房地产项目成本控制研究

第 1 页 房地产项目成本控制研究 摘 要 中国加入 WTO 以后，经济快速发展，这为房地产开发企业提供了良好的发展机遇， 但房地产开发企业同时也面临着更多挑战。随着国内房地产市场竞争日趋激烈，房地产开 发企业为维持自身的生存与发展，就必须努力做好房地产开发项目的成本管理工作，成本 控制工作就成为房地产企业经营管理工作的重中之重。 本文研究分析了房地产项目成本控制的相关理论，以及影响成本控制的因素，接下来 分析了现如今房地产企业在房地产项目的成本控制中存在的问题，如：忽略成本计划；只 注重项目某一阶段的成本控制；忽略售后服务。然后就这些问题提出了相应的解决方法及 控制措施，如：重视成本计划；对项目的全过程进行成本控制，包括前期的土地开发、规 划设计的成本控制，中期施工现场的成本控制，以及后期营销和售后的成本控制。最后结 合实际案例来进行论证，使理论与实际能够相结合，从而促使房地产开发企业不断降低成 本，减少消耗，提升其市场竞争力。 关键词：房地产，房地产项目，成本，控制 THE STUDY OF COST CONTROL IN REAL ESTATE PROJECT Class: Accounting 0804 Name: Niu Kai 第 2 页 Instructor: Qin Xiao Meng Abstract After China joins WTO, the Chinese economy develops rapidly, not only it has provided a good development opportunity for the property enterprises, but also more challenges for them. With domestic real estate market competition becomes increasingly fierce, real estate development enterprise in order to maintain their own survival and development, we must work hard to real estate development project cost management, cost control work will become real estate enterprise management priority. This paper analyzed the theory of the real estate project cost control, and the impact of the cost control of factors, and then analyzed the real estate enterprise in real estate now control the cost of the project, the problems in such as: regardless of cost plan; Focus on one phase of the project cost control; Ignore after-sales service. And then on these problems, advances some corresponding solving methods and control measures, such as: attention to cost plan; To the whole process of the project cost control, including prophase land development, planning and design of cost control, the middle of the construction site cost control, and later marketing and after-sale cost control. The last of the argument to actual case, combining theory with practice can, so as to make real estate development enterprises to reduce the cost, reduce the cost, and improve their market competitiveness. Key Words: Real estate, real estate project, cost, control 目 录 1 绪论 .5 1.1 研究背景 .5 1.2 研究的目的和意义 .6 1.3 研究的总体思路主要内容 .7 第 3 页 1.3.1 总体思路 .7 1.3.2 主要内容 .7 2 房地产企业成本控制概述 .9 2.1 房地产概述 .9 2.1.1 房地产含义 .9 2.1.2 房地产开发的概念及其特征 .9 2.2 成本控制概述 .9 2.3 房地产项目成本控制概述 10 2.3.1 房地产项目成本的概念及构成 10 2.3.2 房地产项目成本控制的影响因素 11 3 我国房地产项目成本控制过程中存在的问题 13 3.1 忽略了成本控制计划的重要性 13 3.2 只注重项目某一阶段的成本控制 13 3.2.1 不注重决策阶段的成本控制 14 3.2.2 开发商不重视项目设计阶段的成本控制 15 3.2.3 招标投标没有真正起到成本控制的作用 15 3.3 忽略售后服务阶段的重要性 