2012年5月17日上海虹梅商务楼服务式办公项目可行性报告.ppt

,虹梅商务楼 服务式办公项目,可行性报告,上海城开经纪有限公司 综合业务部 2012.5.17,0,2,目录,Contents,0,3,目录,Contents,4,全市情况,上海全市办公成交面积起伏较大 3、5、8、9月是量价高峰,2011.5-2012.4上海全市办公市场成交情况,综合2011年5月至2012年4月一年的数据显示，上海全市办公成交面积起伏较大，传统的3月、5月、8月、9月依然是量价高峰，9月后进入“熊市”，春节后又有新一轮的涨幅,5,成交排名,从成交排名前十项目来看，除中山广场、嘉瑞国际等个别项目外，其余均不是传统意义上的CBD版块，说明消费者趋于理性，沪上众多的“城市副中心”蕴含着一定的发展空间,10,6,全市的甲级写字楼分布于沪上6大CBD板块，2012年第一季度上海甲级办公楼租金稳中有升，环比上涨1.2%，同比上涨11.4%,+,热租区域,7,市场情况-售（闵行办公）,成交排名居前的几个项目中，宁谷商务大厦、财富108等以小户型、精装交付，价格相对较高，其余基本在20000元/左右徘徊,一年来，闵行全区办公成交面积仅4、8两月突破1万，同均价呈反比，进入12年以来成交量大幅下降，价格逐步回升,市场分析,8,市场情况-租（闵行办公）,区域市场中，标准写字楼配比占56.7%，为主要比重，园区及创意地产项目占较大比例，为22.5%，其余服务式办公、酒店上盖项目等为补足部分，共计20%左右,总体看来，闵行全区缺乏高质量、高单价的商办项目。按12年1季度浦西甲级写字楼平均成交单价9.1元/天的参数来看均属中低品质，主要价格段集中于2.4-3元/天,市场分析,闵行成交价排名前十项目,0,9,目录,Contents,竞品分布（传统分布）,虹梅商厦,绿地蓝海,莲花国际广场,明申商务广场,新漕河泾大厦,钱江商务广场,南方休闲广场商务大厦,竞品分布（传统分布）,漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业 莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500 本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高,竞品分析,11,竞品分布,1,服务式办公,香樟园 商务楼,12,香樟园商务楼,香樟园商务楼隶属漕河泾片区，临近古美罗阳板块，周边基本以民用、生活配套为主，距离轨交站点有1.5km以上的直线距离,古美罗阳,漕河泾开发区,香樟园,香樟园商务楼（服务式办公）,13,香樟园商务楼（服务式办公）,公共配套 香樟园商务楼除相邻的漕河泾开发区外，此项目周边仅配备商场、连锁酒店、第六人民医院、邮政储蓄、银行等便民设施配套,14,香樟园商务楼（服务式办公）,布局规划 香樟园服务式办公把住宅区内一栋建筑单独提取稍作装修，其品质、价格、租客均属下乘，此类物业受区域、配套、外形限制，难以提高档次,竞品分布（传统分布）,漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业 莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500 本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高,竞品分析,15,竞品分布,2,服务式办公,A-Plus,A-Plus,A-Plus位于大虹桥枢纽，依托于帝保国际大厦，距离最近的轨交10号线步行10分钟左右，周边偏近于韩国领事馆，具有一定国际化氛围,A-Plus（服务式办公）,A-Plus（服务式办公）,公共配套,协和双语 学校,好美家,金海马家具,交行、建行、上行,18,内部房型以2-4人为主，现5-10人房间已满租，成交价格在2000元/台/月以内,A-Plus（服务式办公）,竞品分布（传统分布）,漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业 莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500 