2009鄂州市东方名居项目前期策划提案85P.ppt

东方名居项目 前期策划提案,sales & marketing 东方名居项目小组撰写,page 2,本案导读,核心观点：抓住行情，跑量为先，积蓄力量，以待后市。 观点解读： 1、当前的经济形势，让鄂州实体经济受到威胁。 2、鄂州房地产市场缺乏周边县市的消费力支撑。 3、今年房价年的上涨速度过快，后市面临的政策性打压风险。 4、本轮调整的“3个9”（2007年9月份，2008年9月份，2009年9月份） 5、调整尾期冲高回落（刹车后缓降），政策传导期3个月，政策效应滞后期3-6个月。我们仍然 有6-9个月的行情。 6、利用市场调整的滞后效应，抢在本轮调整尾期的快速上涨通道中，以合理的入市价格，跑量为先。,page 3,第一部分 市场研究,全国房价走势 今年3月份以来房价一直保持增长势头，而且是价量齐涨。火爆的市场，导致各地楼王频现,核心观点：快速上涨的房价已经引起中央政府的高度重视，已经出台措施限制二套房贷，后市不排除出台更有力的政策。,page 4,第一部分 市场研究,鄂州市房地产发展概况 一、经济 1、gdp：从2001 年到2007年，全市国内生产总值每年保持12%以上的增长速度，在2008年增速略有下滑至9.5%，gdp总量达到226亿元，可见鄂州市的经济处于一个经济高速上升的情况，08年经济危机虽对城市经济有一定的削弱，但目前鄂州市受到中部地区的经济崛起和武汉城市圈建设的影响，全市经济还是呈现良好发展形势的。 2、居民收入（购买力）：2007年，全市在岗职工平均工资14092元，比上年增长17.8。全市城镇居民人均可支配收入10827元，实际增长20.1 %。农村居民人均纯收入4393元，实际增长15.6 %。 全市城镇居民人均消费性支出8244元，增长18.0%。城镇居民平均每百户家庭拥有家用电脑53台，人均居住面积37.54平方米。2008年，武汉城市圈城市居民人均可支配收入为13715元，其中，武汉16712元，黄石12734元、孝感12419元、鄂州12244元、潜江11426元、咸宁10597元、仙桃10761元、天门10448元，黄冈9952元。 二、人口 2005年，主城区城市人口：33万人。 2010年，主城区城市人口：39万人。 2015年，主城区城市人口：45万人。 三、房地产发展 2004年全市商品住宅投资完成36660万元，同比增长73.6%，占全部商品房投资的比重为88.3%；商品住宅施工面积72.1万平方米，占全部商品房施工面积91.2%。2004年全市销售商品房屋33.2万平方米，比上年增长5.6%。 2005年，房地产开发投资6.06亿元，比上年增长46.0，住宅施工面积81.2万平方米，占全部房屋施工面积的比重达86.4%，住宅平均售价为1150元/平方米，增长40.4%，2005年鄂州市商品房销售41.35万平方米，增长24.9%，销售额52024万元，增长70.7%。 2006年19月全市商品房屋施工面积83.6万平方米，同比增长8.6%，商品房销售面积27.4万平方米，同比增长23.6%，商品房销售额32854万元，同比增长12.8%，商品房销售平均价格为1200元，同比增长12.6%，商品房空置面积为35769平方米，同比下降38.0%。 2007年房地产开发投资完成93850万元，同比增长19.8%，商品房施工面积120.6万平方米，比上年增长15.3，竣工房面积42.3万平方米，比上年增长10，商品房销售面积为58.1万平方米，比上年增长22.7，商品房均价： 1852 元 / 平方米，同比增长 59.2%，商品房空置面积2.3万平方米，比上年下降62.5。 