某小区物业管理方案.doc

.建荆州 荆州太阳城物业管理方案天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司2004年7月15日目 录一、 项目概况二、 物业管理内容三、 前期物业管理1.早期介入服务 2.接管服务 3.入住服务 4.日常服务四、 组 织 和 管 理 制 度五、 物业管理总体目标与分项目标六、 成本测算七、 服务内容、标准及质量保证措施八、 附各种工作流程和管理规定荆州太阳城一、 项 目 概 况1、 太阳城简介1） 地理位置该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。2） 建筑物概况本项目为一住宅小区，由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四层半的住宅84栋；六层的住宅90栋；十一层半的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街二层；总建筑面积为310000M2，其中商业面积15000 M2，住宅面积295000 M2。整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的方式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一方面充分利用建筑间距提高容积率，另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。3） 区内配套设施、设备太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且建立有电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。4） 物业管理用房 A.临时性用房具体位置： 荆州植物园太阳城南门销售中心第二层用房面积： 54平方米B.长期性用房具体位置：荆州植物园太阳城商业街1号楼第三层用房面积：总计240平方米二、 物 业 管 理 内 容物业管理以政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系，为住户提供全方位服务管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理服务、环境卫生管理服务、治安消防管理服务、绿化管理服务、车辆交通管理服务和其它公共管理服务”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（非合同全方位、多层次的综合服务）。一）、常规性公共服务即物业为履行物业管理合同，向全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等，我们将为业主及住户提供专业、入微、优质的服务。1、 房屋及公共、共用设施设备管理服务1） 房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。2） 公共、共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。3） 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地上车库等。4） 智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。2、 环境卫生管理服务对小区公共部位和区域的环境卫生进行管理，是一项经常性的管理服务工作，它包括小区内公共部位和区域的清洁、卫生及各种垃圾的收集。各种环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务及高质量的生活场所。3.绿化管理服务绿化的功能是美化人居环境，提高人们身心健康水平。通过专业化人员的管理，科学合理地保养、管理小区的绿化，使小区绿化达到绿草荫荫、绿树成荫的效果。绿化管理的主要内容是树木、花卉、草坪的养护。树木、花卉的养护：主要内容是浇水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病虫害、养护。4、治安消防管理服务治安消防是小区物管工作重点之一。要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。治安消防管理是为了保障所管物业区域内的财物不受损失，人员不受伤害，维护小区正常的工作、生活秩序。对消防工作实施管理，预防小区物业区域内火灾的发生。最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护小区业主、住户的人身和财产的安全。5、车辆交通管理服务对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，从而创造优美的辖区环境。6、其它公共管理服务在小区物业辖区里，为确保小区业主及住户的生活安全及小区的整体美观，特定的各种管理服务制度如：装修管理规定、停车场管理规定、公共设施设备使用规定、小区消防管理规定等各种规定，有效地为业主创造一个舒适、安宁的生活环境。二）、委托性特约服务是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水及水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。三）、经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造太阳城温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。