年昆山市房地产市场总结报告.ppt

2010年昆山房地产市场总结及2011年市场趋势研判,2011年1月,报告目录,从宏观角度看中国房地产 世界趋势 宏观政策 经济指标 民生经济 从城市发展看昆山房地产 昆山市2010年市场总结,从世界趋势看中国房地产,从世界趋势看中国房地产,1.美国量化宽松的货币政策 美联储采取量化宽松的货币政策为市场注入了大量的现金支持，尤其是受到金融危机影响的银行业，这一政策的执行将针对以美元为主要债权货币的持有国造成汇率的影响，美元持续贬值，大量热钱的冲击造成通胀压力，同时市场的流动性过剩也对于金融经济运行产生不良影响。而房地产业将成为热钱和流动性的最佳出口。,从世界趋势看中国房地产,2.自然灾害导致整个经济链的通货膨胀 近期一系列的自然灾害造成了能源产地的产量下降，如澳大利亚的铁矿石产量因为暴雨的冲击而大大下滑，作为澳洲铁矿石的最大进口国，中国的铁矿石进口受到影响后将传导至钢铁行业，进而形成原材料成本的上升，对于房地产行业来说，直接推动价格的不断走高。 2010年的中国自然灾害也产生了巨大的影响，旱灾和近期的冰冻都将造成农作物减产，生活成本也由此提升。,从世界趋势看中国房地产,3.世界能源稀缺性导致的能源价格上涨 以石油、煤炭等材料为主要生产需求的时代并没有改变，国际原油的价格近期已经冲击100美元/桶，国际能源中心预测至2020年石油的价格至少将涨至200美元/桶，而最新的预测指出： 石油资源将在2050年开采枯竭； 天然气资源将仅能使用60年时间； 煤炭的储量仅够维持169年的开发。 中国近期的稀土出口政策调整也让能源的战争愈演愈烈。,从世界趋势看中国房地产,4.欧盟及美国下半年的景气指数复苏的影响 2008年金融危机以来，各国纷纷采取刺激经济和政策以期尽快从陷入经济泥沼的困局中走出来。随着亚洲的经济动力带动，欧盟和美国的经济逐渐出现好转，对于原材料的需求也逐步增加。 一方面，欧美企业从经济复苏中获取了经济利润，为投资房地产行业创造可能，另一方面也对于原材料的需求扩大，影响供需的平衡，建筑的生产材料的价格也将随之稳步上涨。,从宏观政策看中国房地产,从宏观政策看中国房地产,2010年中国宏观政策的调控基调 限房 限贷 限外 加息 房产税 限购,从宏观政策看中国房地产,2010年月10日：国十一条的发布 国务院办公厅正式发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“国十一条”）。这是近一个月来，中央第五次推出针对房地产市场的调控政策。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。 2010年3月30日：财政部下发文件对首次购买普通住房契税优惠政策问题 问题再次明确：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。这意味着，联名购买90平方米及以下普通住房中的任何一位购买者只要已有购房记录，便不可以再享受首套优惠。 2010年4月12日：五大行收紧二套房贷款利率 工行利率优惠最低由7折提至8.5折；农行、建行取消了二套房贷款的利率优惠；中行则执行1.1倍基准利率，交行正酝酿新政。 2010年4月17日：新国十条的发布，冲击房地产市场！ 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。,从宏观政策看中国房地产,2010年6月4日：对商业性个人住房贷款新规范 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 2010年10月20日：中国央行三年来首次加息 金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 2010年11月3日：住房公积金贷款调整 经国务院同意，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。住房公积金购买首套房建筑面积90平以上，首付不得低于30%；二套房公积金贷款首付不得低于50%。 2010年11月10日：针对境外限购令 住建部与国家外汇局印发关于进一步规范境外机构和个人购房的通知规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 2010年12月26日：中国央行三年来二次加息 中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。