2012.7杭州宏观楼市分析与预测.ppt

华坤道威整合营销机构 2012-7,杭州楼市分析与预测,2,本专题，期望通过综合分析得出针对楼市走势预测的若干结论，为行业人士对后市的判断与操作，提供一份有价值的参考。,3,依据经验， 选定影响楼市走势的 3项重要因素， 进行专项基础分析,楼市 政策,行业 态势,经济 情势,4,各分析内容 之间的关系,楼市 政策,行业 态势,经济 情势,经济变化影响宏观政策进行针对性调整,政策调整将影响到行业态势（例如稳增长触发的降息金融政策）,5,整体结构与推导思路,运用专业理论对基础结果进行深度分析,PART B,PART A,3项内容的 专项基础分析,经济 情势,楼市 政策,行业 态势,宏观经济,杭州经济,趋势分析,政策总结,行业数据,行业现象,6,整体结构与推导思路,PART A,3项内容的 专项基础分析,经济 情势,楼市 政策,行业 态势,宏观经济,杭州经济,运用专业理论对基础结果进行深度分析,PART B,得出最终走势预判结论,得出基本结论,7,GDP增速呈现连降态势，经济增长放缓态势明显，结构性问题依然存在。,一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。 从去年一季度至四季度，GDP同比增速持续回落，但每一个季度回落幅度都比较小。但是从今年一季度GDP增速从去年四季度的8.9%大幅回落至8.1%，超出普遍预期。,目前国内经济处于底部波动时期，国际经济形势也未明显好转，外贸出口不力，而内需又不足够旺盛，加之房地产行业的限制措施和工业生产的减速以及稳健的货币政策抑制投资所导致中国GDP持续的回落。为了避免经济的硬着陆，将促使中国政府逐步放开货币政策，朝着进一步释放流动性的方向继续微调。,国民生产总值GDP变动情况,【经济数据表现】,8,通胀威胁基本解除,“抗通胀”让位“稳增长”。,CPI下降趋势还将延续一段时间。主要有两个原因：1、中国经济减速，需求减少，对物价形成平抑作用；2、国际市场动荡，大宗商品价格持续疲软，也对CPI下降有利。且上述两大现象仍会持续一段时间。 PPI持续下降，是因为去年以来中国经济放缓，且国家主动调控，并调低了“十二五”经济预期。而对于经济刺激政策，目前政府已出台一些微调措施，但不太会出现大规模经济刺激计划。,5月份全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨2.9%；食品价格上涨6.4%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨3.6%，服务项目价格上涨1.7%。1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.5%。 5元份全国工业生产者出厂价格同比下降1.4%，环比下降0.4%。工业生产者购进价格同比下降1.6%，环比下降0.3%。15月平均，工业生产者出厂价格同比下降0.3%，工业生产者购进价格同比上涨0.1%。,CPI和PPI 变动情况,【经济数据表现】,9,PMI指数的回落速度超过市场预期，经济硬着陆风险加大。,这是六个月以来，PMI指数首次下降。即便考虑到季节因素，2.9个百分点跌幅也已超过市场预期。值得我们注意的是新订单的指数大幅回落至临界点，表明市场的需求不旺盛；另一方面，实际上的库存指数比较低，生产者对未来经济发展特别是产品需求的预期并不乐观。综合一系列的经济先行指标来看，目前的经济下行压力比较明显。预计6月份PMI的指标也难有较大改观，甚至不排除继续下行可能。,5月份中国制造业采购经理指数(PMI)为50.4%，相比上月回落达2.9个百分点。这一数据大大低于市场预期的52，已经接近50的枯荣线，在一定程度上表明我国制造业再度接近临界点。 生产指数下降至52.9%；出口订单和新订单分别下降至49.8%和50.4%；购进价格指数则大跌至44.8%。值得一提的是，企业的产成品库存上升了2.7%，但原材料库存则下降了3.4%，这在很大程度上表明企业面临着销售不畅和去库存的压力，将对大宗商品价格产生一定压力。,制造业采购经理指数变动情况,【经济数据表现】,10,M2增速略有回升, 政策仍有放松空间。,截至5月末货币供应量M1、M2的增速略有回升，但是回升的幅度很小，仍然处于比较低的水平，显示经济活动依旧比较疲软。而5月的宏观经济数据也已显示出这一迹象。5月份在通胀回落至近两年新低的同时，投资、消费和工业增加值也创出多年来的新低。,5月末，广义货币（M2）余额90.00万亿元，同比增长13.2%，比上月末高0.4个百分点； 狭义货币（M1）余额27.86万亿元，同比增长3.5%，比上月末高0.4个百分点； 流通中货币（M0）余额4.90万亿元，同比增长10.0%，比上月末低0.4个百分点。 当月净回笼现金1160亿元。,货币供应量增速情况,【经济数据表现】,11,对未来经济的担忧导致固定投资趋缓。,我国城镇投资增速持续下滑，这其中固然有国家主动调控的原因，但是20.2%的增幅还是超出了此前的预期。考虑到今年政府工作报告提出的今年经济增长7.5%的目标，目前投资增速还在正常范围之内。但是如果再考虑到国内经济未来还将面对房地产调控带来的地产投资增速下滑、制造业投资增速趋势放缓的不利环境，现在已经是时候考虑进行政策的预调微调了。