顺驰物业的便民服务有多年的工作经验，真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事来体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平，从而使每一位业主及住户都能体验到生活在顺驰太阳城这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。三、 前期物业管理一）、早期介入服务前期介入工作充分与否将直接关系到接盘以后的服务水准。内容包括工程施工现场的跟进、参入各种隐蔽工程验收和房屋及其配套设施的验收、小区有关文件的收集、政府主管部门的联络、销售配合、入住文件的准备、管理处装修、人员招募及培训等项目。本公司将于前期物业委托管理合同签订后即刻启动前期介入工作。前期介入工作主要致力于了解现场工程进度，以及从物业管理角度提出相关工程问题的建议，并适时提交工程相关问题联络单。组建物业管理服务中心筹建小组 组建物管服务中心筹建组选派具有丰富物业管理服务工作经验的项目管理人员组建物管项目筹备组。人员包括：工程技术、客服、行管、丰富物管经验的项目经理。 参与物业规划与设计参与规划与设计应从实用、耐用、安全、方便、美观、节能、利于管理及节省运营费用等多个方面考虑，提供规划与设计意见供开发商、规划、设计部门参考。(如房屋实用率、空调主机预留位、空调冷凝水集中排水管、各种标示牌等的配备、安防系统的设计规划、物管用房及各种附属设施的设置) 参与项目建设管理配合开发商和监理单位对项目建设施工质量进行监督和检查，减少和防范楼宇建设施工中出现有碍使用和安全的质量问题和施工遗漏问题，减少今后物业运营中的维修保养开支。重点跟踪各种防水施工、道路施工、回填土工程、门窗材料、给排水施工、机电设备施工。 定期联络沟通定期与开发商进行会议交流，沟通物管进程；定期参加工程会议，对在工程跟进中发现的影响今后安全和使用的质量问题与开发商和施工单位沟通。 收集文件及建立物业档案及时收集当地各种物业管理文件，并建档；收集物业各项批准建设文件；各项施工承包合同、协议建档；收集项目施工图纸，了解项目建筑内部结构；收集各单项竣工图纸。 销售服务为现场售楼处提供保安、清洁、招待服务；派遣物业顾问现场答疑；对置业顾问提供有针对性的物业管理基础培训，统一有关物业管理问题的回答；做好有关物业管理意见的收集。 对外联系区房管部门的联络；物价部门的联络；邮电部门的联络；环卫部门的联络；供水/电/气部门的联络；地区公安派出所的联络；有线电视传播点的联络；各承包方的联络。 行政确定人员定编和组织结构；确定人员招骋、培训计划；制定内、外部管规制度；订制前期物管合同、临时管理公约、装修管理规定。建立财务制度，制作物业管理财务运营计划。 二)、接管验收(交房前三月) 小区接管验收前的准备工作1) 成立物业管理处，招骋各岗位人员，草拟各类员工岗位职责，进行岗前培训。2) 草拟各种规章制度，工作程序、岗位职责等。3) 编制业主手册及对外规章制度。4) 组成小区接管验收小组。5) 编制小区验收计划。6) 工程部人员进驻现场，参与机电设备的安装调试，熟悉各类设备构造、性能、水电线路铺设位置及走向。7) 制定验收方案，统一验收标准。8) 准备各种验收表格。接管验收具备条件1）建设工程已全部施工完成，竣工验收合格。2）供电、给排水、供暖、卫生、道路等小区附属设备设施正常使用。3）小区及小区内道路的名称应有地方各管理部门审核的批准书及经公安部门审批、编正式门牌号码。4）验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收。5）对住宅的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯等附属工程进行质量与使用功能的检验。6）检查不符合标准的项目，提交整改通知书，移交工程单位进行整改。7）小区的实物验收，做到三符合：一是图纸与设备规格、数量符合；二是工程主要设备实际安装位置及设计安装位置符合；三是系统的技术性能应与设计的功能符合。8）依验收列出各项工程验收报告9）物业公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将资料收归存档。小区接管资料收集内容1） 产权资料A. 项目批准文件B. 用地批准文件C. 建筑执照D. 拆迁资料E. 业主姓名、产权、位置、建筑面积清单2） 技术资料A. 竣工图：总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。B. 地质勘察报告C. 工程预决算分项清单D. 图纸会审记录E. 竣工验收证明书F. 工程合同及开、竣工报告G. 工程设计变更通知及技术核定单位H. 隐蔽工程验收签证I. 沉降观测记录设备及主要建材质量保证书，或合格证书。供水、供暖、管道煤气试压报告。成立接管验收小组1. 参与竣工验收工作；2. 竣工验收后及时作好有关遗留工作报告并跟进；3. 接收工程图册和相关资料；4. 与工程部协调制定接管验收标准；5. 确定物业正式接管时间；6. 制定各种验收记录表格；7. 建立设备、设施管理档案；收集业主资料1. 接受业主、住户全部资料；2. 建立业主、住户档案； 协调统一接管验收标准 物业接管验收主要工作内容是对其安全性和使用性进行验收，由物业依国家相关接管验收标准(建设部ZBP30001-90标准)制定符各本物业验收标准，并发送至相关承包商，统一标准，协商接管验收时间。 