16 4 房地产开发项目成本控制措施 17 4.1 认真做好项目开发的成本控制计划 17 4.2 对开发项目全过程进行成本控制 18 4.2.1 前期阶段 18 4.2.2 项目施工建设阶段 22 4.2.3 市场营销阶段 27 4.3 做好售后服务 29 5 案例分析 30 5.1 JTLW 项目概况 .30 5.2 JTLW 项目投资概算 .30 5.3 JTLW 项目前期开发阶段的成本控制 .31 5.4 JTLW 项目施工建设阶段的成本控制 .32 5.4.1 采购、招投标成本控制措施 32 第 4 页 5.4.2 施工阶段的成本控制 33 5.5 JTLW 项目市场营销阶段的成本控制 .33 5.6 JTLW 项目成本管理控制成果 .33 6 结论 36 参考文献 37 致 谢 .38 1 绪论 1.1 研究背景 自从改革开放以来，我国已经经过 30 年的发展，时至现在，所取得的成 就举世瞩目。在众多推动中国经济发展的元素中，房地产行业无疑扮演着举足 轻重的角色。90 年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，房地产开发 第 5 页 全部由国家进行投资。自从 1990 年国务院 55 号令对土地交易的法律承认以及 1992 年我国政府宣布实行市场经济体制之后，标志着我国房地产商品化的开始， 才真正形成我国的房地产业及房地产市场。从那时到目前，我国房地产大体经 历了三个阶段：1990 至 1996 年为第一个阶段，当时的城市住宅建设由国家财 政做出安排。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样 性。那时的住房主要是解决居住问题，基本上没有其他的要求。这个阶段总的 来说是卖方市场，因而对房地产企业的要求不高；第二个阶段是从 1996 年到 2000 年，随着 1998 年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化， 集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，普通居民有了选房的自由，对 居住品质逐步提高。同时，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合 资、合作、独资、私营的房地产企业也参与到房地产的开发销售。由于房地产 市场购房主体需求的多样化和开发主体的多元化，房地产业的竞争越来越激烈。 要想在竞争中取胜，对房地产企业的要求也越来越高。第三阶段是在 2000 年 以后，整个中国的房地产快速发展，进入到大规模的市场化开发阶段。居住者 不仅要求优秀的户型设计，而且希望达到与周围的自然环境、认为环境和社会 环境的和谐统一，实现“人居合一”的理想境界，它要求企业更有实力，资源 要更加充分整合。 随着中国城市化的高速发展，房地产市场商机无限，房地产开发利润丰厚， 年年的福布斯排行榜上都挤满了房地产商的身影，暴利吸引了各路资金一拥而 入，很多都是只关注暴利，不考虑成本的。然而，当一个行业所吸纳的资金和 资本到了无以复加的程度，势必影响到整个社会经济发展的全局，弄不好会引 起国家经济的整体性动荡。 许多开发企业虽然意识到了成本管理的重要性，但是却把开发项目的成本 管理仅当成是单项成本的控制工作。如：建安成本、土地成本、规划设计费、 配套设施费等的控制，在管理上通常的做法是每审核拨付一笔款项时简单地砍 上一刀。这样做的结果是，在某一方面成本看似控制住了，但是，项目在选址、 规划、设计、定位包装过程中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断的 暴露出来，开发成本变成了开口成本，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没 有设法去防止漏洞的产生。 第 6 页 目前，房地产开发势头日益强劲，不少房地产商不重视项目的成本控制问 题，或者是想控制成本却没有行之有效的办法和措施。企业进行成本控制的目 的不是进行简单的施工成本控制，更不仅仅为了把某个阶段的费用节约，而是 从项目的全过程、全方位的角度出发，最大限度的利用企业的有效资源，从整 体意义上降低项目成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成 本管理的科学性。 依照公式：利润=销售收入-成本费用，可知成本是影响企业利润高低的重 要因素。房地产开发项目是房地产企业主要经济业务活动。因此，项目成本控 制得好，对于房地产企业来说，其企业的成本控制也会相应控制得好，进而提 高企业利润。那么，如何做好房地产开发项目成本控制，成为迫切需要研究的 理论和实践问题。 1.2 研究的目的和意义 本文研究的目的在于通过对房地产开发项目成本控制现存问题的分析，结 合房地产开发项目特点及其成本控制的特殊性，寻求解决房地产开发项目成本 控制的措施，解决实际工作中的问题。从而加强房地产开发项目的成本控制， 实现预定的成本目标，促使房地产开发企业不断降低成本，减少消耗，以低成 本为依托，通过价格竞争来扩大市场份额，最终扩大企业的利润，提升企业市 场竞争力。 本文的研究具有以下意义： 1.从微观上讲，研究房地产开发项目成本控制，有助于房地产企业明确开 发项目成本控制的总体思路、结构框架和实施措施，并减少和杜绝企业中的浪 费现象，节约有限的社会和经济资源。为房地产企业的成本控制提供一个理论 上的平台，指导房地产企业实践中的成本控制。2.从宏观上讲，通过对房地产 开发项目成本控制的研究，可更加合理、充分、有效的利用土地，对振兴当前 的房地产业起到一定的作用。