2008年鄂州市全市房地产投资完成10.8亿元，同比增长15%，增速同比回落4.8个百分点，全年商品房成交3400套，成交总面积达到42万方，同比下降27.7%，成交均价约2200元/，同比增长18.8%。,核心观点：受当前宏观经济形势影响，09年鄂州市房地产开发市场持续低迷，施工规模和新开工面积同步下降，企 业资金约束进一步加剧。,page 5,第一部分 市场研究,09年一季度全市房地产开发运行的基本特征 1、开发投资继续下降，住宅投资降幅最高。13月完成投资1.4亿元，同比下降39.6%。 2、房屋施工规模和新开工面积同步下降。13月，全市房屋施工面积87.8万平方米，比上年同期下降36.8%，其中，住宅77.6万平方米，同比下降37.6%，房屋新开工面积9.4万平方米，下降83.8%，其中，住宅9.3万平方米，下降81.4%。 3、资金来源增速低于完成投资增速，企业资金约束进一步加剧。13月，全市房地产开发到位资金2.3亿元，比上年同期下降62.8%，房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速23.2个百分点。 4、商品房销售继续下降，市场观望氛围依然浓厚。13月，全市商品房销售面积为4.4万平方米，同比下降45.8%，其中，商品住宅销售面积为4.3万平方米，下降46.1%。全市商品房销售额1.1亿元，下降34.3%。 5、经济适用房建设力度加大，90平方米以下住房所占比重不断上升。近年来，鄂州市切实加大了对经济适用房、廉租房建设的支持力度，加快解决群众住房困难的问题。1-3月，全市经济适用房开发投资0.3亿元，比上年增长32.6。经济适用房施工面积为1.5万平方米，比上年增长36.5，增速比上年提高15.6个百分点。90平方米以下住宅施工面积2.5万平方米，增长30.2%；90平方米以下住宅新开工面积为0.3万平方米，同比增长36.3%，90平方米以下商品房销售情况比较好，1-3月共销售面积达9978平方米，同比增长25.6%。 6、商品房空置面积增加。1-3月，全市商品房空置面积8.8万平方米，同比增长23.5%，其中，住宅空置面积5.9万平方米，同比增长20.1%。从空置时间来看，空置时间都是在1-3年之间。,page 6,第一部分 市场研究,当前房地产市场存在的问题 1、房地产投资信心不足。一方面随着国家宏观调控政策效应的初步显现，融资难、拆迁难、土地取得难、销售难，加上在房地产开发建设中，手续繁琐，收费名目繁多，行政审批效率低下，导致房地产开发的积极性受到挫伤。另一方面社会舆论导向出现偏差，社会上“房地产经济泡沫论”“房价拐点论”也波及鄂州，造成广大市民的市场预期过高（房价下跌），购房热情下降，普遍出现持币观望态度，直接影响到房地产开发投资速度、开发经营的规模和市场供应的总量，从而造成房地产开发商投资信心严重不足。 2、空置房数量较多，开发量还不明朗。受去年以来商品房销售不畅的影响，目前很多房地产商还有一些空置房，因今年房地产市场阴晴不定，担心市场需求能力和金融危机的影响，所以，到目前为止开工新建的项目不是很多，大部分房源主要是去年结存的续建项目，房地产商以销售目前的空置房，减少资金压力，抵抗风险为主。 3、房产救市政策出台后，企业资金紧张、贷款难度仍较大。2008年9月16日、10月9日和30日央行连续下调了人民币存贷款基准利率，同时从10月27日起对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。目前虽然降息，但银行对房地产企业贷款额度和门槛并未因此松动，“金融业资金不得流入楼市和房市”，企业贷款难度仍很高。,核心观点：市场预期困难加剧，市场短期内供大于求，导致观望心态浓厚，行业资金链紧张。