2011年3月成都泰达·上青城项目商业部分概念规划方案(70页).ppt

泰达上青城项目商业部分 概念规划方案,成都嘉宝商业物业经营管理有限公司 二0一一年三月,第2页,【第二部分】 项目商业概念规划,【第一部分】 项目的认识和观点,【目录】,【第三部分】 项目其他建议,【第四部分】 合作建议,【第五部分】 蓝光商业简介,第3页,一、项目的认识和观点,青城山位于成都平原西北方向都江堰市境内，扼成都平原进入川西北高原的交通要冲，是川西旅游环线上的黄金地段、成都平原经济圈的重要组成部分。距成都56公里，经高速路25分钟可到达成都。全市幅员面积1208平方公里，人口约60万，城市人口约20万，建成区面积20余平方公里。,旅游名胜区 优势突出 世界文化双遗保护区 中国优秀旅游城市 中国历史文化名城 国家级生态示范区 中国人居环境范例奖 天然氧吧、长寿之乡,第4页,一、项目的认识和观点,1121道路网络 交通便利 一条成青快速通道 一条成灌高速动脉 两条城际主要公路 一条城际快铁轨道 共同构成项目区域便捷 的交通动线网络。,第5页,一、项目的认识和观点,3、区域概况(一),城市规划 作为世界文化遗产，都江堰-青城山的景观风貌与城市都继承“山、水、田、林、堰、城”的自然人文遗产，以山为依衬，以水为脉络，以田为基底，以路为骨架，形成“山城共融、五河十岸、两环三轴、一城三片”的总体城市设计框架，突出“显山、亮水、秀城、融绿”的整体景观风貌效果。 打造国际化浪漫的“山水田园风光”的都江堰，形成“全域都江堰旅游城市”,都江堰城市区域属性 都江堰旅游发展优势定位是岷江都江堰水文化； 青城山旅游发展定位是自然人文风光与中国式养生之源。,第6页,一、项目的认识和观点,资源优势突出、 高端住宅密集、 产业经济带动 青城山凭借优越的山水 自然资源、人文资源、气 候资源、旅游资源等优势， 为众多开发商所青睐，周 边形成高端住宅居住群、 产业经济发展群、旅游资 源发展群等功能区。年游 客量近1000万人次。,3、区域概况(二),中国青城,天下青城,假日青城,四季青城,碧水青城,青城雅舍,青城阳光,广居民生,翠朗园,青城皓庭,青城山水,高山流水,青城高尔夫山庄,新丽江,锦绣青城,中铁二局,置信,力讯项目,汇成,上善栖,东软,项 目,365宅院,青城庄园,香颂湖,碧水青城,蜀秀青城,第7页,一、项目的认识和观点,商业配套滞后、 季节效应明显、 假日经济明显 近年来掀起青城山地 产开发热，各类度假酒 店、小憩公寓、度假别 墅开发如火如荼。但从 整体来看区域商业呈现 明显的滞后性，很难满 足游客消费和留客作用； 夏秋和春冬、平常和假 日效应十分明显。,3、区域概况(三),第8页,一、项目的认识和观点,自然风光 青城天下幽 山青水绿风光绮 奇峰叠嶂、幽谷深 潭、古洞苍岩纵横其间山上林木茂盛，终年青翠，夏无酷暑，冬少严寒，雨量多，湿度大，常为云雾笼罩，满山林木葱茏，四季青翠，道观亭阁多藏于绿荫丛林之中，或隐或现，意境幽深。有日出、云海、圣灯“三大自然奇观”，以其自然景观和人文景观的幽古清雅博得 “青城天下幽”的美称。,4、文化梳理(一),第9页,一、项目的认识和观点,道教文化 神州五名山 中华道教发源地 青城山是中国道教 的发源地，天师道的祖山、祖庭属于道教名山。建福宫，始建于唐代，规模颇大。被称为“第五洞天”， 道教创始人张道陵曾在此修炼并羽化；青城道家气功闻名遐迩。,4、文化梳理(二),第10页,一、项目的认识和观点,养身文化 始源于道家 传统文化之精华,4、文化梳理(三),养生文化是中华传统文化的精华。尚书把“寿”列为“五福之首”。道教继承此传统，成为热爱生命，最求长生的宗教。“能制长生，则福天地”, 道家养生学在此发扬光大。它首重调养心神，强调健全的人格和心理修炼，提倡精神文明和道德自律。 