,昆山市场受政策影响情况分析,加息:应对通胀的压力 央行加息，反映了CPI和GDP都超预期，GDP增长9.6% ，CPI同比上涨3.6%, 创“23月来新高”。 另一方面，负利率高达1%，有加息需要，更显示了管理层对经济运行的乐观判断和回升信心。 对楼市的影响 贷款压力增大：对于二套房贷，同样的150万元20年期等额还款的，月供提高200元。累计增加了4.6892万元 。 对外资的影响 “在人民币不断升值的行情下，境外资金涌入，尤其是楼市，不仅可获得汇率差，还可获得房价上涨的收益，更能获得货币加息带来的好处，这对外资来讲，是三重利好。 对股市的影响 突然加息超出预期，因此可能会在短期内对市场形成冲击，A股应会走出先抑后扬行情。（美股：跌逾1%、原油期货价格瞬间暴挫1.43% 、黄金：一度跌超1%） 对基金的影响 长期来看，加息对货币市场基金是利好，货币升值的预期将使收益率将水涨船高。 对储蓄的影响 由于目前通胀水平高达3.5%，而且存在继续上行的压力，目前负利率水平已经高达1个百分点，还存在进一步扩大的可能。业内普遍估计，明年下半年，通胀可能超过4%，这意味着目前将钱存在银行，到明年这个时候取出来时，资金的实际购买力将缩水1.5%左右，将钱存在银行，仍然不划算。,新国八条出台 二套房首付提高 上海重庆房产税开征,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 第二套房首付从50%-60%，10%的上调对于真正需求二套房的消费者打击力度并不是很有力。相反会把消费者从一线城市赶到二、三线城市，提高二三线城市的房价。 购房后5年内转手交易征收全额营业税的政策会对卖房人造成极大的冲击，假设能够严格实行，那么现在投资房子的人很多都会尽快出手的。 2011年1月28日起，上海、重庆将开征房产税。上海居民新购第二套及以上住房和非上海居民新购房将征房产税，税率暂定为0.6%和0.4%。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、高档房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税，税率为0.5%到1.2%。 房产税作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期来看，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”。 楼市调控仍需继续打“组合拳”，房产税对房价的影响取决于最终税率。但从目前来看，上海和重庆出台的方案并不是十分严格，因此在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响幅度很有限。,上海重庆房产税征收细则比较,经比较可以看出无论上海重庆，税率都较温和，也都体现了差别税率。试点的意义更大。 两市对外来炒房者都高度警惕，上海尤严。,从重要经济指标看中国房地产,历年GDP走势：房价整体向好的基础保证,中国是第一个从金融危机中走出来的国家，伴随经济的快速回暖，房地产也在其中得到很大幅度的提升。对比中国经济的快速发展，欧美经济体却增长缓慢，中国正逐渐成为世界第二大的经济体。 连续的刺激政策把中国经济增速拉上双位数，2010年中国GDP增长10.3%，GDP增速重返两位数带来通胀预期的警示，但在政府的推动下，经济仍延续强劲的发展势头，房地产也必将受益其中。,国际原油价格走势：影响经济的核心要素,2008年经过金融危机的影响，国际原油价格逐步走高，到2011年年初WTI已经上涨到102美元/桶，原油价格的走高决定了各类生产资料的价格上涨，助推房价的材料成本上扬。,主要建材价格走势：房价上涨源动力,澳铁矿石主产区将遭遇暴雨侵袭 作为资源大国，澳大利亚水灾目前已触发了包括煤价和镍价在内的资源价格的大幅上涨。澳大利亚气象局昨日发出预警报告，称该国西部皮尔巴拉地区未来数月很可能面临创历史纪录的连续强降雨。澳大利亚皮尔巴拉地区铁矿石出口量占全球铁矿石总出口量的三分之一，而当地的暴雨将进一步推升国际铁矿石价格。 沃德预计，恶劣天气将使皮尔巴拉地区铁矿石业遭受数百万美元的损失。 除澳大利亚外，世界铁矿石的其他两大主产地巴西和印度未来产量也不容乐观。目前价格在每吨170美元至180美元之间，未来铁矿石价格可能涨至每吨200美元。 