本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高,竞品分析,19,竞品分布,3,服务式办公,麦克森,20,麦克森,麦克森作为一个类地铁上盖项目，步行100m即可抵达10号线龙柏新村站，北侧大量虹桥高端别墅、商业项目为该案提供了无限商机,先锋大厦,古北虹桥板块,龙柏新村,麦克森（服务式办公）,麦克森（服务式办公）,上海虹桥商业中心,莱帝恩世大酒店,周边餐饮类,项目概况 麦克森的主楼先锋大厦外立面普通，然后周边成熟的配套和浓郁的商业氛围、高端住宅区林立拉高了该项目的整体品质，凸显了地理优势,麦克森（服务式办公）,规划布局 麦克森商务中心从10-130平方米自由划分的办公空间，既适合中小型企业，也符合跨国公司的需求，从设计规划层面看比较合理,前台,茶水间,4人间,8人间,共享间,竞品分布（传统分布）,漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业 莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500 本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高,竞品分析,23,竞品分布,4,服务式办公,福克斯,福克斯（服务式办公）,福克斯,此次新开的福克斯银都路项目交通方面毫无优势，距离春申路、银都路站均有一定距离，业主借助福克斯的品牌优势且降低价格招揽优质客户,福克斯,直线距离1.7KM,直线距离1.9KM,梅陇板块,闵行星河湾豪宅区,25,福克斯（服务式办公）,26,福克斯（服务式办公）,FOCUS连锁,目前已签约的6家客户品质均较高，且租赁期限为6-18个月，或许价格上的让步以及focus的品牌效应吸引了此类客源的入驻,竞品分布（传统分布）,漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业 莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500 本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高,竞品分析,27,竞品分布,5,服务式办公,喜悦商务,喜悦商务,喜悦商务普陀分中心，共设52个独立办公室，140个工作位，相对低廉的租金价格使得开业仅2年不到便取得出租率85%的业绩,港中旅大厦,北静安板块,武宁长寿板块,喜悦商务（服务式办公）,喜悦商务（服务式办公）,周边配套一应俱全，为项目内租客的出行、商务、休闲提供便捷,30,规划布局 喜悦提供完备的商务服务，人性化的空间设计理念、灵活的租赁周期充分满足了1-10人立即式办公的需求,喜悦商务（服务式办公）,0,31,目录,Contents,32,虹梅商务楼,虹梅商务大厦坐落于轨交1号线锦江乐园站，交通便利,内部面积大小不一，从47-整层为租户提供了多方位的选择,北靠上海南站，南邻南方商城，东西两侧古美罗阳、梅陇凌云板块、锦江乐园提供了充足的客源和人流量,项目概况,周边配套,1楼街铺餐饮类,中低区娱乐型（量贩式KTV),本案周边业态仍以餐饮、休闲为主，大小不一的餐饮商铺多达213家，休闲购物场所达149家 本项目将商业、办公一隔为二，低区基本以便民性的快餐、娱乐行业为主，中高区为传统办公部分 目前租户所偏好的面积段在170-240之间，租赁情况比较稳定,项目为轨交上盖，地下为1号线锦江乐园站，中低区为各类餐饮、便利型超市、食品零售、卡拉OK等业态分布，4楼以上为传统办公区域，目前租赁情况良好,外立面夜景效果图,总金额,现主力租户基本为中小型企业，办公人数约为10-20人之间 所租用的面积段为47-240，实际成交价格为1.75-2.05元/平方米天 据观测，租客行业中，科技、电子、信息类占较大比重,现状,虹梅商厦目前租赁情况良好，成交均价在1.9-2.2元/天，物业费19.5元/月，近期由于8楼来伊份将近整层的退租造成一定面积的空置，其他有2500面积待续租或调整,租赁情况,预测,商务中心应当在开盘前制定好定价策略及优惠力度，选择合理的客户群，按其接受能力制定套餐服务，并在成熟之后对租客的行业有所限制,未来预测,5,竞品点评,38,5,竞品对比,各竞品按自身条件的不同分别制定相应的优惠策略，其租客规模、行业也有明显的区域效应,竞品对比,首先，作为服务式办公与传统性质相区别的最大特点是具备自由、灵活的租赁周期，甚至可按月、周、日结算，并辅以齐全的软硬件配套，如网络、秘书、会务室等人性化的商务支持，凸显服务的优势； 其次，配备专业的运营团队，醒目的项目门户网站以及撒网式的网络推广，保证客源的充足性和稳定性； 最后，注重项目的选址，在有一定交通、商业配套优势的情况下，能更有利的增加项目的卖点和实用性。