近来，青城山道家养生文化一直得到政府的重视，备受世人瞩目。,第11页,一、项目的认识和观点,山水文化+道教文化+养生文化形成独具优势的特色旅游胜地，构成青城山人居舒适性和商业独特性。,5、文化商业脉络,蜀绣文化,文化与商业,第12页,一、项目的认识和观点,餐饮文化,5、文化商业脉络,成都美食源远流长，川菜始于秦汉，历史悠久，被列为中国四大菜系之一。现今，在国际国内享有较高知名度。成都小吃种类繁多，风味俱全。青城山更是将道教文化与成都美食文化相结合创造出被誉称为“青城四绝”的“道家泡菜”、“白果炖鸡”等特色餐饮。,文化阐述,商业脉络,大型中餐 成都名小吃 休闲餐饮 养生餐饮 西式餐饮 苏系餐饮,第13页,一、项目的认识和观点,休闲文化,5、文化商业脉络,老庄逍遥游所主张知快知慢、张弛有序成为成都人的生存智慧，也是休闲的真谛，正因为懂得休闲，才孕育出巴蜀之地灿烂的历史文化，实至名归休闲之都，成都休闲首在青城。 茶文化始源于蜀，青城山有茶庙会，成都茶馆是休闲文化的重要组成部分，青城山将茶与悟道相结合，形成“青城四绝”之“茅亭贡茶”。,文化阐述,商业脉络,大型茶社 特色茶座 水疗spa 酒吧 咖啡吧 温泉,第14页,一、项目的认识和观点,酒文化,5、文化商业脉络,天府之国多佳酿、巴蜀自古飘酒香。成都酿酒文化至少有3000多年历史。有世界上最早的白酒酒坊。巴蜀大地是中华酒文化集大成区域，文明遐迩的水井坊、泸州老窖、五粮液、剑南春、郎酒等更是享誉中外。青城四绝之“洞天乳酒”为四绝之首，具有1200余年历史，通过道家传统方略酿造，经过道家文化千年浸润，成为养生名酒。,文化阐述,商业脉络,品酒坊 名酒专卖 红酒精品坊 川酒文化 展示 养生酒制作 展示,第15页,一、项目的认识和观点,蜀绣文化,6、文化商业脉络,“蜀绣”为中华四大名绣之一，“蜀锦”被视为贡中珍品，现产量为全国第一。 2006年5月20日，“蜀绣”经国务院批准列入第一批国家级非物质文化遗产名录。 古代商业经济发展线南方丝绸之路的发源于成都。,文化阐述,商业脉络,蜀绣、蜀锦 专卖 蜀绣展示 蜀绣文化 展示 蜀绣制作 展示,第16页,一、项目的认识和观点,道教与养生文化,6、文化商业脉络,文化阐述,商业脉络,养生馆 道教纪念品 太极表演 养生乐堂 易学展览 易学与命理,延年益寿，乃至长生不老、长生不死，是人类自我意识苏醒以来世代相传的一种理想和追求。 “夫万物以人为贵，人以生为宝”。正因为道教把人的生命看得宝贵，所以主张人应当竭力爱护生命，集汉民族不死信仰和养生术大成的道教，确信“我命由我不由天”，一直在执着地追求不死之道。道教所行的养生术很多，有外丹、内丹、服气、胎息、吐纳、服食、辟谷、存思、导引、按摩、房中等被海内外医家和养生学家所公认。,第17页,一、项目的认识和观点,商业体量 总建面约23000,6、项目基本概况,区位概况 青城山门户： 青城山前山门，快铁总站旁,交通概况 2条主干线+1条城际快铁,物业形态 川西民居风格，商业步行街+四合院 +教堂+滨水商业街;1f+2f,物业分布 2临街带+3内街+2广场+1滨水区,第18页,一、项目的认识和观点,7、项目商业思考,a,b,c,d,青城山需要什么样的商业,什么样的商业形象能体现青城山文化特色,什么样的商业业态能在旅游经济明显区域良续经营,什么样的商业业态能匹配项目的商业物业条件,？,第19页,项目所要求的商业价值,品牌价值,综合效应,经济价值,文化价值,符合青城山门户 的整体商业品牌形象,彰显四川以及西南地区旅游 本土文化特色,满足旅游客群的便捷性和度假人 群的舒适性消费需求，实现良性 经营和超高经济效益,项目思考,纵观国内外旅游目的地，单单只是满足作为旅游商业功能的理念越来越落后。