【城市进入研究】株洲-雅居乐

城市研究之株洲,请插入城市区位图,株洲城市定位为“全力打造现代化国际化的动力之都、山水名城”，以现代工业文明为特征的生态宜居城市。,人口：株洲市域总面积为11262平方千米，全市总人口为400.5万人（2015年末人口普查）；其中市区总面积853.4平方千米，市区常住人口122.5万人（ 2012年末数据）。2012年末，株洲市区建成区面积位居全省第2位。,城市性质：株洲既是全国的老工业基地，又是新兴的工业城市、工业发展重点基地、商业之都。株洲市制定的迈向21世纪目标为构筑电力机车城、汽车城、航空城、服饰城和有色金属冶炼及深加工基地、新能源基地。,株洲市辖：5区1市4县，包括天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，以及113个乡镇。其中天元区因在株洲湘江西侧，习惯性称之为河西，其余三个行政区笼统为河东。,城市概况城市定位,城市概况城市角色占位,株洲市城市历年GDP及城市发展阶段,株洲经济发展势头良好，2015年株洲市GDP总体规模达到2335.11亿元，在湖南省排名第五；常住人口400.5万，其中市区常住人口122.5万；人均GDP达到5.89万元，约9044美元。2015年城镇居民人均收入达到33977元。,城市概况人口与GDP,城市概况空间发展格局,株洲是“十字型”国家级铁路枢纽，和郑州并称“北郑南株”，拥有京广、浙赣、湘黔三大铁路干线 ，京港澳、沪昆等六条主要高速线路,资料来源：百度百科,株洲公路四通八达，106国道、320国道、211省道、京港澳高速公路（G4）、长株高速公路（S21）、沪昆高速公路（G60）、泉南高速公速（G72）、衡炎高速公路、岳汝高速。,城市概况交通,资料来源：百度百科,城市概况交通,株洲港为湖南省八大港之一，千吨级船舶能经长江、通上海并达世界各地，且株洲距长沙黄花国际机场仅37km，通过高速半小时可直达。,城市房地产指标：国土供应及销售突破百亿级规模，商品房销售情况整体非常乐观，2017量价提升非常明显，株洲市房地产投资火热，整体市场供不应求，投资增幅进入上升阶段。,数据来源：株洲国土资源网、株洲房地产信息网,城市概况房地产指标,新马片区：万丰湖景观资源；汽车博览园,1、公共交通新制式，完善基础配套；磁浮线、BRT、跨坐式单轨建设 2、各组团形成片区发展，促进片区均衡发展，楼市热点板块覆盖扩大。,轨道科技城片区： 千亿轨道产业园,武广片区：教育资源；星月湖景观资源,城市概况重点规划,资料来源：株洲规划局网站,株洲为以高新技术产业为先导的国家老工业基地，中南地区重要的商贸和现代物流中心，全市划分为北部、中部、南部三个城镇经济区。,北部经济区由株洲市区、株洲县和醴陵市组成，为市域核心区域。工业以高新技术产业为先导，机械、冶金、化工、陶瓷等支柱产业为重点，发展以金融、信息、商贸旅游为主的第三产业，农业发展以服务城市和生态型高效农业为重点。,中部经济区由攸州市和茶陵县组成，重点发展以农副产品加工等。,南部经济区以炎陵县为中心，重点发展旅游业等。,城市概况产业发展,加快发展轨道交通、航空、汽车、服饰、陶瓷，加快形成先进制造业与现代服务业双轮驱动、传统产业与新兴产业齐头并进的发展格局。,形成“一带五园两小区”产业布局的千亿产业园，实现工业总产值1400亿元以上,打造湖南航空产业示范园核心园区，预计到2025年，株洲市航空产业总产值突破1000亿元,市区计划开发服饰工业用地约1500亩，建设标准厂房110万平方米，技工贸总产出达到1000亿元。,以高新区汽车整车及核心零部件产业园为主，到2017年，汽车产业实现营业收入800亿元，年产整车规模60万辆。,规划面积10平方公里，打造以高端陶瓷为主的、国内一流的综合陶瓷产业基地。,主要产业,轨道 交通,航空,服饰,汽车,陶瓷,城市概况产业发展,株洲房地产市场暂无出现限售限价限签，周边省内其他城市或多或少被限制，对于城市流动人口购房来说是重大利好。,城市概况住宅产业发展环境,说明： 市场热销产品为普通住宅、户型面积区间100-140平米、热点成交板块为武广及水竹湖板块,株洲房地产市场销售额2017年达到375亿（官方数据），环比增长135%，市场容量潜力巨大,株洲房地产市场市场容量,株洲市商品房年均供应499万，成交505万，成交均价5726元/，同比增长20%，主力区域主要在天元荷塘区。,上半年走势平稳，下半年势头爆发，主力区域集中在天元荷塘区。