怀来县城市进入报告-碧桂园京北

河北省怀来县城市进入研究,2018年2月,调研人员：宋亚军、李仁哲,城市背景,Urban setting,01,怀来县丨城市背景丨城市概况,怀来县紧邻北京、区域第三产业占据主导优势 未来通过高端装备制造，建设京西中小企业度化基地，加强产业核心竞争力,怀来县紧邻首都北京，是张家口各区域内最早承接北京外溢需求的区域，区域第三产业占据主导优势，经济增长较快。在京津冀协同发展、京张携手举办冬奥会等一系列利好条件下，怀来县积极放大区位、交通、生态“三大优势”，以京怀融合发展为着力点，进一步承接首都产业及人口外溢需求。 在此大背景下，怀来县也将得到新一轮发展机遇，通过重点发展高端装备制造、建设京西中小企业孵化基地等，进一步增强产业核心竞争力。 目前怀来县市场容量较大，高层和低密项目均去化良好，即使限购政策的出台，区域投资客群购买力会受到一定限制，但背靠北京庞大市场，未来市场仍看好。,怀来县丨城市背景丨城市发展格局,发挥自身旅游资源，官厅湖、东花园一带以文化、休闲产业为主 北京非首都功能转移的重点承接区， “京北生态新区”的核心区,区位：怀来县地处河北省西北部，东邻北京，是河北省环首都绿色经济圈14个县（市）之一，“京北生态新区”的核心区。也是首都通往西北的锁钥之地。 上位规划：设施更完备、发展更迅速、产业更高新、配套更齐全、居民生活更方便的京北生态新城。 产业：怀来毗邻首都北京、扼守京张要道，是北京非首都功能转移的重点承接区，区域内可承接葡萄酒品旅游业、高新科技产业及教育医疗等公共服务机构等。吸引北京医疗机构、高等院校、科研院所、企业区域总部或分支机构外迁至怀来； 布局：构建“一水三城”城市格局，即官厅水库、县城沙城镇、东花园生态新城、燕山文化新城； 人口：截至2020年，将建成20万以上人口的中小城市,怀来县丨城市背景丨城市区位,地缘优势明显，紧邻首都北京，与延庆区、昌平区和门头沟区接壤 京张高铁开通后，可以快速连通北京城区，可享高铁规划建设利好，北京近郊价值凸显,从道路交通建设来看，北京至怀来有多条高速公路及铁路连通，交通改善将加速怀来区域的収展，北京市区客户到达怀来将更加便利，心理距离逐渐减小。,位置：位于张家口市东南部，紧邻首都北京，与延庆区、昌平区和门头沟区接壤。 地缘优势：在张家口各区县中距离北京最近; 现状交通： 公路：北临京藏、京新高速，100公里快速连接北京市中心，本案车行至六环50公里，用时60分钟； 轨道交通：现有京包铁路、轻轨S2号线； 规划交通： 规划建设中的京张高铁在本区域内设有东花园北站和怀来站。未来北京城区至怀来通行时间仅40分钟,怀来县丨城市背景丨小结,宏观经济,macro-economy,02,怀来县丨宏观经济丨人口,常住人口逐年稳定递增 城镇化发展向好，截止2015年城镇化率46.55，处于快速发展状态,怀来县丨宏观经济丨GDP,GDP经济总量近5年呈放缓的增长态势，经济增长较为稳定，但是发展缓慢,怀来县丨宏观经济丨投资消费,固定资产投资和社会消费品零售额呈现逐年增长趋势，供需两旺 消费品零售额增速加快，市民花钱意愿更加强，利于房地产市场发展,怀来县丨宏观经济丨小结,市场分析,market analysis,03,怀来县丨市场分析丨政策导向,区域限购严厉，对于置业客群八成以上为北京客户的度假大盘，限购令的出台短期内对这些项目有一定影响，市场销售停滞,关于进一步规范房地产市场秩序的通知 发文日期：2016年11月30日 该通知规定： 自2016年11月30日起，非本县户籍居民尚未拥有本县住房的，可在本县购买一套住房(含有新建商品住房和二手住房)，且购房首付款比例不得低于30%；非本县户籍居民已在当地拥有一套及以上住房的，暂不得在本县购买住房。,怀来县丨市场分析丨土地市场,土地市场随着近几年供应比例降低，导致价格攀升至122万/亩,怀来县丨市场分析丨土地市场,2017年土地成交主要为官厅板块，容积率在1-1.5之间，未来依旧以低密产品为主 2017年怀来县住宅楼面价较高在1830元/,怀来县丨市场分析丨房地产市场,目前怀来县总共分为四个板块，项目主要集中在官厅湖板块和八达岭板块，也是品牌开发商集聚区 2017年怀来县市场容量约为47亿元,上谷水郡,拉斐水岸,观澜墅,恒大文化旅游城,鸿威翡翠城,瑞园蓝岸,永恒长城里,八达岭孔雀城,八达岭阿尔卡迪亚,官厅湖板块,八达岭板块,万邦珑樾,东花园板块,县城板块,怀来县丨市场分析丨房地产市场,怀来县丨市场分析丨商品房市场丨小结,怀来县丨案例分析丨拉斐水岸,项目产品线丰富为主，占地面积6.6万，规划建筑面积11.5万，容积率1.25； 公寓精装：1.3万元/；洋房精装：1.55万元/；别墅：2.1-2.8万元/,板块市场分析丨案例分析丨恒大文旅城,项目在售产品为公寓，占地面积600万，规划建筑面积900万，容积率1.5； 公寓精装：10500元/,聚焦怀来： 怀来核心价值： 热点区域：随着人们旅游消费逐渐成为热点，怀来也成为北京客群旅游胜地，说明怀关注度高，已经被大家认知认可； 生态宜居：怀来依托独特的生态环境和旅游度假资源优势，市场客户关注度高； 客户群体重心： 客户构成：环京区域各在售项目仍以北京外溢客户为核心，但是限购较严厉，导致市场趋冷； 销售模式：自销+渠道，主要靠渠道导客，成交客户多来自北京度假养生类客户。北京客户的有效导入，是支撑怀来市场持续发展的； 区域板块表现：