房地产对国民经济相关产业的拉动作用十分明显， 随着房地产需求的提升，伴随着家电、建材、运输等相关行业需求的提升，带 动相关产业发展。 此外，随着我国经济的发展，贫富差距越来越大，由于前些年房地产的泡 第 7 页 沫经济，房价猛涨，生活在城市中的广大普通老百姓好多买不起房，通过对房 地产开发项目成本控制的研究，可以从某种程度上促进成本降低，进而使得房 价回归到理性阶段，能够在国家对房价以及房地产住宅项目开发进行调控是提 供参考意义。在解决普通百姓的住房问题方面做出一丝贡献，这样就有利于我 国社会的和谐发展。 1.3 研究的总体思路主要内容 1.3.1 总体思路 本文首先分析研究了房地产项目的相关概念及理论，然后从目前我国房地 产开发项目成本控制中存在的问题，即项目运作过程中轻计划；实际中比较注 重对某一阶段的成本控制，而对其他阶段的成本控制缺乏足够重视；忽略售后 服务阶段这三方面入手，提出我国房地产开发项目成本控制的三点措施：一是 认真做好房地产开发项目的成本计划；二是按照全面控制与重点控制相结合的 原则，对开发项目全过程进行成本控制；三是认真做好售后服务。 1.3.2 主要内容 本文主要有六个部分的内容，具体情况如下： 第一部分是绪论。介绍了文章的研究背景；研究的目的和意义；研究的总 体思路、主要内容和研究方法。 第二部分是房地产企业成本控制概述。介绍了房地产和成本控制的概念、 特征，成本的构成及其影响因素。 第三部分是现阶段房地产企业成本控制中存在的主要问题。主要有：轻计 划；只注重某一阶段的成本控制；忽略售后服务。 第四部分是成本控制措施。主要包括：认真做好成本计划；对开发项目全 过程进行成本控制；做好售后服务。 第五部分是案例分析，对北京 JT 房地产开发公司 JTLW 项目进行分析。 第六部分是结论。 第 8 页 2 房地产企业成本控制概述 2.1 房地产概述 2.1.1 房地产含义 第 9 页 房地产，又称不动产，是房产和地产两种财产的合称，有广义和狭义两种 理解，广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施与自然资源， 以及由它们衍生出来的与土地所有权有关的所有权利或利益，包括与分析房地 产的有关知识与经营房地产买卖的商业界。狭义的房地产是指土地、土地上的 永久性建筑物以及由它们衍生出来的各种物权。本文研究的是狭义的房地产。 2.1.2 房地产开发的概念及其特征 房地产开发是一项以土地开发和房屋建设为投资对象的经济活动。房地产 开发的概念有广义和狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规 划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程。狭义的房地产开 发，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土 地的“三通一平”或“七通一平”部分。我们通常所说的房地产开发，是指广 义的房地产开发。本文中所指的房地产开发也是广义的房地产开发。 2.2 成本控制概述 成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制。它有广义 和狭义之分。狭义的成本控制也称成本的日常控制，主要是指对生产阶段产品 成本的控制，即运用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在 预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异， 找出原因，采取对策以降低成本。广义的成本控制就是成本经营，强调对企业 生产经营的各个环节和方面进行全过程的控制。广义的成本控制包括成本预测、 成本计划、成本日常控制、成本分析和考核等一系列环节。论文中的成本指的 是对房地产开发项目的全部成本的控制，是广义的成本控制。 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。 房地产商要想获得经营利润除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发 成本，严格控制各项费用支出。“利润=销售收入-成本费用”这一众所周知的 简单公式，充分反映了成本管理的重要性。房地产开发项目本身就是一种投资 大、风险大、周期长、管理复杂的项目。房地产项目的管理将直接影响公司投 资额以及投资后的收益。在房地产炒得沸沸扬扬的今天，各方面都要冷静、理 性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，主要是对影响成本的主观因 第 10 页 素的控制，对关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌 握在开发商自己手中。房地产项目的目的和意义相当明确，追求利益最大化是 一个企业的最终目标。房地产公司要追求利益，只能通过合理的控制成本，控 制投资，才能从中取得更大的经济效益。通过对项目成本的研究，找到一种能 够合理控制成本的方法，并运用与实际工作中，解决实际工作中的问题，在工 程中不断寻求经验，在经验中更加丰富自己的知识，把理论和实践联系起来解 决问题，将会得到事半功倍的效果。“省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走 在前面，谁就在竞争中占据优势！ 