苏州中锐3号书院项目2009年推广执行报告PPT.ppt

2009年2-5月推广执行报告,苏州中锐项目,贰零零玖年壹月 天启&开启,近期市场动态,壹,春节楼市现阳春 ，小刺激大效果 2月9日成交套数破千，1月24日-2月9日的春节购房节期间共成交2056套。免契税、补房价等优惠释放刚需,2007年-2008年量价走势 量跌价稳，苏州楼市相对全国市场更为平稳，表现出稳定和成熟的心理预期。2009年年初的放量，为部分积压的刚性需求释放，性价比达到心理预期时，刚需客户勇于出手。 09年上半年可考虑以灵活的价格策略继续扫市。,价格：目前在售小高层报价6100元/， 多层报价6300元/，均可优惠 200元/并推出英伦风格别墅， 价格在200-400万左右/栋。 破解方法：目前价差在200元左右，灵活 推出价格策略，特价房拉开500元 左右的价差，抬高优势房源价格 ，保持均价持平 主诉求：为与狮山路的距离。 破解方法：将中锐项目品质全面升级， 配套为CBD级，大卖场、商业中心 1KM辐射圈内 建筑为都市珍贵低密度住宅 交通是轨道交通3号线 环境是上方山、石湖生态自然,主要竞案：城河新旅程,客源预测,贰,客源区域分析,新区楼市，显现内部消化特征 苏州供应和成交高峰，集中在吴中、园区， 这两个区呈现明显的人口导入迹象，新区供应量与成交量比例俱相对较少，缺乏具有全市影响力的领导大盘，客源大多来自新区内部,来访和成交客户区域分布表 项目自身的来人和成交客户区域，基本与新区内部消化的特征相符 沧浪区的外溢客户占到一定比例 吴中区客户来源区域不够详细，不做分析,沧浪新城规划，吸引全城注意力 世贸运河城的规划巨制，骤然提升区域板块的重量级别 中心城区供应量有限，世茂运河城将成为城区客户的置业参考 因为与新区和吴中区接壤，地缘优势也将吸引这两个区的大量客户 本项目可借用地利之东风，吸纳部分中心城区和吴中区客户。,客源区域分析 基础性客源仍将集中在新区 09年度上半年推广中，可将新区客源细分至具体客群，进行精准打击，提高推广效能 创造性客源来自老城区与吴中区偏北区域 该客源主要为改善型客源，关注生态环境与空间舒适度， 针对这部分客源采取不同的推广诉求,客群特征分析,来访和成交客户年龄分析表 无论是来访还是成交，年龄的高峰集中在26-30岁， 婚房与首次置业的比例较高，家庭结构集中为青年之年和小太阳家庭,来访和成交客户职业分析表 制造业、服务业、自营商占据主要比例，与新区产业结构相应和,来访和成交客户职务分析表 专业人士为主要人群，其特征是知识水平较高，有一定支付能力但不充裕，对价格的敏感度高,客群特征分析 主力客群为追求新奇的年轻客群 受过较好的普及教育，生活与消费追求新奇、审美、一定的想象空间，冲动性购房倾向较明显，感情化诉求较易打动 价格敏感度高，以空间和时间换金钱 职务水平和收入水平尚处于中低阶段，支付能力有限，在诉求上需提高项目品质，强调未来CBD级的配套大环境，轻轨三号线的规划，突出本项目的高性价比。,案名建议,叁,2009年度,新案名,新出发,市场在期待 客户在期待 中锐在期待 苏州在期待,一个更接近理想的中锐苏州作品,第壹步,案名抓住项目特质,森林公园,景,上方山,书,国际 教育园北区,低密度花园,院,洋 房,上方山森林公园 景 国际教育园北区 书 低密度综合社区 院,树香与书声并茂的书院生活,为城市营造 含氧量极高的书院生活,中锐教育地产,书院,第壹步,案名关键字,第贰步,案名蕴涵深厚寓意,把美好期许植入到案名中,希望2009年度皆有顺应 天时、地利、人和,成功的祝福,把项目的特征注入到案名中,区域环境与内部产品 山色、水光、树影,项目潜在特质,把生活的意境注入到案名中,说到底，还是选择一种生活 宁静、禅意、谈笑鸿儒,生活的期待,天地人 山水树 静禅笑,一生二、二生三、三生万物,一个三位一体的项目，一种三三近善的生活 中国传统意识认为，三是最完善的数字 世界从三开始，由三组成,亚里士多德说：“有形体的东西，离开三就没有体积了” 因为体积是由长、宽、高三度空间组成的。