协信TOWN城5号地块商业定位和商业规划案.ppt

欢迎你来到协信新格调，置身北部新区潮流腹地，齐聚购物、餐饮、娱乐为一体的新生活方式中心。,目录 区域发展现状 项目本体分析 成功案例分析 项目定位建议,目录 区域发展现状 项目本体分析 参考案例分析 项目定位建议,区域发展分析-区域经济分析,渝北区近几年工业和高新技术产业发展迅速，带动区域GDP快速上升，从08年位列主城第三位，且年均增速排名主城第一位，发展势头强劲，随着保税港区在区域落户，将跟进一步推动经济发展。 区域人均GDP随着经济总量的增长而不断提升，08年为3.3万元/人，位居主城中游，年均增速29.3%，高居主城第一位。,重庆市2004-2008年GDP及增速（亿元）,重庆市2004-2008年人均GDP及增速,主城各区域GDP走势（单位：亿元）,区域发展分析-产业结构分析,2004年2008年渝北区的产业发展对比情况,2004年2008年渝北区的产业结构对比情况,项目所处渝北区，为重庆市近几年重点发展的工业和物流业产地，第二产业在区域GDP贡献中占有重要地位，同时随着高新技术和科教业的迅速发展，区域内三产也迅速成长。 渝北区二、三产业快速发展，带动产业人口迅速聚集，二产和三产人口年均增速分别为8.62%和4.45%，均高于主城区平均水平，区域产业人口的增加对拉动区域内需起到促进作用。,2002-2007年重点区域第二、三产业就业人口对照表（万人）,目录 区域发展现状 项目本体分析 参考案例分析 项目定位建议,项目本体分析-项目用地指标分析,项目在区域范围内规模相对较小，在北部新区中不具备较强的优势，开发难度较高。,项目本体分析-项目交通分析,项目所在片区交通基础设施充足，具有轻轨、铁路、公路、航空等现在多种交通资源，枢纽交通优势明显，区域认知度及价值感较高，但周边区域周边配套不足，无法满足住户的日常工作、生活难以保障。,项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素，将会对本项目的全天候经营带来影响，造成消费的时段不均衡； 项目周边以中青年中高收入得职业人群为主，其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底； 项目泛周边区域有大量中高端收入居民，项目定位应主要考虑这一客群；,项目周边高档社区居住人群 项目辐射区域普通社区居民 金开快速路过往客流,项目本体分析-项目客群分析,项目本体分析-项目优劣分析,目录 区域发展现状 项目本体分析 参考案例分析 项目定位建议,参考案例分析1-龙湖晶郦馆,参考案例分析1-龙湖晶郦馆,各业态出租面积占比,各业态租金收入占比,参考案例分析2-大指姆广场,区域位置：浦东城区中心、联洋国际社区核心要地 开业：2005年7月 项目规模：占地5.2万平方米，总建筑面积11万平方米 交通条件：794路、东周线、601路、617路、640路、 815路、936路、984路、杨高专线等数十条公交线路，贯通整个浦东，但距离2号线地铁有一定距离，因此对浦西人流的吸引力相对较弱 商业环境：周边大型商业设施较缺乏 辐射范围：周边辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域 客户定位：主力消费人口为追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层人士，年龄在2545岁左右,项目情况,参考案例分析2-大指姆广场,大拇指广场以块状规划，共22个建筑体块，物业组合为3万平方米四星级酒店和8万平方米的商业； 广场内商业布局主要以功能板块划分：餐饮区、购物区、生活区和文化区。,大建筑布局： 在建筑设计以前，主力商 家已定，根据其对建筑规划 特殊要求，一般位于较大的 建筑单体；主力商家位于广场两侧，便于组织人流。,小建筑布局： 中央广场四周设置包容性 较强的中低层建筑，便于分 割租售,动静分布： 静区：在商场北面设置展览馆、艺术馆、咖啡等业态，因此人流较小，主要以艺术赏析和咖啡吧为主； 动区：以中央广场为中心，四周设置休闲娱乐及餐饮等业态，人流较大，是商场人流的主要聚集区域。,参考案例分析2-大指姆广场,以主力店为支撑，次主力店为依附，品牌连锁店为互补，达到客源共享； 主力店：次主力店：中小型品牌专卖=2：1：1.5； 主力店引入家乐福，极大吸引了客源。,参考案例分析2-大指姆广场,参考案例分析2-大指姆广场,大拇指广场位于城市扩散和人口导入的浦东世纪公园区域，周边15万人口的中高档社区为大拇指广场提供了充足的客源,大拇指广场位于杨高路旁，总建筑面积11万平方米，其中纯商业8万平方米，酒店 3万平方米。商铺出租率98，且商铺租金高达10元/平方米/日，目前平均日客流量为36万。,参考案例分析2-大指姆广场,大拇指广场采用围合式空间布局，小品体现现代自由主义建筑风格，为顾客提供全新的视觉感受,大拇指广场规划布局优点分析： 大拇指广场以小块体、组团围合式购物广场取代传统单体式MALL，布局规划上皆由一系列大小不等的建筑有机结合，这种布局规划降低了商业建筑的高度，人流动线由传统的垂直动线转变为垂直平面交错结合的方式； 大拇指广场注重建筑形态的个性化、讲究绿化景观与商业建筑有机融合的氛围，“现代自由主义建筑风格”、“开敞式绿化广场”、“步行街”、“走廊”、“天桥”等增加了购物的情趣性，成为吸引消费者的重要因素。