C3、规定建筑容积率属于( )方面的限制。A.土地使用管制B.土地权力设置C.相邻关系D.征用权标准答案：A4、下列统计指标中，( )属于总量时点指标。A.商品房销售收入B.写字楼空置率C.利润率D.固定资产净值标准答案：D5、某城镇1996至1999年，新建住宅面积的年环比增长速度依次为6.83%、7.56%、25.41%、18.97%，若以1995年为基期，则1999年的发展速度为( )。A.112.14%B.114.7%C.158.8%D.171.4%标准答案：D6、一般情况下，用清算价格法评估整体资产价格时( )。A.清算价格市场价格B.清算价格=市场价格C.清算价格D.续用清算价格=市场价格标准答案：C7、采用平均年限法计提折旧，折旧额应该根据( )乘以折旧率。A.固定资产预计净残值B.固定资产净值C.固定资产应提折旧总额D.固定资产原值标准答案：D8、企业财务通则规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者处依法转让外，( )。A.不得从企业抽回所投资金B.可以从企业抽回所投资金C.可以抽回但不得转让所投资金D.不得抽回也不得转让所投资金标准答案：A9、( )是企业在一定期间内生产经营活动的最终结果。A.资产B.收入C.所有者权益D.利润标准答案：D10、长期借款的利息支出，在固定资产尚未交付使用、或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前发生的，应计入( )。A.当期管理费用B.当前的财务费用C.固定资产购建成本D.营业外支出标准答案：C1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是(B)。A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式(B)。A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用(C)估算土地价格。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法4.预期收益原则可以在(D)估价方法中得以应用。A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有(B )。A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果6.决定城市土地利用价值的重要因素是(D)。A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的对象是(C)。A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是(B)。A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D.可在因素集合中设置一虚拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为(C)。A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为(A)。A.45.5B.53.3C.54.5D.61.5单选题1、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括( )。A.职工工资B.改扩建费用C.房屋火灾保险D.维修费用标准答案：b解析：根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。2、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是( )A.实际收益B.客观纯收益C.实际纯收益D.实际总收益标准答案：b解析：根据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为( )。A.P=a/r1一l/(1 r)nB.P=a/rC.P=a/(rs)D.P=a/rb/r2标准答案：b解析：根据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：P=a/r式中：P土地价格;a土地纯收益;r土地还原率。可知答案为B.P=a/r4、收益还原法不适宜用于评估( )用地。A.商业B.写字楼C.酒店D.学校标准答案：d解析：根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。5、房地出租中，( )的费用计算与房屋重置价无关。A.管理费B.维修费C.保险费D.房屋折旧费标准答案：a解析：管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于( )万元。A.1350B.1533C.1611D.1722标准答案：c解析：1.土地使用年期无限时的计算公式P=a/rb/r2式中：P、a、r含义同前;b纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为ab，第三年为a2b，第n年为a(n1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。应当是P=a/r b/r2，带入公式计算可得P=80/6% 1/6%2=1611元。7、收益还原法是在估算土地在未来每年预期( )的基础上计算的。A.经营收益B.总收益C.总费用与总收益之和D.纯收益标准答案：d解析：根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。8、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。A.评估B.计C.资本D.建筑标准答案：d解析：产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所以为创造收益所投入的直接必要的经营费用与资本费用。9、评估别墅等独立居住用地，一般应首选( )。A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法标准答案：A解析：根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。它收益不好计算，首选用市场比较法。成本逼近法、剩余法是在交易案例较少时采用的情况。10、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高出( )。A.0.5个百分点左右B.1个百分点左右C.2个百分点左右D.标准未规定标准答案：b解析：根据土地还原利率的规定，应当是B.1个百分点左右。1、供需原则应该以( )等原则为基础。A. 预期收益原则B.变动原则C.竞争原则D.贡献原则E.协调原则标准答案：a, b, c解析：供需原则应该以预期收益原则、变动原则、竞争原则等原则为基础。2、个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。个别因素包括：面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和( )。A.区域楼层限制B.深度C. 路网状况D. 土地使用权年限E.物价水平标准答案：b, d解析：区域楼层限制、路网状况应当属于区域因素。物价水平是一般因素。3、替代原则可以在( )估价方法中得以应用。A. 路线价法B.市场比较法C.基准地价系数修正法D. 收益还原法标准答案：a, b, c, d解析：路线价法、市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法都应用了市场比较法。4、影响土地分等定级的因素很多