标识、标牌制作办公区标识及装修；管理及服务人员的制服和胸牌；平面图及各指示图和宣传广告栏；小区交通标识；公共设施绿化标识；机电设备及其运行状态标识。工程完善和工程遗留问题处理 工程完善、改造 工程遗留问题 处理1、 对所发现须完善改进、保修的问题项目，应及时与开发商进行沟通汇报，由验收接管小组作好与施工单位的协调联系工作。2、 在接管验收中，发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建筑单位负责进行加固补强返修，直至合格。对于不影响房屋结构安全和使用安全的质量问题，可约定期限由施工单位负责维修，也可采用费用补偿方法，由物业自行处理。3、 在验收后的物业，在规定的保修期内，因施工造成的质量事故和安全缺陷应按照国家相关规定进行保修。三)、入住服务 前期准备1） 竣工验收时间：在楼房入住前一至三个月进行。2） 入住时间： 3） 筹建管理处：A） 入住前三个月，任命管理处主任、管理层人员到位，房管员2-3人（收款1人）到位，办理入住前的各项准备工作。B） 竣工验收前两个月，工程人员参与机电设备安装调试的监理工作。跟进工程遗漏问题。C） 竣工验收前一个月，保安人员上岗培训，对物业进行保卫工作。D） 入住前两个月，管理处挂牌。E） 入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐。F） 入住前一个月，清洁人员到位，对小区整体进行清洁。G） 入住前两个月，维修班组成立，人员配齐到位。H） 拟定管理处办公用房和员工宿舍装修方案。I） 编印“住户手册”、“业主公约”、“装修管理规定”、“入住须知”，及各项表格印制等4) 制订各种入住工作程序5) 办理入住前15天应及时向业主发出入住通知书、入住手续书、收费通知书、收楼须知6) 物资准备：包括各种工程、清洁工具，各种办公用品，安保用具入住服务工作：1. 向业主介绍物业区域的情况，接受业主服务咨询。2. 与业主签订临时管理公约、前期物管协议、装修管理规定3. 业主交付物业管理费。4. 带领业主验收房，交钥匙。5. 业主需要进行室内装修，可将装修管理规定等文件交给业主，并帮助解释说明。入住房屋移交验收 在业主/住户签定管理公约和缴纳相关费用后，即可由管业员（房管员）或工程人员陪同对房屋进行入住收房验收。 在进行收房验收时，向业主/住户说明房屋已由开发商、工程监理、质量监督（质检站）及施工单位等多道程序工程验收过，不存在大的结构等方面的安全质量问题，并且工程有一定的保修期，在此时间内发现问题，由施工单位保修。故请业主重点对房屋内的设施进行使用功能性检验。 入住房屋移交验收分别对以下各项进行使用功能和质量检查验收：1、门窗质量和使用； 2、厨房、卫生间防水及上、下水和设施； 3、电路、灯具、开关是否完好； 4、墙面、地面、天花、梁柱等是否有裂痕起壳，剥落等； 5、向业主说明房屋使用要求和房屋的装修要求； 6、抄写电表和水表启码，并由业主核实签字。 房屋入住验收完毕无异议，填写房屋入住移交表格，双方签字，并最后向业主交房屋钥匙。 对房屋入住验收中发现的问题处理。1、 发现影响业主正常使用的质量问题，应暂缓向业主交房，由接管验收小组汇同开发商和施工单位共同检查确认，并商定维修改善时间，约定为业主再次检查时间，在维修期间由接管验收小组或工程部负责跟进协同工作，并确定再次验收时间。2、 发现不影响业主正常使用需进一步完善改进的问题，应立刻完善。如无法即时完善，应向业主说明，约定时间进行完善和改进。或者物管处可留钥匙一把进行维修、完善、改进工作。完毕后经业主验收后，交还钥匙。四)、日常服务 1、装修管理服务为了规范小区装修管理工作，保障公共设施的正常使用、楼宇安全（无违章装修造成危险隐患）和房屋外观的统一美观,保持本住宅小区美观清洁、宁静和谐的环境氛围，维护保障小区所有业主的安全及合法权益，根据中华人民共和国建设部令第110号住宅室内装饰装修管理办法和其它相关法规，特制定小区所有业户遵守。装修管理凡要在太阳城小区进行房屋二次装饰装修的各位业户，在装修前必须先到物业管理处提出申请，经审批同意后与物业管理处办理相关手续后业主及装修施工单位方可进场装修。 装修申报条件及审批手续 业户（房屋的产权人/使用人）委托装修单位进行房屋二次装饰装修施工应提前5-7天向本小区物业管理处提出申报。 业户委托承接装饰装修工程单位，来办理房屋二次装饰装修，必须出示工商行政部门颁发的营业执照，建筑行业相关部门颁发的建筑业企业资质证书，消防部门颁发的消防许可证及所装修的房屋施工平面设计图纸。 如业户选择承接装饰装修工程的属个体从业者，必须持有市建设管理委员会（以下称建委）颁发的个体装饰装修技能岗位证书，并在证书指定范围内进行装修。 凡业户对其房屋进行二次装饰装修，没有聘请专业装修施工单位的，必须与物业管理处签定自行装修承诺书。申报审批程序 业户对本物业进行装修之前，必须会同其委托的装修单位向本小区物业管理处，提交装修单位营业执照、建筑业企业资质证书、消防许可证、装修单位现场负责人身份证复印件各一张，及房屋装修平面设计图一张。 业主和装修单位负责人如实填写二次装修申报表，主要内容包括：业主及装修单位的名称、联系方式、装修申报的内容等。 装修施工单位到物管财务部缴纳装修押金1000元，及办理人员的临时出证所需缴纳的相关费用（每证押金15元，工本费5元），同进施工的单位须与物业管理处签订房屋装修施工责任书和消防责任书，保证在施工现场文明施工。 装修过程中，业户如临时增加装修项目，须报物业管理处办理增补手续，同样装修施工队如后续加入，由装修施工负责人到物业管理处办理后续人员临时出入证，其它施工人员本处不办理。 经物业管理处审批同意后，装修单位负责人到物业管理处领取签发的临时出入证和装修施工许可证。施工期间装修人员须将临时出入证佩戴在前胸主动接受管理人员的核查，并将装修施工许可证粘贴于所装修房间门上最显著的位置。 