2.3 房地产项目成本控制概述 2.3.1 房地产项目成本的概念及构成 房地产项目成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营 活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应 用成本。 按照房地产开发行业特点，房地产开发项目的成本大致可分为以下 9 个项 目：（1）土地出让金：包括出让金、拆迁费用、土地评估费、土地交易费等。 （2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘查、测绘、 三通一平等支出。（3）建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单 位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。（4）基础设施费： 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、 环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费：包括不能有偿转让的 开发小区内公共配套设施发生的支出。（6）开发间接费用：指企业所属直接 组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、 办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（7）销售、推广费用：指房 地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生 的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费，样品房装修费， 现场包装，销售材料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售 服务费等。它在整个成本构成中的比例越来越大。（8）财务费用：指在开发 经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。 第 11 页 （9）税费：包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括 营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有 税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得 税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产 开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易 管理费，开发管理费等。 2.3.2 房地产项目成本控制的影响因素 房地产在开发项目过程中有诸多因素会影响成本控制，一部分是主观因素， 即开发商在房地产开发过程中，在完善自身管理制度以及提高人员素质的同时， 能够通过主观意愿来控制的，比如建安成本、采购成本、营销成本等。一部分 是客观因素，这些客观因素就是房地产商自身不能控制的，是由于整个国家形 势，房地产开发的大环境所确定的，是不可控的，但是房地产开发商必须要规 避，把影响将为最低。客观因素主要有以下几个方面： 1、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下 在房地产开发经营过程中，资金是最重要的，房地产的融资途径仍然是自 筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。在经过多年的改革，中国 房地产市场融资渠道单一的局面仍未改变，这是不争的事实。 2、土地供应价格上升 政府垄断土地的一级市场，而土地的供应量决定市场冷热和房价高低。地 方政府在土地市场上的调控力度和水平，决定了房地产市场的发展态势。作为 成本转嫁对象，地价的上涨，最终由消费者买单。 3、建材价格波动，带动建安成本提高 建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格 均有不同程度的上涨。 第 12 页 3 我国房地产项目成本控制过程中存在的问题 我国经过几十年的成本管理与实践的探索，从理论上形成了一套关于成本 预测、决策、核算、控制、监督、分析、考核的管理体系，进步是明显的，但 是在房地产项目成本控制方面，还存在着诸多问题。 3.1 忽略了成本控制计划的重要性 第 13 页 房地产开发企业成本会计的重要组成内容之一就是成本计划，同时成本计 划又是房地产开发项目成本控制的有机组成部分，属于成本的事前管理。编制 成本计划，对加强成本会计管理、降低房地产开发项目成本、提高经济效益具 有十分重要的作用。成本计划是房地产开发项目成本控制的重要依据。通过成 本计划，可以详细规定成本降低的要求。房地产开发项目的运行过程，也就是 各项计划的执行过程，成本的发生过程本身也就伴随着成本的控制。成本计划 是编制其他计划的重要依据。成本计划是房地产开发项目成本分析和考核的基 本标准。成本计划的逐级分解是将来进行成本考核分析的基本标准。通过定期 分析成本计划的完成情况，查明各部门的成本差异，分清主观和客观原因，可 以正确评价和考核各部门的工作业绩，作为奖惩的依据，从而调动各部门及职 工降低成本的积极性。成本计划如此重要，但是在实际中，有的房地产商为了 赶工期，早动工，不采用科学方法并不愿意花费时间制定成本计划，而是粗略 计划，这显然不利于以后的成本控制。 我国房地产开发企业总是忽略计划的重要性。计划一般分为长期计划、年 度计划和作业计划。