,1-4月份，固定资产投资(不含农户)75592亿元，同比增长20.2%，增速较1-3月份回落0.7个百分点从环比看，4月份固定资产投资(不含农户)增长0.77% 1-4月份，工业投资32926亿元，增长23.8%，增速较1-3月份回落0.1%；其中采矿业投资2304亿元增长24%，增速较1-3月份提高3.2%；制造业投资27251亿元，增长24.4%，回落0.4%；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资3371亿元增长19%，提高0.6%,全社会固定投资情况,【经济数据表现】,12,作为经济冷暖的风向标，电量增速的放缓，说明生产活跃程度降低。,工业企业生产用电量是主要下降因素。每年的四月份都是用电量往上走的月份。工业企业全面开工，社会各种建设全面动工，天气也逐渐转暖，居民和服务业用电量开始增加。而今年4月份用电量竟然低于3月份，十分反常，反差巨大。这充分折射出我国经济下行压力增大，下滑势头在加剧。,4月份用电量增速再次跌破今年以来的低位，全社会用电量3899亿千瓦时，同比仅增长3.7%，而前两年4月数据仍在两位数增长。 4月当月第一产业用电量77亿千瓦时，减少7.01%；第二产业用电量2908亿千瓦时，增长1.56%；第三产业用电量419亿千瓦时，增长11.07%,全社会发电量情况,【经济数据表现】,13,经济数据表现小结,【小结】,14,经济数据表现小结（续）,双跌，中国经济数据表现不佳,【小结】,15,【下半年预判】,经济增速或创近年新低 稳增长成首要任务 今年是十二五开局之年，经济增速低于既定目标7.5%是中国政府不愿看到的.所以，我们认为，今年尽管面临国内房地产市场调整以及外需走弱的压力，政策层面仍有充裕空间保持8%以上的经济增长水平。中国上半年随着通胀压力的逐步缓解，给下半年政策预调微调留有空间，经济的稳增长将成为下半年首要任务。,【预判】,16,整体结构与推导思路,PART A,3项内容的 专项基础分析,经济 情势,楼市 政策,行业 态势,宏观经济,杭州经济,运用专业理论对基础结果进行深度分析,PART B,得出走势预判结论,17,月份中国外贸进出口出现反弹，外贸走出前期低谷，但仍需密切关注其长期发展态势。,在世界经济低迷以及欧债危机的影响下，目前的外贸形势出现不确定性。我国出口的萎缩是来自于欧美国家市场需求的萎缩，而且这个市场需求的萎缩影响到全球投资者和消费者的信心，也影响到新兴市场的投资和消费需求。外需疲软非我国政策可以调整,而进口增速大幅下降则反映了国内需求疲弱，目前我国处在经济结构调整过程当中，扩大自己的内需还需要一定的时间。进出口幅度的下滑确实显示了我国经济形势的严峻性，在内忧外患的情势下,未来政策预调微调或将加码。,月份中国进出口总值为亿美元，同比增长，当月进出口规模刷新去年月创下的历史纪录。 中国进、出口规模双双创月度历史新高，出口达亿美元，同比增长；进口达亿美元，增长。,全国进出口增幅情况,【市场需求】,18,经济低迷，消费增速有所放缓。,保持经济平稳较快发展，最大的潜力在内需。但是随着我国经济持续低迷，被寄予厚望消费，在前4个月的实际增速也大幅下滑，未能挑起经济增长的大梁。这意味着，在稳增长作为当前经济工作第一要务之下，投资再次被放到重要位置，“三驾马车”协调发展成为当务之急。这也让投资被重新重视起来。,5月份社会消费品零售总额16715亿元，同比名义增长13.8%（扣除价格因素实际增长11%），低于市场预期。从环比看，5月份社会消费品零售总额增长0.84%。 城镇消费品零售额14536亿元，同比增长13.7%；乡村消费品零售额2179亿元，增长14.3%。 按消费形态分，5月份，餐饮收入1844亿元，同比增长12.9%；商品零售14871亿元，增长13.9%。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额7326亿元，增长14.1%。,全社会消费品零售总额,【市场需求】,19,存贷数据表现不佳，低于市场预期。,有效需求不足，使信贷投放面临一定挑战。新增贷款的减少部分原因是存款增长不足，受到银行贷款存贷比限制，而更重要的，企业中长期贷款增速和短期贷款增速呈现出明显的背离关系，折射企业中长期投资意愿不足，而这也反映了中国实体经济中有效需求不足的现实困境。,4月人民币存款减少4656亿元，同比少增8080亿元。其中，住户存款减少6379亿元，非金融企业存款减少2968亿元，财政性存款增加4343亿元。外币存款余额3645亿美元，同比增长53.2%，当月外币存款增加227亿美元。,4月份人民币贷款增加6818亿元，比上年同期少4077亿元。虽然较上月的1.01万亿人民币有明显的回落，但仍好于年初前两个月的低迷水平。初步统计，4月份社会融资规模为9596亿元，比上年同期少4077亿元。,【市场需求】,20,与国际接轨，我国三年半首次降息0.25%，以刺激经济，稳增长。,对于降息早有预期。自去年年底至今年年初，央行已经3度下调金融机构人民币存款准备金率。而伴随着国内外经济不振，5月CPI持续下降，以及全球降息潮的影响，6月降息早就在业内的意料之中。 此次利率下调对于稳增长将起到重要作用。 利率下调不但可以降低企业经营成本，还将有效刺激企业贷款需求。