2012年5月武汉中央文化区项目研究报告.ppt

万达武汉中央文化区 项目研究报告,2012年5月,前 言,本人一直喜欢研究大型房地产项目，加上最近一直在研究城市综合体项目，4月中下旬，本人与好友（同行）二人专门调研武汉中央文化区项目，当时就对整个项目的体量和开发模式所震惊，个人觉得武汉中央文化区应该可以说是中部地区，甚至是全国房地产界的“劳斯莱斯”，因此这个项目值得我们学校和研究。由于该项目体量非常之大，业态非常之复杂、加上本人最近休探亲假，故时间紧，且本人资历与经验有限，所以研究比较肤浅，不足之处，希望各位同仁理解，期待与各位同行相互切磋、交流和学习。,第一章,城市综合体概念与发展,第二章,武汉中央文化区介绍,第三章,武汉中央文化区研究,第四章,武汉中央文化区总结,第五章,万达选址标准与招商策略,第一章 城市综合体概念与发展历史,城市级商业综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。,什么是城市综合体？,城市综合体的特征,国外城市综合体案例,东京六本木新区：以办公大楼森大厦（MoriTower）为中心、具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一超大型符合性都会地区，划开了东京城市发展的宏伟蓝图，为无数后人顶礼膜拜，世界游人争相参观，确立了世界经典综合体地位。,纽约洛克菲勒中心：20世纪最伟大的都市计划之一，由19栋建筑围塑出来的活动区城，对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌，成为继华尔街之后的纽约第二个市中心，也是又一个向世界输送经济能量的巨大综合体。,东京六本木新区,国外城市综合体案例,巴黎拉德芳斯：城市综合体规划史上最成功例子，其规划建设有着鲜明的特色，即彻底的人车分离交通规划体系、重视功能分区和环境设计、富有特色的建筑等。,巴黎拉德芳斯,国内城市综合体发展历史,国内城市综合体四种模式研究,万达城市综合体模式,万达城市综合体实行：“大型购物中心+五星级酒店+写字楼+住宅+国际品牌商家”的产品模式。,万达城市综合体模式优点,万达模式受到了地方政府的极大欢迎，其成为政府招商的座上宾，在选址、地价、配套等方面，均享受非常优惠的政策支持。 围绕政府支持、选址优势、规模优势、商户资源优势、商业模式优势五重优势，万达进行的一系列商业资源整合，使万达的商业地产平台具备了突出的竞争力。,万达城市综合体发展历史,在万达在第四代产品中，非常强调文化、旅游和健康等的主题生活方式，同时，以租为主的商业模式逐步向国际化方向靠拢。作为万达城市综合体中的“巨无霸”武汉中央文化区将引领湖北地区，甚至全国城市综合体发展方向,第二章 武汉中央文化区介绍,武汉中央文化区位于湖北省武汉市核心地段，即武昌东湖与沙湖之间。项目规划约1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，总投资500亿人民币，倾力打造以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目。,武汉中央文化区整体规划,武汉中央文化区整体规划,武汉中央文化区平面图,武汉中央文化区效果图,武汉中央文化区区位图,项目位置,武汉中央文化区定位,中国第一、世界一流、业内朝拜之地。,18万方商业街汉街 15万方万达广场 8栋5A级写字楼 45万方 4栋星级酒店 约20万方 155万方豪宅。,武汉中央文化区产品类型,武汉中央文化区周边配套,项目位于武汉市一环内，处于东湖和沙湖之间，项目地理位置优越，交通方便，主干道中北路穿越项目。 项目商业齐全，包括汉街和万达广场在内，周边商业设施齐全，名校林立，汇集东湖主要娱乐、旅游资源。,主要教育资源有：湖北省博物馆、武汉大学、中科院武汉分院、中北路中学，中北路小学、水果湖中学、水果湖小学。 主要医疗资源有：中南医院、省妇幼和广州军区总医院等。 主要购物商场有：麦德龙、家乐福、徐东平价、shoping mall和国美电器等。,武汉中央文化区周边配套,武汉中央文化区周边配套,本项目交通方便，城市主干道中北路穿越本项目，同时靠近长江隧道，去汉口非常方便。 同时地铁四号线和公共交通64、308、540、577、583、601、702、723、805等共计26条线路经过本项目，交通通达武汉三镇。,第三章 武汉中央文化区研究,万达投资80亿元、打造8大世界级文化配套，是目前中国文化投资规模最大的项目商业步行街汉街，同时目前国内最长的步行街，其规划设计与业态组合值得我们学习与研究。,第一部分 商业步行街 楚河汉街,汉街总建筑面积为18万平方米，包含了3座大型酒楼（5层），此外是汉街两边的独立的商铺、餐饮、旅游休闲、酒吧等，一般不超过3层，室内设楼梯。外立面融合中西方古典与现代风格，汉街业态组合共分为三个部分，依次为个性潮流、品味生活和时尚国际。,楚河汉街,全球顶级演绎剧场,汉秀剧场由万达与世界著名的演绎公司美国弗兰克公司合作打造，外形像中国红灯笼，投资25亿元，超越目前所有演绎水平舞台。