装修单位对房屋装修完毕业主初验合格后，由业主向物业管理处提出竣工验收申请，物业管理处与业主、装修施工单位三方联合对装修工程竣工验收，如无任何装修违规，则可办理个关的退证手续，装修押金则在竣工验收后的三个月之后退还（不计息）。装修时间 装修施工时间应安排在上午8：00-12：00，下午14：00-18：00内进行，如有特殊情况经物业管理处同意方可施工，但有业主投诉应立刻停止施工作业。 施工作业时，严禁进行有刺激性气味和有剧毒、刺耳声响的施工。如有投诉应立刻停止施工作业。垃圾清运 各装修户需在运出之前做好垃圾捆扎、袋装准备，一律要求卫生运出，不得有损公共区域清洁卫生。 严禁在楼道、梯道、天台、道路等任何公共区域内乱放、乱扔垃圾。 严禁向窗外、阳台外、下水管道、通风管井等抛散、扔掷垃圾。 垃圾清运时间：上午9：00-下午7：00，共两次。装修要求、监督与管理 施工人员进入小区必须佩戴临时出入证，凡未办理装修许可证和临进出入证而擅自施工者，施工人员将被请出小区，并保留对擅自装修施工行为追究的权力。 装修方案必须保证房屋的整体性、抗震性和安全性，并严格按照业户申请的项目进行，装修中严禁下列行为：a) 改变房屋承重结构；b) 在承重墙、天花、地面上打孔，拆除连接阳台的墙体、门窗；c) 不适当增加楼面静荷载，包括在非承重墙上砌砖墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板（超过10毫米）等；d) 任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道；e) 不经穿管直接埋设电线或改线路；f) 在修改排水管道时，将生活污水排入雨水管道；g) 未按指定位置安装空调、燃气热水器者；h) 严禁未经小区物业管理处同意擅自安装微波电视接收器；i) 擅自将窗花安装于窗外；j) 任意破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层、煤气等配套设施；k) 使用不符合消防要求的装修材料；l) 其他违章装修活动。 楼顶、平台、外墙门窗、阳台的装修及空调的安装，须保证建筑物外观的协调统一，选择管理处指定的样式、材料、安装方法安装家用电器和用具。 严禁擅自改动、暗藏燃气管道设施。确需改动的，应提前向供气单位申请，由供气单位组织实施。 装修单位应加强消防完全意识、现场采取必要的安全防护和消防措施，配置灭火器。 装修单位负责人必须教育施工人员遵纪守法，严禁下列行为：a) 用砖头或其他物品强行顶住电梯；b) 将装修垃圾、各类胶、漆等杂物倒入排水管道；c) 从楼上向地下面或下水道抛弃因家居装修而产生的各种废弃物及其它物品；d) 骚扰其他业主或影响其他住户的正常生活，造成投诉和财产损失；e) 串栋、串户、或在其他住户前逗留、休息；f) 在规定装修时间外施工；g) 私自在户外接驳水、电；h) 将电源直接接在漏电开关上端；i) 在装修房间内易燃物处抽烟；j) 使用电炉及大功率炊具。 施工人员必须爱护小区公用设施，不得随意移动、拆除消火栓等消防设施，对于违反管理规定破坏公用设施（包括楼道、墙面、天台、电梯等）行为的，按责任照价赔偿。 因装修施工造成的管道堵、渗漏水、停水停电、损毁他人物品等，均由装修单位负责修复并赔偿全部损失。 装修垃圾用袋封装，并按照管理处指定的位置、方式和时间进行堆放、清运。对违章堆放、抛弃装修垃圾者，管理处权责令其限期清理或由管理处代为清理，其费用由装修单位承担。 装修中，必须采取措施，如关闭门窗，控制施工现场的各种粉尘、废气物及噪音对环境的危害，确保其他业主的生活和人身安全。 在装修期间，若需搬运任何物资出小区，须提前与管理处联系，填写物品出场证明单，经管理处确认后，方可运出小区。 经管理处验收后，如无违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况，业主及装修单位凭收据三个月之后领取装修保证金。如有装修违章罚款，将从装修保证金中予以扣除。2. 房屋及公共部位、区域配套设备设施维护、养护 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能和完好。B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如湖面、车库等制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通，水质达标、基本完好的标准。 根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合太阳城智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。3. 环境卫生服务 制定作业指导书A. 清洁工管理规定。B. 清洁工卫生区域划分表。C. 小区日常清洁方法及施工程序。D. 小区清洁服务细则及清洁工作要求。E. 巡检制度。 卫生管理方法A. 清洁工必须着装上岗，规范作业。根据清洁工管理规定，按照小区日常清洁方法及清洁工工作要求进行日常的清洁工作。B. 品质管理或保洁主管按照巡检制度的规定，对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查，每天不少于1次。发现问题及时对相关人员予以纠正，并在清洁卫生检查记录表上做好记录。作为对清洁工的工作结果评定依据。C. 保洁根据小区害虫消杀管理规定对杀害灭鼠服务实施过程进行控制。每月（不少于2次）检查小区的虫鼠情况，详细记录填写消杀检查记录表，每月抽查消杀施工记录，落实消杀次数和监控消杀效果。D. 