央行如预期降息显示了决策层稳增长的决心，降息对于提振市场信心会很有帮助。预期未来还会有一系列的刺激增长政策措施出台。二季度GDP见底后，下半年经济增速仍有望回升至8.5%以上。,金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。,存贷利率变动情况,【市场需求】,21,市场需求小结,【小结】,22,市场需求小结（续）,需求低迷，期待政策逐步宽松,【小结】,23,【下半年预判】,刺激经济，扩大有效需求 ， 政策将适度宽松 扩大内需是国家一项重大长期发展战略，既是应对当前经济形势，实现保增长、促发展的重要抓手，也是推动经济长期持续发展的根本性、战略性举措。在上半年出口市场需求不旺的情况下，扩大以投资和消费为重点的内需在下半年显得尤为重要。真正把握市场规律和企业需求，通过扩大内需、提振内需，为全年经济平稳增长提供更强动力。 刺激经济不意味着房地产调控放松，下半年房地产调控政策仍将维持从紧取向。按照国家政策要求，下半年严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。,【预判】,24,得出最终走势预判结论,整体结构与推导思路,PART A,3项内容的 专项基础分析,经济 情势,楼市 政策,行业 态势,宏观经济,杭州经济,运用专业理论对基础结果进行深度分析,PART B,得出基本结论,25,中国资产价格处于高位，国内资本外流风险仍在持续。,外汇占款大体由外贸顺差、外商直接投资和其他部分（例如热钱）构成，外汇占款持续低迷，表明外部资金大幅减少，当然也就影响银行资金面和市场流动性了。今年年初我国外贸出口疲弱，4月当月形成贸易逆差182亿美元，如此造成外汇占款下降主因。再加上欧美经济复苏缓慢，贸易逆差或许还将持续一段时间，因此外汇占款余额在银行资金运用中的占比恐怕还将继续下降。,月度新增外汇占款（亿美）元,【货币与金融】,26,美国制造业活动扩张加快，就业勉强维持扩张。,美国PMI 指数情况,美国失业率情况,【货币与金融】,27,外界对中国增长信心下降，人民币升值预期减弱，促使美元指数走强。,进入2012年以后，对外贸易上，前4个月呈现罕见的贸易逆差。除此之外，人民币汇率波动的加剧，以及可观测到的资本流出等迹象表明，市场对人民币升值的预期已大幅减弱。,美元指数,美元兑人民币走势情况,美元指数走势情况,【货币与金融】,28,为了对冲资金大量外流，进一步下调存准率释放流动性。,存款准备金率工具的使用主要和外汇储备增加或减少所产生的对冲要求有关，因此绝大多数情况下，存款准备金率调整并不是表示货币政策松紧的信号，释放出的资金广泛分布在国民经济各个方向，没有典型的方向，并不是为了增强股市的信心或者主要流向房地产行业。,2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金近三个月。 中国全部金融机构人民币存款余额超84万亿元人民币，此举将释放四到五千亿元左右的流动性。,人民币存 款准备金率变动情况,【货币与金融】,29,货币与金融小结,【小结】,30,货币与金融小结（续）,人民币升值预期减弱 资本外流风险显现,【小结】,31,【下半年预判】,积极的财政政策和稳健的货币政策， 适时适度进行预调微调 上半年中国房价趋稳；CPI大部分时间在3.5%之下。随着下半年GDP可能破8、三季度个别月CPI破3，央行最快将从6、7月起大幅度、超预期地放松货币政策，甚至不排除一个月两次降准，以及把2012年8万亿新增信贷规模大幅提升的可能。财政政策已明确转向积极。下半年则有望进入经济回升带动物价触底阶段。 下半年国际上一些不确定风险仍较大，都需要在下半年的经济运行中高度关注。在保持稳健货币政策的同时，适时适度进行预调微调，确保全年增长率符合“十二五”规划要求，主要目的是为“转方式、调结构”创造相对稳定的宏观环境，而非单纯为了GDP的高增速。,【预判】,32,1、制造业景气度有所回落，企业去库存压力依然较大。 2、需求不振、货币政策稳定、物价呈现回落态势。 3、经济增速回落，居民消费更为谨慎，消费增速上半年呈现小幅回落。 4、上半年房地产投资增速进一步回落，加上国内外需求不振，导致上半年固定投资增速持续回落。 5、进出口贸易有所改善，但仍呈低速增长，预计全年可能维持此态势。 6、上半年下调2次存款准备金率以释放流动性，对冲资本外流，稳定经济。 7、经济超预期下滑，使近期“稳增长”政策密集出台，效果有望在三季度显现。,我国上半年宏观经济总结,33,整体结构与推导思路,PART A,3项内容的 专项基础分析,经济 情势,楼市 政策,行业 态势,宏观经济,杭州经济,运用专业理论对基础结果进行深度分析,PART B,2,杭州经济运行情况,GDP|产业结构|固定投资|房地产等,得出最终走势预判结论,得出基本结论,34,人口杭州市属于人口导向型城市，随着城市化比例不断提高及外来人口不断迁入，将促进当地房地产市场的发展,【杭州发展概况】,数据来源：杭州统计公报及第六次人口普查公报,人口数量：2011年末，全市常住人口873.8万人，比去年增加3.26万人，户籍人口695.71万人，数量呈逐年增长态势。 外来人口：2011年底杭州外来人口383万，比2010年第六次人口普查的235.44万人增加147万人，占43.8%。 