杭州下沙IBC项目全案推广企划报告.ppt

引领未来,IBC全案推广企划报告,项目背景 推广现状 项目梳理 客群分析 价值提练 项目符号 营销策略 平面调性,1、项目背景,2008年， 下沙进入“后开发区时代”， 从“建区”到“建城”，下沙迎来了一个历史的转折点 作为“后开发区时代”的凝结 IBC，应运而生,2008年， 肩负着下沙新城的理想IBC展开它的触角， 要在下沙实践新城的蓝图， 下沙中央商务区，下沙新城，下沙的坐标与聚焦， IBC，承载希望,IBC， 下沙新城战略的关键落子， 刷新下沙新城现有格局， 是下沙新城未来价值的预见和肯定， IBC，引领未来,2、推广现状,低端区域形象,高端定位诉求,下沙自身在商业、商务配套方面存在先天不足，尚未形成与IBC档次相匹配的商业、商务服务配套设施及氛围。,IBC肩负着下沙新城未来核心形象的城市使命，具有高起点、高规格、高标准的先天性高端定位以及相应的产品品质。,未来潜力可期,地块处于下沙新城中心核心区位，随着未来下沙新城的建设，尤其是地铁开通后，将具有不可低估的价值潜力。,营销压力现存,杭州写字楼整体市场目前呈现激烈竞争的局面；下沙与已经形成具有代表性的几大板块相比，商务价值尚未呈现，区域吸引力不足。,你代表着下沙的未来！,区域环境,武林庆春 成熟商圈，杭州繁华的中央代表，早已深入人心； 钱江新城 政府集中优势资源建设的CBD，未来中心价值昭然； 黄龙世贸 占据优势资源，高端写字楼不断聚集，目前杭州最高档的商务圈； 下沙 商业、商务配套先天不足，尚未形成配套设施及氛围。,竞争产品,市场认知,写字楼 黄龙、武林、庆春、城站、文教五大板块新增供应量在100万方以上，钱江新城新增供应量在350万方以上，滨江新增供应量在60万方以上，而年去化量不足100万方，杭州写字楼市场总体供大于求的趋势明显； 传统五大市场板块成熟度高，商业氛围浓厚； 钱江新城作为杭州新CBD的地位确立，区域价值日益提升； 下沙 下沙写字楼市场尚处于起步阶段； 下沙写字楼市场客户区域特征明显； 下沙写字楼市场高端商务形象空白。,五星级酒店 环西湖为高档酒店聚集区，杭州目前已有的五星级酒店除位于萧山的2家外，其余9家均围绕西湖优势景观资源分布在中心市区； 五星级酒店未来供应仍以市中心为主，滨江区、钱江新城将有部分供应； 以国内商务、旅游客源为主，关注酒店所处区域、环境、交通及景观资源等； 下沙 高星级酒店空白； 非高档酒店区域市场印象； 目前客户以区内企业商务客源为主。,酒店式公寓 杭州市场已经建成和在建的酒店式公寓以及带酒店式公寓的综合性物业达30多个，主要集中在市中心、钱江新城和滨江； 在杭州已经投入使用的酒店式公寓中，没有一家由真正的酒店运营。 目前，国际知名的服务式酒店公寓运营公司管理的物业基本上产权是没有被分割销售的，世贸丽晶城奥克伍德管理的是开发商持有部分；来福士，其数万平方米的酒店式公寓由开发商持有物业，并请雅诗阁来管理。同样，万象城二期酒店式公寓部分也宣称不会分割销售。 下沙 目前还没有高档酒店服务式公寓； 对服务式公寓有需求的主要为外企外籍高管；,小结 IBC面临不容乐观的市场现状； 竞争区域市场成熟度高、消费者认知度强； 下沙新城价值尚未体现，市场关注度低； 下沙长期形成的开发区、工业区形象，版块整体形象有待改善； 竞争产品在所在区域、规模体量、业态组成、产品特色、初期形象上全面优于IBC。,3、项目梳理,区域位置 项目位于下沙未来城市组团核心； 项目未来交通条件优越，通达性好，能够迅速的接驳入地铁、高速公路、城市快速路等。 新城中心区还处于规划阶段，地块周边目前基本没有商务服务配套设施，未形成商务氛围。,项目属性 地铁上盖物业 城市商务综合体,经济技术指标 总用地面积：59296平方米 总建筑面积：224000平方米 地面建筑面积：160000平方米 地下建筑面积：64000平方米 商业办公总建面：160000平方米 容积率：2.71 建筑密度：15 绿地率：25.4,业态构成 两幢甲级写字楼 一幢五星级酒店 一幢酒店式公寓 地铁商业物业,产品亮点 写字楼 4.2米层高，2.93米净高 预留15厘米网络布线层 VRV分层空调、分室独立室外机 地下门厅、摆渡电梯 净高9米大堂空间 净高2.7米载重1.6吨6部客梯 双层夹胶中空钢化玻璃 ,酒店及酒店式公寓 地铁上盖物业 4.4米面宽 3.5米层高 国际知名酒店品牌引进及服务 ,项目SWOT分析,优势 项目所在确立了IBC在下沙“政治中心”的核心地位，地域优势明显； IBC是下沙CBD首批启动项目，打造下沙中央商务区起始标准，获得政府大力支持； 项目位于规划地铁下沙中心站的北面、德胜快速路南面，交通便利； IBC周边有杭州最大的人工湖、大面积城市绿化带，自然环境优良；,机会 地铁1号线的建设，使地块的可达性提高，地块与城市中心的空间距离感大幅度降低； 项目区域良好的规划，使项目具有了有竞争力的外在环境； 地块东侧的启动建设，能够形成市场合力，相互促进，制造市场热点； 随着下沙新城的建设加速以及知名品牌地产企业的进入，下沙板块在杭州市场上的重要性、影响力和关注度将大幅度提升。,劣势 区域商务氛围尚未形成，商务配套明显不足，不利于项目价值的发挥； 下沙自身在商业、商务配套方面存在一定的先天不足，很难给项目形成与之档次相匹配的商业、商务服务配套设施； 目前项目周边片区的不成熟降低项目的认可度。,问题 随着人民币升值、原材料飞涨等带来的经济疲软、通货膨胀致使房