2011天津复地湖滨广场住宅项目汇报稿87P.ppt

复地湖滨广场住宅项目汇报稿,天津事业部 2011/03,谨呈：复地地产,谨呈：复地地产,part 1 总体定位方向,总体定位,3,定位策略 整体定位,3,空港首席新法式生活滨湖城,定位理念：生态宜居、法式生活、滨湖社区 树立高端空港形象，“空港首席住区“ 创造浪漫生活典范，“新法式建筑群” 引入生态宜居概念，“滨湖景观大宅”,创新联庭别墅,情景公寓,loft,平层酒店式公寓,产品定位,住宅组团,酒店式公寓组团,住宅及酒店式公寓组团定位,根据地块性质，结合复地容积率平衡需求得出如下方案,档次定位,住宅产品,酒店式公寓,多层洋房类产品别墅化、小高层产品私密化舒适化,酒店式公寓类产品住宅化，改民用水电，通煤气,项目整体品质高端化，小高产品高于温莎堡档次，联庭别墅产品略低于温莎堡别墅产品；,通过与温莎堡不同类型的产品实现竞争差异化，全面掌握空港板块商品房市场的话语权；其中住宅部分小高层产品高于温莎堡普通住宅类型产品，联庭别墅产品略低于温莎堡别墅类产品；酒店式公寓产品快速去化为项目大体量商业开发提供稳定的现金流保障。,定位猜想 背景认知,6,国际级大型产业区 居住环境较差、配套设施不完善、产业积聚不断增强、经济发展迅速 产业发达但居住不便利 五大经济产业，汇集大量高素质产业工人在此工作 汽车4s店、酒店率先启动，相关居住生活配套并不完善， 普通住宅、别墅、酒店式公寓，都处于中低端。,【空港，现状】,定位猜想 背景认知,城市名片,远洋地产 第一个进入空港进行开发的全国知名大型开发商。 首个项目远洋新干线，定位中低端。,万科地产 全国最大的房地产开发企业。 空港内首个项目万科新里程，是保障性住房，定位低端。,海航集团 全国知名大企业集团，对空港建设具有敏锐的洞察力。 首个项目大通yoho湾，酒店公寓产品，定位中端市场。,万通地产 作为经验丰富知名房企，已经将滨海新区作为集团战略重点。 首个项目万通金府国际，酒店式公寓，却定位中端市场。,【空港，现状】,园区内开发商档次较高，但对空港采取“试水心态“，整体不作为,定位猜想 背景认知,8,区域内缺乏真正的精品住宅 定位中低端商品住宅、为产业工人提供的限价房、适合投资的公寓、商务独栋别墅 商品住宅没有真正的领导者 远洋新干线，空港内商品住宅的“老大”已经很多年。 借北京远洋新干线之名，取空港内中端商品住宅之利。 而单凭远洋地产一家，无法改变空港现实现状。,【空港，现状】,定位猜想 定位假设,9,要挖掘复地在空港综合优势 “温莎堡+滨湖项目”75万平米体量， 傲视群雄。,在认知了空港的“现状背景”， 我们就有了疑问，复地在空港仍将是“区域开发的跟随者”吗？,定位猜想 定位意义,10,中低端的市场形象必须改变 传统产业园区的印象，居住环境差、生活方式有限、娱乐配套缺乏 中低端住宅，保障房成为空港区域启动产品，没有对形象提升产生积极作用 不进则退、不变则废 创新理论的鼻祖约瑟夫熊彼德指出，经济发展的根本动力在于创新 市场环境时刻都在变化，需要我们以变应变；如果视而不见，就会面临出局 在如火如荼的城市建设中，复地如果继续保持现状，势必被市场所遗忘,【如果要成为领袖，于空港】,定位猜想 定位意义,11,与复地温莎堡必须要实现错位竞争。 复地温莎堡品质较高，高层+洋房+别墅已经是空港区域品质的代表 但产品线较短，本项目应与温莎堡采取错位竞争策略，实现优势互补 本项目小高产品高于温莎堡普通住宅产品，洋房类产品略低于温莎堡别墅产品 对内竞争、对外竞合 对内，复地应确立市场领导地位，以成熟产品线成为空港高价值代表 对外，复地与空港其他开发企业共同造势，合力提升空港生态宜居形象 总之，复地应全面掌控空港板块商品房的话语权。