人口区域分布：主城区范围江干和西湖区人口较为集中，大杭州范围人口主要集中在萧山区和余杭区。 年龄段分布：15-59岁为人口主力，占总比75.21%。 城市化率：2011年末城镇人口645.74万人，占总比73.9，城市化进程加快。,杭州人口区域分布,35,交通杭州交通便捷，通过规划打造，形成一个杭州至（泛）长三角省会城市的1-2小时交通圈,【杭州发展概况】,铁路,城站和东站（在建）两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线。沪杭高铁已开通，杭甬、宁杭、杭长（长沙）、杭黄（黄山）高铁进展顺利，将长三角地区推入“一小时经济圈”。,公路,杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路 和104、320国道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。,航空,萧山国际机场，距市中心27公里。,水运,京杭大运河贯通北京和杭州。,杭州交通网络发达，是长三角南翼重要城市和中国东南部交通枢纽。,36,消费水平2011年杭州人均可支配收入34065元，储蓄余额约5547亿元，居民生活水平较高，保守消费习惯有所改善,【杭州发展概况】,一般来说，人均可支配收入与生活水平成正比。2011年，杭州人均可支配收入长三角地区排名第二，在上海36230元之后，生活水平较高。杭州市区人均可支配收入从2007至今，每年保持10%以上的增长 ，人均可支配能力逐年增强； 一般来说，储蓄余额与消费习惯成反比，余额越高，消费越保守。07年至今，杭州储蓄存款余额增幅波动较大，08年为躲避金融危机，居民储蓄增幅较大，之后随着经济环境好转，保守消费习惯有所改善，增幅开始走低。,杭州城镇与农村居民均达到富裕水平。,数据来源：杭州统计公报,37,居住规划杭州“一主三副六组团”的城市格局可分为三大居住圈层：中心、次中心与郊区居住圈,【杭州发展概况】,中心居住圈：以主城为主，包括城中、城东、城南、城西、城北居住板块。 次中心居住圈：以江南城、临平城、下沙城为主组成。 郊区居住圈：由塘栖、余杭、良渚、临浦、瓜沥、义蓬组团等外围组成。,07年国务院批复杭州城市规划，明确了杭州“一主三副六组团”的城市格局，其可分为三大居住圈，即,38,产业规划三大副城与六大组团形成相对独立、各具特色、功能齐全的产业区块,【杭州发展概况】,39,公建规划杭州共建配套逐步完善，将提升各版块区域价值，进一步推动房地产业发展,【杭州发展概况】,城西银泰,奥体中心,金沙湖,火车东站,40,整体结构与推导思路,PART A,3项内容的 专项基础分析,经济 情势,楼市 政策,行业 态势,宏观经济,杭州经济,运用专业理论对基础结果进行深度分析,PART B,得出走势预判结论,2,杭州经济运行情况,GDP|产业结构|固定投资|房地产等,41,从GDP与人均GDP数值看，杭州分别面临房产业高速发展的机遇和经济发展衰退增长的挑战,【杭州经济运行情况】,2011年，杭州实现生产总值（GDP）7011.8亿元，居上海、北京、广州、天津、深圳、苏州、重庆之后，位列全国第八； 杭州GDP历年增幅有所波动，但均以较高增速稳固增长，且连续21年超10%，按GDP增长与房地产业发展之间的一般规律看，增幅超8%的房产业视为高速发展期。,2011年按常住人口计算的人均GDP达到80395元（12447美元）；按户籍人口计算的人均GDP为101266元（15679美元）。增幅在10%上下波动。 按诺贝尔经济学家库兹涅茨在其各国的经济增长中描述杭州人均GDP在8000-20000美元之间，经济将呈现衰退增长态势。,数据来源：杭州统计公报,42,产业结构杭州第三产业成支柱产业，产业结构的良性调整，有助于推动经济发展，促进房产业的发展,【杭州经济运行情况】,2011年杭州市产业结构为3.3：47.4：49.3，产业继续往良好的结构调整，从09年开始，第三产业的比重已超过第二产业，同时第二产业、第一产业则在不同程度上下调，预计第三产业的比重将持续提高 。 “十二五”期间，杭州经济社会发展以转变经济发展方式为主线，十大产业作为发展重点，十大产业中五个是现代服务业，五个是战略性新兴产业。十大产业发展速度越快，产业结构调整的速度就越快。 产业的良性调整，杭州第三产业的优势逐渐显现，有利城市引进高收入群体，并且外来居住人口对住房的需求有利于促进当地房地产的发展。,备注： 杭州市十大产业：文化创意产业、金融服务业、旅游休闲产业、电子商务产业、信息软件业、物联网产业、先进装备制造业、生物医药产业、节能环保产业和新能源产业。,数据来源：杭州统计公报,43,固定资产投资近5年呈稳步增长趋势，2011年，杭州固定资产投资约3105亿元，固定资产投资能较快的拉动经济增长，但规模过大会引起通货膨胀,【杭州经济运行情况】,2011年，杭州固定资产投资达3105.16亿元，比上年增长17.1，同年，杭州财政总收入1488.92亿元； 固定资产投资，会拉动经济增长，但同时也会使资金流动缓慢的行业（如房地产行业）加速资金流动，流动性的提升和增大货币发行量一样，都会导致通货膨胀； 当然，固定资产投资远远高于财政收入这种现象在全国各个城市非常普遍，从这一方面也可以理解，为什么我国的CPI会居高不下，通货膨胀持续高位运行。