,参考案例分析2-大指姆广场,大拇指广场业态功能特征：卖场餐饮聚集人气、消化面积，休闲零售补充功能、促进支持,大拇指广场功能布局情况：,大拇指广场业态组合中以卖场、餐饮比例最高，占总商业业态61%。这是由于大拇指广场周边居住人群多、写字楼办公人群少，卖场与餐饮不仅满足了周边人群的生活消费需求，而且是商业中心聚集人流、消化面积的最重要手段； 休闲娱乐与零售购物不仅丰富了商业业态功能，起到互补作用，而且对于留驻客流起到了积极的促进作用。,参考案例分析2-大指姆广场,以主力店奠定项目的不可替代性，用特色餐饮休闲娱乐提高本项目的功能附加值。,在非商业中心区域里，周边拥有大量居住人群的商业项目，如何吸引和聚集人气是项目成功与否的先决条件； 而卖场与餐饮两大拥有聚集人气的有利武器是项目业态组合中不可替代的部分，且其比例应占大部分； 适当的休闲娱乐与零售购物能成为周边居住人群生活中的一部分，是促进人气、提升项目影响力的推进器； 富有个性化的创意小品，现代自由主义的建筑风格，是吸引、触动消费者体验及其消费的重要因素。,参考案例分析2-大指姆广场,大拇指广场成功的关键驱动因素：,在非商业中心区域里，周边拥有大量居住人群的商业项目，如何吸引和聚集人气是项目成功与否的先决条件； 而卖场与餐饮两大拥有聚集人气的有利武器是项目业态组合中不可替代的部分，且其比例应占大部分； 适当的休闲娱乐与零售购物能成为周边居住人群生活中的一部分，是促进人气、提升项目影响力的推进器； 富有个性化的创意小品，现代自由主义的建筑风格，是吸引、触动消费者体验及其消费的重要因素。,外因： 区位优势： 交通便利： 市场空缺： 内因： 规模优势： 高端时尚形象： 规划设计：,案例借鉴： 定位于文化休闲广场，广场内部处处该主题，如廊桥服饰艺术馆； 开放式的广场布局，主力店家乐福位于端部，餐饮围绕中心广场呈环形分布，最大限度增加商业空间与人流的互动；,潮流、动感、品位、活力、共享、趣味,参考案例分析2-大指姆广场,参考案例分析-商业综合体成功的关键因素,时尚的、现代的、活力的、开放的、多元的,当地人常来，旅游者知晓,案例总结,目录 区域发展现状 项目本体分析 参考案例分析 项目定位建议,项目定位分析-项目主题定位,商业概念： 时尚生活中心Life Style Center 诉求以生活品位为出发点、以时尚品位为价值核心，为消费需求日 益多元化的中高端消费者提供拥有现代时尚生活品位的消费场所、 聚会场所、体验场所、沟通场所，为消费者提供多元化的消费体验。 商业主题： 时尚生活新标准 New Standard of Life Fashion life + 融合运动天地、影院、休闲中心、时尚生活品牌店、时尚品牌旗舰店、特色美食、休闲餐饮、儿童天地等不同创意的全新生活体验。 释义：LIFE + Fashion/Happyness/Experenice/Freedom/5+2,项目定位分析-项目功能定位,功能定位：家庭型新生活方式中心 购物：设置满足生活必须的超级卖场，同时加强时尚元素，增加时尚品牌和潮流品牌的比例和数量；另外，加强主题餐饮的比例，提高家庭消费的频率； 餐饮：针对写字楼的商务客群、周边的家庭客群、购物人群设置相关的休闲餐饮、商务餐饮和主题餐厅； 娱乐：设置影院KTV，突出娱乐元素，成为区域内休闲娱乐中心；,项目定位分析-项目档次定位,根据重庆市及北部新区实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈，本项目初期应为中档；后期可通过成功经营逐步将本项目整体品质提升至中高档，同时调高零售比例，增加日间留客能力。因此出于上述三方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：,中档，局部高档,项目各业态应以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动项目的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足北部新区庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。,项目定位分析-项目案名解析,协信新格调,立意： 时尚现代、简洁干净，琅琅上口，便于记忆，产生丰富的联想； “协信” 点明是协信开发的新一代购物中心，同时也与项目的大命名形成系统性； “新格调” 强调提倡一种新的生活方式，强调项目的高品质属性，强调项目全新业态组合模式，引导区域乃至重庆市的全新生活方式。,项目定位-1F业态布局规划,金阁银杏,环球免税店,赛百味,味千拉面,移动,电信,生活配套,史努比,巴 布 豆,斯巴达克网络会所,DQ,银 行,美滋 唐纳,美丽田园,101牛排,人流动线,人流动线,人流动线,周大福,周生生