健全记录，如：小区清洁工卫生检查记录表、小区消杀检查记录表、清洁卫生工作平分表。 环境管理的措施A. 保洁主管专职管理由其掌握所管物业区域的环境状况和发展趋势，拟定物业区域内环境保护的标准和规范，负责具体的环境保护工作。B. 空气污染的防治空气污染防治的目的是消除或减轻物业区域内的机动车和助动车排放的尾气以及扬尘等。其途径为人车分流：机动车只能行驶在小区的外环路上。小区内部禁止机动车行驶，从而减少机动车尾气对物业区域空气的污染。C. 水体污染的防治树立居民的环保意识，不要将废弃物扔进水里，专职人员及时清理水面漂浮物，定期清理喷泉池。D. 固定废弃物污染的防治小区垃圾及时清理，并作到日产日清。E. 噪声污染的防治对噪声污染控制的基本方法是：E.1、绿化。植物不但可以净化空气，调节温湿，保持水土、防火，而且可以消声防噪。E.2、小区采取人车分流的交通管理方式，车辆只可行驶在小区外环路，限制车辆进入物业区域，并自小区入口处设立限速禁鸣号标志及限速路挡，严格控制装修工具的使用，减少噪声。E.3、加强精神文明宣传、制定必要管理办法，从而尽量减少生活噪声。F. 加强市政公用设施管理。区内生活市政公用设施是物业的一个重要组成部分。维修部以每日巡检与定期检修相结合，故障及时处理，保证住户的正常生活。G. 维护管理各种环境小品在太阳城环境小品包含较多，内容十分广泛，大体可分为三大类，即：G.1、功能性，有坐椅、桌、圆灯、垃圾筒、休息亭廊、儿童游戏设施、地面铺垫等。G.2、装饰性，有花坛、水池、人工喷泉、造型等。G.3、分隔空间，有入口标志、围墙、栏杆等。小品具有方便使用、美化环境、组织空间的功能，所以日常管理应勤于维护，定期整修翻新、保持小品常新状态。4. 治安服务 治安管理内容A. 贯彻执行公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关条例，健全各项安全保卫制度。B. 负责维护辖区内部治安秩序，预防和协查治安事故。C. 实行封闭式24小时保安制度，各种记录齐全。D. 充分利用小区智能化设施，实现“技防”。 治安管理事实措施A. 建立健全物业安全保卫组织结构。B. 落实保安各岗位职责、管理制度。C. 明确责任区域及重点部位，实行定岗与巡查相结合的辖区式管理。D. 实行24小时保安巡视制度，各项记录完整。E. 利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。F. 根据各管理阶段的情况，制定相应的管理方法及工作重点。G. 制定突发时间处理程序，具备处理能力。 消防管理的主要内容A、 建设高素质的消防队伍。在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队的建立和培训工作。B、 防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、消防设备状况（位置、功能、状态等）重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。C、 消防岗位责任制度。建立各级负责的逐级防火岗位责任制，从经理到员工，都对消防负有一定的责任。D、 定期进行消防安全检查制度，各种记录完整。E、 专兼职消防员的定期训练和演习制度。F、 管理好消防设施、设备，通过对各种消防设备设施的保养与维修，保持消防设备设施的完好。G、以多种宣传形式加强区内住户消防意识。 车辆交通管理实施措施：A. 保安队根据小区交通、车场情况制订区内车场交通方案。 审批后实施。B. 小区保安有效组织车流和车辆停放。C. 道路各种提示、引导标识牌清晰。D. 停车场车辆管理系统设备设施维护、维修按计划实施。E. 车场设施设备各种技术资料档案齐全，各种记录完整。5. 绿化服务小区绿化需依气候条件、植物品种或生长期来决定其养护方案，因小区原为荆州植物园，区内有大量的高大树木，我司将抽调有专业经验的绿化维护人员，进行合理有效的修剪，创造良好的道路景观和小区园林效果。物管处将对小区绿化进行浇水、施肥、整形修剪、除草、松土、病虫害防治等进行养护。 浇水根据气候条件、品种或生长期来决定浇水量和浇水次数，以水分湿润根系分布层和保持土壤湿润为宜。 施肥A. 行道树、遮荫树等以观叶、观姿为主，施肥促进生长旺盛、枝叶繁茂、叶色浓绿。B. 观花观果植物、施肥后在促进树叶生长的同时，还可促进花芽形成。C. 施肥次数、数量因树种、树龄、土壤而异，具体施用根据实际情况而定。 整形的修剪整形修剪是栽培树木的重要养护措施。花木的形态、观赏效果、生长、开花、结果等方面都要通过整形修剪来解决或调节。A、 整形修剪方式各种树木都有一定的树形，为了提高观赏性，进行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合的方式，以符合人们观赏需要。B、 整形修剪的时间即根据树木生长期分为休眠期修剪及生长期修剪。 除草、松土除草可以减少杂草与树木争夺土壤的水分和养分，也可以清除病虫害的潜伏处，减少病虫害的发生，利于树木的生长；松土达到保水透气增湿的目的。 病虫害防治病虫害的防治贯彻“预防为主、综合防治”的指导思想，充分利用抑制病虫害的多种因素，从栽培技术、药物防治、物理防治、植物免疫等方面着手，清除病虫害的发生和危害的条件。 其它养护措施A. 涂白。冬季用石灰水加盐，消灭在树皮内越冬的害虫，防止爬虫上树产卵。B. 立支柱。风较大的季节，要立支柱，防止风吹斜、吹倒树木。C. 围护。临路的树木适当加以围护，防止被撞伤或撞倒。D. 加以宣传。人人爱护树木。6. 社区文化服务为了体现太阳城建筑承载生活，倡导休闲、文化、健康的主题，我们将针对小区人文特色定期举办不同形式的社区文化活动。