,备注： 固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。 按照管理渠道，固定资产投资总额可分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资四个部分。,数据来源：杭州统计公报,44,房地产投资2011年杭州房地产开发投资额约1302亿元，投资越大，预示着未来市场供应越大，市场风险也就相应越大,【杭州经济运行情况】,在宏观调控政策不断变化的同时，杭州房地产开发投资在固定资产投资中07-09年所占的比重却相对平稳，平均在30%左右，10-11年占比迅速上升，11年达到41.94%。,2011年，杭州市完成房地产开发投资1302.27亿元，比上年增长36.2，增幅创下07年至今的新高； 房地产投资大小，可以判断房地产市场是否过热，投资越大，预示着未来市场供应的越大，市场风险也相对加大。,数据来源：杭州统计公报,45,杭州施工面积、竣工面积与销售面积差距过大，未来楼市供应预计过大，竞争加剧,【杭州经济运行情况】,2011年，杭州房屋施工面积7739.69万方，07-11年增幅波动较大，08甚至出现负增长，10-11年增幅迅速上升，11年达近5年新高24.3%。 竣工面积1135万方，增幅仅为3.2%，较去年31.5%相比迅速回落。 销售面积829.81万方，受政策影响10年和11年增幅呈负增长态势； 长期以来，杭州施工面积与竣工面积、销售面积差距过大，一定程度反映杭州房企摊子铺的过大，在需求市场相当稳定时，未来楼市供应预计过大，竞争进一步加剧。,数据来源：杭州统计公报,46,杭州概况：杭州为浙江省省会城市，经济、文化、科学中心；交通便捷，形成至长三角省会城市的1-2小时交通圈；由于外来人口的不断迁入将带动房产业的发展。 杭州规划：杭州目前处于国民经济和社会发展的第十二个五年规划阶段，规划为“一主三副六组团”的城市格局；共建配套逐步完善，将提升各版块区域价值，进一步推动房地产业发展。 经济形势：2011年杭州GDP为7011.8亿元，人均GDP为101266元，从数值看杭州分别面临房产业高速发展的机遇和经济发展衰退增长的挑战；同时三大产业结构的良性调整，有助于推动经济发展，促进房产业的发展；居民生活水平较高，保守消费有所改善。 杭州房产市场：房地产投资逐年增加，随着后市供应量的增大，市场风险也将加大。,杭州经济总结,47,整体结构与推导思路,PART A,3项内容的 专项基础分析,经济 情势,楼市 政策,行业 态势,宏观经济,杭州经济,运用专业理论对基础结果进行深度分析,PART B,趋势分析,政策总结,行业数据,行业现象,得出最终走势预判结论,得出基本结论,48,2011年政策回顾：紧张的调控态势，市场持续遇冷,49,2011年主要宏观政策（新国八条主要内容) 1、政府必须公布新建住房价格控制目标 2、加强保障住房管理，增加公共租赁住房 3、购房不足5年转让，按销售价全额征税 4、提高二套房首付比例：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；贷款利率不低于基准利率的1.1倍 5、商品房用地供应量不低于前2年平均供应量 6、拥有2套房的家庭，不得在本地再购房：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 8、坚持和强化舆论引导,2011至2012上半年的宏观政策，继续重申及加强“新国八条”的执行力度.2012年上半年较2011年，政策对首套房有所放松。,50,【楼市政策小结】,从“国八条”出台至今，2011年为严厉调控年。全年力度大、要求严、决心强。2012年上半年调控延续，但相较于2011年金融政策对于首套房有所放松，行政政策暂无放松迹象。 2012年上半年市场形势较为严峻，但下半年可能随着政策趋稳、刚性需求观望减弱、开发商降价和信贷调整等因素的变化，房价走势下行的压力减小，实现价涨量稳的政策目的。 从目前调控态势分析，今年下半年政策调控不会过快“松绑”，而继续加码的可能性也较小，较大可能是保持现有调控方式和力度，不排除出台更具有针对性的调控措施。,51,政策市场表现：2012年1-5月，紧缩货币政策和去年行政政策的延续，持续作用使得市场上游资金持续增压，同时需求减少。住房供给虽有所放缓，但在需求进一步减低的市场背景下，供大于求更加明显，各个大中城市房屋销售价格在上半年持续缓慢下滑。,全国房地产1-5月概况,2011.08-2012.05月全国主要城市均价,5月份主要城市价格,52,3月份主要城市价格,1月份主要城市价格,2月份主要城市价格,4月份主要城市价格,53,限购会导致被限购城市成交有明显的回落 在一二线城市限购的背景下，增加了整个市场对于房价下行的预期，观望情绪增强。投资及改善型客户被抑制。市场更多的转化为刚需市场。 限购对投资性需求打击力强。,限购内容,对需求的影响,限购政策对需求的影响,本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。