,page 7,第一部分 市场研究,近年来鄂州市房价走势,page 8,第一部分 市场研究,房价走高的主要因素有： 土地成本加大。近年来，由于建设用地量增加，可用地越来越少,加之国家紧缩地根，严格控制新建住宅用地，土地交易也全面推行“招、拍、挂”，从而推动土地价格大幅度上涨。据市城投公司统计，目前鄂州市商业用地均价亩平达60万元。地价的上涨，小高层、高层日渐成为市区房地产开发的主流，并直接对房价形成了强大的拉动力； 住房质量提高。随着房屋配套设施的投入加大、住宅综合品质的不断提升，导致了房屋成本的相应提高； 资金占用成本提高。今年国家金融政策继续严控房贷资金,加之上去年及今年的多次加息，开发商的资金压力明显加大； 建材及其它成本上涨。随着建筑材料价格及人工工资的上涨、拆迁难度的增加、报建费用及相关税收的增加等因素均加大了房产开发的投入，加大了房屋建筑成本。 从销售渠道来看，一是本地人的消费能力的确上去了，二是外地人的购买越来越多，因为离武汉只有半个小时路程，而且是直通武汉光谷，很多外商把居住地放在鄂州，可以享受鄂州良好的空气和自然环境。,page 9,第一部分 市场研究,近年来鄂州市商品房销售走势,page 10,第一部分 市场研究,近阶段鄂州市房地产市场展望 1、从开发增长速度看，增速趋缓。预计房地产开发投资将呈持续平稳增长态势。在鄂州社会经济发展“十一五”规划中，明确提出全社会固定资产投资年均增长14.3%，五年累计完成投资198.3亿元，力争全社会固定资产投资年均增长18%的发展目标，给房地产的开发投资带来了发展空间。同时随着居民收入和生活水平的不断提高，自身改善居住条件的市场需求不断扩大，将会继续拉动房地产投资的增长，但增长速度将会放缓甚至暂时停止。 2、从供求关系来看，趋于饱和。在供应方面，受土地政策、资金政策的制约，房地产供应量将有所放缓。同时，在需求方面，经过前几年快速释放的自住型需求在高房价的影响下已经开始减弱，随着生活品质的提高，改善型需求将会保持相对稳定，而投资型需求在房价增速趋缓、成本不断加大的高风险下将大幅减少。供应与需求的差距将进一步缩小，并将趋于饱和。 3、从房屋销售价格看，目前趋降，远景看升。预计房价目前将勉强保持现状，经过了政策及市场洗礼后的2008年房地产市场，将面临产品形态、产品品质、土地供求关系、房屋供求关系等四大变化，在宏观政策调控下，随着土地获取的难度和成本的增加。为获取更大的利润空间，房地产开发企业将开始转变以往偏重开发规模的做法，产品向着精细化、个性化方向继续发展。这样一来，产品形态和品质将会有所提高，但成本和风险也将增大，而带给市场的表现就是房价上涨。,page 11,第一部分 市场研究,近年来鄂州市土地出让走势,核心观点：逐年走低，但前期土地出让过大是导致目前市场困难，供大于求局面的一个重要因素。,page 12,第一部分 市场研究,地块所在区域简介 结合项目地块的具体位置，我们将研究对象锁定在鄂城区，依据区域规划和发展特征以及主要竞争片区，我们又将鄂城区分为城东与城南两个片区。城南区域市场快速发展，城东发展相对缓慢；市场以高层产品为主打业态；城南区域楼盘品质优于城东区域，该区域整体销售均价2600-2800/平米，个别楼盘销售均价突破3000元/平米，面价突破3500元/平米。城东（项目所在区域）以高层为主要业态，楼盘主打江景，区域整体销售均价在25002800/平米。 城东与城南对比 城东依江而生，是进入鄂城区的主入口，受其人口和地貌因素的影响，发展相对较缓慢；城南，整个城市的发展重心向此移动，由于洋澜湖流经整个区域，加之政府办公楼多分布于此，目前区域正快速发展着，楼盘开发也多集中于此区域。随着中部崛起号角的拉响，城东的发展将得到极大的改善，房地产发展前景十分看好。 