精品资料-2008年上海棕榈泉花园营销策划及合作方案.ppt

第一部分:合作及营销策略精要,合作模式,营销精要,全程营销,共创双赢,整合渠道资源,确保现金回笼 诠释产品价值,获取利润最大化,1,2,全程营销,共创双赢,PART1合作模式,全程营销服务内容,合作模式,销售执行策略制定 价格执行策略建议 资金回笼计划建议 营销配合建议 样板房建议 示范区建议 ,阶段政策及市场变化跟踪分析 竞争楼盘跟踪调研报告 同质楼盘借鉴分析,贷款办理 产证办理 交房,企划执行策略 现场包装方案 媒体渠道通路策略 引导动线包装 户外广告方案 平面广告方案 ,销售执行部分:,企划包装:,市场跟踪配合:,售后服务:,合作费用,合作模式,双赢模式 只收取佣金,不提取溢价 根据目标完成状况设定代理佣金比例,提取溢价方式,甲乙双方定价易出现分歧:乙方为获取溢价,价格制定偏低; 但单纯佣金方式,对乙方缺少销售激励,收费方式,合作模式,根据资金回笼要求,设定销售目标 代理佣金比例 基本佣金按照总销售金额2.5%计提 若不达到销售指标,则佣金按照总销金额2%计提 若超额完成销售指标,则佣金按照总销金额3%计提 营销费用 由乙方制定媒体及渠道方案,报甲方审核,由甲方确定实际执行营销推广计划，营销费用为实际支出费用,整合渠道资源,确保现金回笼 诠释产品价值,获取利润最大化,PART2营销精要,目标及策略方案,营销目标,08年资金目标：1-1.5亿,营销策略要旨： 整合易居中国客户资源、渠道资源平台，获得客户来源量； 特殊渠道营销结合少量常规营销手段，获得客户来源 以小开盘形式，营造现场销售气氛，促进成交 销售说辞提炼，突出高性价比房源，促进客户成交 现场制造SP，调动客户购买情绪，促进成交,客户挖掘渠道,整合易居资源,客户方案,易居会客户资源： 50万易居会员（易居臣信25万，易居会25万） 2200名钻石级会员（购买5套以上房屋购买1000万以上房屋） 5000名白金会员（购买2套-4套购买400万以上房屋） 20000名400万以上投资型会员 30000多名 高档会所俱乐部会员（诺亚财富） 2000名 二手豪宅和别墅买卖投资客户,上海资源：,以短信、组织看房活动，投资论坛等形式直接传递房源信息,整合易居资源,客户方案,高端物业客户资源： 代理楼盘：老西门新苑、汇宁花园、思南路88号、福源汇居、古北国际、万科兰乔圣菲、万科红郡、嘉里华庭、衡山路41号、网球公寓、维诗凯亚、汇贤居等,上海资源：,高端客户购房往往有着多次购房的特性，因此在已购买高端产品客户中挖掘资源，成功比例极高,整合易居资源,客户方案,二三级联动资源（易居臣信）： 全市门店100多个 市中心高端区域近40个 别墅馆,上海资源：,门店不仅成为外部售楼处；更是目前市场销售的新渠道,整合易居资源,客户方案,全国营销网络 可在华东、华北、华南、华中、西南近30个城市进行项目推广，挖掘全国客户资源,全国资源：,上海成为全国高端客户梦想地，通过全国网络营销，最大范围挖掘客户资源,特殊渠道营销,客户方案,银 行 VIP：花旗银行、汇丰银行、招商银行、中国银行等 商 会：台商会、温州商会 汽车俱乐部：乐驾汽车、名流汽车、永达汽车 高 尔 夫：滨海高尔夫 高 端 百 货：久光百货、中信泰富 EMBA/MBA：交大USC、南加洲EMBA、长江商学院、中欧商学院 楼盘、社区：高端社区、别墅楼盘,特殊营销渠道：,特殊渠道，以DM、彩信、帐单、活动、巡展方式，直击高端客户,少量常规渠道营销,客户方案,区域道路拦截：主要干道、竞争楼盘动线设高炮、看板，拦截客户 报纸、杂志类：别墅与豪宅、航空杂志、移居上海、 totally shanghai、地标 网 站：别墅网站、门户网站房产频道等,常规营销渠道：,常规渠道达到信息宣传目的，同时扩大知名度、形成客户介绍客户,销售执行策略方案,楼盘定位，宣传,销售方案,生态大宅，自然之盘： 主诉求： 大 道 自 然,晋级东郊，提升价值 楼盘名建议：东郊棕榈泉花园,延伸看房动线,销售方案,售楼处,会所,二期成熟区,动线交汇处,一期,二期,二期,三期,入口,三期样板房,总体看房动线图,一期至二期： 感受一期、二期的成熟度，同时感受体验由一期至二期景观上的变化、提升； 二期至三期： 观摩二期成熟的花园景观，为三期景观描绘未来将达成的效果。 