,54,对投资投机购房者打击量大，改善性刚需及部分异地首置刚需也受到较大抑制，间接导致本地首次置业的刚性需求者产生观望情绪,三类购房者,投资投机客,改善刚性需,部分首置刚需,信贷政策对需求的影响,55,其他政策对需求的影响,56,政策对市场的影响总结,57,整体结构与推导思路,PART A,3项内容的 专项基础分析,经济 情势,楼市 政策,行业 态势,宏观经济,杭州经济,运用专业理论对基础结果进行深度分析,PART B,趋势分析,政策总结,行业数据,行业现象,得出最终走势预判结论,得出基本结论,58,未来调控可能的几个方向,政治挂帅：为了确保房地产行业健康有序发展，将问责制与调控及保障房建设挂钩。 限购持续：限购城市，今年下半年限购将不会松动，也不会继续扩大范围。 信贷收紧：二套房贷款利率的提升，首套房贷款利率松动，形成“去投资化”的信贷手段。开发商方面，银行信贷总量和流向的控制继续从严，贷款难度大。 提高税收：在开发商层面，土地增值税的清算力度有可能加大。对客户而言，房产税的实施将会进一步扩展. 加大供给：土地供应量加大，进一步加大保障性住房的供给。市场的选择度将更大。,政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，调控未来政策储备基本定型,59,政策实施至今市场发展趋势的研判：从2007年开始至今的三轮房地产政策，价格项目相对于成交量的滞后效应明显，并且与成交量同向变化，对成交量变化，助涨助跌。此次调控政策对于房地产市场总体变化同样如此。大多房企经过2009年和2010年的牛市后，虽然2011-2012年上半年资金压力增大，但总体资金较充裕，造成价格同样将滞后成交量一段时间后变化，据以往宏观调控分析，滞后期为1-3个月。,2012 上半年年,量稳价跌,60,此次政策重点调控区域为国内房价过高，上涨过快的一二线城市；各地方政府限购政策可根据区域具体情况因地制宜，出台实施细则，对于三四线城市影响远小于一二线城市。,自2009年底海南确立国际旅游岛的方针出台后，海南在2010年春节旺季期间房价屡创新高，但过高的房价并没有抑制众多客户的购房热情，导致房价居高不下。 2009年北京、上海、杭州、厦门、深圳等一线发达城市地王频现，借助狂热的市场氛围，房价已经普遍超过2007年调控前的历史最高水平。 2010年两会后，人大代表多次对于房地产市场泡沫及房价过高、上涨过快，广大群众抱怨无法满足住房需求等经济及民生问题提案。是促使此次宏观调控政策出台的导火线。 2011年的“新国八条”制定了针对性的宏观调控政策方向。 本次政策出台具备明显的侧重点和倾向性，与以往任何一次调控具有明显区别，力度之大前所未有。政策态度上也鼓励地方政府因地制宜，出台实施细则。 此次政策出台主要针对于房价过高，上涨过快的一二线城市，如北京、上海、杭州、深圳等限购城市。同时针对投资性需求的抑制。而对刚性需求采取先抑后扬。,61,地方忙微调难撼 楼市调控主基调 截止至5月10日，全国共有33个地方政府进行楼市调控微调，只有包括上海、芜湖等5个城市的政策被叫停。也就是说，超八成地方新政获得通过或者被默许。从地方微调的内容划分，可以划分为： 一“免”：免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。 二“调”：调整首 套房贷利率恢复基准利率，利率优惠九折、八五折。譬如，北京、上海、天 津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。 三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。 四“提”：提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。 五“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。 六“补”：补贴首次置业，譬如青岛、重庆、杭州、芜湖。 七“放”：放松限购条件。譬如佛山、成都、上海、象山。 八“绑”：土地松绑。譬如北京、广州、杭州、成都、昆明。,多地楼市政策接力微调 限购令“红线”难以逾越，在宏观经济下行压力较大的背景下，房地产会不会成为开启经济增长空间的“下一把钥匙”？华坤认为，楼市政策尚难松绑，但地方微调仍有空间，在税费、公积金、利率等方面出台刺激刚需入市政策仍有可能。,华坤认为，本轮房地产调控的方向是促进房价合理回归，保证市场健康平稳持续发展，获得通过的楼市微调新政的内容主要集中在支持刚需方面，是符合“保证房地产市场健康平稳持续发展”这个思路的。下半年将有更多的城市加入微调的阵营。,62,从2007年至今的三次大型宏观调控政策，中国房地产市场的市场周期越来越短，三年时间经历了大约一个房地产市场周期，预期政策时效性将持续1年半到2年。,2007年“927”政策,2008年10月22日政策,2010年“415”政策,13个月,18个月,中国房地产市场并非完全市场化竞争的市场，受到宏观政策的影响较大，从前两次调控中可见一斑。 07年至今31个月，让中国房地产市场经历了一个完整的市场周期。如果按新一轮周期来看，已经过去14个月，还剩17个月左右。算上回暖的12个月。 这轮政策预计在5-6个月后见底。,政策导向型市场机制或受政策影响非常严重的市场经济体制下，市场导向及拐点的确定在很大程度上取决于宏观调控政策的时效性。,根据前两次中央宏观调控政策的实效，预计本次调控政策的实效在1年半到2年之间，故房地产市场的下滑周期约在1年半到2年左右。