,【如果要成为领袖，于空港】,定位猜想 定位意义,12,【所以，复地在空港】,必须错位开发，才会有一片广阔的天空 必须具备合理规划，才会成为空港区域领导者,空港经济区内的华丽门户之地 城市东部开发的华丽转身之作 贯穿滨海新区的重要点金之笔 板块领袖地位的典型务实之举,定位策略 定位方向,13,定位方向是什么，如何与区域发展相融合？ 如何在空港缺乏生活品质印象中脱颖而出？ 如何在完全亮相之前就吸引市场高度关注？,我们知道了复地错位开发的原因， 也知道了复地滨湖项目需要一个更好的定位， 那么，我们就进入了新一轮的思考,part2 目标客户市场,目标客群定位,根据cric项目客户营销经验，未来3年内住宅类产品的次级辐射区域主要仍以东丽为主，其客群延伸方向偏向市区方向，主要延伸半径至河东河西区域；商办属性酒店式公寓类投资产品可至南开、和平的城市核心区域,空港核心区高端业主,外资企业,政府公职,次级辐射范围,中资企业,本项目高端客群来源,以城市中心区为代表的高端客户群约12万人,175家注册外资企业,边缘辐射范围,以河东区卫国道方向为代表的城市人口等约2万人 东丽本地客群,381家注册中资企业,45个政府职能部门和机构,导入途径,由土地属性得出项目客群的拓展方向,导入途径,目前产业导入是空港区域客户导入的最主要途径,中心产业圈,空港核心区,空港周边产业有：先进制造业、保税仓储、物流配送、科技研发、国际贸易等； 周边分布以物流、电子信息、生命科学、高新技术、先进制造为代表的特色产业园； 产业人口大量导入，催生住宅产品需求增加,空港周边产业不断完善，居住需求也不断增强； 随着交通不断改善，空港对周边产业群的辐射能力已经越来越强； 空港居住区已经成为周边产业区重要配套，为产业人口生产生活提供便利,空港居住区于空港经济区的中心位置，对于内部多个产业园都具有非常强的辐射能力； 空港居住区内配套不断完善，已经成为空港产业人口选择重要区域,外围产业圈,导入途径,价差因素是客群选择空港区域的次主要途径,天津城区,空港,滨海新区,导入途径,天津城区内产品特点,空港区域产品分类,高密度,缺乏生态宜居概念,缺乏创新氛围,远洋新干线为代表的高舒适性社区 首创溪堤郡为代表的低密度社区；,复地温莎堡为代表的高尔夫社区； 复地滨湖项目为代表的亲水型社区；,大通yoho湾为代表的青年社区； 万通金府国际为代表的投资产品；,天津中心城区内产品局限性明显 空港经济区产品的特点也将成为了客户导入的重要原因 在这种情况下舒适性，创新型产品将成为客户购买的主要因素,未来空港板块产品更加具备舒适性、创新性，吸引更多城区客群来此置业。产品品质将成为未来高溢价客户导入的重要途径,滨海国际机场,本案,东丽湖,华明镇,京津塘高速,津汉公路,外 环 线,滨海新区方向,市中心方向,导入途径,轨道交通,自驾车,日益完善的交通动线，也将加速市区高溢价客户向空港区域的导入；规划发展将成为未来客户导入的重要途径,远洋新干线,首创溪堤郡,大通yoho湾,复地温莎堡,万通金府国际,皇冠国际广场,近期客户 主力在售项目客群分析,商品住宅客群重点关注产品品质，酒店式公寓重点关注升值潜力,区域位置,资料来源：市场调研，项目经理访谈,近期客户 主力在售项目客群分析,目前空港内部以及临近空港的城区客户是区域普通住宅的主力需求客户； 酒店式公寓产品明显辐射力更强，市区核心区域客户成为该类型产品的主力需求来源,普通住宅意向客户来源,酒店式公寓意向客户来源,资料来源：市场调研，项目经理访谈,近期客户 客群构成,空港+河东构成了本项目去化的主力人群,客群 构成,空港核心区高端业主,外资企业,政府公职,次级辐射范围,中资企业,本项目高端客群来源,以城市中心区为代表的高端客户群约12万人,175家注册外资企业,边缘辐射范围,以河东区卫国道方向为代表的城市人口等约2万人 