很多企业认为长期计划（一般指 5 年以上的计划）太遥远 了，从而忽略了对长期发展计划的制定和实施。这一错误认识的直接影响是： 企业生产经营没有长远规划，走一步算一步。往往使企业生产经营失去连续性， 甚至出现“断层”现象。企业的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活动 效能低下，资源没有得到合理利用，成本失真的问题时有所见。在评估成本支 出时，材料利用率低、设备效用差、技术及产品储备不足、价值转移和价值增 值过程的无用环节、资源浪费等往往令人怵目惊心。 3.2 只注重项目某一阶段的成本控制 许多房地产企业在实际中比较注重施工阶段的成本控制，而对决策、设计、 招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。 房地产开发项目是一个产业链，各个环节成本的控制，都会直接影响到整 个房地产开发项目的成本。但是在实际中，大多数的房地产开发项目在成本控 制方面存在误区，只重视“显性成本”的控制，而对“隐性成本”不加以重视， 往往都轻视项目成本控制中的沟通管理，比较注重对施工阶段的成本控制，而 对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视；或只注重某一环节， 第 14 页 忽视其他环节，其成本管理均是铁路警察，各管一段，“各扫门前雪”现象严 重。 3.2.1 不注重决策阶段的成本控制 由于前些年，我国的房地产市场一直是卖方市场，很多房地产商将更多的 注意力放在了盖房子，卖房子方面，而不注重决策阶段的成本控制。虽然决策 阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制却起着非常重要的作用， 此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，它将直接影响一 个项目的成败。但由于近十多年我国房地产因为处于卖方市场而存在暴力现象， 因而很多房地产商不重视决策的成本控制，忽略了策划的重要性。很多房地产 商做策划报告仅仅是为了筹集资金的需要，只想把策划包装的好一点，从而达 到筹资的目的。这样导致了策划报告的可操作性大大降低。很多策划报告显得 肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。在收集材料的广泛性和代表性，分 析计算过程的规范性，逻辑推理的严谨性，指标选择的合理性，计算结果的可 靠性等方面都有待根本性的提高。在这样的循环往复中，房地产开发企业的 “失误”仍在有增无减的出现，大把大把的开发资金损失在有形和无形之中。 因此，决策阶段中的可行性研究的作用至关重要。可行性研究是指在投资决策 前，对于项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全 面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理， 并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序 化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据和参考。可行性研究在 投资实践中的作用主要体现在以下几个方面：（1）可行性研究是投资决策的 重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学合理，是建立在 根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算所进行的对项目的评价和分析 基础上的，可行性研究完成的经济评价和分析是投资决策机构的重要依据。 （2）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规 模、建设项目内容及建设项目标准等都做出了安排，这些正是项目设计任务书 的内容。（3）可行性研究是项目资金筹措的依据。房地产开发项目可行性研 究对房地产项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本 能力和经营效益获利能力。银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和 第 15 页 安全性三原则，可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息。因此可行性研 究也是企业筹集资金和金融机构提供贷款的依据。（4）可行性研究是开发商 与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按 部就班地落实项目的前期工作，与设计院、供应、资金融通等部门商签订有关 协议书。（5）可行性研究是项目审批的依据。在我国，投资项目必须列入国 家的投资计划，尤其是房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立 项审批的依据之一就是可行性研究。 3.2.2 开发商不重视项目设计阶段的成本控制 一方面，许多业主和项目管理者在项目初期对设计单位的选择没有引起足 够的重视，又是为了方便，省钱或其他原因，将工程委托给不合格的设计单位 甚至委托给业余设计者，认为这样可以节省设计费用，但结果却造成了很大的 麻烦和经济损失。设计工作属于高智力型的、技术与艺术相结合的工作，其成 果评价比较困难。设计方案以及整个设计工作的合理性、经济性、新颖性等常 常不能从设计文件如图纸、规范、模型的表面反映出来，往往在工程竣工甚至 是在项目运行一段时间后，才能做出适当的评价，所以设计质量很难控制。