细节： 喷泉、景观河道、两户之间的绿化自然隔离、会所、匠心独具的隔音屏体验鸟语、花香之社区,促进成交之策略,销售方案,以小开盘形式，营造现场销售气氛，促进成交,1单1单客户逼定难以成交； 若集中几个客户同时购买，可以形成客户逼客户的效果； 小开盘：积累一定的客户量，在周末进行集中销售，营造现场销售气氛，甚至制造两组客户抢同一房源的“事故”，达到促进成交之目的。（小开盘，可多次实行）,促进成交之策略,销售方案,销售说辞提炼，突出高性价比房源，促进客户成交,通过说辞优化，使客户感觉可买到高价比高房源，促进成交。,促进成交之策略,销售方案,现场制造SP，调动客户购买情绪，促进成交,SP：销售促进 可通过现场客户与客户之间的房源冲突，促进客户订购、成交； 也可通过业务员与业务员之间的默契配合，达到客户订购，成交； 还可通过假客户方式，促进客户下定，成交； 案场经理与业务员之间的SP，促成成交。,成交房源预估,销售方案,预估成交5套： K（2套）+I（1套）+A（2套）： 11002+2300+28002=1亿 预估成交6套： K（3套）+H（1套）+I（1套）+A（1套）： 11003+2000+2300+2800=1.04亿 预估成交7套： K（2套）+H（2套）+I（2套）+A（1套）： 11002+20002+23002+2800=1.36亿 预估成交9套： K（4套）+C（1套）+H（1套）+I（2套）+A（1套）： （11003+1300）+2800+2000+23002+2800=1.68亿,以较易成交房源计算，完成5-9套销售，即可完成1-1.5亿的销售目标,第二部分:整体营销策略报告,洞悉市场,挖掘价值 运筹帷幄,决胜千里,附件整体报告,后市预判,项目认知,营销决胜,从市场的角度辩识风险与机会,从价值的角度诠释品质,从营销的角度实现终极价值,1,2,3,从市场的角度辩识风险与机会,PART1后市预判,1 看楼市整体近况,市场进入调整期供求比低于1已经维持10个月,我们认为，从供求比看，04年8月至05年9月楼市冰冻期的走势，与07年5月至08年9月的走势十分相像，而且由于本轮宏观经济面的差强人意，导致房地产消费预期的下降较上一轮调整期更险恶。 从供求比看，供求比自去年7月后就进入下行状态，而低于1的状态已经维持10个月。,供求比本市独立别墅的供应与去年同期趋平，08年1至9月的新增供应量为43.34万平方米，与去年同期相比，下降了0.5，基本持平； 另一方面，受整体市场观望氛围影响，本市独立别墅成交量有所下滑，1至9月的成交量为33.07万平方米，较去年同期下降57.42%，供求比也首次跌至1以下。,2 看独立别墅市场,市场观望下，成交量持续走低08年供求比跌至1以下,价格走势从线性走势来看，06年以来独立别墅成交价呈向上趋势，即使是08年，也未见下降，甚至在08年4月和8月分别走出两个高潮（由于兰乔圣菲以及棕榈滩花园等个别高端楼盘成交放量，拉升整体市场均价）;排除8月份的价格畸高，单看7月份，单价已至2.8万元，同比仍上升了6000元/平米。,棕榈滩花园成交放量,兰乔圣菲成交放量,2 看独立别墅市场,价格依然坚挺，线性长期向好,3 看宏观调控背景,近期宏观经济负面因素占据上风,随着雷曼兄弟倒闭和美林被收购，全球经济又一次面临巨大的金融风暴，而西方经济的衰退，将很大程度影响中国经济，从而影响住房市场购买力，包括别墅市场购买群体。 作为市场主体，开发商已经纷纷行动，但消费者观望情绪却在降价声中继续蔓延，在全球经济危机的大环境下，在政府政策不明朗前提下，楼市还将低迷。 