商业项目考察报告.ppt

,上海项目考察报告,CONTENTS,目 录,考察计划,1,项目分析,2,3,报告总结,1,考察计划,行程安排： 4月14日早 南宁至上海 4月14日晚 4月16日午 项目考察 4月16日晚 上海至南宁,项目分析,2,上海大悦城,项目基本情况： 开发商：上海新兰房地产开发有限公司 建筑设计：RTKL 项目定位：18-35岁的女性 /城市新中产阶级消费者 开业时间：2010年12月18日（一期） 2015年12月19日（二期） 地理位置：西藏北路166号曲阜路口 （地铁8号线曲阜路站1号出口）,项目布局规划：,一期（南座）:一期占地约9434平米，建筑面积6.8万平米。潮流主力店占40%，餐饮占30%，精品10%，其他20%,B1 L1 L2 L3 L4,L5 L6 L7 L8 L9,二期（北座）:450个品牌，商业体量约13.2万（建筑面积），地下三层，地上十一层，南北楼连廊空间，屋顶摩天轮。一期购物中心，二期北块办公楼及室外商业街区，二期南块住宅。 潮流主力店占35%，餐饮占35%，精品10%，生活15%，其他5%,B1 L1 L2 L3 L4,L5 L6 L7 L8 L9,商业亮点： 1.屋顶摩天轮 国内首个屋顶悬臂式摩天轮，采用和伦敦眼相同的拉索技术。 可引导弱势空间客流。将客流向传统的弱势空间高层拉动。借助屋顶开放空间优势形成“摩天轮经济圈”。 2.后现代风格的艺术街区、工业范风格 8楼主打文艺个性风格，集聚各种手作人DIY工匠店铺、创意礼品店等； 9楼以摩天轮为背景的户外露天广场，错层建筑、外摆露台，错层建筑，与屋顶摩天轮呼应。,3.双首层概念，打破传统商业模式 弱化次动线概念，主动线附近的店铺调整为中岛、开放式区域，打通顾客因主动线上的店铺遮挡而忽略次动线店铺的视线。 4.趣味性连桥设计 南楼11层，北楼9层，通过空中连桥，将3-4层连接。空中连桥中设计机械艺术装置、水景流沙艺术墙，屋顶被充分利用，加上了艺术气质绿植，不仅具有功能性，还具有观赏性。 5.可呼吸的室内绿色生态系统。 室内绿植墙体占地面积少，绿化美化环境、减少噪音、净化空气、调节温度，是一种超前的环保设计理念。,综 述,规划共计三期，一期率先于2010年开业，无论从品牌优势或商业规划都较缺乏新意，餐饮区及影城照明欠佳，动线不便。 二期除了秉承大悦城一贯的年轻、潮流的品牌风格外，特点就是充满了国际化、多元化和文艺精神，故此在开业后收到了诸多关注，客流量高居不下。 大悦城大型的PR活动放在一期展示，除了一期较为具备大型活动的场地外，更可以充分利用二期的高客流，将整体客流量进行分化引流，均衡一二期整体效益。,大宁国际,项目基本情况： 开发商：崇邦地产发展有限公司 项目定位：沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心” 开业时间：2006年10月 地理位置：上海闸北区共和新路1918号,项目布局规划：,总建筑面积：25万平方米(地面20万平方米和地下5万平方米) 15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位.,整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组合而成。 规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。 建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。 业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域,综 述,上海大宁国际于2006年开业至今，已有10年，项目建造以塑造上海老城厢的元素，以10座独栋楼体相结合形成一个完整的商业广场。 周边的环境塑造较好，环境悠闲舒适，品牌数量虽然不及购物中心，但贵在以大面积旗舰店或集合店为主。 1-2座以3-4个品牌分包一座楼体。 例如：快时尚品牌C&A，1-2层面积约1000m左右BELLE则以”map BELLE”携旗下15个品牌集中入驻1-2层，面积约400-500m左右。 5-11座均以餐饮为主辅助休闲百货。 12座为两栋以酒店、办公、购物中心为主。其中购物中心类别较为简化，以家居、超市、儿童娱乐、餐饮为主要类别。,上海新天地,项目基本情况： 开发商：香港瑞安集团 项目定位：将上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心 开业时间：2001年（北里）、2002年（南里） 地理位置：市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点。 原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。,总建筑面积：5.56万平方米，分为南里和北里,南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、哈根达斯、甜品店等。,新天地商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=38：42：20,北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平。,运营模式：只租不卖，管理与经营分离,上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。 新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。 租金节节攀升： 2003年 15美元/平米月 2007年 25-35美元/米月 现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。,综 述,对于开发商而言，新天地的项目改造是一项对未来地产的投资。 以新天地的品牌效应带动了周边区域的价值提升。 目前上海新天地的房价已由早前的7000元，涨至40000元，房价尽升5倍以上。 成功因素总结为： 1、观念的进步 2、手法的创新 3、优越的区位 4、统一的开发 受益群体: 1、瑞安集团，收货投资效益 2、政府，解决里弄窳陋等问题 3、游客，感受上海的历史文化和现代交融的碰撞,上海田子坊,项目基本情况： 开发商：无具体开发商，主要为自发入驻单位和区政府支持。 项目定位：上海艺术街 开业时间：1998年12月28日（一路发文化发展公司率先入驻） 地理位置：上海市泰康路210弄,总建筑面积：7万平方米，6家建筑面积近2万平方米的旧厂房，石库门旧城区 因所在区域包含以原法租界及华人居住区，所以法租界文化和中华文化的交融碰撞为其主要特征。但田子坊由于没有开发商的介入，保持了弄堂里最原始的环境。,香港K11,项目基本情况： 开发商：香港新世界集团 项目定位：购物艺术中心 开业时间：2013年5月 地理位置：上海市黄浦区淮海中路300号K11购物艺术中心,总建筑面积：35500平方米，秉承品牌“艺术人文自然”三大核心元素相融合的核心价值，特点是环保，将艺术融入商业打造“博物馆零售”。开放式的铺面和融合在环境中的休息区，契合度非常高。,3,报告总结,综上所述，本次所考察的项目有一个共同点，就是将