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公共管理 159 w w w . g u a n l i g u a n c h a . c o m 管理观察 总第 5 2 2期 区域房地产投资决策影响因素分析 邓必荣 本文根据房地产投资的特点， 结合我国房地产业的现状， 将房地产投资过程面临的影响因素划分为内部因素和外部因 素，并对这两种因素进行了较为系统和详细的分析。通过分 析，有助于投资者做出更好的投资决策，有效制定各种管理 措施，控制和防范风险的发生。 一、引言 随着房地产行业的大发展，规模化越来越高的房地产开 发公司不再局限于单个城市地段上的选择投资，而是开启了 在全国性跨区域的投资的新时代，使之进入了一个以区域选 择为核心竞争力的竞争格局，即区域房地产投资。 同时由于我国地域广袤，各区域之间的差异，加上区域 房地产资金投入大、建设周期长、影响因素多，风险明显高 于一般产业。多家知名房地产公司盲目投资，都经历了多城 市扩张又逐步收缩战线的过程。 面对日益激烈的房地产市场竞争，正确的决策成为投资 的关键。区域房地产投资面临的因素多种多样，其影响程度 也各不相同，具体分析这些影响因素是决策者需要考虑的首 要环节。 二、区域房地产投资决策外部影响因素分析 区域房地产投资决策面临各种因素的影响，包括社会、 文化、政治、地理、经济的方方面面。一个区域性的某项房 地产投资项目所受的影响因素可以分成内外两大部分。外部 因素有以下三方面： 1. 经济因素 近年来，房地产行业对我国国民经济起到了重要推动作 用。另一方面同，国民经济发展也为房地产行业的进一步发 展创造了有利条件。经济周期波动会影响到房地产投资。一 般情况下房地产企业大都向银行贷款，而财政政策和货币政 策是国家在经济周期波动中最强有力的宏观调控手段。因此 经济波动会经过财政政策和货币政策传导给传递给房地产投 资，使房地产对经济波动呈现出高度敏感性。因此稳定的经 济增长、较低的投资风险、低利率和低通货膨胀会给房地产 投资以良好的基础。 2. 政策因素 政策法规在调整投资关系、保障投资利益、调节资金走 向中起重要作用。在我国，产业政策和金融政策极大程度的 影响着房地产行业。 1990 年 5 月国务院颁布了中华人民共和国城镇国有土 地使用权的出让和转让暂行条例，为土地市场的发育提供 了法律支持，土地使用从无偿无限期变为有偿有限期。1994 年的城市房地产管理办法出台，房地产市场进入调整， 消化和稳定阶段。1996 年全面推行住房公积金制度。1998 年的深化城镇住房制度的改革和加快住房建设的通知取 消了住房实物分配启动房地产的发展。2003 年的央行的 121 号文件关于进一步加强房地产信贷业务的管理的通知加 强房地产信贷管理，提高第二套房首付。国务院 18 号文件 国务院关于促进房地产市场健康发展的通知开始征收房 产税。2005 年面对投资规模过大，房价过高，结构不合理。 国务院发布做好稳定住房价格的工作建议，全面深化对 房地产的调控，控制投机，引导消费。从房地产新政到当前 的国五条出台，政府每年都会对房地产进行调控，对房地产 行业影响深远。 同时房地产投资对城市规划这一行政手段特别敏感，房 地产开发必须以城市规划为依据，土地规划中用地性质、建 筑密度、容积率、绿化率等各项指标是企业房地产投资时必 须考虑的基本因素。因此，投资者在进行项目规划时，必须 充分考虑政策因素，从总体上把握项目的宏观投资环境，使 各项决策在政策法规限制范围内依法进行，为项目的顺利开 展提供政策法律保障。 3. 社会文化因素 社会文化因素复杂而微妙，其中有些因素也会对房地产 投资产生一定影响： （1）消费理念 由于地域差异以及文化差异，会对消费者的消费理念产 生重要影响。与西方人相比，东方人普遍重视房地产投资， 对消费信贷也呈现出较保守心态。从我国来看，不同地区对 房地产的投资与消费理念也呈现出很大差异。