必定附加展现本土的精神风貌、发展历史、人文积淀的其他功能，我们认为长乐坊所要求的体现的商业价值如下：,7、项目商业思考,一、项目的认识和观点,第20页,根据旅游商业特性和项目所属区域，项目商业区归纳现代时尚、本土特色元素，打造一 个充满强磁效应的商业特区，成为青城山都江堰一大商业亮点和旅游消费目的地： 集养生休闲、特色购物与文化展示功能于一体的特色商业街(区),文化展示,养生休闲,特色购物,商业定位,二、项目概念规划,第21页,二、项目概念规划,长乐坊时尚养生生活街区,它是一个文化中心，拥有着“万年青城”和“千年道教”文化精髓； 它是一个养生中心，浸染着道教养生精华； 它是一个会客中心，扼守着青城山门户； 它是一个生活中心，承担着居民和游客的高品位的精致生活需求； 它是一个时尚中心，汇聚着“耍都”的现代潮流时尚精品； 它是一个美食中心，汇集中华养生特色美食于一体； 它是一个休闲娱乐中心，承载着休闲、商务为一体的高档休闲娱乐；,第22页,二、项目概念规划,根据周边商业现状与周边居住人群，结合文化旅游商业项目特色，我们建议： 本项目定位于中高端商业将有利于项目商业的长足发展。,承受旅游的假日经济效应 迎合周边别墅区域居民的消费需求 吸引旅游游客的消费 支撑项目整体物业价值 带动项目其他区域的发展,第23页,一、项目的认识和观点,立足四川，辐射西南，联结国内、国外旅游游客 核心辐射：大成都地区 次级辐射：川渝经济圈以至整个西部地区,第24页,二、项目概念规划,商业规划的原则 因本项目已完成项目总平及建筑施工图并开始建设，我司认为：在遵循商业规律的基础上结合既成商业动线、体块布局及物业条件等商业落位条件的基础上，提出以下几点业态规划原则：,规划原则,商业品牌的提升性：通过特色和优质商业品牌，提升项目商业 品牌。,物业价值的提升性：强化优势区域的商业价值、提升弱势区域的商业价值，以促进项目整体物业价值。,物业条件的匹配性：商业业态的规划匹配物业条件的特殊性。,功能组合的和谐性： 1、适合于旅游区商业属性； 2、延续青城山商业文化脉络； 3、满足项目自身及周边人群的日常消费；业 态之间的互补性、促进性；,商业环境的舒适性： 将青城山文化特色融于商业氛围，不仅仅创造一个高质量、高品位、高效益、高情趣的商业环境，更是创造、引领一种全新的人文“长乐坊”商业模式。 舒适性应体现到商业区的各个角落，包括 商业经营区、公共场所、商业氛围。,第25页,二、项目概念规划,五纵四横 田字格状,动线2:商业主通道,动线1:商业主动脉,动线3:商业展示线,动线4:商业连通线,动线5:商业边沿线,寻找动静和商业价值脉络,第26页,二、项目概念规划,动线2:商业主通道,动线1:商业主动脉,动线3:商业展示线,动线4:商业连通线,动线5:商业边沿线,1,核心节点:1/2/3,主要节点:1/2/3/4/5,次要节点:1/2/3/4/5,1,1,寻找人流汇聚点和商业价值,第27页,二、项目概念规划,项目商业价值评价 商业总体量：22946 ,黄金区,白银区,草根区,第28页,二、项目概念规划,a:原味青城,b:体验青城,d:夜色青城,c:文化青城,e:悠悠青城,f:养生青城,g:服务青城,项目商业分区,第29页,二、项目概念规划,分区及业态描述a:原味青城,以项目主入口广场导入人流，以养生餐饮、特色文化餐饮为主要业态： 1、体现青城山养生文化； 2、体现其他特色文化餐饮。,主入口a1处设置国际品牌休闲餐饮，如：starbucks和kfc等； a2处引入其他地区品牌休闲餐饮，如：一茶一座等； a3临街转角处引入本土特色品牌餐饮，如：石翠、食画、子非等。,a2,a1,a3,第30页,二、项目概念规划,分区及业态描述a:原味青城,第31页,二、项目概念规划,分区及业态描述b:体验青城,以主要人流节点3、2和次要人流节点3将主动脉上人流强势向纵深引入。