资产评估-成本法.ppt

资产评估的成本法,成本法的基本概念和理论依据 1、概念 也称重置成本法，是指按被估资产的现时重置成本扣除各种因素引起的贬值来确定资产评估值的一种评估方法 2、理论依据 资产的价值不会超过目前条件下重置该 资产的费用支出 评估值的上限,资产评估的成本法,资产在使用过程中受各种因素的影响其 价值量会逐渐下降，即出现各种价值贬值 成本法的基本前提 1、要求被估资产处在继续使用过程中或假 定处于继续使用过程当中 2、要求必须具备可以利用的历史资料 3、要求必须能够测定形成资产价值的必要 耗费,资产评估的成本法,成本法的基本要素 1、重置成本 在现行市场条件下，按功能重置某项资产并使其处于在用状态所需要耗费的成本 （1）复原重置成本,被估资产 评估值,被估资产 重置成本,被估资产 实体贬值,被估资产 功能贬值,被估资产 经济贬值,资产评估的成本法,运用与原来相同的材料、建筑或制造 标准、设计、格式及技术等，以现时价格 水平重新购建全新资产所发生的全部费用 （2）更新重置成本 利用现时条件下的新材料、新设计、 新制造标准和新工艺等，以现时价格水平 重新购建全新资产所发生的全部费用,资产评估的成本法,2、实体贬值 即资产的有形损耗，是指资产投入使用后由于磨损的作用，导致资产物理性能下降，从而在价值上形成的损失 3、功能贬值 即资产的无形损耗，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后所形成的资产价值损失,资产评估的成本法,4、经济贬值 由于资产以外的各项因素（如市场供求状况、政策、政治因素等）发生变化所导致的资产本身价值的损失 成本法各项要素的测算 1、重置成本的估算 （1）重置核算法（） 按照被估资产的成本项目构成，根据,资产评估的成本法,重新购建该资产所需支付的费用项目，按 现行价格逐项计算并汇总，以取得被估资 产重置成本的方法 购买型资产：买价+运杂费+安装调试费+间接费 自建型资产：料+工+费+合理利润 适用：房屋建筑物、在建工程、在产品、产成品的评估（易取得现时购买价格）,资产评估的成本法,（2）物价指数法 以被估资产历史成本为基础，利用物 价指数进行调整求取被估资产重置成本 计算公式 关于历史成本 关于价格指数：选用分类价格指数；注意定基指数和环比指数使用上的差异,资产评估的成本法,例：某设备2000年购置，帐面原值40000元，2004年进行评估。各年设备定基价格指数分别为100%，105%，112%，120%，125%，测算其重置成本 设备重置成本40000125%50000元 若已知价格指数为环比价格指数，则 设备重置成本40000 105%112% 120% 125%70560元,资产评估的成本法,物价指数法与重置核算法的联系和区别 联系：都需要被估资产的历史成本资料 区别：重置成本的性质；测算思路 （3）功能价值法 也称生产能力比率法，即以相近资产 的重置成本为参照，在测算被估资产与参 照物资产功能或生产能力的比例的基础上，调整确定被估资产的重置成本的方法,资产评估的成本法,公式 约束条件：资产成本与生产能力之间的 线性（正比例）假设；参照物资产的重 置成本为已知,资产评估的成本法,（4）规模经济效益指数法 利用资产成本与其生产能力之间的规 模经济效益指数来调整被估资产与参照物 资产间的功能系数，以求取被估资产重置 成本的方法 公式,资产评估的成本法,关于x： 经验数据，来源于数理统计分析 一般取值范围：0.41.0 因行业而异：制造业0.7，房地产业0.9 应用前需要加以验证,资产评估的成本法,2、实体贬值的估算 （1）观察法 也称成新率法，由相关专业技术人员对被估资产的各项主要实体部位进行实地观测和必要的技术检验，在综合分析被估资产使用、维护、修理、技术改造和物理寿命等有关因素的基础上，判断被估资产的成新率，进而估算被估资产实体贬值的方法,资产评估的成本法,公式 要求：专业知识和实践经验 （2）公式法 也称使用年限法，是指通过对被估资 产已使用年限和尚可使用年限的具体分析， 用公式计算被估资产实体贬值的方法 基本公式,变形公式 关于成新率,资产评估的成本法,经济耐 用年限,资产评估的成本法,关于尚可使用年限 由被估资产的物理寿命、经济寿命等 综合分析后估测 关于实际已使用年限 指被估资产在使用中自身实际损耗所 反映的年限，不同于名义已使用年限（自 购置日起至评估基准日止经历的日历年限） 其差异由资产利用率加以调整：,资产评估的成本法,分析：资产利用率大于1，小于1，等于1,资产评估的成本法,例：某设备购建于1992年，于2003年评估，名义已使用年限为11年。从该设备技术资料了解到，正常情况下每天应工作8小时。根据调查，该设备曾因市场原因停止使用1年，在余下10年中每天实际工作6小时。测算该设备实际已使用时间。 该设备资产利用率： 该设备实际已使用年限：1168%7.48年,资产评估的成本法,3、功能贬值的测算 （1）功能贬值在经济方面的表现主要 体现在被估资产与新资产相比在营运成本 方面形成增量 测算功能贬值的依据 （2）测算思路：超额(增量)成本折现求和 （3）测算程序 确定年超额营运成本（假定生产能力不变） 计算年净超额营运成本,资产评估的成本法,估算资产的尚可使用年限 将被估资产尚可使用年限内每年的净超额营运成本以适当的折现率折现后求和，即得到被估资产的功能贬值,资产评估的成本法,例：某项资产年产量10000件某产品，需10名工人操作，而最新资产同样年产量下只需5名工人操作，被估资产与新资产在其他方面消耗相同。根据企业会计资料可知，每一工人年平均工资为20000元，被估资产尚可用5年，企业折现率为10%，适用所得税率33%，测算该项资产的功能贬值。 被估资产年超额营运成本2510(万元),资产评估的成本法,年净超额营运成本10(133%) 6.7(万元) 被估资产功能贬值6.7(P/A,10%,5) 6.73.790825.4(万元) （4）功能贬值在经济方面的表现还体 现在被估资产与新资产相比在投资成本方 面形成增量 （定义见教材） 功能贬值超额营运成本超额投资成本,现值,资产评估的成本法,4、经济贬值的测算 （1）发生经济贬值的主要表现 资产闲置 开工率不足 产品销售困难 （2）经济贬值的主要后果利润率下降