,小 结,小 结,40,选 址,运营团队 人性服务,硬件配备,服务式 办公,选址 - 尽量选取有一定交通优势与商业配套的区域,硬件配备 - 敞亮的空间布局、简易实用而奢华的办公家具、和谐的色调,锁定客户渠道 - 迅速、准确的选定客层，以便准确、适时的推广,运营团队&人性服务 - 高质素的运营团队配以灵活的租赁周期，各方位的软性服务,四项建议,0,41,目录,Contents,竞品分布（传统分布）,漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业 莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500 本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高,竞品分析,42,财务测算,1,方案一,权益返算,计算条件,财务计算背景,评价原则、方法和依据,本项目财务评价主要参照国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版规定的原则和要求进行,财务评价基础数据选取,1、本项目运营期设定为10年，即2013年至2022年。其中项目改造期为2012年10月-12月 2、参照上海市商业办公项目的建设及运营情况，设定本项目基准收益率为5%,成本费用计算表,45,成本费用计算表人员成本,中心客服经理1名，招商2名，前台接待兼商务秘书1名，保洁1名,每年工资福利费总计,(6000+4000x2+3500+2500)X1224000024万元,在此基础上每年以3%递增,工资及福利费,改造后项目需要增加相关服务式办公工作人员共5名,46,成本费用计算表能耗成本,电话，宽带等计价：46440(通常为固定费用) 茶水、报纸、杂志每人每月按40元(可变) 城开水电消耗平均为：5800X2X12139200(可变) 可变费用以历年设定出租率为系数，可得历年能耗消费如下表：,0.6 0.7 0.8 0.85,能耗成本,参照龙阳路能耗标准,成本费用计算表,成本费用中除装修10年摊还外，主要支出以租金成本、物业费、营销费为主要组成部分,48,权益返算法,市场情况下,租金投资回报率若要达到平均 5% 左右，其月租金价格支撑需在2000元左右,49,财务判断分析,第三年：78.9%，第六年：62.61%，第八年：59.2% 平均：70.1%(参考，通常不计平均值) 保本出租率： 第六年：104 出租率：80% 第三年：97 出租率：75% 第八年：110 出租率：85% 平均：130X0.8X0.75X0.85=66.3 出租率：51%(参考),为进一步分析项目的可行性和承担风险的能力，故对项目进行不确定性分析，最常用的两种分析方法 盈亏平衡分析和敏感性分析,50,财务测算结论：本项目财务可行性,竞品分布（传统分布）,漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业 莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500 本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高,竞品分析,51,财务测算,2,方案二,现状财务分析,测算原则,0,最高最佳使用 根据总体假设中所述，按照项目经济指标以及当前市场情况，拟初期投资成本相对较低，比较受市场欢迎的产品，方可获取最大市场收益是符合本项目住宅部分最高最佳使用原则的； 本报告中，对租金部分的价值评估，选用的收益获取对象是以市场现有相似度较高竞品项目为参照。,本次测算采取最高最佳使用原则,53,假设条件,0, 目前闵行区域服务式办公租金增长幅度较低在5%-8%之间 办公市场租金水平尚可，基本维持在1300-1700左右，凯燕环球中心、红豆国际公寓无论从品质、地段、以及客户层的选择上都对本案具有一定的参考性 从竞品实际情况来看，实际3年以上持有期后基本维持在85%左右入住率,54,5,竞品对比,本案对比周边竞品，在交通方面具有明显优势，其余如自身配套、硬件配备、产品定位特色方面有待验证,计算合理租金水平,55,租金收入考虑,按照前期规划，设定租赁面积为1000M2 服务式办公桌为130张 参考项目周边服务式办公项目的情况 工作台平均租金为1400元/台/月（下限租金为110