东丽本地客群,381家注册中资企业,45个政府职能部门和机构,近期客户 空港核心区客户数量预估,依据空港现有企业和政府机构人员状况，预估核心辐射区高层次客户超过1.5w人,客群 细化,空港，2009年就业职工约15万，平均年薪4-5w/年，以管理层8-12%计算保守估计，经济区未来可以列入本项目准高端客户阶层有1.5-2w万人以上.,未来项目辐射区域客户预估,东丽以及河东客群将成为本案的次级辐射客群，而市区与滨海塘沽客群则为边缘客群；按物业属性划分住宅类产品辐射至河东、河西区域，酒店式公寓产品辐射至南开和平等核心区域,客群 细化,根据cric项目客户营销经验，未来3年内住宅类产品的次级辐射区域主要仍以东丽为主，其客群延伸方向偏向市区方向，主要延伸半径至河东河西区域；商办属性酒店式公寓类投资产品可至南开、和平的城市核心区域,客户地图预估,3-4年的较短时期内片区客户无法产生本质变化； 空港产业人群依旧为项目的核心客源，其中空港内部高端人群将成为首期产品的主力消费者； 二号线将带来部分市区客户，项目住宅部分辐射半径辐射到河东河西区域，滨海客群相对较少；,产品 细化,客户资源: 华明工业园物流产业客户,客户资源: 武警指挥学院 武警部队（8630、8631）,空港区域 （核心区域）,东丽区域 （一级辐射区域）,河东区域 （二级辐射区域）,河东电力局 武警医院,东丽区政府,客户资源: 空港管委会 垄断型企业/国企（如电信、移动、联通、航空产业企业、中远、港口航运、银行金融类企业总部、8357研究院、铁三院、宝钢总部、嘉里粮油等 其他资源类、物流、高新技术企业 空港国际汽车展贸中心、品牌4s店 空港高端餐饮酒店：圣光皇冠、上海传奇、高尔夫温泉酒店、井河公馆私家菜） 高端写字楼：金融中心、润盛办公商务、华盈大厦）,客户资源: 滨海新区建委 滨海国际机场 民航大学,滨海区域 （二级辐射区域）,核心客群,辐射客群,part3 产品形态及产品配比,规划方案 物业选择,地块现状,土地区域属性评估,地块主要经济技术指标,土地产品属性评估,+,联排别墅,洋房,小高层,独立别墅,可能的物业类型,根据地块性质，结合项目各项技术指标、市场需求度平衡需求，以利益最大化为原则，得出如下方案,高层,联庭别墅,loft,平层酒店式公寓,+,市场旺销情况,住宅产品选型： 方案一：品质型社区 小高层+联庭别墅+loft+平层酒店式公寓 方案二：混合型社区 小高层+联庭别墅洋房+loft+平层酒店式公寓,规划关键词：高低搭配、错落有致、动静分区、组团效应 把握好项目快速回流现金与项目品质的黄金平衡点,小高层产品 大面宽板式建筑，享有开阔景观视野 平层官邸 提高产品价值，现代高端项目形象 创新别墅 低密度建筑，强调宽景生活 提高产品价值，符合传统高端项目形象 酒店式公寓 类住宅处理，增加附加值 loft产品、平层设计 会所 匹配高档社区配置标准 提升项目档次和形象,价值特点： 低密度产品、平层官邸树立项目价值高点 舒适型小高层匹配主力客群需求,产品排布,以地下室、下沉式庭院、露台阁楼等休息娱乐空间和庭院空间，增加产品的价值感 通过大尺度面积赠送，达到产品的舒适度及性价比要求,方案一：小高层+联庭别墅,规划方案 方案一户型配比,规划方案 方案二户型配比,方案二：小高层+联庭别墅+洋房,以地下室、下沉式庭院、露台阁楼等休息娱乐空间和庭院空间，增加产品的价值感 通过大尺度面积赠送，达到产品的舒适度及性价比要求,在同地价情况下，方案一财务指标占优，cric建议采用小高层+联庭别墅方案,财务测算,目前高参考项目中舒适性两室需求强烈，但三室成交量增长明显，大户型产品将成为市场需求的主力产品,成交均价,去化量,产品配比支撑,同区位普通平层酒店式公寓价格为loft公寓价格的80%,同区位普通平层酒店式公寓价格为loft公寓价格的80%90%，产品品质和开发商品牌是影响价差的主要因素,产品配比支撑 