我们认为，中国后续楼市维持调整状态，预计将持续近一年，而别墅市场成交量还将继续萎缩，但是长久趋势向好。,市场风险预判,就目前宏观背景来看，市场调整期还将持续近一年,稀缺产品，是住宅产品中保值增值能力最强的类品。 独立别墅比其他产品更具舒适性和奢享性，是富人们终极追求的个性象征； 在通货膨胀的市场环境下，独立别墅的稀缺性决定了它具备较好的增值保值能力， 长期来看，更具较强的抗风险能力。 后市供应量不足，仅能维持4年 在佘山、马桥、东郊等高档别墅板块后续供应量陆续放出之后，预计09年市场上高 档别墅市场会出现一波较为强劲的供应放量，其中佘山约12万供应量，东郊约21万 供应量，但从长期来看，受到限地政策的影响，后市供应仅能维持四年。,市场机会发现,独立别墅作为稀缺资源，价值长期向好,从价值的角度诠释品质,PART2项目认知,板块价值提升尊荣品位,张江高科技园区,本项目,本项目位于外环线外，紧邻张江高科技园区； 距离人民广场18KM，陆家嘴CBD15KM, 浦东国际机场20KM，车行时间大约半小时； 因此，本案虽属外环外,但区位优势明显,城市区位,位于外环外，隶属陆家嘴金融区半小时交通圈,项目距离环东外环线出口仅300米，并紧挨龙东大道；私家车可经龙东大道上南浦大桥直通内环、南北高架、方便抵达各中心城区；亦可进入远东大道，直抵浦东国际机场； 距离地铁2号线延伸段唐镇站（2010年完工）步行约10分钟. 张江有轨电车（西起张江地铁站东至浦东长江边的合庆镇）将于2010年，与唐镇站实现“零换乘”,交通情况,立体交通网络打造快捷生活,配套条件,目前主要依赖东郊社区的成熟配套,项目周边目前生活商业配套设施有依靠东郊社区的成熟配套，这些配套均在10分钟车程内，如到汤臣高尔夫仅需6分钟；家乐福在10分钟车程内。 露德圣母堂，上海第二大、浦东最大天主教堂，标志性历史文化建筑； 未来浦东领事馆区紧临本案北侧，未来成为浦东最大领馆行政区，国际化定位； 与本案15分钟车程的迪斯尼落户川沙，是香港迪斯尼的4.7倍，预计2010营业； 同时随着2号延长线的深入，该区域商业配套建设也提上议程。,区域房产发展现状,区域内仅本案一个在售别墅项目,东方国际社区 共开发了四个别墅项目，目前仅棕榈泉花园在售，其余三个均已售罄； 紧邻高科技园区，客源大多以园区工作的本地企业高管和国内客户为主。 东郊社区 市场开发量大，区域知名度高。集合了九间堂、御翠园等顶级别墅； 紧邻东郊宾馆，吸引较多的港台等境外人士购买。,板块价值提升策略,“晋级东郊 借势发力”,从目前板块在售项目和预推项目的主力总格情况看，基本都在千万级以上，形成浦东区唯一的顶级城市豪宅聚集区，客源层位于城市金字塔尖，属于有高度品位和鉴赏力的富豪阶层！,板块定位,东郊板块千万级豪宅聚集区，高尚生活品位圈,尾盘销售，剩余8套 月均去化1套,07年10月面市， 月均去化11套,月均去化4套,月均去化2套,从4个在售项目近期的销售情况来看（07.1-08.9）： 1、九间堂是东郊板块最贵的独立别墅，客层面较窄，去化整体较慢。自04年上市至今，完成83%销售率； 2、汤臣湖庭地段好，品质高，受到高端客户青睐，完成80%销售率； 3、御翠园08年3月新推的77套别墅，截止目前完成40套，完销52%； 4、梵高别墅的销售则相对较差，08年6月推出86套，仅售9套，完销10%。,在售竞品去化情况,2000-2500万总价的产品最好销，整体月均去化共18套,从未来的供应布局看，东郊板块的供应增量主要集中在板块东部靠近中环线的内侧，尤其是项目周边 如：君庭、合生东郊、东珠花园、三湘地块等后续供应至少在25万平米以上。,板块竞争,未来供应在25万平米以上，竞争将异常激烈,价值思考,跻身东郊，提升了项目知名度，同时也为吸引目标客户眼球提供了有效的“身份标签”！ 但由于板块内未来竞争体量庞大，面对有限的金字塔尖客群，如何吸引他们驻足产生购买兴趣是我们接下来考虑的问题！,那么，让我们回过头来分析产品自身，并提出有效见解！