20180308怀化城市进入报告

,怀化城市进入报告,部门,日期,土地储备部,2018.03.08,目 录,CONTENTS,1,城市概况介绍,2,城市经济数据,3,城市市场分析,Part 1,城市概况介绍,城市基本概况,怀化地处湖南省西南部，区域面积2.76万平方公里，辖13个县市区，2016年总人口523.07万，特殊的区位条件，悠久的人文历史，丰富的自然资源，赋予了怀化独特的魅力。,怀化位于湘、鄂、渝、黔、桂五省周边中心，辐射范围达44个县、9万平方公里、1500万人口的广大区域，处于贵阳重庆宜昌长沙桂林等城市圆环的中心位置上，东西对接长三角、长株潭与成渝经济圈，南北对接环北部湾、珠三角与武陵山片区，具有东部沿海地区和中西部地区过渡带的区位优势。素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，是我国东中部地区通往大西南的“桥头堡”。,城市行政区域划分,1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖13个县（市、区）和一个管委会，包括鹤城区、中方县、洪江市、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县和洪江区管委会。全市共201个乡、87个镇、9个街道办事处，有287个居民委员会和3860个村民委员会。,怀化划分为2区1市10县,其中乡镇布局较为广阔与分散,城市地理概况,从地理位置上看，怀化南接广西(桂林、柳州)，西连贵州(铜仁、黔东南)，与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。,雪峰山脉,武陵山脉,沅江,中坡山,城市招商引资,11月22日, 第八届湘商大会暨第五届湘南投洽会在郴州市开幕。市委副书记、市长赵应云率怀化代表团参加省级活动。大会期间，我市共有山下花海快乐谷项目等10 个合作项目在省市两级活动中签约，合同（协议）引进资金33.71 亿元，产业涵盖新型工业化、新能源新材料、城市基础设施建设、农业产业化四个类别。副市长姚述铭参加。,政府重视招商引资，城市建设备受关注,城市交通概况,高铁：怀化高铁包括沪昆高铁（时速350公里，已运营）、规划中的怀桂高铁、动议的渝怀高铁及广清怀高铁（即渝广高铁东线）。 火车：怀化火车站（英文名：HuaiHua Railway Station）位于湖南省怀化市鹤城区鹤洲路，建于1972年，离月山站1198公里，离柳州站453公里（焦柳线），离株洲站447公里，离贵阳站458公里（沪昆线），隶属中国铁路广州局集团有限公司怀化车务段管辖。原为二等站，由于服务水平的提高客流增加，现为一等站。 高速：沪昆、杭瑞、包茂、娄怀、绕城高速已经建成通车。 航空：芷江机场已经开通广州、北京、上海、昆明、西安、海口、成都、深圳等城市航班。,1、怀化为起步阶段的中小城市，具备一定城市发展潜力； 2、怀化辐射区域较广，与其余城市对接方便； 3、城市交通较为便利，高铁、火车、高速、航空均具备较好的通达力； 4、怀化政府对待招商引资较为重视，预判政府扶持力度中等偏上。,小结,Part 2,城市经济数据,城市GDP产值,怀化生产总值,怀化GDP产值自2012年开始出现增速下滑趋势，2014年出现增速拐点，由2015年开始保持7.7%-8.5%的平稳增速。GDP生产总值由2012年1001.07亿元增至2017年1504亿元，实现502.93亿元的增值。 2017年怀化GDP排名第13名 2017年怀化GDP增速排名第12名,城市经济平稳增长，整体经济水平处于湖南地市排名靠后阶段,城市人口概况,怀化全市人口与常住人口,怀化全市人口2012年至2016年暂不较大变动，整体处于稳定水平，截止2016年，怀化全市人口为523.07万人，其中常住人口自2012年开始逐年递增，截止2016年，怀化常住人口为492万人。对比2012年怀化常住人口，新增14.5万人。,全市人口稳定，常住人口小步递增，城市人口容量依旧充足,城市财政及预算收入,怀化2017年地方财政收入为81.1亿元，对比2012年地方财政收入69.07亿元增长12.03亿元。怀化2017年一般公共预算收入136.7亿元，对比2012年一般公共预算收入100.32亿元增长36.38亿元。 2017年怀化地方财政收入增速排名第6名 2017年怀化一般公共预算收入增速排名第5名,怀化财政及一般公共预算收入,财政收入及一般公共预算收入靠前，政府城市建设资金相对充足,城市投资概况,怀化固定资产投资,怀化房地产投资,怀化2017年固定资产投资为1235.7亿元，其中房地产投资139.9亿元，占比11.3%，固定资产投资2017年增速14.2%，固定资产投资增速由2015年-2017年基本维持平稳增速，2014年对比2012年与2013年超30%增速有断崖式跌落。其中房地产投资增速变化情况基本与固定资产投资增速变化相近。,投资快速增长阶段已过，城市整体投资处于稳定增速态势,城市人均可支配收入概况,怀化农村及城镇人均可支配收入,怀化2017年农村居民人均可支配收入为8831元，城镇居民人均可支配收入为24498元。