价差比较,纯平层酒店式公寓产品比平层+loft产品利润率低15%,产品配比支撑 价差比较,注：假设去化周期相同，价格增长率相同,产品配比支撑 客群需求表现,自主客群更关注工作便捷度及居住舒适性，总价承受力较高；投资型客群看中区域发展潜力，希望获得高收益，总价承受力适中,河东 / 刘先生/35岁 置业目的：临近工作地点 现居住地：河东远洋新天地 购房诉求：为了方便空港工作，看好未来空港的发展前景，获得资产保值，担心周边配套，心里承受价位100万；,意向客户描摹,河西/ 张先生/45岁 置业目的：改善+上班 现居住地：河西小海地 购房诉求：有空港背景，认可品牌、喜欢洋房、别墅等低密产品、看中未来升值潜力，关注中大户型，心里承受价位350万；,工作便捷,居住舒适性,1,2,3,4,交通便捷,购房关注要素排名,资料来源：客户访问,河东/ 柴先生/34岁 置业目的：投资+自住 现居住地：河东太阳城 购房诉求：有距离亲近感，看好未来空港发展前景，希望投资一套精装房，获得较为可观的收益，心里承受价位90万；,酒店式公寓客户描摹,南开/ 王女士/37岁 置业目的：投资 现居住地：塘沽区 购房诉求：浙江人在津做生意，已投资多处房产和商铺，看好未来空港潜力，投资型客户，心里承受总价100万；,升值潜力,酒店式服务,1,2,3,4,区域位置,精装修,购房关注要素排名,普通住宅客户描摹,配套设施,产品配比支撑 客群需求表现,loft主力客群为区域内刚参加工作、中低层管理人员以及认可看好区域发展前景的投资人士 平层公寓主力客群为区域内中级管理人员、中级公务员以及外来中小私营企业主,赵先生/24岁/空港内企业员工 置业目的：居住 现居住地：东丽 购房诉求：为了方便空港工作，经济实力较弱，心里承受价位60万,意向客户描摹,田小姐/32岁/空港公务员 置业目的：投资 现居住地：河东 购房诉求：看好未来空港发展前景，经济基础一般，希望投资一套精装房，获得较为可观的收益，心理承受价位90万,总价款,1,2,3,4,性价比,购房关注要素排名,资料来源：客户访问,安先生/34岁/企业中级管理人员 置业目的：居住投资 现居住地：东丽 购房诉求：外地来津工作，有距离亲近感，具有一定经济基础，多次置业，看好未来空港发展前景，具有一定居住需求，心里承受价位100万,平层公寓客户描摹,1,2,3,4,区域位置,精装修,购房关注要素排名,loft客户描摹,升值潜力,王先生/32岁/私营业主 置业目的：投资 现居住地：塘沽 购房诉求：空港内私营业主，已投资多处房产和商铺，看好未来空港潜力，投资型客户，心里承受总价90万,升值潜力,酒店式服务,工作便捷,潜在客户分析,产品配比支撑 客群需求表现,改善购买,品质生活,中年之家,孩子三代,品质生活,置换购买,改善购买,小太阳,青年持家,工作便利,工作便利,投资,工作便利,主力需求：普通住宅面积为95总价在95万，高附加值住宅产品面积130总价在150万，酒店式公寓产品50-80,总价在50-90万左右,产品配比支撑 客群需求表现,主体客群,高溢价客群,投资客源,客户类型：国企中级管理者、中级公务员、中高级白领、周边产业园区客户,对应产品： 户型： 二房、三房 面积段 90-120住宅 80平层酒店式公寓 45loft产品 总价段100-120万 投资需求：50-70万中小户型投资产品,客户类型：国企高级管理者、私营业主、园区高级管理者,对应产品： 户型： 三房、四房、经济型别墅 面积段：洋房 120-150，别墅200-250 