漳州古城保护性开发项目房屋征收补偿方案.doc

漳州古城保护性开发项目房屋征收补偿方案芗城区人民政府 根据市委、市政府部署，为加快推进漳州古城的保护工作，芗城区人民政府决定对古城保护范围内需改造的房屋实施征收，依照国有土地上房屋征收与补偿条例福建省实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法漳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定，参照钟法路北段（瑞京路至胜利西路）道路拓宽和街头绿地工程房屋征收补偿方案，结合本项目实际，制定本补偿方案，具体如下：第一部分 总 则一、适用范围本补偿方案适用于漳州古城保护性开发项目用地范围内的房屋及其附属物的征收补偿安置。市直管公房和市区两级行政、事业、国有企业所属的办公用房、单位用房及店面由征收部门和产权主管部门负责征收安置。二、征收范围详见规划红线图。三、征收部门和受委托征收实施单位征收部门：芗城区住房保障与房地产管理局。征收实施单位：漳州惠民房屋征收有限公司。四、补偿方式及安置地点补偿方式：1.货币补偿；2.产权调换。安置地点：万科瑞京城（芝山南路西侧）、益民花园、金湖小区（暂定名称，地址在西洋坪路东侧、规划北仓路北侧）。五、征收补偿安置资金设立征收补偿安置专项帐户，实行专款专用，接受征收主管部门的监督管理。六、被征收房屋权属的认定原则1.依照法律法规和政策规定，持有效的土地及房产批建手续（即“两证”：建设用地红线图或土地使用证；建设工程规划许可证或房产证。）的房屋，为完全产权。2.征收无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，征收前，征收部门应就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。七、房屋征收补偿安置方式1.住宅、店面（1）可选择货币补偿，也可选择产权调换。选择产权调换的，实行“先签订协议并搬迁腾房者先选房”原则。（2）选择货币补偿的，必须权属清楚。有下列情况之一，不予货币补偿：被征收人与承租人就解除租赁关系达不成协议的；房屋产权人不明确，产权人下落不明的；被征收私有房屋的共有权人对选择补偿安置方式达不成一致意见的；被征收人的房屋已作为抵押物、典当物的。（3）被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分产权调换的方式。（4）征收违章建筑按本方案有关规定处理。2.征收中涉及军事设施、教堂、寺庙以及文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定处理。第二部分 房屋征收补偿安置办法八、货币补偿原则选择货币补偿的，被征收房屋产权人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，由征收部门一次性付清房屋征收补偿费。九、产权调换原则1.产权调换实行“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”及“先签订协议并搬迁腾房者先选房”的原则；征收部门与被征收房屋产权人在签订房屋征收补偿安置协议书时，应注明安置房的户型、套数及面积。2.产权调换选房办法在征收公告规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，由征收部门发给被征收人“搬迁封房验收单”，被征收人凭“搬迁封房验收单”确定并换取“征收补偿安置证顺序号”。安置选房时被征收人凭“顺序号”按顺序在征收部门指定安置区域内选房。十、住宅征收补偿安置办法1.选择货币补偿根据房屋结构不同情况，按附表2所列标准进行货币补偿。2.选择产权调换（1）选择产权调换的安置地点选择万科瑞京城的，按被征收房屋有效建筑面积以1:1的标准给予产权调换，须补交差价：在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，根据被征收房屋结构不同新旧补差价分别为：框架结构80元/m2，砖混结构120元/m2，砖木结构160元/m2。超过签约期限的，新旧补差价分别为：框架结构230元/m2，砖混结构270元/m2，砖木结构310元/m2。必须以最接近产权调换面积的原则来选择安置房。安置地点选择益民花园或金湖小区的，按被征收房屋有效建筑面积以1:1.3的标准给予产权调换，不补交差价。