,产品价值提升魅力气质,项目规划,8万方原生态庭院别墅花园社区,1、曹家沟、腰泾港、吕家浜三条天然河流，在小区周围成为沿河景观 2、园区水景呈Y型设计，穿插在每幢别墅间，使得大多别墅都能看到并拥有水景 3、喷水、喷雾的造景设计，让亲水生活更显美仑美幻,园林规划,三条天然河流+园区蜿蜒人工水系,、乔、灌木错落有致，培育期长，生长茂盛，形成良好的生态绿化； 2、形成天然的视线屏障，增加私家院落私密性 3、院落内植物种类丰富，乔木均为高大粗径，并种有各种可结果和开花型植物，增加庭院的情趣性,园林规划,错落有致的丰富绿植形成原生态的绿化景观,自身配套双会所、室外网球场、内外双泳池、健身、韵律教室、回力球场、桌球室、撞球中心、 SPA,休闲配套,高尚的运动场所打造健康的休闲时光,商务会议中心，商务秘书中心、社区巴士，24小时便利商店,生活配套,细心周到的考虑，提供商务便捷生活,通过以上对规划配套、园林景观、产品细节和户型特点的分析，我们可以得出： 小区现房的实景感体验极具购买煽动力， 产品细节更是体贴入心！,本案营造出静谧幽雅的居住环境，舒适性极强 是别墅中的样板典范！,本案产品功能定位东上海富豪第一居所！,产品特点综述,大道自然 东郊棕榈泉,从土地属性出发,从自身产品出发,东郊板块价值提升 定位浦东行政区级副中心 未来迪斯尼经济圈内 露德圣母堂创造板块西化发展契机 未来全新领馆区建设，板块迈向世界级、国际化的顶级居住社区,现房体验，价值无限 本案现房展示，充分的信心保证 整体规划自然而然，水系引入增加豪宅产品卖点 户型设计更具舒适性，采光充分、地下空间充足，皇室级庭院享受 物管配套提供安全住家体验,东方国际社区中心位置/国际级领馆区旁/舒适生态大宅全景展现,项目定位,客户价值提升社区尊贵,现有主力客户,他们是： 日本索尼、佳能集团董事长、德国西门子副总裁、美国华博、印度TCS企业总裁、北京经济学专家、恒大集团总裁、股市炒家、金融巨子、内地企业家等,客户为全市性客源，80%以国内客源为主（多为在上海创业的外地人），20%为境外客！,现有的客户认知,进入事业丰收期 经过长期奋斗，刚跨入上海顶级富人圈 对豪宅有置业经验， 希望自己的住所作为一个身份标签 享纯净自然和谐之感 同时宁静与繁华不远,身份标签升级的 上海富豪,客户定位,客户按照交通动线分布于各个板块； 客户或居住于这些板块，或工作于这些板块； 客户的分布重心为在浦东，部分全市其他区域的客户。,通过交通路线勾勒客户来源,目标客户地图,通过交通路线勾勒客户来源,客户除了老业主之外，最大来源应当是具有地缘属性关系的客户。 本案在所处区域一支独秀，竞争压力必定来自东郊板块，抓住东郊的溢出客户，必须进行跨板块的客户拦截；,唐镇,东郊,阵地拦截,外围拦截,东郊板块,本案,地区客户拦截,客户辨析,各板块客户的购买诉求不同,我们的客户到底想要什么？,关键客户表征,客户洞察深入,客户核心诉求归纳,整合营销确保顺利销售,PART3销售计划,整合策略,1,高端项目与传统项目不同，需要有针对性、小众化地进行寻找，基于对别墅项目操盘的经验，着重以下几方面加强对客户资源的挖掘，以确保在短期内达到最大的客户积累量：,三大渠道确保客户来访,圈层通路 针对性媒介渠道 易居优势资源,1、全国客户资源 截止至2007年底，易居（中国）业务范围覆盖至全国45个主流城市，拥有全国性豪宅客户搜索平台。,整合策略,易居优势资源,2、全球资源 2007年8月8日，公司成功在美国纽交所上市。与瑞士信贷集团之DLJ房地产基金、崇德基金、S IG和FARALLONCAPITAL四家海外基金有国际战略投资协议。,整合策略,易居优势资源,3、二三级市场联动： 与易居臣信全市100个门店合作，拓展客户渠道。 重点在（古北区、陆家嘴区、碧云区以及别墅馆等高档门店的合作，寻找客户，促进项目的销售。