产品分布及特色 目前，鄂城多以高层产品为主打，将城东与城南两个区域进行比较，不难发现，城东楼盘品质整体稍逊于城南。在城东，高层产品比较符合人们的心理需求，多层建筑或别墅类项目几乎不存在。由于洋澜湖贯穿于城南，使得区域规划有较明显的特点，楼盘多集中于洋澜湖沿线，即有高层，又有小高层和多层；既有花园洋房，又有观景别墅。城东片区房价普遍维持在2600元/左右，除长江天下售价突破2900元/之外，其它楼盘均价皆在2700元/以下；城南商品房均价在2800元/左右徘徊，个别楼盘，如万佳凯旋城、黄金水岸等楼盘售价已突破3000元/。将两个区域售价进行比较，城东房价较城南，有200元/左右的差距。,page 13,第一部分 市场研究,城东项目 小结：城东在售项目不多，大多处于清盘期，在售户型多以大面积为主，集中在130160，三房和四房为主要在售户型。个别楼盘，如旺角新天地，还有72左右的两房，但户型和朝向都较差。商铺方面，售价维持在700013000元/,面积分布于62220之间，三层商铺，一二层整体出售，三层整层出售，项目所处位置商业氛围较差。 城南项目 小结：在售楼盘，大多处于销售调整期，受大的市场环境影响，销售情况不太理想，月销售套数难以突破20套，楼盘体量普遍较大，分期开发，品质相对城东，普遍较好，产品也多样化。,page 14,第二部分 产品研究,项目概况,核心特征：超高绿地率,page 15,第二部分 产品研究,项目总规展示,page 16,第二部分 产品研究,swot分析 s(优势) 区位优势：项目处于老城区沿江地带，可观江景，视野较好。 昭示优势：项目的入口为正面临街，具有较强的昭示作用。 户型优势：项目的小户型，具有一定的价格优势（总价低）。 w（劣势） 环境劣势：与城中心被凤凰桥隔断，周边环境恶劣，商业氛围不成熟，人气不足。 形象劣势：地段区域配套不足，项目自身形象也不突出。 竞争劣势：沿江地段楼盘众多，竞争激烈，尤其是正在动工的长江100项目和东江花园二期，均与东方名居工程 临近，长江100处于一线临江带，对项目的影响不可小视，东江花园建面59153.22，体量对本案影 响较大。 o（机遇） 现阶段鄂州主要自老城区向城南开发区和城东开发区发展，项目地段的未来发展前景看好。 目前沿江大道的修建将有助于沿江一带楼盘品质的提升，楼盘未来升值潜力巨大。 专业化智力机构的介入，使项目进展有效进行。 t（威胁） 该项目目前售价在沿江楼盘中不具备较强的竞争力。 区域市场楼盘将逐渐增多，给项目带来了巨大的竞争压力。,核心观点：地段认同感差；入市面临直接竞争压力大。,page 17,第二部分 产品研究,产品亮点 1、空中庭院,以入户花园构成前庭 以阳光房构成中庭 以观景阳台构成后院,核心观点：巧妙设计，完成了传统中式住宅前庭后院的结构向空中庭院的转化。,page 18,第二部分 产品研究,产品亮点 2、三面采光 全明设计,核心观点：让点式高层告别暗房。,page 19,第二部分 产品研究,景观亮点 1、江景优势,page 20,第二部分 产品研究,景观亮点 2、超高绿地率(40%),小区整体景观规划,高层住宅围合的中心广场,page 21,第二部分 产品研究,户型配比（一期部分户型配比）,page 22,第二部分 产品研究,户型面积分布,关键词：“三房”，三房户型比例占大多数83%，且90以上均为三房户型。二房仅有60-70户型，仅占17%。,page 23,第二部分 产品研究,户型配比点评： 本项目的户型配比重点在三房。这与目前鄂州房地产所处发展阶段相符。鄂州房地产市场尚处于解决刚性需求为主的阶段。且鄂州周边县市人口较少、面积较小，也缺乏大量、长期的外来人口涌入。其城市特性决定了其市场供应对象主要为本地自主性居民。 