这 就要求对设计单位的选择予以特别的重视。另一方面，由于设计单位对项目的 经济性不承担责任，所以他们常常从自身效益的角度出发尽快出方案、出图， 不希望也不愿意做多方案的对比分析，往往只是认真做一个方案，并象征性的 做一两个方案作陪衬，常常出现设计图在质量上没问题，而在成本方面不合理 的现象。 3.2.3 招标投标没有真正起到成本控制的作用 建设工程实行招投标，确定了竞争的规范准则，有利于展开公平竞争；扩 大了竞争范围，可以使招标人更充分的获得市场利益；有利于引进先进技术和 管理经验，提高企业有效竞争力；提供正确的市场信息，有利于规范交易双方 的市场行为。但是目前我国房地产项目没有真正实施招投标的地区大有所在。 在资格预审上实行区别对待、先开工后中标，串通中标，千方百计规避公开招 标以及等项目完工后再补标的情况，在我国西北地区大量存在，这就使得工程 招投标依然没有起到成本控制的作用。 第 16 页 由此可见，我国很多房地产开发项目在成本控制方面，普通对项目施工阶 段的成本控制非常重视。施工阶段是成本投入最明显的一个阶段，以为这样就 是为了节约成本，疏忽了对决策、设计、招标阶段的控制，使得项目结束后， 计算得知，整个房地产开发项目成本并未真正见底多少。 3.3 忽略售后服务阶段的重要性 房屋售出到交付短则一年，长则两三年。期间有许多不确定因素，如工期 的变动，细部结构的变动，重要材料的选择等。而作为开发商，为树立形象， 建立良好的客户关系，则必须先做好目前已有客户的关系维护，这就需要有一 个职能部门及时将房屋情况通知客户，再碰到某些情况时可以很好的与客户沟 通，同时还可以举行业主听证会，广泛听取客户的意见。如此，可以大大减低 房屋交付后产生的纠纷，同时也可以赢得客户的尊重和理解。 在一些大城市有预见的开发商为提高竞争力，提升楼盘形象，相继成立了 销售和服务为一体的营销服务中心。但是，从目前不少开发商具体操作来看， 营销服务中心更多是以销售功能为主，而服务相对则更少，甚至形同虚设，客 户投诉依然不断。其原因，就是没有真正将服务落实到工作中。因此，对于多 个滚动开发的企业来说，则更有必要成立一个职能部门来处理售后服务问题。 许多房地产商在项目竣工、运营之后，收回了投资，获得了利润，就自然 而然的投入了下一个项目的开发建设，忽略了售后服务的重要性。项目运营之 后，房地产由专业的物业公司接管，如果产品出现质量问题，则由物业公司联 系房地产商，由少量的一些维修人员对产品进行维护维修，由于物业主要任务 是协调、控制各项业务活动的开展，作为消费者和房地产商的中间人，在整个 过程中很可能会由于这样那样的问题导致各方不满意而引起一些不必要的麻烦， 导致售后服务不利，从而降低房屋的隐性价值，间接增加了其隐性成本。 4 房地产开发项目成本控制措施 4.1 认真做好项目开发的成本控制计划 认真做好房地产开发项目的成本控制计划，即做好事前成本控制。房地产 开发项目的成本计划，就是基本建设工程预算，按照国家规定，这是随同建设 程序分阶段进行的。由于各阶段的预算编制基础和工作深度不同，基本建设工 第 17 页 程预算可以分为两类，即：一是概算；二是预算。概算有可行性研究投资估算 和初步设计概算两种，预算有施工图设计预算和施工预算之分。概算编制在初 步设计阶段，应包括工程建设的全部内容，如总概算要考虑从筹建开始到竣工 验收交付使用前所需的一切费用。概算依据概算定额或概算指标进行编制，其 内容项目经扩大而简化，概括性大，其作为向国家和地区报批投资的文件，经 审批后用以编制固定资产计划，是控制建设项目投资的依据。预算编制在施工 图设计阶段，一般不编制总预算，只编制单位工程预算和综合预算，他不包括 准备阶段的费用（如勘察、征地、生产职工培训费用等）。预算则依据预算定 额和综合预算定额进行编制，预算定额一般都是由工程所在地的建设主管部门 按年编制的定价，其项目较详细，较重要。预算起着建筑产品价格的作用，是 工程价款的标底。 房地产开发项目的成本计划就是上述估算、概算和预算的总称。进行房地 产开发项目成本计划时，即进行概、预算时，其基本方法一般有两种：一种是 因素测算法，它主要在正式编制成本计划之前，根据现实情况和以往经验，测 算影响成本的主要因素，提出降低成本的主要措施，再在最近期已完工或将近 完工的类似项目实际成本基础上结合影响成本的主要因素并按各项降低措施调 整，提出本项目的成本计划数据。这种方法能反映成本升降的有关因素，计算 比较方便，但毕竟粗略，不便于控制执行，又与实际成本核算方法相脱节，不 利于分析考核。另一种是直接计算法，它根据现实的各项消耗定额和费用的预 算资料，在考虑成本减低要求的基础上，按成本核算的程序和方法详细计算项 目的各项、各部的计划成本，然后再汇总编制整个项目的成本计划，这种方法 适应性强，计算详细，比较准确，有利于控制、分析与考核，但编制过程比较 繁琐，工程量较大。 在实际房地产项目成本计划中，应注意两种情况：（1）对项目初期的成 本计划要求过高。项目的业主常常期望尽快准确的从项目成本计划中获悉项目 的总成本，期望项目计划成本要尽可能低，要比项目未来的实际成本低，否则 就认为项目成本计划是不成功的。但事实上，项目初期的技术设计方案、实施 方案以及各项任务安排等是比较粗糙的，不具体的，项目实施过程中，业主、 用户对项目可能有新的要求，项目的环境条件都在不断变化。所以，在项目初 期难以得到详细和具体的成本数据，难以准确预测未来成本的变化情况，难以 第 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用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对 拆迁旧建筑物回收的残肢应估价入账并冲减有关成本。