有国际顶级建筑设计大师马克菲舍设计。,汉秀剧场,世界唯一的室内电源文化公园,主题公园建面6万平方米，投资35亿元，汇集全球最新顶尖电影娱乐科技。由马克菲舍先生设计，创意取自楚汉文化编钟，共有7个电影科技娱乐项目。 内设有4D、5D剧场、飞行剧场、互动剧场、体验剧场、太空剧场、魔幻餐厅等。,中国最大的电影城,万达电影城位于汉街中段，是国内设施最先进、规模最大的电影城。共有15个影厅，3000个座位，其中有3D影厅、IMAX巨幕影厅，是世界顶级的电影城。,湖北名人广场,汉街共建有5个湖北省名人广场，分别是：屈原广场、昭君广场、知音广场（伯牙、钟子期）、药圣广场（李时珍）和太极广场（张三丰）。 游客一边可以供游人观赏楚汉的风光，还可以了解湖北名人历史文化。,汉街大戏台,汉街大戏台采用仿古木结构建筑风格，具有典型的中国古代建筑特点。 戏台背景采用国内最先进的LED屏幕，超大屏幕播放画面，给人一种时空穿梭的感觉。,汉街大戏台,汉街大戏台节假日均设有中国传统戏曲艺术与现代艺术表演。,杜莎夫人蜡像馆,杜莎夫人蜡像馆是国内仅此于上海的第二座，全球第11做世界名人蜡像馆，是全世界水平最高的蜡像馆之一。,馆内收藏做多世界名人，是目前最时尚的文化旅游景点。,湖北最大的书城,文华书城是全国图书行业百优企业，汉街文华书城是旗舰店，共四层，总建面近5000平方米，有15万种、5 0万册书籍，是目前湖北最大的书城。 书城业态主要有书刊、影像、家居饰品、收藏以及教育培训等。,正刚艺术画廊,正刚艺术画廊是由全球知名艺术家，现代油画专家熊正刚创办，室内环境优雅、时尚、让客户置身于世界艺术海洋中，其主旨在于让客户在品尝咖啡的同时欣赏创意油画，从而产生购买欲望。,国内最长的商业步行街,汉街总长1500米，是目前国内最长的商业步行街，商业业态规划为三段，东段为品质生活，中断为国际时尚，西段为潮流体验。,最具文化特色的步行街,汉街从空间构成、造型、材料和构成等多方面对民国建筑做系统研究，以民国风格为建筑主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中，显示一种低调的奢华和不一样的特色。 五座名人广场、汉街大戏台、美轮美奂的格式喷泉，正刚艺术画廊、杜莎夫人蜡像馆、文华书城、珀斯琴行、迪士尼旗舰店、星巴克、90+红酒屋等众多经典品牌业态，与楚河滨河景观带交响辉映展现了一幅“现代清明上河图”。,国内最具文化特色的步行街,喷泉,琴行,咖啡,西式快餐,国内最具建筑特色的步行街,古典欧式风格,现代风格金属镂空,民国建筑风格,简约欧式风格,国内最具建筑特色的步行街,四座最具特色的桥,欧式墙灯,古典路灯,绿化与青砖路面,欧式雨篷,现代橱窗,金属镂空,古典雕花,业态最丰富的的步行街 汇集国内唯一十大快时尚品牌,汉街集合200多个国内外一流商家，符合汉街高端标准，形成世界一流的商业业态，不仅有是NIKE、DAZZLE、星巴克和优衣库等国际十大时尚品牌，更包括黄记煌、文华书城等在内的三十余家中国旗舰店。 汉街汇集国内唯一的十大快时尚品牌汇聚于此，包括ZARA 、H&M 、C&A 、GAP 、MUJI 、M&S、 UNIQLO、 MAP 、UR。,国内夜景最漂亮的步行街,汉街自去年开业以来，人流比较大，尤其是夜晚，夜景已经成为武汉一道亮丽的风景。其以大范围的泛光照明为主，以5个名人广场为依托，采用多种手法已经先进的照明技术，分层次照明，即从亲水平台白玉栏杆建筑立面，采用三个光带，光色由蓝白色有节奏的过渡带暖白色。,汉街充分体现立体感、突出细部的精致，体现建筑自身的独有的构造，营造一种地调的奢华，与周边景观、建筑浑然一体，成为武汉夜晚一道亮丽的风景线。,国内夜景最炫的步行街,云中桥夜景,汉街中部将建设万达档次最高的万达广场，建筑面积15万平方米，定位为全国零售商业的新高度，设有万达商业业态的全国主力店，包括大歌星KTV旗舰店、万千百货旗舰店等，拥有3D和IMAX巨幕影厅在内的15个影厅，同时将聚焦国际一线奢侈品牌60多家，将成为商业消费的标杆,万达广场万达首屈一指的旗舰店,汉街业态组合研究 个性潮流,汉街业态共分为三个部分，依次为个性潮流、品味生活和时尚国际，个性潮流业态如下：,汉街业态组合研究 品味生活,汉街业态组合研究 时尚国际,第二部分 写字楼 8栋5A级写字楼集群,万达投巨资兴建8栋5A级写了楼，体量达到50万方，目前也是国内写字楼集群中的典范,当前正在销售中,8栋5A写字楼,武汉中央文化区身处5平方公里武昌公司总部核心，是万达重金为世界500强企业量身定制的高标准写字楼集群，总建筑面积50万方，建设8栋5A级写字楼，均按照低碳智能标准设计。,8栋5A级写字楼,万达持有2栋40层，目前国家开发银行、建行已经获得一栋，在售四栋，均价在18000左右，优惠5个点左右。