而本地居民的家庭结构和传统的居住习惯决定了，本地居民的购房习惯一个是要大户型，一个是要买三房。本案从户型面积和套型配比上较好的满足了这一点。 但本案处于城东板块。该板块的地段认同度在鄂州市民心中一直不高。过去一直以凤凰桥为界，划分城区和郊区。该板块过去开发项目多为多层物业。近几年新开发项目逐步以高层为主要业态，但从实际销售情况来看，该板块的高层物业形态存在不小的抗性。高层物业的土建成本高，房价较多层物业普遍高出20-30%以上，尤其是24层以上建筑，由于层差的原因，高层部分价格往往成为市场标杆。高昂的单价加上较大的户型配比，最后形成的必然是高总价房源带来的市场抗性。,核心观点：产品符合市场需求，但要警惕高总价带来的价格抗性，进一步加大对高层物业的抗性。,page 24,第三部分 操盘思路,操盘策略：合理价格 跑量为先 我们强调是合理价格，并非低价入市。,page 25,寻找价格的支撑点： 城市规划：1、城市发展的规律：先建设新区后改造老城区。 观点解读：老城区改造难度大，政府必须依靠先开发周边地块，取得卖地收入，积蓄 财力才能改造核心的旧城区。在此过程中，先行发展的是周边的新区，新区的房价会 有个冲高的过程。 2、城市发展的动线：目前鄂州城市发展的动线，有两条。一是，纵线沿江向东（城东板 块）；二是横线沿湖向南（城南板块）。本项目正处于纵线沿江发展动线上。 3、鄂州楼市的一个规律：城市发展动线对房价的影响十分明显。既有过道路刷黑，沿路 楼盘暴涨300元/；也有过城际轻轨规划公布，沿规划线楼盘数月之内上涨500元/ 的记录。,第三部分 操盘思路,page 26,寻找价格的支撑点： 产品：1、江景：一线临江，江景资源优于周边楼盘。（长江、江滩公园、鄂黄大桥） 2、户型：相当的方正、实用，户型空间功能实现的非常好，三房户型基本都有两室一厅朝南。 在点式高层中户型设计相当优越。 3、绿化：独特的兵营式布局，将地块中间整体空出，使得楼间距，相当宽敞，景观视线开 阔，同时绿地率也达到近40%，而整个景观区面积也将达到可观的1.9万。 4、细节：尚层庭院（入户花园、阳光房、观景阳台）。,第三部分 操盘思路,page 27,寻找价格的支撑点： 市场：1、正处于一轮快速上涨行情中。（见市场部分） 2、周边同类型项目的价格已经突破2500元/ 3、价格权重因子分析（见后页）,第三部分 操盘思路,page 28,第三部分 操盘思路,page 29,第三部分 操盘思路,寻找销售量的支撑点： 客户量：现场包装 宣传物料 大众媒体 小众媒体,核心观点：分解客户传播渠道，量化指标，精细管理，确保客户量。,page 30,第三部分 操盘思路,寻找销售量的支撑点： 汉隆的操盘能力：1、指标管理体系： 核心指标： 业务员的带客量（业务员日均带客上访量） 前台的电转访（电约客户量与最终电约上访客户量之力） 小定率（实际接待客户与小定客户量之比） 大定率（小定客户量与大定客户量之比） 谈判成功率（总的客户量与最终成交客户量之比）,page 31,第三部分 操盘思路,指标跟踪管理流程： 将销售任务分解为以上各项核心指标，对指标进行动态跟踪管理。,page 32,第三部分 操盘思路,寻找销售量的支撑点： 汉隆的操盘能力： 2、人才优势： 有3年以上从业经验的前台：超过100名 过往业绩年销售额在1000万以上的前台：超过20名 有3年以上操盘经验的项目经理：超过10名 完成销售面积累计超过20万的项目经理：超过10名 3、执行力： 价格执行力：公司代理楼盘，经常成为价格标杆项目 销售执行力：高出市场同期销售速度20-30%,page 33,第三部分 操盘思路,产品开发和组团建议： 首先突出江景，树立高品质楼盘形象。 结合前述价格支撑因素，首先是发挥江景优势，树立江景楼盘形象。