,房地产市场,市区住宅去库存周期,普通住宅成交量价上升新高度，天元区价量领跑全市，成交占比达到全市的58%，成交结构中100-140平是主力，改善型产品占比提升,房地产市场,2017年株洲土地市场供求同比上涨超三成，土地成交量超近五年平均值（730万方），成交金额翻倍，各大开发商看好株洲未来发展潜力，其中普宅用地含金量最高，商服用地去化压力大，供销紧缩,土地市场,最近3年各年 市区范围的 商住用地出让的总建筑面积（剔除保障房） VS市区各年住宅成交面积,普宅用地以近6成的供销占比，撬动整体市场近9成的成交金额，宅地成为各大开发商狂揽,公开市场含居住性质用地供应成交64 宗（819万方）、整体楼面价1289元/平米、平均溢价率25.19%,土地市场, ,2017年住宅用地成交均价1874元/，同比上涨64.45%，溢价率高达30.04%，全年成交37宗普宅用地，19宗溢价成交，其中下半年溢价18宗，开发商对于土地的强烈争夺意愿在下半年得以体现。,2017年内五区成交土地楼面均价1289元/m，同比上涨63.58%；溢价率25.19%。,土地市场板块判断：区域热度天元、荷塘潜力大、热力高,土地市场,数据来源：土地市场网、株洲市公共资源交易中心,2017年株洲分区域普宅用地市场情况,热点区域典型板块引领土地量价，武广、荷塘板块楼市热度可期,武广板块：价最高,。,荷塘板块：量最高,首先，区域核心竞争力的打造，教育资源、生态资源等； 其次，是城发集团重点招商引资片区； 再次，片区是承接天元区房地产发展方向的第一站，紧邻 武广高铁站；区域内发展潜力大，是众多品牌开发商进驻 株洲市场的必争之地；,区域属于成熟片区，大部分土地有拆迁任务，导致成交土地面积小，数量多。水竹湖板块是荷塘区未来的土地供应主要片区,土地市场,外来品牌房企争相进入，深耕房企谋求辐射扩张，多方积极寻找布局株洲途径,新增外来房企收购竞地争相进入株洲，长沙深耕房企布局进入株洲；品牌房企多方积极寻找布局株洲途径。,2017年外来品牌房企株洲新增项目,品牌 当代 尚裕 富兴 碧桂园 恒大 中建 美的 金轮,项目数量,新增项目1个 新增项目1个 新增项目1个 新增项目3个 新增项目4个 新增项目1个 新增项目2个 新增项目1个,上品湾MOMA,中建玥煕台 东部美的城二期、美的檀府（收购檀香山） 津桥华府,恒大林溪郡、恒大御景湾、恒大誉景花园、天元区 武广片区粟合路武广20号储备地块,碧桂园玖玺台、石峰区轨道科技城、石峰区石峰山路,土地市场,天元区武广片区,天元区武广片区，东至湘 江大道、北临炎帝大道,天元区48区,石峰区,栗合路武广20号储备地块二期, ,建筑面积：33.35万方 成交价：10.92亿元 土地单价：611.9万/亩 楼面价：3276元/,建筑面积：13.83万方 成交价：3.01亿元, ,建筑面积：8.41万方 成交价：2.64亿元,建筑面积：25.81万方 成交价：6.88亿元,土地单价：392万/亩 楼面价：2176元/,土地单价：313.74万/亩 楼面价：3136元/,土地单价：498万/亩 楼面价：2668元/,品牌房企株洲拿地布局抢地火爆,土地市场,天元区武广片区,天元区44区,天元区44区,石峰区,栗合路武广20号储备地块二期, ,建筑面积：36.04万方 成交价：9.84亿元 土地单价：445万/亩 溢价率：48.20%, ,建筑面积：12.63万方 成交价：3.61亿元 土地单价：476万/亩 溢价率：43.55%, 建筑面积：33.35万方 成交价：10.92亿元 土地单价：611.9万/亩,建筑面积：8.41万方 成交价：2.64亿元, 土地单价：313.74万/亩 溢价率：87.40%,溢价率：118.43%,品牌房企株洲拿地布局新地价不断刷新,土地市场,2017销售业绩TOP11 房企,品牌房企2017年在株洲业绩突出，以三成的盘源占有实现了近五成的销售金额收入，为进一步拿地扩张提供了资金保障。,株洲储地扩张销售回款高，支撑拿地需求旺盛,土地市场,全国品牌房企在业绩TOP11房企中占比55%，凭借超强的资金实力，凶猛拿地占出让金额的81%，高价地块频现，支撑未来株洲楼市理念更新、品质提升。,株洲储地扩张全国品牌房企强势来袭，品质升级战即将上演,土地市场,株洲储地扩张本土房企逐渐淡出热点区域,土地市场,温泉度假区,房地产市场,株洲市近2年成交客户构成中基本以本地为主，占比均在60%以上，其中五县和市区客户各半， 地缘性特征明显，需在现有基础上继续大力发展转化本市客户。,1、购房客户占比（本地客:周边乡镇进城客:外地投资客 等）。2、本地有钱人做什么生意/职业。 3、如拆迁户是主力客户，需