,预计2012年下半年中国地产市场整体处于下滑，但不太可能出现大幅下滑情况。由于政策针对性及侧重点不同，故各城市之间调控效果有所不同，但预期整体区域不会产生太大改变。,2011年1月26日“新国八条”,14个月,2012年5月,63,此次政策已初现成效，中国宏观经济是否能够真正达到“弱房地产”化，需要期待货币政策导向以及实体经济能否提供新增的实际供给消化新增的货币供应，同时是否牺牲地区高速增长换取稳定增长，否则未来房价上涨则无法避免。,虽然政策出台后，宏观货币政策由“适度宽松的货币政策”转变为“从紧宽松的货币政策”，目前无论信贷增速，货币增速，流通速度都已经趋紧，相对其它体系，对房地产市场更加紧缩信贷。本次虽然严重打压的是贷款依赖型投资客户以及投机型客户，但目前市场货币流动性依然存在，处于观望状态。如下半年放松，在可预期的未来1年时间内，投资性需求购房仍然会在较大程度上影响中国房地产市场。 因此下半年的货币政策以及实体经济的复苏是否能够提供代替“去房地产”化的内生需求动力将决定着未来中国房地产市场的走向。,64,在住宅供应上，由于贷款依赖型投资客户和投机客户的大量退出，小户型投资型产品将会失去最大的核心客户群体导致滞销现象的产生，90平米以上改善性产品面对需求调整。,小户型投资型需求产品：主要以60平米以下公寓为主,首次置业型需求产品：以60平米-90平米两房和小三房为主,改善型需求产品：以90平米以上三房、四房为主,豪宅型需求产品：以144以上大面积平层、复式、别墅产品为主,主要以贷款依赖型投资客户和投机获利型客户为主，兼有部分首次置业型客户,主要以首次置业型客户为主，兼有部分贷款依赖型投资客户和投机获利型客户,主要以首次改善型客户为主，兼有部分首次置业型，投资、投机型客户极少,主要以高端豪宅客户和再次或以上改善型客户为主，其他客户类型极少,政策重点打压客户类型，面对极大的调整压力,非政策打压客户群体，较小存在政策型调整压力,政策打压客户类型之一，虽然资金充足，但面临一定调整压力,政策影响不大，该类型具备极强的支付能力，如果不存在限购政策则需求仍然存在,产品类型,客户类型,调整压力,65,市场需求结构调整带来的供应结构调整，后续市场将两极化发展，一端为亲民化的首次置业型产品，一端为高端豪宅，且市场将向产品回归，继而建立起项目的核心竞争优势。,高端豪宅项目,普通住宅项目,中间产品由于市场的需求调整导致：投资型公寓产品和部分改善型产品需求被压缩，如果调控一旦放松，目前由于市场资金充裕，投资需求将又会在一定时间内影响中国房地产市场的发展。 但当宏观经济流动性调整效果初现时，房地产市场将逐步往“哑铃型”产品结构发展。即两极型的市场结构。 产品细分更加明确，亲民化产品功能设计上更加合理实用；豪宅产品设计理念则更加先进。,66,相对于住宅市场，商业地产市场、写字楼市场等房地产细分市场则有望承接被住宅市场政策挤压出的客户，形成房地产细分市场中的“挤压效应”。,下半年金融政策向实业和中小，环保等行业倾斜。可投向境内其他投资渠道，可借助股市，基金等金融工具或其衍生工具。,这部分资金有可能停留在中国房地产市场，2012年上半年有部分资金流入写字楼细分市场和商业地产细分市场。 可能下半年，发生房地产市场内部各细分市场间的“挤出效应”。,67,央行决定自2012年6月8日起降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。同时存贷款利率浮动区间扩大。这是近三年半以来央行首次降息(上次降息是2008年12月23日)。,降息对房地产也仅是间接影响，资金进入房地产行业，刚需收益明显，而此轮房产商收益可能性加大。华坤认为央行此次降息保证了宏观经济“稳中有进”，其次CPI同比增速放缓，通胀预期降低，为降息提供了基础的市场环境。,此次利率调整有利于提振资本市场和股市信心，也有利于保增长和稳增长。此次调整也表明了监管层调节经济的决心，意味着政府运用宽松货币政策调整经济增长进入新阶段。 其次存贷款利率的放开是利率市场化重要的一步，也意味着央行改变了以往只调整存款利率的单一手段，存贷款利率同时调整，可谓双管齐下，是央行调控手段的重要变化。 但市场存在的很大的一个顾虑，较大比例的人担心物价上涨，虽然公布CPI有所下降，但通胀的压力仍然存在。将增大物价上涨压力。,你是否赞成降息？,68,凤凰网调查,市场对于降息对房价影响预期偏高，但市场并无具备逆势上升的大环境。此轮降息不太可能改变下半年房地产降价的大方向，但会因此引起一波优惠楼盘增多，刚需入市的小高潮。,降息是对稳增长的回应和政策体现，说明GDP增速下滑严重，迫于经济发展压力，被迫救市。存款利息降，刺激老百姓投资与消费；贷款利息降，降低企业融资成本，鼓励投资；双向降息可谓重药，为经济复苏与就业都打上了强心剂。此轮降息主要针对的不是房地产市场但市场间接，受到一定有利影响，观望客户对房价预期增高。,华坤认为：降息一方面有利于楼市刚需的释放，但是限购的政策环境之下，改善型和投资型客户实质增长量十分有限，这样，开发商会不遗余力争取有限的购房客户，首先，会有更多楼盘集中推盘，抢占市场先机；其次，更多的楼盘会出现新一轮降价优惠，保证高销售率。基于此，各地楼市在6-7月将会迎来一波小的高潮。