通过活动展示物业形象，提高品牌附加值。增加销售卖点，我们将通过以下措施确定并开展社区文化。社区文化活动项目：1 组织各种旅游、交游。2 提供图书、音像制品交流。3 开设棋、牌活动场地。4 开展各种健康、医疗培训。5 组织健身舞、晨练队。6 邀请有关展览，小型演出队来丰富文娱活动。7 开展球类、健身培训、比赛。8 开展网上游戏攻关竞赛交流会。9 开展诗歌、古汉语交流会、现代文化沙龙、英语角。10 建立老年活动组织，开办老年课堂（夕阳红）。四、组 织 和 管 理 制 度1、服务中心组织机构顺驰物业管理公司经过多年的发展，形成了一支具有丰富物业管理经验和超前物业管理理念的专业化队伍，顺驰物业充分发挥雄厚的技术资源和人才优势，精心选拔经过多年物业管理行业锻炼的管理中坚和技术中坚组成管理层，完成目标管理及实现服务承诺。物业管理公司太阳城业主会管理中心经理经理助理会 计出 纳环境管理部保安部工程维修部修部服务中心2、公共管理制度a、停车场管理须知1) 小区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。2) 请您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。3) 请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。4) 小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。5) 出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。6) 对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。b、卫生管理须知为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：1) 请您将生活垃圾装袋并放置于单元门口指定地点。2) 请您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。3) 请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。4) 请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。5) 请您不要在楼梯间放置车辆或鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。c、宠物管理须知为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：1）您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；2）为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园、学校等公共场所；3）个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；4）每半年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；5）对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。d、绿化管理须知1) 为了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。2) 请您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。3) 请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。4) 请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。5) 请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。6) 请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。3、内部管理制度（各岗位职责）31物业处经理岗位职责A. 应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；B. 熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；C. 带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；D. 做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；E. 鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；F. 关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；G. 配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；32经理助理岗位职责A. 负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；B. 负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；C. 负责对本中心员工各类考核；D. 向管理处经理提交各岗位用人计划；E. 