其中农村居民人均可支配收入对比2012年5025元增长3806元，其中城镇居民人均可支配收入对比2012年15666元增长8832元。 2017年怀化城镇居民人均可支配收入增速排名第7名 2017年怀化农村居民人均可支配收入增速排名第3名,农村及城镇居民人均可支配收入逐年递增，但整体可支配收入有较大提升空间,城市基本概况,怀化社会消费品零售额,怀化2017年社会消费品零售额为620.6亿元，环比增长10.5%，对比2012年社会消费品零售额316.73亿元增长303.87亿元。社会消费品销售额逐年增加，但增速逐年放缓。 2017年怀化社会消费品零售额增速排名第11名,社会消费品零售额增速放缓，零售额依旧稳定增长,1、怀化城市经济水平一般，高速增长期已过，目前经济水平处于稳步上升阶段； 2、城市人口与常住人口处于省内中等偏下水平，预判近几年无大幅增长可能； 3、城市居民收入处于增长阶段，预判近几年依旧位置中速增长； 4、城市消费水平不断提升，居民消费及投资意识处于提升阶段，房地产16年-17年的提升对其具有一定冲击影响。,小结,Part 3,城市市场分析,城市土地市场,怀化土地成交分析,怀化2017年累计成交198宗地块，成交面积199.8万，环比2016年，怀化土地成交宗数增长8.2%，土地成交面积下跌45.3%。 土地成交高峰年为2014年，2015年与2016年土地成交基本稳定，2017年开始有一定成交下滑。,城市土地市场,2018年怀化暂无土地成交，2017年一、三季度为怀化土地成交高峰期，二、四为怀化土地成交平稳期，其中2017年3月单月成交地块22宗，成交土地面积40.7万，10月开始土地市场成交下滑，且至今并未出现明显增幅。,城市房地产市场,住宅销售面积稳中有升，16年供应明显减少，库存去化速度加快，目前存销比1.30。,截止2016年怀化市城区商品住宅成交量为267万方，成交均价4365元/m，价速增幅明显,城市房地产市场,城市房地产市场,市府板块,河西板块,城中板块,高铁板块,城市第一发展方向,城市第二发展方向,怀化市区目前主要分为城中板块、市府板块、河西板块、高铁板块； 城市属于“南进-北拓-西提”趋势，其中，城市整体发展方向为向南发展，本案所在区域河西板块为次重点发展方向。,城市房地产市场,竞争项目主力供应产品110-140三、四房，毛坯销售均价4600元/，精装销售均价5400元/,城市房地产市场,怀化恒大帝景项目（原骏达曦城）,城市房地产市场,恒大帝景总价分析,城市房地产市场,一期户型： ：137-158，三房两厅2卫 南北通透、户型周正，双阳台设计 客厅、主卧次卧朝南，全明设计，户户采光 ：142，四房两厅2卫 南北通透，客厅开间4.5米，客厅进深较短,二期户型： ：99-118，三房两厅2卫 户型周正，布局合理，双阳台设计 全明空间设计，户户采光 户型未动静分区,城市房地产市场,岳麓欧城项目基本信息,城市房地产市场,岳麓欧城总价分析,城市房地产市场,110平：3室2厅2卫,双阳台、双飘窗赠送，实得面积122平； 户型周正，南北通透； 2T5H,客户使用感差,118平：3室2厅2卫,L型大阳台赠送，可改为次卧； 双阳台赠送，实得面积137平； 户型通透性差，次卧朝北，采光差；,152平：4室2厅2卫,L型大阳台赠送，可改为次卧； 双阳台赠送，实得面积179平； 南北通透，板式结构； 客厅进深短，舒适感差；,城市房地产市场,盛世华都,盛世华都项目基本信息,城市房地产市场,主力产品户型以89-126三房-四房两厅为主，占比供应91%； 项目89，126平户型，因赠送面积较大，可分别改为三、四房，比较受客户追捧,盛世华都总价分析,城市房地产市场,89：三房两厅一卫,126：三房两厅一卫,1、阳台、空中花园赠送，实得面积100 2、户型设计紧凑，浪费少 3、户型规划部通透,1、南北双阳台、入户花园、空中花园赠送赠送，实得面积150 2、入户花园空中花园均可进行重新改造，改为5室2厅2卫 3、仅有一个次卧朝南，其他卧室、客厅采光差,城市房地产市场,宏宇橡树湾项目基本信息,城市房地产市场,宏宇橡树湾总价分析,城市房地产市场,94：2室2厅1卫,空中花园赠送，可改为三房 南北双阳台、动线规划合理 卧室通透性差,入户花园、阳台、空中花园，共赠送面积15 塔式结构，通透性差 户型结构不周正，阳台异形,120：3室2厅2卫,140：3室2厅2卫,南北双阳台 卧室、客厅空间感足，板式结构，通透性好 面积利用未做到极致，存在浪费,150：4室2厅2卫,南北双阳台、空中花园、赠送面积约21 板式结构，通透性好； 户型不够周正1,城市房地产市场,紫园项目已清盘，项目品质较差，二手房价格为小高层4000元/，别墅7000元/,城市房地产市场,目前河西整体无在售住宅项目，主要成交为目前滨江几个高端住宅二手房，以紫园为代表： 二手洋房毛坯成交价格在4000-4800元/之间，成交并不活跃； 二手别墅毛坯成交价格在6000-7500元/之间，交易稀少； 租赁情况来看： 临街商业租金在30-110元/月之间，目前商业氛围良好，业态以休闲及餐饮为主； 三房月租金在2000-2500元之间，四房在2500-3500元/月之间。,城市房地产市场,主要竞品项目商业销售均价13000-15000元/，车位