配合能强烈体现青城山及成都特色的体验式、情景式商业拉动人气，使人流最大程度向内移动。,设置青城山特产、成都特产小商品、时尚购物、手工制作、工艺品及文化体验式类业态。,第32页,二、项目概念规划,分区及业态描述b:体验青城,第33页,二、项目概念规划,分区及业态描述c:文化青城,本区域因靠近停车场，人流相对较为弱势，故需要自身品牌性和业态独特性较强且能创造较高物业品牌价值的商业作支撑。,设置川酒展示/专卖、蜀绣展示/专卖、道教文化展示/纪念品专卖类业态。,第34页,二、项目概念规划,分区及业态描述c:文化青城,第35页,二、项目概念规划,分区及业态描述d:夜色青城,本区域因区位相对偏僻，人流更加弱势，极需要自身品牌性和业态自身吸引力较强，同时满足青城山游客夜生活之需的商业来提高区域物业价值。,结合景观水系，设置酒吧、 夜店类商业业态。,第36页,二、项目概念规划,分区及业态描述d:夜色青城,第37页,二、项目概念规划,分区及业态描述e:悠悠青城,本区域因区位相对独立，商业体量相对较小，且靠近主要人流动脉及主要人流节点2。设置以特色茶坊或咖啡为主，相对以悠闲类商业业态。,第38页,二、项目概念规划,分区及业态描述f:养生青城,本区域因物业形态及区位条件，设置以彰显青城山养生文化为重点，以品牌养生类商业为主、兼并商务功能业态。 引入或培育青城山养生主题会馆，打造高端养生主题商业。 如：青城山玄真堂养生、同仁堂养生。,第39页,二、项目概念规划,方案一： 该区域设置以服务项目办公人群、居住人群及周边居住人群，引入生活配套服务类商业 诸如：超市、银行、洗衣、医卫、美容美发。 方案二： 让青城山游客停下来，在感受大自然和道教文化之后，轻松玩一下，引入电玩城类娱乐业态。,分区及业态描述g:服务青城,第40页,三、项目其他建议,以青城山道教文化和都江堰水文化为主线，将川西建筑景观特色融于其中，以浮雕、小品等形式呈现与街区每个角落，营造一个具有浓郁本土文化和特色的舒适性商业街区。,第41页,三、项目其他建议,2.1销售定价参考：,定价依据：基于前期我司未就项目周边商业环境及相对项目作详尽市场调研，故运用项目对应住宅售价作参考，结合项目商业自身特点，拟定项目商业售价体系：,定价影响因素,因素权重,参考价格评定,体块区位,单位面积,人流动线,第42页,三、项目其他建议,2.1销售定价参考：,定价依据：,hoho社物业销售价格体系（大概）分为三个层级： 高层级：15000元/-2500元/（装修）=12500元/ 中层级：12000元/至13000元/（占比较大）-2500元/（装修） =9500元/至10500元/ 低层级：9000元/ - 2500元/（装修） =6500元/ 综合得出基准价参考值10000元/； 一般性社区住宅、商业销售比为1：1.51：3.5 基于区位、人流量、商业经营时限、商业成熟度等商业发展制约 因素考虑结合我司经验预判，项目住宅、商业售价比为1：1.5,住宅售价推比法是通过对住宅售价区间差价作出商业估算基准价参考值，并参考一般性社区住宅与商业售价比，得出基准权重系数参考值，最终得出项目整体商业基准参考价：,整体商业基准参考价： 15000元/ 基准系数：1.5,第43页,三、项目其他建议,2.1销售定价参考：,定价依据：,项目单位基准价：按照项目基准参考价，根据单位定价考量因素作权重系数修订得出单位基准价，计算公式：单位基准价=（项目基准系数+权重系数）x 基准价参考值 单位定价主要考量因素（暂未考虑商铺划分与进深、面积）：,（1.5+0.3）x10000=18000项目单位价格区间（1.5-0.3）x10000=12000 即:项目物业最高基准价为18000元/；最低基准价为12000元/； 