2011年曲江优盘项目方案.ppt

,2011曲江优盘项目方案,三合一地块转让模式 地块规划营销的新地块转让模式 降低前期规划成本 降低准备时间成本 降低后期开发风险,项目核心优势,文字规划,封面,曲江优盘项目推荐书 地块、规划、营销三合一整合收购模式,目录,CHAPTER 1 项目概况 CHAPTER 2 三合一模式的盈利流程 CHAPTER 3 三合一模式之 市场解析 宏观市场 曲江市场 CHAPTER 4 三合一模式之 客群框定 客群比例 客群解析 CHAPTER 5 三合一模式之 预制方案 规划方案 推广方案 盈利计算,1-2P,CHAPTER 1,项目概况 曲江综合服务区，西高新区3倍的配套量，5公里内稀缺的酒店式公寓,3-4P,公司简介,56 P,曲江建设集团 管委会全资 区域运营商 西安曲江建设集团有限公司是由西安曲江新区管委会的全资公司西安曲江文化产业投资（集团）有限公司投资设立，以房地产开发为主营业务，致力于多元化，复合型运营的综合性集团公司。企业注册资本金：2亿元人民币。 公司以西安曲江新区管委会和西安曲江文化产业投资（集团）有限公司为依托，借助曲江新区的良好发展环境，发挥其强大的区域运营商优势，搭建极具优势的区域运营平台。并且熟悉本土市场，具有极强的地块定位、项目客群锁定，项目盈利模式规划能力。,西安曲江文化产业投资（集团）有限公司是经西安市人民政府批准成立，由西安曲江新区管理委员会投资设立的国有独资公司，成立于1998年，注册资金10亿元人民币，总资产规模超过70亿元。公司所涉及文化产业门类包括文化旅游、地产开发、会展、影视、出版、演艺等产业领域。 西安曲江文化产业投资（集团）有限公司旗下的全资控股公司有：西安曲江文化旅游（集团）有限公司（含原西安大唐芙蓉园旅游发展有限公司、西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司），西安曲江影视投资（集团）有限公司、西安曲江国际会展（集团）有限公司、西安曲江国际会展投资控股有限公司、西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司、西安曲江建设（集团）有限公司、西安曲江文化演出（集团）有限公司、西安唐华宾馆有限公司、西安曲江欢乐世界有限公司、西安曲江大雁塔景区资产运营管理有限公司、西安曲江文化出版（集团）有限公司（筹备）、西安曲江职业围棋俱乐部有限公司。,公司简介,67P,项目属性,8P,底商上住，曲江新区5公里内稀缺的酒店式公寓项目 用地性质：居住用地 项目定位：生态型酒店式公寓 占地规模：5636平米（约8.46亩） 规划总建面积：42870平米 其中：地上建筑面积40813平米，地下建筑面积1601平米 公寓总户数：701套 建筑层数：32层，其中地下1层-1层为全时态城市商业及公寓配套和会所（书吧、棋牌室、健身房、酒店式洗衣房、快速餐饮、便利店及商铺等），2F以上为酒店式公寓。 停车：地上20个，地下215个,项目名称： 曲江U盘 项目位置: 项目位于西安市曲江行政商务区核心，辖区内生态环境优美，地块周边交通便捷，地理位置极佳。 项目四至: 北望陕西省检察院，南临雁南五路，西与规划路相邻，东接雁塔南路。,9P,地段属性,10P,西高新3倍的配套量，浐灞2倍的绿色生态 项目位于曲江综合服务区中心地带， 同时处于唐风旅游、会展商务及航天科技三大板块辐射区。 未来五年内，数百亿资本投入，政府将建设3倍于西高新的商业配套规划。而曲江得天独厚的生态优势，2倍于浐灞的绿色生态湖泊，坡地， 将使得本区域成为未来五年西安地产的蓝筹板块。,已入驻的部分行政资源，更加凸现项目的商务价值。,CHAPTER 2,三合一模式的盈利流程 升级常规地块转让的2.0新模式,11P,11-12P,盈利流程,三步式市场调研,专业地产机构的全市调研,专业地产机构的区域调研,后期分析后的专业地产调研（如小户型市场）,精细客群框定,360客群生活形态调研,客群置业及需求分析,客群框定,预制方案,建筑规划方案预制,全程推广方案预制,盈利指标确定,三合一地块的转让,方案预置入，一块有“盈利芯片”的土地 曲江建设集团首创的三合一地产开发盈利模式。 