2009年以来，普通混凝土的价格保持高位，目前价格仍处于350元/m以上。,2010以来美元对人民币走势：外资入侵,人民币近期大幅升值，为外资进入内地市场创造机会，大量外资进入后将直接推动房价上涨。 自2005年人民币汇改以来，人民币已经累计升值达24.1%，预计在未来1年内，人民币将升值6-8%。,2011-1-20 6.5820,存款利率与CPI关系：负利率时代,2010年中国居民消费指数节节攀高，至11月已达到5.1%高位，全年CPI约为3.3%，中科院预测2011年全年CPI约为3.7%，从2010年2月起CPI已超越一年期存款利率，正式进入负利率时代。 负利率时代的到来，预示着具有增值的投资渠道将成为居民存款的寻找方向，而不动产的特性决定了购房成为抵御通胀的最佳方式。,从民生经济看中国房地产,从民生经济看中国房地产,2010年中国民生经济层面关键词 1.涨（农作物价格暴涨） 【蒜你狠】2010年3月，大蒜价格疯涨数十倍 【豆你玩】从年初开始，绿豆由每斤3元一路狂飙至10元以上 【姜你军】7月至8月，全国生姜价格连涨33天，涨幅达18.2% 【糖高宗】10月，全国食糖价格达到6062元，创下历史最高纪录 【油你涨】【苹什么】【棉里针】 农作物价格的暴涨，对于日常生活来说增加成本，流动性资本的投机行为为房地产市场注入了大量的动力，带动房价的冲高。,从民生经济看中国房地产,2010年中国民生层面关键词 2.缺（经济回暖，用工短缺） 长三角、珠三角地区城市缺工超过200万人 拥有500多万外来打工者的东莞，缺工在百万以上 企业通过增加工资来维持开工，生产成本由此大大提升。 3.转（控制成本，远离沿海） 仁宝成为第四个进驻重庆的笔记型电脑代工厂 郑州政府发言人证实富士康计划当地设厂 从“昆山制造”到“昆山创造”引入高层次人才将提升城市整体人文素质。,从民生经济看中国房地产,2010年中国民生层面关键词 4.调（上调工资，增加收入） 7月1日起，北京市最低工资标准从每月800元上调至960元，涨幅20% 1月23日，江苏省宣布2月起上调最低工资标准，从850元上调到960元，增加110元，涨幅超过12% 2011年2月1日起，江苏省再次上调最低工资标准，从960元上调到1140元，增加180元，平均增幅18%以上 上海市每月最低工资标准从960元调整为1120元，涨幅约为16.6% 7月1日起，江西调整全省最低工资标准由为80至140元，增幅为23.6% 湖南省调整月最低工资标准，由每月665元提高到850元，提升185元 浙江、广东、福建、天津、山西、山东等地相继调整幅度在10%以上 上调工资性收入对于增加购买力具有推动作用，同时也增加用工单位支出，将推动商品价格的继续上扬。,从宏观角度看房地产 - 小结,宽松货币政策,能源危机,自然灾害,人民币升值,投资管道不足,基本工资上调,GDP高速增长,生活成本上升,全球生产成本增加,房价 继续 走高,通货膨胀,房地产增值价值,房价上涨推动力,从城市发展看昆山房地产,从城市发展看昆山房地产,从台湾五都选举的都市格局变化 看城市的消失与崛起 五都： 台北市 台中市（台中县并入） 台南市（台南县并入） 新北市（台北县） 高雄市（高雄县并入）,从城市发展看昆山房地产,昆山与上海：逐渐融合的同城趋势 苏州市昆山市,上海市昆山区,从城市发展看昆山房地产,打破旧价格秩序，建立新价格平衡,八王子市 VS 东京 距 离：50km 房价比：70%,昆山市 VS 上海 距 离：50km 房价比：25%,东京都市圈,上海都市圈,城西板块 公园高校 生态价值,城东板块 东部新城 规划价值,城南板块 中华商务区 投资价值,城北板块 发展饱和 配套价值,中心板块 CBD中央商贸区 地段价值,从城市发展看昆山房地产,昆山市各版块功能定位及房地产市场发展概况,城南 高点:10000 目前:8800 浮动：-12%,东部 前进东路沿线 高点:8500 目前:7500 浮动：-11.7%,城西 前进西路沿线 高点:9000 目前:8300 浮动：-7.8%,北部 长江北路沿线 高点:8000 目前:7300 浮动：-8.8%,CBD 长江南路西沿线 高点11000 目前:11000 浮动：0%,从城市发展看昆山房地产,昆山市中心（中央商贸区）房地产概况,金鹰国际 建面：394668.88m 高层，商铺 预计均价：未定,玖珑湾 建面：175170m 高层 预计均价：未定,弘辉首玺 建面：33万m 高层 均价：10800元/,玉山九里 建面：446957m 多层，别墅 预计均价：18000元/,鹿城一品 建面：55991m 高层，商铺 均价：9500元/,区域房产概述 昆山高端项目的集中区域，政府中央商贸区的规划提升整体区域价值，目前在售项目产品以高层为主，主力均价9500-11000元/。