接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；F. 熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；G. 熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；H. 每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；I. 负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；33环境管理部主管岗位职责A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；34保安部主管岗位职责A、 负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；B、 制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；C、 严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；D、 负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；E、 负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法； 三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。F、 负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；G、 定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；H、 负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；I、 负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。35工程维修部主管职责A、 负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；B、 组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；C、 负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；D、 做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；E、 参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；F、 负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；G、 负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；H、 合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；36、服务中心主管职责A、 熟悉物业管理有关法规政策；B、 负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；C、 负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；D、 制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；E、 负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；F、 负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。4、人员配置和人员的素质要求太阳城物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）五、物业管理总体目标与分项目标为了将顺驰太阳城项目建设成为全国一流的文明住宅小区，顺驰物业管理公司将依照全国优秀示范物业小区标准实施物业管理，我们的目标是：自太阳城业主入住一年内获得荆州市达标小区称号；二年内获得荆州市物业管理优秀示范住宅小区。六、成本测算物业管理费用构成1、 管理、服务人员工资和按规定提取的福利费；2、 公共设施、设备日常运行，维修及保养费；3、 绿化管理费；4、 清洁费；5、 保安费；6、 办公费；7、 物业管理企业固定资产折旧费；8、 税金；9、 利润。一、人员工资名称 测算标准 人数 金额经 理 2000元/月1人=2000元/月助 理 1600元/月2人=3200元/月财务员 900元/月2人=1800元/月管家主管 1200元/月1人=1200元/月管 家 1000元/月5人=5000元/月（别墅1人）保洁主管 700元/月1人=700元/月保洁员 600元/月14人=8400元/月（别墅4人）绿化员 650元/月6人=3900元/月维修主管 1200元/月1人=1200元/月维修员 1000元/月5人=5000元/月（别墅2人）保安主管 900元/月1人=900元/月保安员 750元/月16人4班=48000元/月（别墅8人）人员 103 人 工资总金额：99300.00元/月二、人员福利 99300.00元/月15%=14895.00元/月按员工工资总额的15%计提取职工福利费三、人员服装 600元/年103人12月=5150.00元/月四、保安费用7400.00