房地产企业资金预算管理中财务控制方法探讨.pdf

经济管理82 管理观察 2 0 1 4年 3月中旬出版 摘要：房地产企业是属于需要雄厚资金的行业， 要做好资金预算管理工作就得做好财务控制。可以说， 资金预算合理、科学的管理本身并不能为改善企业经营 状况和提高企业的经营效益带来直接的效果，只有对预 算用财务控制的方法进行监督，在过程中对发生项目 和预算项目进行对比控制，才能做好预算管理的工作。 本文指出了资金预算管理中财务控制的问题，重点探 讨了财务控制的方法。 关键词：房地产 资金预算 财务控制 一、房地产企业资金预算管理的财务控制问题 做好房地产资金预算管理工作，需要认真分析预 算管理财务控制中存在的问题，找出问题所在，才能 制定相应的应对方法和措施。 1. 资金预算管理财务控制观念淡薄 房地产企业的财务管理人员对企业项目进行资金 预算管理的时候，缺乏对财务控制重要性的认识，没 能意识到其实其他部门的工作对资金预算管理的影响 作用，其他的部门只是定期提交数据给到财务做账使 用，而没有直接参与进来提出有效的建议。财务部门 没有意识到只有其他部门才知道资金的预算方向和使 用方向，更需要他们的建议和参与。因此，也就导致 了财务部门只是简单罗列其他部门所需的资金，而没 有做好管控工作，没有尽力降低成本和损耗，反而加 大费用增加成本。 2. 缺乏对资金预算的监督和管理 项目预算和资金预算编制好后，在日后的执行过 程还需要进行监督和管理，以保证实际的发生情况不 偏离预算轨道，或是在发生异常情况时能够及时发现 予以更正。但实际上，房地产企业只是简单按照公司 下达的计划进行预算和执行，没有在实际发生过程中 进行监督和管理， 毕竟， 预算不是财务管理的最终目标。 在预算的执行过程中，相关部门没有将实际情况反馈 给财务管理人员，导致财务管理和企业经营管理发生 房地产企业资金预算管理中财务控制方法探讨 秦学静 脱节行为，失去了资金预算的管理意义。正确的做法， 应该通过监督和管理预算的执行过程，从而达到保质保 量完成资金预算的目的。 3. 资金预算财务控制缺乏考核制度 做好资金的预算管理，离不开考核激励机制，考 核机制不仅仅是对员工的工作效果的考核，更是会影响 到企业财务管理目标的实现，所以需要设立一定的奖惩 机制，约束和管理财务部门和相关内部人员的活动，奖 励按目标完成，处罚控制不到位的人员，这样就可以减 少推脱责任的行为发生。但在房地产企业中，资金预算 和项目预算编制了之后，相关的实施人员却没有按预算 目标去做好财务控制，就是因为没有相关的激励机制和 考核环节约束他们。 4. 缺乏财务控制机制 房地产企业在决定了一个项目之后，接下来的工 作就是财务管理工作，负责编制全年的收益情况和预算 每年将会产生的费用、收入、目标收益，但仅仅是停留 于概况性的指标，二是没有将决策细致化，没有进一步 编制月份、季度、年度财务预算，无法做到事前、事中 的控制，相关的人员没能做到充分发挥主观能动性对预 算的财务控制目标进行合理预测、分析和决策，进一步 导致资金分散，资金使用效率低下。 二、房地产企业资金预算管理的财务控制方法 针对房地产企业资金预算管理财务控制中普遍存 在的问题，在这里我们提出了相关的改进方法，以帮助 房地产企业在激烈的市场竞争占有优势，并提高抵御风 险的能力。 1. 建立完善的财务会计体系 建立完善的企业财务会计体系，首先要按照相关 的会计准则、财经法规和企业会计制度来设置合理、 科学、符合实际需求的会计科目，这是实现预算资金 管理财务控制首要步骤。房地产企业在开发新楼盘项 目的时候要设置细化的核算对象，按照楼房的编号进 行合理归集。