（2）安置房选房后，因结构原因造成安置房面积小于被征收房屋面积的，剩余面积实行货币补偿。十一、店面认定和补偿安置办法1.店面的认定（1）经产权机关登记的，或未经产权机关登记但经城市规划部门批准的。（2）在2006年地形图上有标注的沿街的第一层房屋，2013年12月1日之前办理有效工商营业执照和税务登记证的，可认定为店面；若只办理有效工商营业执照或税务登记证其中一证的，也可认定为店面，但店面有效面积按80%给予认定。店面有效面积的认定范围以房屋的第一自然进深（不超过10米）为准，其余部分按住宅给予补偿。店面分外街店面和内街店面：详见附表6。2.被征收店面选择货币补偿的补偿标准为：外街店面26000元/m2，内街店面16000元/m2。3.被征收店面选择产权调换（1）安置地点选择万科瑞京城的，按店面折算后的有效建筑面积以1:1的标准给予产权调换店面。在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，若产权证明确标注是店面的，按4000元/m2补交差价；若只有工商营业执照、税务登记证两证的，外街店面须补交8000元/m2的差价，内街店面须补交9800元/m2的差价。超过签约期限的，三证齐全的，须补交6000元/m2的差价；若只有工商营业执照、税务登记证两证的，外街店面须补交10000元/m2的差价，内街店面须补交11800元/m2的差价。必须以最接近产权调换面积的原则来选择安置店面。被征收店面面积超过安置店面面积部分实行货币补偿。（2）安置地点选择益民花园或金湖小区的，按店面折算后的有效建筑面积以1:1.3的标准给予产权调换店面。在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，若产权证明确标注是店面的，不补交差价；若只有工商营业执照、税务登记证两证的，外街店面须补交4000元/m2的差价，内街店面须补交4900元/m2的差价。超过签约期限的，三证齐全的，须补交3000元/的差价；若只有工商营业执照、税务登记证两证的，外街店面须补交5000元/m2的差价，内街店面须补交5900元/m2的差价。必须以最接近产权调换面积的原则来选择安置店面。被征收店面面积超过安置店面面积部分实行货币补偿。4.对于简易搭盖、临时性建筑，不论是否持有营业执照或税务登记证，一律按附表3临时性建筑物补偿。十二、住宅、店面搬迁过渡补助办法（一）住宅1.选择货币补偿的：（1）按附表4所列标准一次性发给被征收人一次搬迁费和6个月的临时安置费；（2）在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁费按3元/m2给予奖励，临时安置费按5元/m2月给予奖励；（3）超过签约期限签订协议的，不予奖励。2.选择产权调换的（1）征收过渡期限：安置房为高层建筑的，过渡期限不超过36个月；安置房为多层建筑的，过渡期限不超过24个月。（2）搬迁过渡方式：鼓励被征收人自行过渡，按附表4所列标准每半年发给临时安置费。在规定签约期限内签协议并搬迁腾房的，临时安置费按5元/m2月给予奖励（逾期安置该奖励不变）；超过签约期限签订协议的，不予奖励；被征收人确实无法自行过渡的，由征收部门提供临时过渡周转房，但不再发给临时安置费。（3）搬迁费：按附表4所列标准一次性发给被征收人两次搬迁费。在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁费按3元/m2给予两次奖励。（4）临时安置费时间计算：临时安置费发放期限自被征收人签订协议并搬迁腾房之日算起，至征收部门书面通知入户安置为止。属征收部门的责任，造成逾期安置，若被征收人自行过渡的，从逾期之月起，征收部门应每月双倍付给临时安置费（即临时安置费为52=10元/m2月）；若被征收人使用周转房过渡的，征收部门每月按标准付给临时安置费。征收部门发出书面交房通知15天内，被征收人按要求办理入户安置手续的，按标准再发给3个月临时安置费；被征收人未按要求办理入户安置手续的，从发出选房通知第二个月起，征收部门不再支付被征收人临时安置费。（二）店面1.选择货币补偿的，按附表4所列标准一次性发给被征收人一次搬迁费。在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁费按6元/给予一次奖励。2.