不仅一个立体，就是一个最简单的平面，如三角形也起码必须有不在同一直线上的三点。 古希腊哲学家毕达歌拉斯也将“三”看成一个完善的数。因为全数有起点、中点和终点，这个数就是三元。 “三”被认为是一个完满者。,三号书院 三味书院 三景书院 三尚书院,第贰步,案名关键字,第叁步,案名紧扣客户心理,未来的主力客源，仍以新区的年轻客层为主,这个群体离不开城市 他们是时尚的重要跟随者 他们选择山水环境富氧氛围 可以肯定不是为了避世 而是更好的享受城市,二期目标客源中 ，会出现沧浪老城的换房客户 这是一群习惯了城市的人 会更在意未来生活与城市如何对接,三号书院 三味书院 三景书院 三尚书院,上书房 林学院 德馨书院 清风书院,OR,缺少城市感,三号书院,3号书院,“3” 即是完美符号，也是时尚符号 城市圈内自由挥洒的时尚气息,3号书院,第叁步,案名建议,3号书院,3号书院 文化精英族群聚居地 异于新区的特殊物业 开启文化居住新纪元,区域：国际教育园北区 项目：综合性低密度社区 数字：3=赚，寓意全赢的起点 数字：注入现代时尚的活力,Yards In Front Of Mountain,售楼处门头示意,售楼处LOGO墙示意,售楼处沙盘及展示墙示意,工地围墙,工地围墙示意,2-5月执行表现,肆,2-5月推广策略,狙击手战略 精准打击，瞄准客户细分群体，抢占有限的刚需客源,广告术-攻心术 适当采取情感式诉求，抓住目标客户群的注意力，让他们把个人的生活体验移植到项目体验上，继而产生关注和购买的意向,客群细分,子女年龄,业主年龄,父母,详细描述,家庭类型,0-11岁,35,年龄在35岁以下的青年或青年伴侣（无父母，无孩子）,-,-,无限制,青年业主+0-11岁子女,-,12-24,35-45,中年业主+12-24岁子女，且子女在家生活,-,青年之家,小太阳家庭,中年之家,老人家庭,45,-,-,空巢或准空巢业主,2月,3月,4月,5月,余房促销,余房促销,小高层公开,小高层公开,坚持免契税，坚持暖心价,前50人签约，免一年月供,首付少一半，给她一个家,电梯优多层，火热新登场,低密度社区，CBD级生活享受,主要营销目标,主要推广主题,2-5月推广分期表,青年之家,青年之家&小太阳家庭,青年之家&小太阳家庭&中年之间&老年家庭,2月执行表现,推广主题,坚持免契税，坚持暖心价 新春购房节的余波延续，同时推出一批特价房，如5600元左右的多层公寓，做限时限量的认购登记,推广任务,一期余房促销,网络三翻,派单 （针对婚房）,亲爱的，我要送你一支百合 以往我都送你玫瑰 你总是甜蜜的绽放笑容 深深的吸着花香 然后嗔怪的说声“浪费” 爱情长跑这么多年 我看得到你眼神里的期望 我知道你想得是一辈子的承诺 我觉得我已经足够强壮 背负起你和你的幸福 今天，我决定送你一支百合 带你去看我们未来的家,青年之家,派单 （针对婚房）,派单 携折好的百合至接待中心，可享受每平米50元爱情折扣（有效期2月20日-3月10日）,3月执行表现,推广主题,前50人签约，免一年月供 首付少一半，给她一个家 灵活多变的价格策略，继续攻击刚需客户群，将摇摆不定的犹豫心态变为错过不会再有的果断购买,推广任务,一期余房促销,网络三翻,3月道旗,长江路道旗,宝带西路道旗,户外大牌,路演主题背景板,低密度住宅说明会 路演易拉宝,派单（针对小太阳家庭）,孩子，你要的只是我的爱 9个新款的芭比娃娃 100元每小时的钢琴培训课 最新潮流行的童装和运动鞋 花了半年积蓄找关系才能进的幼儿院 孩子，我明白这些不是你想要的 当你没有自己的房间在餐桌上做游戏 当你蜷缩在沙发里画一大片树林和花园 当你坐在电视机前消磨周末的时间 我知道，我必须为你而改变 今天，我要教你叠一只纸青蛙 在咱们新家的花园里学呱呱叫,小太阳家庭,派单（针对小太阳家庭）,派单 携折好的青蛙至接待中心，可享受每平米50元亲情折扣（有效期3月11日-3月30日）,4月执行表现,推广主题,电梯优多层，火热新登场 品质升级、环境升级的新产