各单位实际价格（略）,第44页,三、项目其他建议,2.2租金定价参考：,定价依据：,租金定价基于项目售价按一般性商业物业投资回报率反推： 市场商业物业年投资回报率为：5%-12%； 项目商业物业年基准投资回报率基于区位、人流量、商业体量、 商业成熟度等因素考虑并结合我司经验预判为：7% 即：14年期平均每平米每月租金基准价为87元/月 计算公式：每平米每月租金租金=基准价物业销售基准价x0.07/12=15000x0.07/12 按最高销售价和最低销售价,推算项目14年期平均每平米月租金基准价区间为： 105元/ 月租金基准区间70元/,第45页,三、项目其他建议,2.2租金定价参考：,影响因素：商业经营时限、商业成熟度、免租期、租金折让、租金提升、出租率 前五年为商业培育期； 14年期租金折让与提升策略（项目各单位具体租金定价略）：,首年月租金价格区间： 最高租金为：26元/月 基准租金为：21元/月 最低租金为：17元/月,第46页,三、项目其他建议,2.3工作计划： 阶段计划及目标 计划依据：a、根据项目工程进度； b、根据青城山人流高峰期与低谷期 推广策略：略,a2,a1,b,c,d,e,f,g,第47页,三、项目其他建议,2.3工作计划： 阶段计划及目标 计划依据：a、根据项目工程进度； b、根据青城山人流高峰期与低谷期,a2,a1,b,c,d,e,f,g,第48页,三、项目其他建议,通过系统化规划运作，成功招商，提高商业物业价值，提升项目品质形象 促进项目整体物业溢价； 部分物业先租后售模式：即需引进品牌商家部分物业先实现物业招商完 成，在商业氛围基本实现的基础上进行带租约销售； 项目销售物业业主代理招商佣金由贵司支付，以减轻业主投资回报压力，同时 有利于促进项目整体造活。 基于商业氛围及商业特性建议免租期为6-12个月以培育商业发展，招商免租期内 相关租金由贵司销售回款补贴，并相应承担一定期限物业管理成本。,2.4 租售模式 根据贵司意见，商业属于支撑现金流销售物业，但基于项目 特殊性和贵司责任企业品牌效益考虑作如下建议：,第49页,三、项目其他建议,3.1 统一经营 对于本项目未来的商业经营，应打破传统多业权商业项目中商家各自为政、各自经营经营的状况，将各个商家纳入到整体的概念中，使其成为商业核心的一个组成部分，将这些零散的商家有机的组合在一起，使其成为组织之一。 通过有计划有步骤统一实施经营方面的一些活动、促销和宣传，加大项目的经营灵活性，提升项目的知名度。这样能够发挥各种商家相互补充相互促进取长补短的效应，避免同质商业之间的恶性竞争，增强商业的聚集效应和规模效应。使项目商业能够迅速的成熟起来，成为青城山一大商业亮点和消费目的地。 3.2 统一管理 商业项目的统一管理是保障一个项目能够长期运营并实现品牌的前提，统一管理不仅仅是对基础物业的统一管理，还在于对商家的经营行为、经营范围及经营属性进行的统一管理，避免项目中出现个别不协调的商业类型而破坏整个项目的形象档次、确保其它商业形态能够和谐、健康的快速发展。,第50页,三、项目其他建议,3.3 委托运营： “委托高效专业运营团队 迅速实现商业开业” 专业招商运营团队能快速、精准定位，瞄准目标客户； 具有相当丰富的商务谈判经验，从而在谈判中为项目招商取 得更大成绩和效益； 具有众多的商业资源，能为项目招到优质、优势商家； 具有丰富的市场管理经验，能高效管理商场经营。,第51页,三、项目其他建议,4.1 五年收益参考：,项 目 提 升 比 例 值,年 限,按纯租赁模式：,按纯租赁模式5年期总收益区间：92,518,000元总收益61,679,000元。