总价段：洋房140-180万，别墅280-350万,客户类型：投资客户,对应产品： 户型： 一房小户型、loft产品 面积段 30-40，60平层酒店式公寓 总价段 50-70万,主体客群、高溢价客群及投资客群所需求的产品有明显的区别,产品配比支撑 普通住宅 面积段户型段,目前空港普通住宅舒适性两室需求强烈，130平米三室需求增长明显，预计2-3年后大户型产品将成为市场需求的主力产品,空港普通住宅户型段成交分布,空港普通住宅面积段成交分布,注：普通住宅数据全部来自于远洋新干线 5月远洋新干线推出小高层、别墅；,产品配比支撑酒店式公寓面积段户型段,空港酒店式公寓主力户型为一房50平米，次主力户型为两房65平米,空港酒店式公寓户型段成交分布,空港酒店式公寓面积段成交分布,注：酒店式公寓数据全部来自于皇冠国际 12月份皇冠国际部分产品抵押给建筑方；,42,空港普通住宅主力总价为85万，单价段在9000元/，而随着洋房、别墅产品的上市，主力销售价格明显上涨,产品配比支撑 普通住宅单价段、总价段,空港普通住宅总价段成交分布,空港普通住宅单价段成交分布,注：普通住宅数据全部来自于远洋新干线 5月远洋新干线新推小高层、别墅；,43,产品配比支撑 酒店式公寓单价段、总价段,空港酒店式公寓总价段成交分布,空港酒店式公寓单价段成交分布,注：酒店式公寓数据全部来自于皇冠国际。12月份皇冠国际将部分物业抵押给建筑方，由于抵押价格远低于市场正常售价且空港在售项目较少因此市场波动明显。在市场正常前提下空港酒店式公寓售价约为0.9-1万元/。,空港酒店式公寓总价为90万，单价段在13000元/左右，随着竞争产品的增加，成交价格将出现明显回调,44,三期开发用地,二期开发用地,项目策划的开发分 三 期，整体开发周期为63个月。 第一期住宅建议开发项目西侧靠近管委会较成熟区域，小高层建面51970平米，联庭别墅建面10000平米。酒店式公寓开发60000平米。 第二期住宅建议开发项目中部，小高建面70000平米，联庭别墅建面15000平米。酒店式公寓开发20000平米。 第三期住宅建议开发项目东侧，小高建面68370平米，联庭别墅建面15960平米。 项目首期开发建设起始时间为2011年第三季度，2015年年中开发建设完毕。项目从2012年年初达到预售标准开始销售，到2016年年中销售完毕。,开发分期,一期开发用地,会所,由于旁边紧邻大体量商业因此本案会所，以社区配套性质为主,以客户的日常生活习惯为出发点，满足项目初期生活需求为主,医社区疗服务中心,康复中心,接待服务处,便利店,老年大学,社交空间,游泳馆,室内球场,物业,建议项目引入国外物业管理，打造精细化高端服务体系！,借鉴国外物业，个性服务、资源整合是突破口,酒店式管理服务,室内清洁（一周2次每次至少有2名训练有素的员工打扫1小时） 家用电器的调试及设备的维护和保养（标配设备） 卫星电视（cnn、espn、bbc、hbo、cnbc、ngc、phoenix、tv5及其它国际频道） 垃圾清理服务 代为雇佣女仆 提供软水系统 外墙清洁（一年一次） 公共区域打扫 有害物清除（一年三次）,其它生活、商务延伸服务,代缴公共事业费 复印/打印/传真/快递 邮政服务 代办胶卷冲印 便利食品店 名片印刷 代订书报杂志 中西式餐厅 往市区的班车,临时园区护送服务 24小时园区保安,花园及植物园艺养护,安保,别墅花园养护服务,物业,四大物业服务，增加项目竞争力,part4 价格建议,酒店式公寓案例选取,区位：位于空港物流加工区中央大道东侧 成交均价：7500元/平方米（交易时间为2010年12月） 选取理由 ：区位相近，产品类型相似,区位：位于东丽区空港物流加工区中心大道与东四道交口 