前期工程费是指土地开 发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、 地质勘查、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各 种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。 开发间接费是指应有商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目 如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用 以核算应计入土地开发成本的配套设施费。但让很多房地产开发企业现在都是 直接购买开发好的土地，但必须做好该地块的成本核算和评估。尽可能的使土 地成本在整个房地产项目开发成本中的所占比例小一些。 （2 2） 规划设计环节成本控制规划设计环节成本控制 在前期阶段，对后续工作影响最大的就是规划设计。进行投资控制的关键 在于决策和设计阶段，而在项目决策后，其关键就在于设计。据研究分析，这 一阶段的设计费支出只占建设工程全过程费用的 1%以下，但正是这少于 1%的 费用对工程造价的影响却高达 75%以上，且往往容易被忽视。据统计，建筑单 项工程设计中，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计可降低工程造 价 5%10%，甚至更多，因此工程造价控制应将设计阶段的造价管理作为全过 程造价管理的重点来抓。 具体来讲，可根据设计人员提供的设计图纸和设计说明制定建设投资分项 初步概算，以保证投资得到最有效的运用；对不同的设计和材料进行成本分析 和研究，并向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内进行设计。 设计质量间接影响工程投资。据统计，在工程质量事故的众多原因中设计责任 多数占 40.1%，居第一位。不少建筑产品由于缺乏优化设计而出现功能设置不 合理，影响正常使用；有的设计图纸质量差，专业设计之间相互矛盾，图纸变 第 20 页 更多，造成返工、停工现象，有的造成质量缺陷和安全隐患，造成投资巨大的 浪费，工程投资增加。震惊全国的宁波大桥事故就是典型的例证。优化设计的 意识不强。目前，业主往往把投资的控制中心放在施工环节上，为了赶工期， 往往边设计边施工，而对设计环节重视不够。其原因：一是对设计对投资影响 的重要性认识不够，只搞施工招标，招标价要低于底标、施工单位要让利等， 殊不知设计方案的优化会带来更大的节约；二是无法很好的选项目设计，虽是 通过招标，但此时方案不细，概算粗略，很难来综合评定；三是业主由于专业 知识上的限制，对设计方案难以从优化提出要求或疑义；四是业主要求出图时 间紧、压低设计费，影响优化设计开展；五是优化设计的开展缺乏必要的压力 和动力。由于目前的设计经营缺乏公平竞争，所以设计单位的重心不在技术水 平的提高上，设计只要保证不出大的质量问题，方案的好坏，造价的高低，关 系不大，使优化设计失去压力。由于现在的设计收费是按面积或按造价的比例 计取，几乎跟投资的节约和设计质量的优劣无关。导致设计方案不认真进行经 济分析，而是追求高标准，或为保险起见，随意加大安全系数，造成浪费。相 反，设计单位即使花费了较多的人力、物力，优化了设计方案，给业主节约了 投资，有时设计费反而变少了，从而挫伤了优化设计的积极性。 设计质量的好坏，直接影响工程建设费用的高低和工期的长短，决定工程 项目的投资大小。世界瞩目的中国国家体育馆工程（鸟巢工程），经过专家们 对设计的合理性进行审核后，进行了钢结构瘦身的设计，在没有改变功能的情 况下，节约了大量的钢材，降低了造价成本。合理科学的设计，可降低工程造 价，但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计 标准，而对经济上的合理性考虑的较少，片面追求设计的工作量和经济效益， 缺乏精品意识。有的结构设计过于保守，一直出现肥梁、胖柱、厚板；有的平 面布置、设备配置等不合理；有的结构安全系数过大；有的漏项、错位等问题， 从根本上影响了工程项目成本的有效控制，在设计阶段，可以采取以下措施对 成本进行控制： 推行设计招标，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及 配套的维护、绿化等一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比， 这样既可优选出好的设计单位，又可以促进设计方在项目整体布局、建筑造型、 第 21 页 使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下工夫。 开展限额设计，有效控制造价 当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况，这是增加工程造价的关键因 素之一。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据施工经验 和投资估算的要求，必须有效的确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并 建立奖惩考核激励机制，对某个专业或某一段突破了造价指标，必须分析原因， 用设计修改的办法加以解决，克服那种只顾画图、不管工程造价高低的倾向， 变“画了算”为“算了画”，并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、 比较，优化设计，降低工程造价。 