2011年珠三角五市房地产市场报告.ppt

2011年珠三角五市房地产市场报告,第一部分 政策环境,第二部分 土地市场,第三部分 商品房市场,第四部分 主要开发商,第五部分 总结与预测,关键词: 去库存压力,2004年-2007年 量升价涨，房地产飞速发展,2007年-2008年9月 成交量下降，一线城市房价下跌。,2004-2011年房地产市场历程,发展期 调整期 回暖期 深度调整期 （2004-2007） （2007-2008.9） （2008.9-2010.1）（2010-2011）,2010年-2011年 量跌价滞，市场结构性调整,2010,2011,2008年9月-2010年1月 量升价涨。,政策环境,Part I,2004-2011年房地产政策历程,2004-2010年房地产政策及市场表现,2011年珠三角房地产政策结构,2008年11月房地产市场发生逆转，房价增速下降，政府开始实行较为宽松的货币政策，鼓励房地产市场发展。 行政手段：2008.11.5 国务院常务会确定2010年前投资4万亿扩大内需十项措施 2008.11.13 住建部：加大廉租房和经济适用房建设规模 经济手段：2008.10.22 国家财政部、税务总局，降低住房交易税率；央行，商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20% 2008.11.27 央行下调1.08%人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率，为至1997年11月以来最大降幅 2010年4月出台“新国十条”，提高房贷门槛、抑制投机、加快保障性住房建设。表明新一轮调控又将开始。,2005年-2007年 房价增速上涨 侧重：抑制房价过快上涨， 控制土地供给。,2004年 房价增速上涨 侧重：防范金融风险和控制土地供给总量。,2008年-2009年 2008.10月以后房价增速下降 侧重：保障性住房建设，防止房地产市场大起大落，保障经济增长。,2010年 房价快速上涨 侧重：遏制房价快速上涨，加快保障性住房建设,2004-2011年房地产政策历程,2004年 杜绝协议出让土地 完善各项土地制度 控制房地产信贷规模 提高个人住房按揭贷款,大部分土地供应转为国家储备 提高了开发商拿地成本 房地产企业的资金链继续拉紧，加速房地产公司优胜劣汰的过程,2005年 “国八条“ 取消房贷优惠利率 对个人购买住房不足两年转手交易的，恢复为按售房收入全额征收营业税,“退房风潮”席卷长三角，“团购”变“团退” 消费者对宏观调控的理解和认识不一致，纷纷持币待购，房地产市场需求热度下降,2006年 政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费 上调房贷利率 “国六条”，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面,房地产投资加快提速 房地产业增加值快速增长 房地产的税收占了财政很大一部分收益,新增供应量、价高位运行 房地产上市公司纷纷大举融资，上市房企疯狂囤地,2007年 房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制” 加息6次 加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系 二套房首付提高至40%,2008年 支持保障性住房的政策法规也相继出台 货币政策持续收紧,市场供给方资金链条绷紧 需求方处于明显观望状态 商品房交易量大幅下降 房价上涨幅度逐步放缓,2009年 国务院13年来首次下调商品房资本金比例 中央投入廉租房建设330亿元 国土部：囤地要征增值地价 年末，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,相当多城市住房销售出现了回暖迹象 房价增速上涨 年尾房价的价格反弹幅度高 房价和交易量不断刷新历史纪录,2010年 住建部：“国五条” “新国十条” 国土资源部:确保保障性住房、棚改房和自住性中小型普通商品房用地优先供应 国务院：贷款买二套房首付不得低于50%,市场面临“史上最严厉的房地产宏观调控政策” 房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段 楼市迅速“回暖”，年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象,政策,市场,2004-2010年房地产政策及市场表现,2011年珠三角房地产政策结构,土地市场分析,Part 2,土地成交情况,土地成交价格,土地溢价与流拍情况,大宗用地成交,2011年珠三角五市土地成交以工业为主，区域价差极大；经营性用地流拍率仍处于高位，广州流拍率激增；溢价率跌幅较大；大宗地块成交品牌开发商占比近一半。