例如，江浙等 长三角地区与东北地区居民的购房理念公认存在很大差异， 同为发达地区的长三角地区与珠三角地区居民购房理念也不 尽相同。 （2）社会信誉 由于房地产业属于资金密集型产业，投资大、涉及主体 11上黑白下.indd 1592013-12-25 10:55:28 公共管理160 管理观察 2 0 1 3年 1 1月上旬出版 多，社会信誉往往对地产投资产生决定性的影响。在一些地 区，诚信环境差，市场秩序得不到应有保障，经济活动不能 公正、有序的进行，使房地产投资企业面临非常高的市场风 险，对地产企业本身甚至整个地区的经济持续发展带来严重 威胁。近年来我国一些地区出现的“跑路潮”、“断供潮” 都生动的说明了这一点。 （3）文化公共设施 一般来说，居民文化素质较高、公共设施完善、社会综 合环境好的区域能够很大程度的促进区域集聚，房地产价格 也相应较高。反之，人们往往不愿在公共设施不完善、人员 构成复杂、居民素质偏低的区域安家就业，这类地区的房地 产价格一般要低于平均水平。 （4）社会治安因素 社会治安因素也是业主进行物业购置时要考虑的重要因 素。一些房地产项目经常由于选址于犯罪率高、社会治安较 差的地区给最终销售带来很大困难。 三、区域房地产投资决策内部影响因素分析 内部因素相对于外部因素来说是各个区域自己独有的特 色，可以概括为四方面： 1. 区位因素 在房地产投资中，地产是第一性的，而房产是第二性的。 地价是包括在房价之内的，房产的增值很大程度上是地产的 增值。所以选择增值潜力大的区位是投资获利的首要条件。 对房地产投资影响较大的区位因素主要包括自然区位、 经济区位和行政区位。自然区位不但包括地理位置和绿化 程度是否宜人，也包括交通条件、距离经济中心的距离等。 良好的交通环境可以在很大程度上为与其他地区的交流创 造便利条件，扩大本地区的对外影响，能够在在更高层面 上促进地区经济繁荣，提升居民生活质量。经济区位主要 体现在经济规模以及和其他区域的经济联系。区域经济规 模大，区域间联系紧密，必然可以更好的促进区域经济的 发展。政治区位体现在本地区的行政等级，行政区域和经 济区域往往在一定程度上重合。比如，省会城市会既是一 省的行政中心也是经济中心。一般来说，行政级别越高， 对居民的消费引力越大，在该地区的消费倾向就越高，越 能带动房地产的发展。 2. 市场因素 房地产市场具有地域性分割的特点，和土地供应紧密相 关，市场因素可以通过供给、需求和竞争等机制对区域房地 产产生直接影响。 供给主要衡量指标有本区域的房地产开发投资额、房地 产施工及竣工面积等。需求因素只要是指本区域内的房地产 的有效需求，可以通过房地产销售额以及房地产销售面积等 指标来衡量。 市场因素中对房地产投资最具影响的因素是本区域房地产 的竞争程度，过度竞争的房地产市场往往不再适合投资。衡量 过度投资的主要指标是房产供给和有效需求之间的差额，一般 可以体现在住房空置率上。空置率是指空置面积与近 2 年竣工 面积之比，国外认为一般空置率在5%-8%较为合理。 3. 人口因素 区域房地产投资与人民生活息息相关，进行房地产投资 必须要充分考虑人口因素 （1）区域人口数量 人口总量直接决定房地产开发规模。房地产价格与区域 人口数量呈现出高度关联性。人口越多，对房地产的需求越 旺盛；人口越少，市场容量就越小。另一方面，人口增长率 （包括外来人口）则在一定程度上决定房地产开发的增长规 模，影响房地产企业的长期区域投资规划。 （2）人口密度 人口密度对房地产投资产生两方面影响：一方面，较高 的人口密度会在一定程度上促进产业发展，促进房地产价格 提升；而另一方面，过高的人口密度也会对公共交通、基础 设施提出较高要求，严重时可能造成居住环境恶化，从而降 低房地产价格。概括起来，如果较高的人口密度尚未对区域 生活环境产生重大影响， 仍然可以考虑继续进行房地产开发。 （3）家庭人口 家庭人口是指社会或某一区域家庭平均人口数。目前， 无论是在世界还是在中国范围内，均呈现出家庭小型化的趋 势。这一趋势的直接结果是房地产需求增长，促进区域房地 产价格上升，为房地产投资创造更多机会。 