选择产权调换的（1）征收过渡期限：安置房为高层建筑的，过渡期限不超过36个月；安置房为多层建筑的，过渡期限不超过24个月。（2）搬迁过渡方式：自行过渡。（3）搬迁费：按附表4所列标准一次性发给被征收人两次搬迁费。在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁费按6元/m2 次给予两次奖励。十三、店面、经营性用房的停业损失补偿费根据被征收店面有效建筑面积，按30元/m2月计算，一次性给予6个月的停业损失补偿。根据被征收经营性用房有效建筑面积，按25元/m2月计算，一次性给予6个月的停业损失补偿。十四、优惠、奖励办法根据征收范围内实际情况，被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，合法建筑按时段给予优惠、奖励；手续不完整或违法、违章建筑根据被征收人提供的权属证明材料，分别按不同时段、不同年限、不同额度给予奖励。未在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，一律不予优惠、奖励。（一）合法建筑1.住宅（1）在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，选择货币补偿的，按400元/m2 给予奖励。（2）选择产权调换的，在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，由于房屋建筑结构的原因，每个产权户安置房建筑面积超过被征收房屋建筑面积的：选择安置在万科瑞京城的，超过部分在10m2以内（含10m2）的，110层按5500元/m2结算，11层及以上每增加一层增加层次差价50元/m2；选择安置在益民花园或金湖小区的，110层按4500元/m2结算，11层及以上每增加一层增加层次差价50元/m2。超过10m2以上部分，均按安置时安置房源的市场价结算。2.店面（1）选择货币补偿的，在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，按6000元/m2给予奖励。（2）选择产权调换的，在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，若产权证明确标注是店面的，按40元/m2月给予奖励；若只有工商营业执照、税务登记证两证的，按10元/m2月给予奖励。奖励时间自被征收人签订协议并搬迁腾房之日算起，至征收部门书面通知入户安置为止；逾期安置，奖励不变。因结构原因，每个产权户安置店面超过被征收店面面积5m2（含5m2）以内的部分，选择安置万科瑞京城的，按20000元/m2结算，选择安置在益民花园或金湖小区的，按12000元/m2结算；安置店面超过被征收店面面积5m2以上的部分，均按安置时安置房源的市场价结算。3.特殊补助在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的：（1）生活不能自理的残疾人且常住户口在搬迁范围内的，每人一次性补助1500元。（2）年龄满75周岁以上的老人且常住户口在搬迁范围内，每人一次性补助1000元。（3）低保户、五保户、五老、烈属且常住户口在搬迁范围内的，每户一次性补助2000元。以上所有特殊补助可重复享受。4.以上面积以经认定的有效建筑面积为准。（二）批建手续不完整及违法、违章的建筑批建手续不完整及违法、违章建筑有效面积的认定，以2002年航拍图、2006年地形图和相关资料等为依据。1.住宅（1）2002年航拍图上有标注的住宅，按被征收房屋建筑面积的90%认定为有效建筑面积进行补偿安置。若被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，按被征收房屋建筑面积的10%认定为有效建筑面积给予奖励。（2）2002年航拍图上无标注但2006年地形图上有标注的住宅，按被征收房屋建筑面积的50%认定为有效建筑面积进行补偿安置。若被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，按被征收房屋建筑面积的30%认定为有效建筑面积给予奖励。2.店面批建手续不完整的店面，依照上述关于住宅的有效建筑面积认定及奖励办法认定有效建筑面积。3.2006年地形图上无标注的住宅，一律采用货币补偿安置。补偿标准为：框架结构1900元/m2，砖混结构1700元/m2，砖木结构1500元/m2。