,成交量：2011年珠三角五市共成交土地703宗，总成交面积2482.15万平米,可建建筑面积5628.17万平米。分市区看，2011年中山土地成交量最大，共成交793.32万平米，深圳最低，共成交268.79万平米。 成交价：2011年珠三角五市土地单价及楼面地价均以深圳市为首，土地单价为7205元/平米，楼面地价为2360元/平米；广州以4216元/平米和1995元/平米位居第二；土地成本最低的为惠州市。,珠三角五市2011年土地成交情况一览表,珠三角五市土地成交情况,土地成交市场：一线城市“量低价高”,珠三角五市土地成交情况,珠三角五市2011年各类型用地成交价格一览表,成交量：除惠州市外，其他各市均是工业用地成交量在全市排名首位，居住用地次之。 成交价：深圳市各种类型用地土地单价在五市中均排名第一位，土地成本最高，其次为广州市。,单位：万,成交情况：以工业用地为主，深圳土地成本最高,单位：元/,珠三角五市土地市场流拍与溢价情况,相比2010年，珠三角五市居住用地整体流拍率下降，溢价率降低，广州流拍激增。,广州：流拍率大增，溢价率剧降 深圳：成交少，无流拍，低溢价率，高成交价,东莞：地价增幅不大，流拍率较高，溢价率较低 中山：流拍率小幅下降，溢价率小幅上升 惠州：成交价、流拍率和溢价率均下降,珠三角五市土地市场流拍与溢价情况,相比2010年，珠三角五市商业用地整体流拍率上升，溢价率降低。,广州：流拍率大增，溢价率剧降 深圳：成交少，受土地区位影响价格极高,东莞：流拍率上升，溢价率降级 中山：流拍率上升，溢价率降级 惠州：成交价大增，流拍率上升，均为底价成交,珠三角五市大宗地块分析,珠三角五市品牌开发商大宗地块成交情况一览表,*统计标准为用地面积10万,2011年珠三角五市共成交26宗大宗经营性用地，共成交面积593.8万。2011年招商、保利、中海等知名开发商均在珠三角五市增加土地储备，六大知名开发商拿地共12宗，总计283.85万，占大宗地块总成交面积的47.8%。其中雅居乐拿地最多，共91.8万，占六大开发商的32.34%。,2011年大宗经营性用地成交品牌开发商占比近一半,商品房市场分析,Part 3,城市总体供销情况,城市区域供销情况,城市月度供销情况,价格与房价收入比,城市物业供销情况,2011年珠三角五市商品房市场主要特征为：部分区域的高批售比和普遍区域的长去化周期，去库存压力大。市场由上半年的僵持阶段转入下半年的“量价齐跌”。深圳批售比和去化周期不断攀升，普通住宅可售面积加大，去库存压力最大。,珠三角五市商品房和商品住宅总体供销,2011年珠三角五市商品房/商品住宅批售比约为1.19/1.12，商品房/商品住宅去化周期约为31/17个月。 2011年新增供应大于销售的城市为深圳、中山、东莞、惠州，新增供应小于销售的城市为广州。 去除商务商业用房取得预售许可而未出租等因素，仅考虑商品住宅去化周期，则各城市均呈现不同程度的供过于求，深圳去化周期最长，超过两年，广州、惠州约为一年半，中山、东莞约为一年左右。,深圳去库存压力最大,2011年珠三角五市商品房/商品住宅总体供销存量表 单位：万,珠三角五市主要物业批售比及去化周期,【五市主要销售物业批售比】,【五市主要销售物业去化周期（年）】,普通住宅：各城市普通住宅普遍批售比较低，去化周期较短。 别墅：除广州和东莞外，其余三市别墅批售比偏高，惠州新增供应远大于销售；深圳别墅去化周期达到十年，呈现严重供需失衡。 商业：所有城市商业批售比均超过1，深圳和惠州达到2；深圳商业去化周期最长，达到了30年，如考虑商业取得预售许可而未出售因素，则商业存量被高估，去化周期将大大缩短。 写字楼：各城市写字楼批售比为所有物业中最低；去化周期较短，如考虑写字楼取得预售许可而未出售因素，则去化周期将进一步缩短。,普通住宅和写字楼为五市去库存压力最小的物业,2011年珠三角五市商品房批售与去化广州,供应重点区域：增城、番禺、花都 销售重点区域：增城、番禺、花都 存量较大区域：花都、天河 黄浦区无商品房批准预售,批售比和去化周期 广州商品房整体批售比为0.94，为五市最小，其区域最大批售比不超过1.5，市中心区域去化周期较长，天河区由于商业商务较为集中，去化周期最长达到8.3年，其商品住宅去化周期约为两年。,房地产热点区域为增城、番禺、花都,市场整体表现为全部区域的低批售比和部分区域的长去化周期,2011年珠三角五市商品房批售与去化深圳,供应重点区域：龙岗、宝安 销售重点区域：龙岗、宝安 存量较大区域：龙岗、宝安、南山 以上三区为房地产热点区域。