成交均价：10046元/平方米（交易时间为2010年12月） 选取理由：区位相近，产品类型相似,区位：位于东丽空港经济区中心大道与东二道交口（管委会东侧） 成交均价：7000元/平方米（预计价格） 选取理由：区位相近，产品类型相似,实例b：万通金府国际,实例a：皇冠国际广场,实例c：大通yoho湾,本项目价格均为毛坯价格,普通住宅案例选取,区位：位于东丽湖东丽之光以南 成交均价：8418元/平方米（交易时间为2010年12月） 选取理由：东丽湖区域大盘项目，临近本案，知名房企开发,区位：位于东丽区空港物流加工区中心大道与东六道交口 成交均价：9526元/平方米（交易时间为2010年12月） 选取理由：区位相近，产品类型相似,区位：位于西青区新津杨公路外环线以西1.5公里 成交均价：8550元/平方米（交易时间为2010年12月） 选取理由： 东丽湖区域大盘项目，具备一定的价格优势，临近本案,实例b：东丽湖万科城,实例a：远洋新干线,实例c：恒大绿洲,本项目价格均为小高层毛坯价格,联庭别墅案例选取,区位：位于东丽区津汉公路空港2号桥东（卫国道延长线） 成交均价：11060元/平方米（交易时间为2010年12月） 选取理由：华明板块入驻较早，目前主力在售项目，产品类型相似,区位：位于东丽区空港物流加工区中心大道与东六道交口 成交均价：14947元/平方米（交易时间为2010年12月） 选取理由：区位相近，产品类型相似,区位：位于东丽湖温泉旅游度假区 成交均价：11332元/平方米（交易时间为2010年12月） 选取理由：项目临近本案，价格优势明显,实例b：首创溪堤郡,实例a：远洋新干线,实例c：恒大绿洲,本项目价格均为毛坯价格,普通住宅价格,本项目价格均为毛坯价格,联庭别墅价格,本项目价格均为毛坯价格,酒店式公寓价格,本项目价格均为毛坯价格,part5 财务测算,开发销售计划表,说明1：假设项目在2012年初达到预售标准 说明2：根据市场价格成长现状，假设市场价格年度增长率为8%,财务指标表,楼板价以：1260元/为基准 注:未考虑会所商业等经营性物业的经营成本及收益,现金流量表,假设限制条件: 假设项目2011年开始动工，2012年达到预售标准 假设企业全部为自由资金，不考虑财务成本 建安费用包含地下以及精装修成本,part6 附件,政策影响,在2011年农历春节前后，国务院及天津政府相继出台两则楼市调控新政，我们将对这两项条例中，对商品住宅市场有较大影响的内容进行研究：,no.1,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知-“新国八条”,no.2,市政府办公厅印发本市贯彻关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见,政策影响,政策对市场的影响主要集中在以下几个方面： 二套房首付比例上升至60%，将直接导致购房初期投入上升，购房者陷入观望阶段，市场销量将明显下滑 二套房全面限购，三套房全面停购，将直接导致市场成交量呈现萎缩 保障房的大量上市，直接促使市场结构成为保障房和商品住宅双重格局 营业税费由差额计税调整为全额计税，将直接影响二手房市场交易量，挂牌量将急剧减少,在信贷、税收、限购、货币紧缩等多管齐下，调控着手点“堵”大于“疏”，以压制投资达到遏制房价过快上涨的目的，房地产市场将承受巨大的压力，近期市场已经进入“速冻期”,政策影响,市场已经进入速冻期，调控时间将比以往更长；市场回稳最终看政策，市场调整幅度越大，政策放松可能性越大,成交量：整体下滑是必然趋势，并且将持续半年到一年 房价：将受到有效遏制，不可能再出现明显涨幅 客户：改善性客户受冲击最大，刚性客户相对受冲击较小 