改变传统地块转让的模式，开创“地块规划营销”的全 配置整合转让模式。实现“即购即卖，快速启动”，节约精力、缩短时间、以最小资金链撬动最大盈利额。,曲江新区稀缺地块,“盈利芯片”预先置入,全配置整合转让,CHAPTER 3,三合一模式之 市场解析 专业调研，规避红海竞争，寻找最低风险的产品规划,13-14P,1516P,西安商机：200亿元的地产机遇 成熟的地产市场，呈现中端市场饱满，两端（高端市场、低端市场）稳定的橄榄形。 而西安地产市场，高端市场和中低端市场比例较大（2007年，高端地产和中低端地产分别占到23%、46的份额），中端市场（符合30-35岁白领置业的70平米左右产品、城市创意公寓、服务型公寓等）却相对匮乏。 随西安发展，白领导入、海归创业、新城开发等，中端需求将在三年内井喷。据预测，中端需求在2008年覆盖6万人次，达200亿人民币之巨，且将以年均9%的速度激涨。,市场：高端别墅及城市公寓 现状：市场成熟，且前期投入巨大，易受政策影响,市场：以25-35岁城市年轻消费的中端市场 现状：投入相对较小，市场庞大，市场潜力大,市场：低端安居消费，如城中村项目 现状：拿地需政府关系，审核较严，同质竞争 大，市场呈萎缩趋势,市场供应分析 开发建设逐年上升。 分析20032005年西安市商品房市场供给情况，如下图，从西安市新开工、竣工面积可以看出，自2000年以来，房地产开发量在不断的加大，特别是2004年，开发建设量的是2002年的3倍。,宏观定位,1617P,市场需求分析 理性市场下更应关注产品细节。 目前从西安房地产市场需求方面来看，买家已从单纯买房过渡到对生活方式的选择，该现象尤其在去年的市场表现尤为明显。 从户型设计方面来看，需求户型人性化、结构合理化也已成为新的市场导向。户型设计也从由最初的大卧小厅小卫变为适当比例的卧室、客厅及卫生间，住宅市场的不断发展、竞争、完善，导致消费者购房越来越理性，注重产品细节。,宏观定位,1617P,西安四大板块对比分析,1718P,从四大板块的横向对比，我们可以看出： 随着西安市政府继续对曲江板块投资，该地块必将呈现出一个全新的面貌和生机盎然的前景，具备较强的开发前景和升值空间。 可以预见，未来曲江的公共配套设施将会非常完善，将会极大的满足消费者的需求。这必然吸引更多的消费者和投资者。,1819P,区域定位,20P,曲江尴尬：47平方公里，豪宅易求而公寓难得,曲江市场，年均326万平米的高端市场供应背后，面对周边12万曲江工作的白领人群，20万西高新年轻新锐、年均5万的城南大学就业，严重缺乏符合该阶层消费者的酒店式公寓供应，其类型产品较为稀缺。 据2007年统计，曲江及小寨、西高新周边板块，100套商品房中，只有10套小户型，酒店式公寓更仅有2套，颇有洛阳纸贵之势。08年以来，小户型公寓类产品更成为投资热点。 作为高端地产主导的曲江板块而言，无竞争的酒店公寓市场，将是未来两年内最大的地产商机。,曲江房地产发展特征及趋势,一个城市处于快速发展阶段的明显标志就是贫富居住区的形成。,曲江，城市富人第一居所；华侨城，亦如此。,曲江，城市富人第一居所；华侨城，亦如此。,曲江，城市富人第一居所；华侨城，亦如此。,20P,商业资源基础强劲，商务市场潜力巨大 伴随西安城市综合实力的不断加强，会展经济与假日经济必将齐头并进，曲江新区抢占头羹；加之项目自身辖区内就有丰厚的行政资源，未来中小型公司必将纷纷入驻办公，而本项目采用灵活的框架式结构，分合随意，满足了企业对空间的需求。 良好的办公形象、畅通的交通路网、便捷的商务资源，办公优势固然体现，商务价值潜力巨大。,项目市场价值分析,21P,物以稀为贵 目前在曲江新区房地产开发市场上，产品供应多以纯居住型物业为代表，面对产品的同质化趋势，市场竞争日趋激烈。 曲江u盘凭借地块具备得天独厚的资源价值，另辟新径，规划定位酒店式公寓，以此满足区域内中高端客户群体的居住、办公及度假需求。点亮市场空白，产品价值独树一帜。,21P,地标建筑，创新典范 高达百米的曲江u盘项目，建筑外观隽永挺拔，视觉冲击力强劲，与区域内的其他建筑既相辅相成，但又不落于雷同。 项目内部采用中空式格局设计，户型内部大面宽、短进深，既提升了空间舒适度，又充分保证了每户必要的采光与日照，环视同区域产品绝无仅有。 