,昆山城东（东部新城）房地产概况,中航城 建面：35万m 小高，高层，别墅 均价：8200元/,珠江御景 建面：62万m 高层，商铺 均价：7500元/,中冶.昆庭 建面：14万m 高层，酒店公寓 均价：待定,左岸尚海湾 建面：34万m 高层，别墅 均价：待定,绿地21新城 建面：178万m 小高层，高，多层 均价：7500元/,东城世家 建面：20万m 多层，高层，别墅 均价：6800元/,世茂东壹号 建面：110万m 多层，高层，小高别墅 均价：7800元/,阳光水世界 建面：29万m 多层，高层，小高层 均价：7400元/,区域房产概述 作为昆山主力在售项目集中的区域，城东是大盘开发商的竞争之地，目前区域产品以小高层、高层为主，在售产品均价7500-8000元/。,清风华院 建面：36万m 高层，小高，联排别墅 均价：8500元,天居华庭 建面：21532m 高层，小高 均价：7900元,时代文化家园 建面：33万m 多层，高层，小高 均价：6800元,新华舍 建面：35万m 多层，高层，小高 均价：7300元,三水萧林 建面：30万m 高层，小高，联排别墅 均价：7000-9000元,风景英伦 建面：18万m 高层，小高，联排别墅 均价：9000元,TOP凯迪城 建面：25万m 高层，小高 均价：8300元,香堤湾 建面：4.8万m 高层 均价：7600元,昆山城西房地产概况,区域房产概述 昆山城西因森林公园、大学城、体育中心等配套成就生态人文价值，作为改善型居住的首选，在售高层均价7500-8500元/。,昆山城南房地产概况,巴比伦国际广场 建面：12万m 高层，小高 均价：待定,森隆珑庭 建面：14万m 高层 均价：11000元,衡山城 建面：24.9万m 多层，高层，小高 均价：待定,吉田国际 建面：70万m 高层，小高 均价：12000元,绿中海 建面：33万m 高层，别墅 均价：8500元起,新城域 建面：60万m 高层，小高 均价：7000元,蝶湖湾 建面：107.6万m 高层，别墅 均价：8500元,景秀丽都 建面：6.7万m 高层，小高 均价：8500元,外滩印象花园 建面：15.6万m 高层 均价：7600元,区域房产概述 昆山城南因拥有三铁交汇，独特交通条件，成就高端住宅，商务中心，在售高层均价8000-12000元/。,昆山城北房地产概况,中基高尔夫 建面：14万m 高层 均价：10000元,青春岸线 建面：7.5万m 高层，小高 均价：7000元,大德世家 建面：21.8万m 高层，别墅 均价：6600元,乐活家园 建面：23万m 高层，小高 均价：7500元,第e特区 建面：20.5万m 多层，高层，小高 均价：7600元,花都艺墅 建面：34万m 高层，小高，别墅 均价：15000元,璞丽公馆 建面：11万m 高层，别墅 均价：6200元,天阔 建面：12.5万m 多层，高层，小高 均价：7700元,云山诗意 建面：18万m 高层，小高 均价：8000元,区域房产概述 昆山城北因农贸市场，家居建材市场，物流城，汽车城等贸易巨头进驻，人气迅速急升，在售高层均价6500-8000元/。,昆山市2010年市场总结,房地产市场投资额度分析：房产投资火热,从2001年开始昆山市房地产投资总额逐年上升，年平均投资增幅超过40%，至2009年末，昆山房地产投资总额达到155.19亿元，区域房地产市场开发依然火热。,昆山房产年度统计数据：销售节节攀升,2006年起，昆山房地产销售额突破百亿，达到135.03亿元，近年来除2008年收到金融危机影响成交量下滑外，其他各年度昆山成交金额均保持快速增长。独特的地理位置优势和强劲的经济发展动力，吸引大牌开发商纷纷进驻。,昆山2010年土地市场：城市的方向,2010年受到调控政策影响，昆山商住用地出让面积为2770941.6，同比下降11%，平均成交单价为3312.1元/，同比下降12%。 从各区的成交面积来看，2010年与2009年相比，主力出让土地区域由开发区转而向目前的价格较低区域周市镇转移。 虽然2010年全年整体平均成交单价同比出现下降，但由于市区土地稀缺，昆山2010年出现了前所未有的地王现象。,昆山2010年土地市场：地王