,整合策略,易居优势资源,4、易居会: 全国性最大的购房者俱乐部,50万易居会员（易居臣信25万，易居会25万） 1580名 本市二手豪宅和别墅买卖投资客户 2200名钻石级会员（购买5套以上房屋购买1000万以上房屋） 5000名白金会员（购买2套-4套购买400万以上房屋） 20000名400万以上投资型会员 30000多名 高档会所俱乐部会员（诺亚财富） 客户资源遍及老西门新苑、汇宁花园、思南路88号、福源汇居、古北国际、万科兰乔圣菲、万科红郡、嘉里华庭、衡山路41号、网球公寓、维诗凯亚、汇贤居等高端物业,整合策略,易居优势资源,1、业主回馈与客户体验活动: 项目会所举办圣诞活动，新年活动，邀约前期业主及意向客户来项目会所参加，增进彼此间的好感，更充满对三期家园的期待，以扩展口碑营销的范围。 或请业主参加会所派对、酒会、奢侈品联展等新老客户联谊活动。,整合策略,圈层通路,2、巡展: 选择中信泰富、梅龙镇、威斯丁大酒店、波特曼、碧云社区高档场所进行产品推广。,整合策略,圈层通路,3、产品推荐会： 与温州商会、浙江商会、台商、私募基金客户、证券公司等民间经济组织合作，寻找实力客户，进行产品推荐会，在小圈子内进行口碑传播。,整合策略,圈层通路,4、银行vip室: 展示资源利用，与合作银行沟通，在其vip室放置展示资料。,整合策略,圈层通路,5、小众媒体渠道：,通过高端场所进行DM投递，直击金字塔顶端人群,(1)、商会台商会，温州商会等 (2)、汽车乐驾汽车、名流汽车等高档车主联谊会赞助/会刊广告 (3)、高尔夫滨海高尔夫内部会刊及陈列 (4)、理财机构诺亚财富/会刊广告 (5)、名校交大USC南加洲EMBA、长江商学院、中欧商学院等EMBA/MBA等学府会刊夹带,整合策略,圈层通路,6、商业赞助： 冠名胡润财富论坛、商业论坛、地产年会、奢侈品拍卖、顶尖时装发布、跑车俱乐部等聚集上层客户的活动，与目标客户直接对话，实现点对点营销。,整合策略,圈层通路,1、龙东大道、外环线等周边重要交通要道导示系统 2、外高桥保税区、金桥园区等区域设置引导旗，户外看板等 3、陆家嘴、碧云、联洋、世纪公园板块、东郊板块等高尚居住区的引导、DM直投和实地拦截 4、浦东机场的布点，看板或灯箱；,短期内迅速拦截周边目标客户,整合策略,针对性媒介渠道,1、飞机场的VIP等候室，4星级以上的酒店，贵族西餐厅，高尔夫球场俱乐部、高级会所等地点进行媒体渗透； 2、 中华别墅网及搜房网网络媒体，是别墅客户一大途径，可选择有针对的进行投放 ，时间段根据网络媒体效果，进行投放； 3、totally shanghai*移居上海福布斯高尔夫等高端杂志,*上海高端杂志totally shanghai 本杂志得到上海市人民政府新闻办公室全力支持,是唯一覆盖上海所有五星级宾馆客房的顶级中英文杂志。 在25家五星级酒店，11,000余间客房，以及各国领事馆、商会、“500强”外商投资企业、高级俱乐部、外航服务机构等发行，确保受众是最具国际眼光和影响力的领导人物，堪称“传媒中的XO”。,小众范围内长期树立高端形象，吸引客户,整合策略,针对性媒介渠道,销售计划,2,2、3期可售别墅比较,二期目前环境成熟，利于客户带看 目前三期在产品、区域、位置景观上与二期存在差距； 三期总价1000-2000万房源较多，易成交 三期若环境成熟，可创造利润提升点,三期 容积率0.4,二期(南面) 容积率0.3,易去化房源,目前价值高房源,二期(北面),项目分析,可售产品分析,H 型 地上面积395.62M2 地下面积230.72M2,F 型 地上面积552.88M2 地下面积380.47M2,I 型 地上面积444.64M2 地下面积277.48M2,G 型 地上面积394.33M2 地下面积251.04M2,K 型 地上面积272.23M2 地下面积187.53M2,2310,2657,2310,2541,2079,2079,2195,2195,3696,3696,3696,3696,4224,2888,1134,1134,1134,1386,2100,K户型： 小面积， 低总价 主推区域,I户型： 面积适中，景观位置好，总价控制合理，可用单价区间相近的G样板房挤压。