先期推出最具景观优势的一线临江部分部分。二期形象上依然延续江景盘，但是把产品价值的核心放在绿化和户型上。,page 34,第三部分 操盘思路,项目面临的主要问题： 地段 地段认同度低，区域内市政配套相当缺乏，周边项目多为还建项目。 解决思路： 拔高项目品质 详见推广思路展示,page 35,第四部分 营销推广,项目定位： 江景生活 尚层庭院 项目与长江隔街而望，对面无遮挡，有丰富的江景资源。加上项目自身产品亮点，入户花园、阳光房、景观阳台构成的前庭后院。 市场形象： 水岸地平线 城市天际线 项目临规划中的江滩公园比较近，未来可以借景，融入江岸景观体系。 项目的外立面偏公建化，加上项目自身的高度（32层）可以作为城市天际线的代表。 案名建议： 项目现有案名：“东方名居”，亲和力有余但不够大气难以承载8.5万的大盘形象。尤其是容易让人联想到前期本板块所建的还建房。建议更换案名。 参考案名：水岸东城（突出江景和城东板块） 备选案名：东方水郡 水岸郡府,page 36,营销推广总体思路：,外层价值江景、江滩公园、鄂黄大桥 中层价值销售力。（销售力=产品力+形象力） 1）产品力“尚层庭院”重新定义高层住宅： 前庭后院（入户花园、阳光房、观景阳台） 大盘规模，规划超前、纯高层社区； 超高绿地，小区主题景观 2）形象力水岸地平线 城市天际线 内层价值优越的客户资源,由外到内构筑东方名居三层核心竞争价值：,第三部分 营销推广,第四部分 营销推广,page 37,第四部分 营销推广,内层价值,外层价值,中层价值,客户资源,江 景,江滩公园,鄂黄大桥,报广、形象海报,沿江大道道旗,鄂黄大桥户外,产品力,形象力,户型折页、楼书,围墙、楼体挂毯,经纪人,本区域外客户,本区域内客户,三层价值体系的客户应用,page 38,营销推广战略部署：,广告推广以“先期集中，后期细水长流”的形式 建议以一线临江的部分楼栋入市，营造江景楼盘的高端市场形象，销售以高层为切入点。 分期开盘，分组团推广，每期使项目保持常新的形象 以活动营销和体验式营销为主导形式 项目推广 异地营销：未来鄂州将通过城际轻轨连接武汉，至武汉只需半个小时，在这 种辐射力下，项目有可能凭借自身交通优势引入部分武汉客户。 体验营销：售楼部、看房通道的视觉体验，三维影视的视觉体验，样板 间、园林的实景体验，高层观江的真实感受。 圈层营销：利用客户关系，促进圈层中朋友成交。,第三部分 营销推广,page 39,差异化营销亮点的塑造：,1、文化 风水文化（正面临江，水为玉带，腰缠玉带出才子。祝业主后代人才辈出。） 人文文化（营造社区的主题人文景观） 2、江景 感受长江（一线临江，感受长江的境界） 小憩江滩公园（属于市政配套建设，重金打造江滩公园） 独享桥景（鄂州不缺湖景及江景楼盘，但兼具江景、园景、桥景楼盘绝无仅有） 3 、社区 绿色社区（超高绿地率 ） 尚层庭院（构建高层居住的邻际圈） 丰富的社区文化（智力机构介入打造）,第三部分 营销推广,page 40,风水文化的展现： 社区塑造风水象征景观（风生水起），并包装说明来历 社区风水说明手册针对有意向的客户 邀请知名风水专家现场讲座,景观小品中设置风车，意味： 风生水起,第四部分 营销推广,page 41,江景篇：广告创意表现,一）感受长江，心达天下 感受长江的境界 境界一：达 达则兼济天下，领秀尚层，树立江景生活的新标杆！ 境界二：阔 阔则胸怀天下，包容城市，打造最美的城市天际线！ 二）亲近长江，回归原我 居在水岸边，悠然见长江!,第四部分 营销推广,page 42,创意表现：,有江的地方才有过去、现在和未来 ！,宣扬沿江经济带，展现城市动向，提高客户对本地段的认同感！,城市动线篇：,世界上所有繁华都市都无一例外的靠着大的江河。 