,第52页,三、项目其他建议,4.1 五年收益参考：,销售完成比,年 限,按纯销售模式：,按纯销售模式项目总收益区间：413,028,000元总收益275,352,000元；,根据租售模式建议，需补贴首年6-12个月租金则（按首年基准租金21元/月计算)：,338,408,000元实际收益341,298,000元； 如项目g区为5年期持有则（按售价12000/ 、租金21元/5年折让收益计算）： 335,950,000元实际收益338,840,000元。,第53页,四、合作建议,第54页,全程策划,项目商业环境调研及项目商业定位报告,项目销售策略及价格体系,项目后期运营管理方案,项目招商策略及执行方案,四、合作建议,第55页,销售代理,销售策略制定及销售价格制定,销售周期划分及控制,销售现场组织、人员培训及开业,各阶段突破销售策划与清盘策划,销售 代理,销售推广与销售配合控制,四、合作建议,第56页,招商代理,招商策略及价格体系,目标商源锁定,启动蓝光商源库进行招商测试,商业地产价值点及招商人员培训,招商执行,招商 代理,四、合作建议,第57页,四、合作建议,第58页,第59页,销售目标：实际销售面积的80% 销售佣金：按实际销售总额的2%计算,（1）销售佣金按月实际销售总额结算，每月28日前结算（以银行回款为准），结算后三个工作日支付至我方指定账户。 （2）销售推广费用：我方提出具体方案，由贵司审核后统一支付。,销售代理服务费用,收取方式,四、合作建议,第60页,（1）招商阶段目标：15%、30%、50%、70%（达到70%可继续招商至85%） （2）启动费：5万 （3）招商佣金：按实际完成招商面积月平均租金的2.5个月计算，即： 佣金 = 月租金 * 2.5 “月租金”指甲方或业主与入驻商家签订的租赁合同期内免租优惠期结束后首个计租年度（12个月，非自然年度）合同月平均租金。,（1）启动费在合同签订后三个工作日内一次性支付至我方指定帐户； （2）招商佣金按阶段支付，每阶段任务完成后三个工作日一次性支付至我方指定帐户； （3）招商推广费用：我方提出具体方案，由贵司审核后统一支付。,招商代理服务费用,收取方式,四、合作建议,第61页,后期经营管理顾问咨询服务费,收取方式,（1）品牌输出费用：30万/年（根据贵方需求确定，是否需要我方进行 品牌输出） （2）具体运营管理顾问费待前期合作完成后，另立协议约定。,品牌输出费用在签订服务协议后，五个工作日内一次性支付至我方指定帐户。,四、合作建议,商业地产全程运营专家,蓝光商业,蓝光商业成都嘉宝商业物业经营管理有限公司，由中国房地产十大品牌企业、四川房地产综合实力第1名的国内知名房地产开发商蓝光集团全资控股，是西部地区最具实力的商业地产运营专业机构之一。公司运营实力特别是多业权项目、专业水平以及行业认可度在西部地区首屈一指。 蓝光商业专注商业地产全程运营，经过十余运作实践，已发展为集市场调研、项目规划、营销策划、招商代理、经营管理等为一体的现代商业地产全程运营的品牌企业。运作项目涉及特色商业街区、大型专业卖场、购物中心、夜生活广场、总部基地、写字间等近二十个商业项目。 蓝光商业拥有中华人民共和国住房及城乡建设部颁发的物业管理企业一级资质，荣任中国商业地产联合会副会长单位。先后被权威机构评选为“中国商业地产卓越服务机构”和“中国商业地产金牌运营机构”。,五、蓝光商业简介,第63页,项目名称：玉林生活广场 建筑面积：3万平米 商业业态：中高档娱乐餐饮（音乐房子、空瓶子、沱江鱼府、麻辣空间、无极限动温、良木缘） 销售比例：超过95% 成功典范：成都夜生活的代名词，张靓颖的成名地。,五、蓝光商业简介,第64页,项目名称：春江花月 建筑面积：3万平米 商业业态：餐饮文化街区（蜀九香、孔亮、龙抄手、锦城印象、锦河百味、拉萨酒馆、官渡会所、铜锅居） 销售比例：超过98% 成功典范：城南餐饮休闲生活典范。,五、蓝光商业简介,商业地产全程运营专家,蓝光商业,蓝光商业成都嘉宝商业物业经营管理有限公司，由中国房地产十大品牌企业