产品创造价值，建筑改变生活，曲江u盘创新典范。,22P,图解,同步世界的生活 酒店式公寓兼具酒店和公寓两种物业形态，因此使用功能十分广泛，既可居住、度假，亦可办公、soho。 曲江u盘凭借完善的商务配套和酒店化模式管理，在面对瞬息万变的当今社会，同步世界每一刻生活瞬间。,23P,图解,曲江房地产市场特征 特征1：物业类型以别墅居多 。 豪宅多、别墅多、大户型多是曲江房地产市场的一个明显特征。 调查显示，曲江板块销售的住宅户型面积大多集中于110250，其中两室面积集中于80-110；三室面积集中于110-150；150-270多为四室以上（包括跃层）；大部分项目是以三室或四室为主，两室及以下的户型项目数量或体量较少。,项目市场价值分析,24P,曲江附近别墅 项目效果图,项目市场价值分析,曲江房地产市场特征 特征2：主流户型以三房、四房为主 。 目前区域市场供应的产品中三房与四房的户型销售率较高，两房次之； 其中部分小户型购买者是为父母养老所购置，但此部分客户为极少数，并非主流客户； 就具体成交数据来看，户型面积在140180之间的三室与四室销售状况较佳。,25P,曲江房地产市场特征 特征3：区域商品房价格名至实归 。 经过2007年的一番普涨，曲江板块住宅价格上涨幅度较为明显，从目前市场在售项目来看，别墅型物业均价已达到12000元/平米，普通住宅型物业，期房均价已达到5500元/，较去年均价相比增幅为6.9个百分点。 优美的区域环境及不断完善的生活配套，已经成为曲江房地产市场发展不可或缺的推动力，诸多外埠实力开发商的入主，也让该区域的房地产开发有了品质有了新的标杆，区域较高的售价名至实归。,项目市场价值分析,26P,曲江房地产市场发展趋势 曲江拥有悠久的历史；同时拥有良好的自然环境，有着非常深厚的可开发资源和发展后劲，前景十分看好。 目前曲江房地产的开发属于完全自然状态，无大型工业污染存在，千亩湖面和万亩树林造就了一流的生态环境，是西安居住环境绝佳的优秀地区；同时，曲江是距市区最近的新区之一，其规模直指西高新区，是大西安新崛起的以生态、旅游、居住为主的全新区域；加之政府对曲江新区的政策支持和建设信心，这对曲江新区未来房地产发展十分有利。,27P,曲江房地产市场发展趋势 趋势1：品牌型开发商日趋增加 。 受新区多方面利好信息支撑，若干具有很强综合实力的开发商纷纷抢滩，其中不乏一些行业领军品牌，此举不仅规范了区域内房地产业的开发流程，更是通过自身先进理念为区域良性发展作出强力支撑。,28P,曲江房地产市场发展趋势 趋势2：产品供应开始向中小户型发展。 曲江房地产规模化开发起源于2002年前后，在经历过近六年的迅猛发展之后，目前区域内的产品供应开始向中小户型转变，一方面是响应政府“国六条”政策，另一方面显示出区域内以别墅为代表的豪宅市场渐趋饱和，在存量市场未大量消化前，豪宅产品市场竞争与风险陡然增大。,28P,曲江房地产市场发展趋势 趋势3：外地人士在曲江置业呈上升趋势。 根据阳光行长期对曲江区域成交客户的跟踪调查来看，外地客户群体近些年在曲江置业比例有所上升。需要指出的是，虽然数据表面变化微小，但结合近几年区域推售项目体量的增加，外地群体实际数量还是有着显著增长，这也表明区域影响力在不断扩大。,项目市场价值分析,29P,曲江行政商务职能介绍,29P,CHAPTER 4,三合一模式之 客群框定 万份调研数据，细节剖析，定制最符合西安的酒店式公寓,30P,321 客群分析：客群比例,3132P,最准确的客群定位，源自34321份市场调研表 专业机构耗时八周，针对酒店公寓，覆盖城南五大板块，34321份调研问卷得出的精细客群定位,客户类型,比例,购买动机,322 客群分析：客群习性,33P,每一个客群细节，都是降低开发风险的保证 细节调研，反馈至前期规划中，保证设计出最有市场的产品,职业：年轻白领为主，小型公司青年部门经理、新领域（传媒、广告等）专业高手、新锐销售总监、创业青年、自由职业者等。