《物业管理基本制度与政策》第三章(4-5)讲义.ppt

一、物业承接查验制度的意义 二、物业承接查验的内容 三、物业的保修责任,第四节 物业承接查验制度,一、物业承接查验制度的意义 条例第二十八条规定：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。,第四节 物业承接查验制度,一、物业承接查验制度的意义 我国实行物业承接验收制度的现实意义：（掌握） (1)物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。,第四节 物业承接查验制度,一、物业承接查验制度的意义 我国实行物业承接验收制度的现实意义： (2)实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。,第四节 物业承接查验制度,一、物业承接查验制度的意义 我国实行物业承接验收制度的现实意义： (3)实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。,第四节 物业承接查验制度,二、物业承接查验的内容 物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。 建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住之前与物业服务企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。,第四节 物业承接查验制度,第四节 物业承接查验制度,【历年真题】（2010年多选题第72题） 根据物业管理条例，物业服务企业承接物业项目，与物业服务企业办理验收手续和资料移交的主体有（ ）。 A建设单位 B社区居委会 C区、县房地产行政主管部门 D建筑施工单位 E业主委员会 【正确答案】AE,二、物业承接查验的内容 业主委员会选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由原物业服务企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业服务企业办理物业承接手续。,第四节 物业承接查验制度,第四节 物业承接查验制度,【历年真题】（2010年单选题第3题） 业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与（ ）办理承接验收手续。 A居民委员会 B业主委员会 C建设单位 D原物业服务企业 【正确答案】B,第四节 物业承接查验制度,【历年真题】（2010年单选题第35题） 新建物业承接查验时，应当向物业服务企业移交物业档案资料的是（ ）。 A业主 B建设单位 C施工单位 D监理单位 【正确答案】B,二、物业承接查验的内容 包括：物业管理资料移交 物业现场验收 (一)物业管理资料移交 物业资料是物业服务企业对物业实施管理的重要基础。,第四节 物业承接查验制度,二、物业承接查验的内容 (一)物业管理资料移交 物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交下列物业资料：（熟悉） (1)竣工验收资料。 (2)技术资料。 (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。 (4)物业管理所必需的其他资料。,第四节 物业承接查验制度,二、物业承接查验的内容 (二)物业现场验收 1物业共用部位共用设施设备验收 2物业管理区域环境验收,第四节 物业承接查验制度,第四节 物业承接查验制度,【例题单选题】 物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和( )两个方面。 A、物业管理区域环境验收 B、房屋安全验收 C、物业项目质量验收 D、项目图纸资料验收 【正确答案】A,三、物业的保修责任（熟悉） 建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。（条例第三十一条） 物业保修责任：是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。,第四节 物业承接查验制度,三、物业的保修责任 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定（建设部1998年）要求建设单位在向用户交付销售的新建商品房住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 住宅质量保证书所规定的保修范围和保修期限，主要针对物业自用部位与自用设施设备，共用部位与设施设备则需要在前期物业服务合同中约定。,第四节 物业承接查验制度,第四节 物业承接查验制度,【历年真题】（2010年单选题第36题） 新建房屋的质量保修，由（ ）负责。 A建设单位 B物业服务企业 C业主 D施工单位 【正确答案】A,第四节 物业承接查验制度,【例题单选题】 商品住宅的保修期限不得( )建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 A、长于 B、等于 C、高于 D、低于 【正确答案】D,一、物业服务企业的性质和地位 二、物业服务企业资质管理的必要性 三、物业服务企业的资质等级 四、物业服务企业资质等级的管理程序 五、物业服务企业违规行为的行政处罚,第五节 物业服务企业资质管理制度,一、物业服务企业的性质和地位 从事物业管理服务活动的企业应当具有独立的法人资格。 依法独立享有民事权利和承担民事义务。,第五节 物业服务企业资质管理制度,一、物业服务企业的性质和地位 物业服务企业应当具备下列条件： (1)依法成立； (2)有必要的财产或者经费。注册资本：有限责任公司不得低于3万元（但三级资质应在50万元以上）；股份有限公司不得低于1000万元； (3)有自己的名称、组织机构和场所。 (4)能够独立承担民事责任。,第五节 物业服务企业资质管理制度,第五节 物业服务企业资质管理制度,【例题多选题】 按照民法通则的规定，物业服务企业应具备以下条件：( )。 A、依法成立 B、有必要的财产或者经费 C、有自己的名称、组织机构和场所 D、能独立承担行政责任 【正确答案】ABC,二、物业服务企业资质管理的必要性（熟悉） 第一，针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关。 第二，针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度。 第三，针对物业管理服务的专业特性，需要实行企业资质审批制度。,第五节 物业服务企业资质管理制度,第五节 物业服务企业资质管理制度,【例题多选题】 对物业服务企业实施资质管理的主要原因是( )。 A、针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关 B、针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度 C、针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度 D、针对物业管理的经济特性，需要实行企业资质审批制度 【正确答案】ABC,三、物业服务企业的资质等级 （一）取得资质等级的条件（掌握） 1.注册资本 一级 500万以上 二级 300万以上 三级 50万以上,第五节 物业服务企业资质管理制度,三、物业服务企业的资质等级 （一）取得资质等级的条件 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 一级 30人（其中中级以上不少于20人） 二级 20人（其中中级以上不少于10人） 三级 10人（其中中级以上不少于5人） 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；,第五节 物业服务企业资质管理制度,三、物业服务企业的资质等级 （一）取得资质等级的条件 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： （单位：平方米） 多层住宅 高层住宅 独立式住宅 办公楼等 一级 200万 100万 15万 50万 二级 100万 50万 8万 20万,第五节 物业服务企业资质管理制度,三、物业服务企业的资质等级 （一）取得资质等级的条件 例如：某物业服务企业管理的各类物业的房屋建筑面积分别是：多层住宅50万m2；高层住宅30万m2；别墅3万m2；办公楼25万m2，总面积108万m3 。问：该企业达到几级物业管理资质的要求？ 