,销售策略,突出性价比高房源，促进成交,销售策略,突出性价比高房源，促进成交,C型 地上面积470.43M2 地下面积250.76M2,E型 地上面积554.25M2 地下面积287.07M2,D型 地上面积448.25M2 地下面积218.73M2,B 型 地上面积396.78M2 地下面积196.31M2,A 型 地上面积481.51M2 地下面积252.37M2,3396,2975,2925,2141,3212,6600,8800,3212,3093,3093,2736,2736,3093,2855,2855,3331,3396,3275,3638,A、D、C户型： 每户临水，且总价上和三期F户型相比有一定的价格优势，容易去化。,B户型： 与三期G户型样板房类似，容易去化,预估成交5套： K（2套）+I（1套）+A（2套）： 11002+2300+28002=1亿 预估成交6套： K（3套）+H（1套）+I（1套）+A（1套）： 11003+2000+2300+2800=1.04亿 预估成交7套： K（2套）+H（2套）+I（2套）+A（1套）： 11002+20002+23002+2800=1.36亿 预估成交9套： K（4套）+C（1套）+H（1套）+I（2套）+A（1套）： （11003+1300）+2800+2000+23002+2800=1.68亿,1-1.5亿,销售策略,销量估计,外立面清洗 栏杆的刷新 内墙维护,工程配合,2期户型修缮,使二期建筑焕然一新，避免时间长久形成的陈旧感,在G5样板间内配置三角钢琴或其他相关情景道具，使样板间生气勃勃，突出样板间氛围。 使客户感受到一个身临其境的美妙体验,通过环境氛围打造直接给予客户刺激和体验。,工程配合,3期样板房情景营销,目前三期由于绿化尚未完善，所以需要借助前期成熟的现场让客户感受。 看房动线贯穿G5、K8二套样板房，以及双会所及二期成熟区域。 为保证三期的品质感得到进一步加深，以及使客户拥有良好的现场体验，建议先行将看房动线沿线样板区绿化景观进行升华。,工程配合,看房动线建议,别具一格的导示牌设计，一方面更好的为行人做通行导向，另一方面也能成为一种精致的建筑小品。,增加导示牌，即可成为一景，也可彰显人性化设计,工程配合,看房动线的细节,桥不再仅仅是通行职能，更成为归家的一道风景！,生活就在拐角处，休憩区也能成为一道靓丽风景,风景随处可在，生活也随处可在,工程配合,看房动线的细节,在这里可以听到,喷水池,鸟叫虫鸣,目前“听”觉效果，现场感已经营造的相当不错了。 但如果能再增加亲水叠瀑就更好了。 仁者乐山，智者乐水 小隐隐于野，大隐隐于市 棕榈泉，得山得水，得自然,传达给客户,这里的自然条件真的很好，犹如世外桃源，让我很轻松。静谧养神，好似闲云野鹤般的情趣生活,叠瀑,工程配合,看房动线的细节,楼王庭院适当再贴加高大乔木和四季花卉，其中多选用花期较长的花卉种植！ 根据树种的不同，开花的时令不一，让每个季节都是花开满园香气扑鼻,在这里可以闻到,淡淡的青草味、新新泥土香,梅花扑鼻香,也许住进来后，我的生活可以这样： 清晨，吸一口新鲜的空气，含有泥土特有的芳香，偶尔夹杂着院子里的花香 傍晚，该给院子里的花浇浇水，施施肥，看着满树的果实，心里由衷满足！,传达给客户,工程配合,看房动线的细节,在这里可以尝到 ,传达给客户,工作之余的闲适，以及业余的派对，在自己的地盘上任意挥洒自己的无尽灵感,花园独酌一杯,野炊或派对,建议让搞个生活派对的体验区 让客户直观畅想生活的美好 大花园/大树/各种植物/美丽的下午 一群志同道合的朋友 /其乐无穷的家庭聚会,工程配合,看房动线的细节,让客户被实景感动，被情景营销打动，进而引发购买冲动！,客户,客户的朋友,人脉传播,棕榈泉真的很不错，我一定要告诉我的朋友，还有我朋友的朋友 我一定要带他们来这里看一看。,2期高价策略挤压客户购买3期房源，达成目