积极推行限额设计，健全设计经济责任制，设计人员应熟悉掌握建筑工程 预算定额及费用定额，熟悉当地建筑市场的材料价格，然后按工程项目投资估 算控制初步设计，再用初步设计控制施工图设计，在保证各专业的使用功能及 技术经济指标的前提下，制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图 设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来，严格控制设计变更， 以保证投资限额不轻易突破。 改变设计取费办法，实行设计质量奖优罚劣的制度 如果设计单位在批准的项目投资限额内，进行多方案的技术经济分析和比 较，在保证安全和不降低功能的前提下，通过采用新方案、新技术、新材料、 新工艺，达到节约工程投资目的，并按其节约的投资额给予一定比例的奖励； 反之，对超投资限额的设计单位给予一定的罚款，做到奖罚分明。 采用合同措施，有效控制造价 针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，在设计合同 经济的条款上，增加设计变更及修改的费用限度限制条款，如设计变更费超出 施工合同价的某一比例（如 5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。 采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控 制的一种举措。 4.2.2 项目施工建设阶段 房地产开发项目的施工阶段是依据设计图纸，将原材料、半成品、设备等 第 22 页 变成工程实体的过程，在项目全过程中占了很长的时间，这个阶段是成本支出 的显性阶段，其成本控制是具体的、繁杂的。此阶段的主要工作包括：（1） 编制工作流程图，落实管理人员的职能和任务；（2）熟悉设计图纸和设计要 求，对工程费用变化大的部分和环节，作为重点成本控制对象；（3）详细进 行工程计量，复核工程付款账单，严格经费签证；（4）对经济技术变更进行 经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制计划变更；（5）定期进行工程 费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；（6）及时掌握国 家和省、市、自治区有关部门的各种定额和取费标准的变化；（7）注重合同 签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响；（8）做好工程施工记 录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为可能发生的索赔提供依据。 （1 1） 实行工程招投标管理是成本控制的基础实行工程招投标管理是成本控制的基础 1.实行建设工程施工招投标制度 招投标文件的编制是建设单位建设成本的始发点也是控制成本的核心。 必须在编制招标文件时以单项工程为基础，对投标单位编制投标书时，尤其是 编写经济表和技术标时提出建设单位的详尽条件要求，以牢牢的控制住建设成 本。 标底的编制与设计。在编写招标文件时还要紧紧的扣住该项目工程概算， 确定招标限价。要求招标设计的标价不得超过该项概算额度，在把握建设市场 动态变化的基础上，按照项目的工期长短、技术复杂性、规模大小和施工难易 程度等因素做适当的考虑，确定下浮率，这样就可以一开始为建设项目控制好 成本打好基础。 2.合同管理的成本控制 工程的施工合同是建设单位与工程建设总承包单位互相约束、互相制约的 一项法律性文件。合同一经签订，双方的关系就已经确定。对这一环节的成本 控制主要在两个方面：一个是在签订合同时要严格的以招标文件为基础，对有 关工程成本控制的条款进行详细的约定。比如合同总价；合同所包括的工程范 第 23 页 围；施工期间费用调整的限制、条件以及依据；洽商、设计变更的确认；已供 原材料和设备的质量、价格认证要求以及风险责任的承担和规避等等。如果在 这些方面稍有疏漏，在工程建设期间就有可能造成施工成本的失控。二是工程 合同在施工建设期间的执行控制。项目施工建设期间较长，现场的各项因素复 杂，甲乙双方在实际操作中，合同中的一些条款往往会被忽略，这就需要建设 单位要指定专门人员负责，随时监控施工过程中发生的一切活动是否超出合同 范围以及条款约定，从而维护合同的严肃性以及避免因合同执行问题而造成成 本上的失控。 （2 2） 采购管理成本控制措施采购管理成本控制措施 采购投入主要包括土地使用权、建筑材料、中介代理机构的服务、办公设 备与技术，其他物资等。采购为房地产开发经营提供一切必要的物资，包括土 地、资金、建筑材料、电气设备及管道，其费用占工程造价的 60%70%，选择 产品质量符合要求、价格低档、售后服务好的供应商，能达到降低成本保证施 工质量的作用。房地产开发企业的采购管理能力直接决定了整个房地产开发经 营的成本。 1. 采购成本的管理基础 项目采购管理的依据是招标文件、合同、施工图纸，管理的具体措施是对 拟采购的原材料或设备编制出购置计划之后进行招投标管理。通过管理把原材 料和设备设施的采购成本有效的控制在预算范围之内。在招标文件和工程合同 以及施工图纸之中对施工期间原材料和设备设施的采购都是有比较详尽的规定 条款，哪些是甲供的，哪些是乙供的；材料设备的功能、等级、规格甚至是国 产、进口还是合资的产品都有详尽的规定，而这些条件设置又都是经过建设单 位的主管部门进行了认真仔细的研究策划而得出的。所以，他们是建设单位进 行采购