,69,杭州影响：杭州市政府针对国家出台的房地产新政出具了细则，细则内容与“新国八条”以及大部分已出台限购政策的城市基本无异，中规中矩，相对温和。,房贷新政一年多以来，虽然杭州市的具体执行经过几次调整，但从各银行网点获悉，目前各家银行的实施细则略有不同。第二套房贷有的银行各银行利率基本一致，而对于首套住宅，各行利率有所不同。 据建行个人贷款中心的工作人员表示，如果属于优质的首套房客户，还是可以办理到较优惠折扣的贷款，但相关细则还在等待进一步明细。据了解，第二套和第三套房贷的门槛不太可能放松。 目前国家对房价上涨过快地区并没有严格的界定，因此各银行在执行上也会有所差别，只是在对客户的资质审查方面比以前更加严格。 根据目前“去投资化”的方向，信贷较可能会对首套进一步放松。,70,2012年下半年楼市政策的趋势小结,71,整体结构与推导思路,PART A,3项内容的 专项基础分析,经济 情势,楼市 政策,行业 态势,宏观经济,杭州经济,运用专业理论对基础结果进行深度分析,PART B,趋势分析,政策总结,上半年大型房企情况分析,杭州市 场分析,得出最终走势预判结论,得出基本结论,72,大型房企土地储备量较大，今年拿地力度有所放缓，其中恒大土地储备和拿地面积双双居首，开发模式以快进快出，布局三四线城市的模式。此类城市受到调控影响相对较小。,与建成项目销售去化周期相比，房企土储的相对过量，对企业的负面影响是显而易见的。过长的土储消化周期，首先大量长期占据企业过多资金和相关资源，进而令企业的策略调整缺乏灵活度和空间，如果出现土地抄底时机，也只能与机会失之交臂。 恒大由于采取高周转战略，前两年在三四线城市的快速扩张导致了目前较高的土地储备总量。虽然企业的月均销售面积排名前列，项目去化速度较快，但受制于高土地储备总量，依然导致土储消化周期较长。 更重要的是，在市场下行、地价逐步下调的背景下，过多的土地储备不但无法成为当年资本市场对房企估值的正面利好，反而需要面对市值缩水的压力，风险巨大。,73,宏观调控市场下，商业市场预期更好，万达地产近半年投入近100亿拿地，布局长远。其余四大房企整体拿地投入有所下滑。面积方面，恒大布局三四线城市战略，土地价位较低，面积居首，其次为快速扩张的万达。,近半年，市场受调控影响，除商业地产外，去化压力进一步增大，高投入拿地，将会增加未来更多的压力，据CRIC监测，绿城土储消化周期直逼24年，土储消化周期较长的企业为招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。低消化周期的万科值得学习。万科近几年土地储备的消化周期，始终保持在4年左右。 建议淡市下坚持刚需高周转的同时，严格控制拿地成本，对总价高的地块采取合作拿地以降低风险。,74,大型房截至5月底，有27家房地产公司预告了上半年业绩，其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损，占比高达66.67%。房企要完成上半年销售目标已只剩不到一个月了。在行业库存高企、销售不力的淡市下，大型上市房企将掀起了“跑量”的浪潮.,目前，房企要完成上半年销售目标已只剩不到一个月了。在行业库存高企、销售不力的淡市下，大型上市房企掀起了“跑量”的浪潮，并迎来了楼市小阳春” 根据一般规律，二季度为传统销售旺季，销售量一般会出现一定程度的增长，从这个角度看，上半年40%-50%的销售目标基本达成的可能性比较大。,恒大地产今年4月销售额为其一季度总和，当月销售面积则超过一季度总和。目前，恒大1-4月累计销售额为164.5亿元，已完成今年800亿元销售目标的两成。 万科披露，4月份公司实现销售面积76.7万平方米，销售金额74.4亿元，环比均大增。 富力地产近日宣布，按照已签署的销售协定，今年4月份之协议销售额为28.95亿元人民币，销售面积达约20.76万平方米，分别较去年同期上升10%和23%。 龙湖地产一季度业绩也不俗，龙湖地产一季度累计实现合同销售金额65.3亿元。,75,在楼市调控的市场下，加之国际大金融环境下，促使房企融资困难，成本攀升。不管是国际大环境还是国内小形势，今年房企的融资困局恐怕很难“破冰”相较于往年的银行贷款高比例变成了，主要融资渠道为发行公司债。下半年资金压力进一步增大。,即使2012年银行贷款额度出现一定的宽松，并且保障房对于银行信贷额度的占用有所减少，但由于房地产调控政策的不动摇，房企的贷款难度仍将会增加。主要原因就是房企的负债率在2011年大幅攀升，并且由于年内降价，存量价值降低，银行贷款的风险加大，所以2012年房地产开发贷款将很难增加。,房企所面临的选择较为有限。虽然不排除部分房企能够从信托，私募基金，借贷甚至以出售土地和股权等方式得到融资，但是对于大部分房企来说，降价可能仍是唯一的选择。预计下半年新开盘的楼盘依旧会选择低开，以实现快速回笼大量资金，减轻财务压力，但目前市场已有明显回暖之势，折扣不会加大。,76,上半年大型房企情况分析小结,77,整体结构与推导思路,PART A,3项内容的 专项基础分析,经济 情势,楼市 政策,行业 态势,运用专业理论对基础结果进行深度分析,PART B,上半年大型房企情况分析,杭州市 场分析,得出最终走势预判结论,得出基本结论,78,土地市场 住宅市场 办公市场 存量市场,【市场分析】楼市调控政策持续收紧，导致开发商资金回笼缓慢、资金链紧张，拿地更为谨慎，自