杭州萧山加州阳光定位提升整合策略.ppt

加州阳光,定位提升整合策略,对于加州阳光整体定位的思考，从接到项目起，我们从未停止思索。 今天，我们谈另外一种可能的思路，他未必严谨。 这是一个关于腐败的故事！,众所周知，在中国经济飞跃的30年时间里，总有一个年龄段的人群充当“腐败”的先锋，交替更新、繁衍不息。我们提出来，是因为这不是学术探讨，而是一场商业战争。,在3045岁之间的人群里，他们有能力获得更多财富，同时：他们有旺盛的精力，他们正意气奋发或者春风得意，这是任何其他年龄段所无法同时具备的。,在中国的二三线城市，尤其是沿海城市，有个人群热衷“面子经济”、“虚荣心经济”，他们出入高级娱乐场所浴城、高级酒吧、大型餐馆、棋牌，喜欢主流，敢于尝试新鲜事物。总而言之，他们以埋单为乐。,这听起来让人有点难以接受，或者是我们疯了，但这就是事实的真相。,请问在座的各位: 作为曾经的中国百强县排第一的萧山，这样的人群还会少吗？,内容目录,1、萧山需要什么 2、恒隆广场是谁 3、我们在哪里 4、我们去哪里 5、我们如何去,1、萧山最好的酒吧YOYO、CICI国际 2、萧山最好的夜总会：金域妩媚 3、萧山最好的最好的KTV：钱柜、阿里巴巴、新概念 4、萧山最好的电影院：恒隆时代电影院 5、萧山最好的足浴：白玫瑰、良子、重庆佳宸 6、萧山最好的百货：汇德隆百货 7、萧山最好的超市：大润发、乐购 ,既然最好的都有了，我们做同样的东西能否做到最好，做到最好了又怎么样？和他们抢生意，有什么优势去抢？ 换个角度，萧山还需要什么？,今天我们所思考的，也就是我们所要招进来的商家的思考。他们或许比我们思考的还更全面，萧山还需要什么？在加州阳光可以做什么生意？,加州阳光：金城路和金鸡路的交叉口， 在其后面是住宅小区，在其前面是在建工程。,现状：小区入驻率不高，前面是交通干道非人流干道。如果说人民广场一带是一个商圈，那么加州阳光就是这个商圈的“郊区”，人流分不过来，气氛不够，没有随机性消费。当然，前景是好的。,可以肯定的说，这些难点的存在，我们很难象恒隆广场一样去操作。我们说服不了这些商家，我们必须要有所提升，才能有竞争力。,再看萧山还需要什么？ 萧山的消费群体，和杭州比起来，最大的特点是老板比白领多。,既然如此， 加州阳光是否可以做“老板”的生意？那么这些老板需要什么？,1、萧山需要什么 2、恒隆广场是谁 3、我们在哪里 4、我们去哪里 5、我们如何去,内容目录,恒隆广场地理位置优势,位于萧山新区CBD核心位置，规划中的商业步行街中心，东邻市心路，北依人民广场，南接山阴路，西靠工人路，总建筑面积17万余平方米。 周边有区政府、人民广场、中心广场（规划中小区东北）、电信大楼、五星级酒店、时代超市、肯德基、新华书店等众多配套环绕。,恒隆广场,购物时尚店（衣之家）,特色餐馆,KTV,电影院,电玩,美容SPA,恒隆广场业态布局,健身馆,无论是地理位置还是业态布局，他更象杭州城西的西城广场，认真比起来，比城西的档次还低一点。,杭州城西的消费人群： 1、城西的周边有巨大的住宅区，府新花园、紫桂花园、颐景园、五联西苑、骆家庄等等 2、这里有大量的白领、公务员、企业中高层管理人员 3、以西城为圆心方圆5公里内没有大型购物广场、娱乐广场,综上所述，都是偏年轻的消费场所，都是为周边居住人群提供“一站式餐饮、休闲、娱乐”解决方案而诞生的。,恒隆广场准确的定位了自己，合理的利用了自身的位置优势，档次略高于街面店，而又低于杭州银泰、杭州大厦（因为和杭州太近了，做百货肯定做不过杭州）。他和心意广场组成了一个人流吸纳地，是“白领”、“泛白领”的消费场所，萧山不需要第二个恒隆。,1、萧山需要什么 2、恒隆广场是谁 3、我们在哪里 4、我们去哪里 5、我们如何去,困扰一：项目自身,1、主干道非人流道，没有人流就没有商业氛围 2、中央空调对于中小商家是一个负担 3、户型结构对较多业态商家有限制，如超市的货架陈列问题。,困扰二：商家信心问题,1、小商家信心不足，观望浓厚，每个人都在等待别人先进去。 2、商家愿意进，但小商家破坏整体布局，经营面积被分割的支离破碎。 3、大型主力店有能力撑起，但主力店要求高又不能全部吃下。,困扰三：历史遗留问题,1、正大不成功的阴影给加州阳光的招商带来了更多的怀疑眼光 2、“同班同学”恒隆广场的成功让人们几乎遗忘了加州阳光,这三个困扰都是目前招商存在的普遍障碍。这三个问题相互形成了一个结，从目前来看没有更好的解决办法。 当然，我们招商依然可能成功，但这过程会相当困难。 我们希望有更好的解决办法。,1、萧山需要什么 2、恒隆广场是谁 3、我们在哪里 4、我们去哪里 5、我们如何去,综上分析，萧山需要有一个“做老板生意的场合”，恒隆广场是偏年轻的白领消费。虽然目前萧山拥有了各自最好的如，酒吧、KTV、棋牌、餐饮但他们分散于各地。,萧山没有一个，把最好的酒吧、最好的餐馆、最好的KTV集合起来的消费场所。 而这样的项目，要做也只有加州能做。,对于这种项目的需求，正是3045岁的“腐败”需求，这个集合体就是不夜城。,1、大型餐馆 2、大型浴城 3、高档酒吧 4、棋牌室 5、夜总会 6、高档足浴 7、,让业态更有指向性、更明确些。从一个商业广场晋升到“城”的概念，成为“不夜城”。,什么样子的不夜城？,我们的定位提升整合策略： 加州加州阳光不夜城,1、萧山需要什么 2、恒隆广场是谁 3、我们在哪里 4、我们去哪里 5、我们如何去,化劣势为优势 解决了交通干道问题、中央空调问题。,不夜城的好处一：,目的性消费强，没有竞争对手,不夜城的好处二：,充分利用了自身资源优势， 停车位多，中庭豪华，广场开阔。,不夜城的好处三：,加州阳光不夜城和已招商家的提升关系,1、一号、加州海鲜城、#数字影院完全符合不夜城的新定位，在档次和内容、消费人群上都非常吻合。 2、一号所占位置为西区，根据不夜城规划可以划分为动静结合，东区为动，西区为静。 3、西区有露天交汇带适合搞加州风味，东区有滨水风情区适合搞时尚派对，可以把加州阳光不夜城装点的精彩纷呈。,前期所作招商工作对于加州阳光不夜城没有任何副作用，相反在前期的工作基础上，才得出加州阳光不夜城，让加州阳光不夜城有了坚实的商家基础。,可以说不夜城是为加州阳光度身定做的，没有比这更好的解决方案，不但让自身的劣势变为优势，就项目的传播角度，也一样让人热血沸腾。,不夜城思路一：上海闸北嘉里中心,不夜城外观,不夜城店招,迎宾服务,中厅示意一,中厅示意二,中厅示意三,过道及“城中店”,在这些基础上，再添加一些加州风情，增添几分异域风情。开辟滨水景观风情店，室外