,收入/发展：主要依靠薪水收入， “知本家”，对生活的品质有追求，不得过且过,年龄/成长：生于70s长于80s，90s至今在社会中成熟，功利实际，但也有理想,教育/文化：接受过高等教育，视知识为资本，有自我充电意识，善用英文,品位格调/娱乐消费/精神取向：向往过“上层社会”生活，对 “高格调、高品质”的消费十分关注，在乎并懂得包装自己，内心需要个性化族群的归属感,生存压力/心态：多是职场上的压力，而非经济上，对人际关系疲惫，自由、特立独行,居住/买房：他们需要一种概念上满足其精神归属，而实际利益上满足价格承受、品质享受、配套高档等的方面。物超所值是他们所希望的。,322 调研样本,34P,SAMPLE样本 GS是从武汉来西安，正值青春年华的花样男儿，现为西高新某国企的骨干。大学毕业后，不喜欢一次性到位置业，希望有个过渡性的小户型，服务和配套为关键因素。 GS是很重视生活品质的人，在校时他固定买时尚健康(商业书店考虑），买NIKE，买Adidas护肤品，去健身房锻炼（商业健身房考虑），工作后他定期买时尚先生，买五百元的衬衫，用Channel香水，阅读温情煮意，这些不仅帮助他从时尚男孩转变为品质男人，也让他保持了一直以来在朋友中时尚意见领袖的形象，因为GS不仅具有发现和接受新事物的能力，还能甄别出哪些是真正有价值的，“120帜的衬衫价格当然更贵，衬衫本来是穿着不舒服的，但是这设计就能让你穿着很舒服，就非常值得了（简约装修风格考虑）。”,CHAPTER 5,三合一模式之 预制方案 地块、规划、营销三合一转让，即刻收购，即刻启动，降低开发周期成本,35-36P,预制方案规划方案,3738P,43-108平米 曲江首座酒店式小户型公寓 根据缜密调研，定案32层单栋中空式摩天楼，以曲江核心 | 醇氧居住 | 酒店公寓 | 纯青年社区为定位。 两层底商商业及配套，和上部楼层的酒店公寓为结合，形成曲江板块稀有的服务公寓产品。中空围合内庭院的内规划，提供青年客群活泼、互动的交流空间。 采用围合内庭院塑造景观中庭，配合三个空中花园，确保良好的采光、通风及生活环境。底商设置会所、酒吧、健身房及便利店等生活配套满足高质便捷的生活需求。43-66平米的主力小户型公寓，配合32层的摩天高度，必将成为深受青年群体欢迎的非传统活力社区。,预制方案规划1,3839P,独特连廊设计 中空围合内庭院的内规划，形成独特连廊设计，提供青年客群活泼、互动的交流空间。 采用围合内庭院塑造景观中庭，由于连廊的设置，可以使建筑外观上更具特色，并能营造出一种更加和谐的建筑氛围. 更能确保良好的采光、通风及生活环境。必将成为深受青年群体欢迎的非传统活力社区。,预制方案户型方案,4041P,满足不同需求的小户型酒店公寓 43-108.9平米户型区间，形成以投资兼过渡性客群为主，自住型客群为辅的多元化客群需求。 44-74.7平米的低总价设计，更能适应投资者的心理。 功能分区明晰、完善，85%以上采用眀厨设计、改进大多数酒店式公寓只能采用开放式厨房的设计。更能满足过渡型及自住型客群的生活需求。,一室一厅投资型： 43-47.9平米。 55% 户型A3 47.9M2 东 户型A9 43.0M2 西 一室两厅投资兼过度型：55.9-74.7平米。 40% 户型A1 74.7M2 北 户型A2 55.9M2 北 户型A4 66.5M2 东 户型A5 64.5M2 东南 户型A6 65.1M2 南 户型A7 65.0M2 南 户型A10 66.7M2 西 两室两厅自住型：108.9平方米。 5% 户型A8 108.9M2 西,预制方案户型1,4142P,中空围和式设计户型南北通透 由于独特的中空围和式设计，使多数户型保证南北通透，配合三个空中花园，保证良好的采光、通风及生活环境。,预制方案物业方案,43P,25小时，为懒人定制的物业标准 邀请专业代理机构，拟定30页的25小时物业计划，为项目配套“低投入，高差异度”的青年物业系统。 以年轻客群生活出发，除常规的24小时物业（保全服务、人性化一卡通服务等），还规划入户服务，满足年轻客群的生活需求，完成颇受年轻人欢迎的25小时物业标准。,预制方案商业配套方案1,44P,全年轻态商业，将享受进行到底 规划符合年轻人需求的底商格局，-1层加1层，以“年轻态+常规”的生活商业，保证后期运营的持续发展。 年轻态商业示范： 咖啡店(1）、时尚酒吧（-1F）、棋牌室（-1F)、桌球室(-1F)、健身房（-1F)、会