,写字楼LOGO,1、再一次，超越世界想象 2、世界500强企业总部基地 3、楚河汉街之上，唯一跨国商务集群 4、全球领先的，商务硬件配套 5、国际大师主笔，造就经典总部地标 6、楚河汉街，50万方跨国商务集群 7、武汉唯一，双湖景写字楼,写字楼推广主题欣赏,8、华中首个国际级写字楼，湖景精装示范区 9、首创10米挑空，水景大堂 10、全球优质的美国Carrier中央空调，独享尊崇 11、120-1700平5A写字楼，整层定制 12、24小时智能楼宇国际化管理 13、14部世界名牌三菱电梯，分层专属 14、公共空间六星级装修 15、万达六星级酒店，1500大宴会厅,写字楼推广主题欣赏,写字楼推广主题画面欣赏,名人代言销售,写字楼推广画面欣赏,写字楼推广画面欣赏,写字楼推广画面欣赏,写字楼部分平面图欣赏,面积130-240平方米,写字楼部分平面图欣赏,面积130-240平方米,万达投资30亿元在武汉中央文化区打造四个高端酒店其中包括一座六星级酒店、一座五星级酒店、一座四星级和三星级酒店。总建筑面积20万方，共1300间客房，当前正在做基础施工,第四部分 星级酒店 顶级酒店集群,第五部分 高档住宅集 汉街九号,武汉中央文化区总建筑面积155万方，建设四大豪宅区，将为高端人士打造一种全新的生活式样，将成为武汉“第一豪宅”。,汉街九号,汉街九号主要配套有：游泳馆、篮球馆、乒乓球室，篮球兼具排球馆，此外还有计划建设一个300m跑道的全塑操场，同时设立幼儿园，小学（36班制），幼儿园及小学预计在2015年底对开放。,汉街九号,目前汉街九号主力户型大约在180-200平方米左右，预计2012年下本年开盘，住宅共分为四个组团，万达集团集将打造代表中国最高水平的精品豪宅。共设停车位13800个，其中住宅规划为为8400个停车位。,1、170米凌云高度，缔造巅峰人居 2、奢装传世大宅，辉映层峰气度 3、地段成就血统，汉街铸就豪宅 4、楚河汉街，都会湖景奢装大宅 5、中央公园腹地，独揽千亩沙湖,汉街九号推广主题欣赏,汉街九号推广画面欣赏,汉街九号推广画面欣赏,汉街九号推广画面欣赏,武汉中央文化区推广物料,休闲椅,第五部分 细节处理,青砖地面与花岗岩想结合,青铜地面表示与项目古典风格协调,红砖与青砖强交相辉映,细部处理,细部处理,清晰明了的导视系统,通过对顶部的处理减轻了层高不足给人压抑的感觉,简洁大气的LOGO,简洁大气的LOGO,欧式与现代风格的时尚橱窗,时尚风格洗手间,第四章 武汉中央文化区总结,武汉中央文化区坐拥武汉一环内，地理位置优越，交通便利，旅游资源丰富，周边配套设施齐全，适合开发大型城市综合体项目。同时由于本案规模巨大，业态齐全、加之开发商定位准确、大气、尊贵，业态配置组合堪称“史无前例”，在很多方面超越了国内很多城市综合体，这些不一一例举了。在众多方面来讲，他把房地产开发带向一个更高、更快、更强的发展轨道，他的运营模式和开发理念值得我们认真研究和借鉴。相信在不久的将来，我也可以运作这样的项目,总 结,第五章 万达项目选址标准与招商策略,万达项目选址标准,在商业地产业中有一句名言：项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。万达大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件： 一、是地理位置能代表城市商业发展的新趋势； 二、是交通便利； 三、是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。,1、 城市常住人口在50万以上的城市。 2、城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元。 3 、城市全社会年固定资产投资200亿元以上。 4 、年社会消费品零售总额180亿元以上。 5 、城镇居民人均年可支配收入12000元以上。 6 、年人均消费支出5000元以上。 7 、城市规划重视第三产业。 8 、未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。 9 、该城市有明显的支柱产业。 10 、政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。 11 、城市房地产行业年开发量100万以上，竣工量50万以上。,城市整体选择标准,项目地块选择要求,1、地块要求：净地、5通一平。 2、地块面积：商住总体面积35-50万，商业用地面积10万左右。 3、项目位置符合城市未来发展方向。 4、项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。 5、项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。 6、项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。 7、距市中心车程不超过15-20分钟。 8、项目周边经停公交线路不少于5条。 9、项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。 10、项目地块要求规整。 11、项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两条交通