,去化周期 深圳各区去化周期均在两年以上，龙岗、宝安两区由于销量较大，去化周期相对较短；罗湖区供销存量较小，但商业比例较高，同时其销量由2009年的33.64万锐减至2011年的4.08万，表现为去化周期最长。 福田区和南山区存量大，但销量相对较少，去库存压力最大。,批售比 除罗湖区外，其余五区新增供应均大于销售，福田区新增供应远高于销售。,市场整体表现为部分区域的高批售比和全部区域的长去化周期,2011年珠三角五市商品房批售与去化东莞,热点区域 2011年南城区供销存量远高于其余各区，是东莞房地产热点区域。,批售比及去化周期 东莞市大部分区域批售比集中在0-1.5，但存量相对销量较大，去化周期较长。,东坑、石排、望牛墩无商品房批准预售。,市场整体表现为大部分区域的低批售比和长去化周期。,2011年珠三角五市商品房批售与去化中山,供应重点区域：坦洲镇、火炬高技术产业开发区、东区、沙溪镇 销售重点区域：坦洲镇、火炬高技术产业开发区、东区、沙溪镇 存量较大区域：坦洲镇、火炬高技术产业开发区、东区、沙溪镇、 三乡镇、东升镇 大涌、古镇无商品房批准预售,热点区域 整体来看，中山市房地产热点区域集中在以东区、火炬开发区、沙溪为核心的中、东部区域和以坦洲、三乡为代表的南部区域。,批售比和去化周期 中山市大部分区域批售比约为1-2。中部和南部区域存量较大，去化周期较长。,整体表现为中部、东部、南部区域的供销两旺和长去化周期。,惠城区 整体表现为高供应、高销售、高存量，为房地产热点区域。 博罗县 相比惠城区，供销存量较少，需求相对不足，去化周期较长。,2011年珠三角五市商品房批售与去化惠州,市场整体表现为惠城区的供销两旺和博罗县的长去化周期。,珠三角五市商品房和商品住宅月度供应量总体供应趋势,【五市商品房和商品住宅月度供应量走势图】,五市商品房和商品住宅总供应量季节性变化明显。受春节影响，最低点出现在二月，受传统销售旺季“金九银十”预期影响，最高点出现在九月，然后迅速回落，年末开发商加大推盘力度，总供应量又有所上升。,单位：万,珠三角五市商品房和商品住宅月度供应量各城市供应趋势,商品房/商品住宅新增供应（万） 广州：1025.39/708.35 深圳：437.54/395.81 东莞：712.69/549.16 中山：868.83/792.36 惠州：644.88/565.20,2011年区域新增供应最低点为2月，惠州、中山、东莞在2月为全年供应最低，深圳和广州的供应最低点为3月和10月；区域新增供应最高点为9月，中山、东莞、广州在9月供应为全年供应最高点。深圳、惠州供应最高月份为12月。 各市商品房新增供应仍然按照往年季节性销售预期，在4月和9月出现大批供应，然后受市场低迷影响，在5月和10月大幅回落。,【五市商品房月度供应走势图】,【五市商品住宅月度供应走势图】,单位：万,单位：万,珠三角五市商品房和商品住宅月度销售量总体销售趋势,【五市商品房和商品住宅月度销售量走势图】单位：万,五市商品房和商品住宅总供应量受春节影响，最低点出现在二月，而最高点受广州成交量大幅增加影响出现在八月，之后一路下跌，年末有所反弹。 八月之后，市场观望氛围加剧，房地产销售量步入下行通道。,珠三角五市商品房和商品住宅月度销售量各城市销售趋势,商品房/商品住宅销售（万） 广州：1093.81/885.38 深圳：291.22/272.63 东莞：603.87/534.98 中山：653.50/584.16 惠州：454.72/412.99,2011年珠三角五市销售最低点为2月，惠州、广州在2月为全年销售最低，深圳、中山全年销售最低为11月，东莞为12月；五市销售最高点为8月，主要受广州市销售量大增影响。广州、深圳、东莞、中山、惠州销售最高点分别为8月、7月、4月、1月、12月，并没有如往年一样出现传统的“金九银十”销售旺季。,【五市商品房月度销售走势】,【五市商品住宅月度销售走势】,单位：万,单位:万,珠三角五市商品房和商品住宅月度销售价格总体价格趋势,【五市商品房和商品住宅月度销售均价走势图】单位：元/,五市商品房价格最高点和最低点分别为七月和十二月，商品住宅价格最高点和最低点分别为二月和十二月。 七月之后，商品房销售价格步入下行通道。 2011年第三季度开始，五市商品房和住宅市场均步入下行通道，市场由僵持阶段步入“量价齐跌”。,珠三角五市商品房和商品住宅月度销售价格各城市价格趋势,在市场存量和行政调控双重压力下，各城市商品房和商品住宅价格在年末均出现下滑态势，实质性的降价初现端倪。 在调控政策尤其是限价目标控制下，价格已不能完全反映市场供需关系，中山、深圳等限价城市通