区域：限购政策影响延伸至环城四区和滨海新区 企业：投资旅游、商业、商办式酒店式公寓等产品企业受冲击较小，高流量项目的企业会受市场一定的冲击 机会：时间机会：下半年可能存在市场机会，但窗口期很短 产品机会：小户型、中低价仍存在发展空间 模式机会：商业、办公地产开发,政策影响,调控政策出台使得房地产市场发展更加均衡，结构更加区域合理；在商品住宅被严格限制的同时，商业、写字楼、公寓以及工业地产等非住宅产品迎来了巨大的市场发展机遇,住宅市场,投资流向,非住宅领域市场,办公,商业,酒店式公寓,工业地产,酒店,内部高参市场,空港内部总供应量约105余万平米，其中住宅约56万平米，公寓类49万平米，核心竞争区内供应量较大,内部高参市场,中低端市场已无空隙，高端将成为本案定位方向，并与温莎堡形成优势互补,外部高参市场,首创溪堤郡,开盘时间： 2010-06-27 产品类型：多层、小高层 近期价格： 8,916元/,东丽1号,恒大绿洲,东丽湖万科城,金隅悦城,万科魅力之城,开盘时间： 2010-12-04 产品类型：低层、小高层 近期价格： 9,743元/,开盘时间： 2009-05-16 产品类型：多层、联排 近期价格： 10,890元/,开盘时间： 2008-10-11 产品类型：小高层 近期价格： 10,550元/,开盘时间： 2005-05-21 产品类型：小高、多层 预期价格： 13,434元/,开盘时间： 2010-12-25 产品类型：小高、联排 近期价格： 10,256元/,1,2,3,4,5,6,选取东丽、河东等典型项目作为本案的外部高参考项目，分析其产品及去化情况,开盘时间： 2010-09-24 产品类型：高层 近期价格： 11,599元/,保利玫瑰湾,7,朗钜天域,万科金色雅筑,开盘时间： 2010-11-27 产品类型：多层、小高层 近期价格： 9,154元/,开盘时间： 2010-10-16 产品类型：高层、双拼、联排 近期价格： 7,095元/,8,9,10,路劲屿东城,开盘时间： 2010-11-13 产品类型：高层 近期价格：11,854元/,外部高参市场,品质产品、优势资源、高附加值成为高参市场产品的明显竞争优势,地下空间连通，完全达到人车分流，并通过堆高道路下挖地面的做法实现采光中庭的设计，实现了阳光车行系统的，增加了项目整体品质感；建议车位配比1:1,将道路堆高，在控制成本的前提下实现了景观的错落以及车行系统的采光 整个地下空间连通，可直接由地下入户，完全达到了车行与人行分离的设计理念 采光中庭的设计增强了地下车库的景观观感 由于透天中庭与地面相连通，减少了地下车库采光与通风的设备投入，使地下空间的净高更充裕，舒适感更强,地下停车空间形式示意,地平面下挖2.5米,下沉庭院采光,地下停车库,道路堆高1.4米,车库采光,交通动线,行人道路系统 连廊设计,社区人车分流设计的基础上设计风雨连廊，体现小区景观的关怀度,即是林中经典小品，又具有实用性，体现项目本身的人性关怀,星星点点林荫亭阁，技能遮挡雨、又可休风闲休憩,交通动线,尊贵入户空间：双塔气势恢宏,法式庄园景观,园林景观,开放的沙龙空间：生机盎然的入口广场，社交的最佳场所,个性组团空间：水景、台地、下沉广场、艺术化绿植造型，打造经典法式生活,法式庄园景观,园林景观,建筑风格联庭别墅,新法式庄园洋房 在整体造型布局上突出了轴线的对称，体现出恢宏的气势 在细节处理上则运用了富有法式特色的廊柱、雕花和线条,法式经典风格传承,建筑风格小高层,法式经典风格传承,变化的法式高层建筑立面，体现法式外立面线条的同时，利用不同材质打造首层与顶层，给人以不同的视觉感受,产品联庭别墅,设计原则：洋房别墅化，打造天津市场稀缺的联庭别墅产品,5层半花园洋房经过自身资源重组、变身为每