在规定征迁期限内签订协议并搬迁腾房的，按200元/m2给予奖励。4.对于简易搭盖、临时性建筑，一律按附表3临时性建筑补偿。（三）若被征收人在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，根据被征收房屋的装修类别，按附表1的补助标准给予适当的装修补助。十五、凡超过签约期限签订协议、腾房或被实施强制征收的房屋（住宅、店面等）均不适用上述的优惠、奖励办法。十六、附属物一次性给予货币补偿，补偿标准详见附表5。第三部分 罚 则十七、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依照有关规定给予依法强制征收。凡被实施强制征收的房屋，不再适应本方案所有的优惠、奖励办法。十八、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚。十九、征收工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其所在单位或上级有关部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第四部分 附 则二十、被征收人对丈量面积、附属物清单有异议的，应在收到堪丈成果图册五天内要求一次性复核，并以复核结果为准。二十一、被征收人应当自征收公告发布之日起二十天内主动提供给征收部门以下资料：1.经核对后的户主身份证复印件；2.户口簿复印件；3.土地证、房产证；4.城管部门罚款凭证；5.营业场所工商、税务等有关登记手续；6.与征收补偿有关的其他材料。二十二、本方案自征收公告发布之日起实施。二十三、本方案未尽事宜，由漳州古城项目征地拆迁工作领导小组以会议纪要形式作出补偿安置补充规定，该补充规定与本方案具有同等效力。二十四、本方案解释权归漳州古城项目征地拆迁工作领导小组和芗城区住房保障与房地产管理局。附表：1.被征收房屋装修分类表2.住宅货币补偿标准3.征收临时建筑的货币补偿标准4.搬迁费和临时安置费标准5.被征收房屋附属物项目补偿单价表6.内、外街店面附表1被征收房屋装修分类表结构类别主 要 特 征装修补助（元/m2）框架、砖混结构一类外墙面条砖贴面或涂料；地板为石板材、高级缸砖(8080及以上)、高级木地板；内墙面为高中级粉刷、高级涂料、木质墙裙；天棚为木吊顶或高级贴板、四周贴角线、带灯座；实木门（入户门为双层防盗门），铝合金窗外加不锈钢防盗网，阳台有不锈钢防盗网；厨房、卫生间石板材（或防滑地板砖）地板，全磁砖墙面，有吊顶；卫生洁具、电气设备齐全。400二类外墙面条砖贴面或粉刷；地板为缸砖(5050及以上)；内墙面为涂料粉刷、磁砖墙裙；天棚涂料粉刷；入户门外加铁门，铝合金窗加铁栅、阳台有铁制防盗网；厨房、卫生间地板为防滑地板，局部磁砖墙面；卫生洁具、开关插座齐全。300三类外墙面为局部条砖贴面、水泥砂浆粉刷或机砖勾缝；地板为普通地板砖（含斗底砖）；天棚、内墙面为普通粉刷；入户门外加铁门，门窗齐全；厨房、卫生间地板为普通地板砖，墙面为普通粉刷；卫生洁具、开关插座齐全。200四类内外墙面有粉刷；地板为水泥砂浆找平；门窗齐全；厨房、卫生间地板为水泥砂浆找平、墙面为白灰抹平；水电具备。100五类只完成主体工程并填充内外墙，门窗不全，卫生洁具、开关插座不齐全。0备注主要特征中有两项条件不具备的，套用类别下调一档。砖木、土木结构一类外墙面条砖贴面、清水砖或涂料；地板为普通缸砖、木地板；内墙面为普通粉刷（含涂料）；天棚为吊顶；入户门外加铁门，铝合金窗外加不锈钢或铁制防盗网，阳台有防盗网；厨房、卫生间地板为普通地板砖或水泥地面；局部磁砖或水泥墙面，吊顶；卫生洁具、开关插座齐全。200二类内外墙面有粉刷， 地板为水泥砂浆，门窗齐全，水电具备。100三类只完成土建工程，门窗不全，内外墙面无粉刷、打底。0备 注主要特征中有两项条件不具备的，套用类别下调一档。简易结构作为住宅或营业性场所，有装修的套用砖木结构的装修补助标准按被征收建筑面积给予补偿。 13 附表2住宅货币补偿标准单位：元/m2 类型结构住宅框架结构6800砖混结构6500砖木结构6000备注1.以上补偿价格均包括土地、建筑物等；2.结构是指被征收房屋的建筑结构。附表3征收临时建筑的货币补偿标准单位：元/m2临时建筑类别补偿单价主架为钢（砖），屋面为石棉瓦或彩钢板100-200简易砖木结构200-450附表4搬迁费和临时安置费标准单位