在产品的成本及销售收入科目中要明确 3月中黑白.indd 822014-4-23 13:54:49 经济管理83 w w w . g u a n l i g u a n c h a . c o m 管理观察 总第 5 3 5期 土地及属下各项科目的支出，这样才能核算出产品销 售量和盈利状况，对数据进行纵横向的比较；其次， 企业要统一规定会计的核算流程，其统一性要基于会 计科目设计的基础之上，保持统一，并按需做出适当 的调整；最后，采用统一的方法对各类单据和数据进 行记录、归集。 2. 建立企业会计管理系统 建立企业会计管理系统，其本质就是设立责任中 心。设立责任中心的目的就是为实现企业的运作目标， 让每个岗位的人员都在财务系统的要求下承担相应的 责任。围绕着这个责任中心，可以制定相应的职责绩 效考核标准，并通过这个考核标准来反映出某段时期 内业务的发展执行情况， 从而对各责任进行科学、 合理、 有效的评价。对会计建立管理制度后，用于项目开发 的各项费用支出都可以及时的反馈出来，销售的进度 情况和综合的收益情况都能得到体现，并对这些反馈 出来的情况加强监督，以便确保这些数据的有效性， 为管理层的经营决策提供可靠的依据。 3. 完善预算的会计体系 房地产是一个比较有特殊性的行业，它的预算会 计体系不但包括资金预算，还包括了项目预算。资金预 算主要核算企业整体的资金被占用和使用的情况，并 结合其他部门反映上来的需要动用资金的情况，一层 层汇总向上汇报，最后制定协调资金运作的财务规划； 项目的预算是指企业从项目开发时开始预算，研究项 目开发的可行性，对项目进行统一的规划、对需要支 出的各项费用进行预算，包括设计、开发环节的费用， 对营业收入、筹资成本、投资收益进行整体的预算。 企业的财务管理部门，要从项目开发的实际情况和项 目所要实现的利润目标出发，来编制利润表、资产负 债表以及现金流量表，最终构成一个完善的预算体系。 此外，企业要注重预算管理和分析，定期编制预算表， 并实施奖惩的考核制度，严格控制实际的财务状况按 预算情况发展。 4. 优化资本结构加强资金管理 由于房地产企业的运作需要有充分的资金，容易 受到国家宏观政策、银行利率和存款准备金的影响， 所以，作为房地产企业要充分考虑到这些因素产生的 作用，为了节省筹资成本，需要挖掘更有利的融资渠 道和方式，强化融资管理。为了增加企业的税后利润， 企业要在国家税法允许的范围内，运用会计手段进行 税收的筹划，尽量做到节约纳税。另外，做好项目现 金流匹配银行贷款时间和额度的工作，如果预期利率 会降低的话，就要同银行签订短期合同，今早还清贷 款，反之的话就要签订长期合同，防止增加财务费用。 总而言之，房地产企业对资本的管理原则要做到：资 金实力雄厚、筹资要有计划。最后，加强项目管理能力， 防止项目工期的无线拖延，导致费用的增加超出预算； 加强现金管理，保持应收账款和应付账款期限的一致 性；严格控制管理费用，防止铺张浪费。 5. 完善内部审计制度健全财务制度 房地产企业建立的财务管理制度必须要满足管理 需求，能为实现管理目标服务，比如设立专业的财务机 构，主要负责管理涉及资金的全部事项；为了规范化 财务管理，需要制度严格的报销制度和采购出售管理 制度。另一方面，要设立内部审计制度，负责对企 业的会计工作进行审计管理、工程项目的审计、内部 控制审计以及经济效益审计等等相关方面，通过这些 审计工作中财务工作中存在的问题，并找出方法解决， 从而促使房地产企业财务管理水平的提高。 三、结束语 房地产是属于易受国家政策、金融政策影响的资 金密集型行业，具有收益高、风险大的特点。资金预 算管理控制的目的是为了将成本、资金、协同等这些 关键问题融合到一个体系。所以，房地产企业要做好 资金预算财务管理控制工作，重点在于做好资金筹划 工作、测算资金成本、量化的预算资金、费用、利润， 以保障资金预算管理的有效应用实施，并在市场和正 常发生变化时能够发出预警信号，帮助企业提高抗风 险能力和提高市场竞争力。 参考文献： 1 刘超 . 新形势下房地产企业财务管理控制的探析 J. 管理纵横，2010（5）：