计算：百分比之和为：50/200+30/100+3/15+25/50=125% 达到一级资质,第五节 物业服务企业资质管理制度,三、物业服务企业的资质等级 （一）取得资质等级的条件 例如：某物业服务企业管理的各类物业的房屋建筑面积分别是：多层住宅100万m2；高层住宅20万m2；办公楼10万m2，总面积108万m2 。 。问：该企业达到几级物业管理资质的要求？ 计算：百分比之和为：100/200+20/100+10/50=90% 未达到一级资质 100/100+20/50+10/20=190% 达到二级资质,第五节 物业服务企业资质管理制度,三、物业服务企业的资质等级 （一）取得资质等级的条件 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。经营管理业绩一级要求优良，二级要求良好。,第五节 物业服务企业资质管理制度,第五节 物业服务企业资质管理制度,【历年真题】（2010年单选题第38题） 某物业服务企业管理多层住宅50万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业（ ）资质等级要求。 A一级 50/200+30/100+5/500.25+0.3+0.1 0.65 B二级 50/100+30/50+5/200.5+0.6+0.251.35 C三级 D三级暂定 【正确答案】A,第五节 物业服务企业资质管理制度,【例题多选题】 下列哪些是物业服务企业一级资质的条件( )。 A、注册资本人民币500万元以上 B、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人 C、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 D、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和不低于80% 【正确答案】AC,三、物业服务企业的资质等级 (二)资质证书的颁发和管理 一级 国务院（建） 二级 省、自治区（建）；直辖市（房） 三级 直辖市（房）；设区的市（房）,第五节 物业服务企业资质管理制度,第五节 物业服务企业资质管理制度,【例题多选题】 按照有关规定，直辖市人民政府房地产主管部门负责( )物业服务企业资质证书的颁发和管理。 A、一级 B、二级 C、三级 D、四级 【正确答案】BC,三、物业服务企业的资质等级 (三)资质等级与项目承接 (1)一级资质 可以承接各种物业管理项目。 (2)二级资质 可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。 ！数字都含本数。 (3)三级资质 可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。,第五节 物业服务企业资质管理制度,第五节 物业服务企业资质管理制度,【例题单选题】 根据物业服务企业资质管理办法的规定，三级资质物业服务企业只可以承接( )和5万m以下的非住宅项目的物业管理业务。 A、25万m以下住宅项目 B、20万m以下住宅项目 C、30万m以下住宅项目 D、40万m以下住宅项目 【正确答案】B,四、物业服务企业资质等级的管理程序 1新设立物业服务企业的资质申请 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。,第五节 物业服务企业资质管理制度,第五节 物业服务企业资质管理制度,【例题单选题】 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起( )日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 A、10 B、15 C、20 D、30 【正确答案】D,四、物业服务企业资质等级的管理程序 2物业服务企业资质等级的核定（已经申请，重新核定） 申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提出申请。,第五节 物业服务企业资质管理制度,四、物业服务企业资质等级的管理程序 2物业服务企业资质等级的核定 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。,第五节 物业服务企业资质管理制度,第五节 物业服务企业资质管理制度,【例题单选题】 物业服务企业一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期为( )。 A、30个工作日 B、3个星期 C、20个工作日 D、2个星期 【正确答案】C,四、物业服务企业资质等级的管理程序 3不得批准资质的违规行为 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准： (1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的； (2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的； (3)挪用专项维修资金的；,第五节 物业服务企业资质管理制度,四、物业服务企业资质等级的管理程序 3不得批准资质的违规行为 (4)擅自改变物业管理用房用途的； (5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； (6)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； (7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；,第五节 物业服务企业资质管理制度,四、物业服务企业资质等级的管理程序 3不得批准资质的违规行为 (8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的； (9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的； (10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；,第五节 物业服务企业资质管理制度,四、物业服务企业资质等级的管理程序 3不得批准资质的违规行为 (11)超越资质等级承接物业管理业务的； (12)出租、出借、转让资质证书的； (13)发生重大责任事故的。,第五节 物业服务企业资质管理制度,第五节 物业服务企业资质管理制度,【历年真题】（2010年多选题第74题） 物业服务企业在申请资质等级核定之日前一年内有下列（ ）情形的，其资质不予批准。 A聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动 B物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有关资料 C超越资质等级承接物业管理业务 D发生重大责任事故 E有业主投诉 【正确答案】ABCD,四、物业服务企业资质等级的管理程序 4物业服务企业资质等级的变更、注销与撤销 (1)物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。 (2)物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。,第五节 物业服务企业资质管理制度,四、物业服务企业资质等级的管理程序 4物业服务企业资质等级的变更、注销与撤销 (3)物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。,第五节 物业服务企业资质管理制度,四、物业服务企业资质等级的管理程序 4物业服务企业资质等级的变更、注销与撤销 (4)有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书： 审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决的； 超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的； 违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；,第五节 物业服务企业资质管理制度,四、物业服务企业资质等级的管理程序 4物业服务企业资质等级的变更、注销与撤销 (4)有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书： 对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的； 依法可以撤销审批的其他情形。 ！资质年检制度已经取消。,第五节 物业服务企业资质管