4. 基础设施 基础设施为区域内的物质生产和人民生活提供必要条 件，为区域的经济发展提供现实支撑力。我们可以将对房地 产投资环境产生影响的基础设施因素划分为技术性基础设施 和社会性基础设施两大部分。 （1）技术性基础设施包含能源系统、水资源与给排水 系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等。 （2）社会性基础设施包含行政管理、金融保险、商业 服务、文化娱乐、体育运动、医疗卫生、教育、科研、宗教、 社会福利、公众住宅等。 区域基础设施是是区域赖以生存和发展的基础。除了对 消费者的影响以外，对投资者而言，这些服务设施也会在一 定程度上影响项目的总体进度、项目成本以及项目利润，甚 至关系到项目能否顺利完工并交付使用。 四、结语 在进行具体区域房地产投资决策时，在综合上述影响因 11上黑白下.indd 1602013-12-25 10:55:28 公共管理 161 w w w . g u a n l i g u a n c h a . c o m 管理观察 总第 5 2 2期 素的基础上，借助于科学的决策方法和财务指标，可以更合 理的制定各种管理措施，控制和防范风险的发生，有效的避 免错误投资决策。 参考文献： 1 陈倩 . 房地产投资分析的理论发展 J. 科学之友， 2009（03），112-113. 2 胡龙 . 房地产开发企业风险分析 D. 上海海运学院硕 士论文 .2008：5-16. 3 张蓓 . 房地产投资决策方法优化研究 D. 北京工业大 学硕士论文，2006. 建立“四不为”机制防范商业贿赂 封 雪 治理医药购销领域的商业贿赂， 是社会关注的焦点问题， 涉及到人民群众的切身利益，也事关医疗行业的形象。因此， 防范商业贿赂是医院长抓不懈的一项重点工作。作为公立医 院，就必须创新理念，创新举措，帮助全院干部职工进一步 增强法制意识、防范意识，牢固构筑反腐防线。通过“四不 为”防范商业贿赂长效机制的建立，完善监控、管理、服务 和评价体系，进一步优化行风、规范行为，增强医务人员队 伍的纯洁性，营造风清气正的发展环境，更好地服务患者、 服务社会，争创人民满意医院。 一、建立不愿为的自律机制，完善“三度评价体系”。 通过教育尚廉、警贪思廉、制度促廉、阳光示廉、文化 助廉的“五廉”模式管理，多形式、多层次、广覆盖地开展 廉政廉医教育，落实党风廉政责任制，筑牢抵制商业贿赂的 自律防线。同时，通过“社会满意度、患者感受度、群众忠 诚度”的调查，形成“三度评价体系”，不断改进服务质量、 提升医院形象。 1. 廉政教育长抓。预防腐败思想是先导，基础在教育。 1 我院连续 5 年开展“让优秀成为习惯，让出彩成为追求” 职工文化培训以， 以 “廉洁从业， 防患未然” 为主题开展 “510 思廉日”系列教育，共组织各类廉洁教育 100 余场次，职工 受教育面达 100%，确保教育的长期化、常态化、系列化。 2. 廉洁文化引领。作为我市廉政文化建设示范点，我 院发挥文化的凝聚、导向、约束作用，弘扬“德为先生命至 上， 术为本臻于至善” 核心价值理念， 编印 医院文化指南 ， 建设科室廉政文化角，开设网上廉政文化窗，征集廉政文化 格言警句，向管理干部发送廉政短信，营造浓厚的廉洁行医 氛围。 3. 强化岗位职责。落实“一把手负总责、一级抓一级、 层层抓落实”的党风廉政建设责任制，给全体院领导及各党 总支、科室负责人下发党风廉政和行风建设责任书， “谁 主管、谁负责”，实行一岗双责，明确目标任务，严格责任 追究。 4.主动征求意见。 构建医疗服务的病人满意度监控网络， 进行“社会满意度、患者感受度、群众忠诚度”调查。创新 形式开门纳谏，通过信函、电话、网络对病人就诊全过程进 行意见征询，对患方反映的问题及时反馈、自觉改进，促进 服务质量的提升。 二、建立不能为的防范机制，完善“三权监控体系” 完善惩治和预防腐败的防范机制、制约机制、预警机 制等制度建设，着力构建与医院改革发展相适应的惩治和 预防腐败体系，全