过去我们在江畔生长， 现在我们依江而居， 未来我们领秀长江！,第四部分 营销推广,page 43,通路传播策略：,现场包装 1）售楼部。 2） 工地围墙。 3）施工楼体。 大型户外广告、车身 中心区上一块大型广告牌，在区域内上道旗、路牌广告、灯箱广告。 车身广告 电视、电台： 重要促销热点事件进行电视、电台传播，阶段性采用。 网络： 鄂州房地产网络平台、论坛，长期投放。 其他通路 短信平台阶段时点采用，夹报阶段时点采用、dm阶段重点区域、单位派发等。 个性化传播途径 中高档消费场所杂志封面广告、路演活动、外场咨询台，楼盘电影票等。,第四部分 营销推广,page 44,开盘前期广告推广阶段及媒体组合应用：,1、引导期 推广宗旨：迅速建立项目市场知名度，高姿态入市，引起市场关注。 运用报纸、电视广告、新闻缮稿以及海报等直接方式，迅速建立项目知名度，并启动户外广告、车身广告。 售楼部装饰布置； 户外指示牌的设计制作； 售楼文本的设计制作； 拍摄并制作电视专题片，并从中剪辑出有线电视广告片； 报纸上软性文案介绍本项目的主要卖点，并考虑其投放的先后性与连贯性； 组织内部认购活动。 2、公开期 推广宗旨：注重产品的认知、销售方面，继续投放报纸和车载广告、夹报增加传播频率，使产品被大众认知、了解。 媒体广告的组合运用：报纸广告、夹报、车载广告、短信等； 组织鄂州重点地区的销售活动； 报纸软性文案继续大力推介本项目； 适时组织公开活动。,第四部分 营销推广,page 45,第五部分 vi系统展示,page 46,第五部分 vi系统展示,page 47,第五部分 vi系统展示,page 48,第五部分 vi系统展示,page 49,第五部分 vi系统展示,page 50,第五部分 vi系统展示,page 51,第五部分 vi系统展示,page 52,第五部分 vi系统展示,page 53,第五部分 vi系统展示,page 54,第五部分 vi系统展示,page 55,第五部分 vi系统展示,page 56,第五部分 vi系统展示,page 57,第五部分 vi系统展示,page 58,第五部分 vi系统展示,page 59,第五部分 vi系统展示,page 60,第五部分 vi系统展示,page 61,第五部分 vi系统展示,page 62,第五部分 vi系统展示,page 63,第五部分 vi系统展示,page 64,第五部分 vi系统展示,page 65,第五部分 vi系统展示,page 66,第五部分 vi系统展示,page 67,第五部分 vi系统展示,page 68,第五部分 vi系统展示,page 69,第五部分 vi系统展示,page 70,第五部分 vi系统展示,page 71,第五部分 vi系统展示,page 72,第五部分 vi系统展示,page 73,第五部分 vi系统展示,page 74,第五部分 vi系统展示,page 75,第五部分 vi系统展示,page 76,第五部分 vi系统展示,附：大汉隆城简介,page 78,大汉隆城简介,房地产的火热促使房地产营销策划业迅速发展。在激烈的竞争中，大汉隆城专业地产机构以12亿元的年销售业绩，成为武汉这一行业具有强大竞争力的代理商之一。这是一个不小的数字，大汉隆城的经营奥秘是什么？ 贴近开发商、贴近消费者、贴近市场，做开发商的战略伙伴，是大汉隆城制胜的法宝。 制胜法宝之一：做开发商贴心的战略伙伴 随着房地产市场细分越来越明显，强强联合，集约化经营，共同打造强势品牌，已成为市场之大势。目前与大汉隆城合作的开发商有二十多家。大汉隆城也不再仅以房产销售代理商的角色介入，而是从一个项目的市场可行性论证，到销售完成、物业管理、品牌树立，大汉隆城都参与其中，以其操作30几个楼盘的成功经验和敏锐的市场嗅觉为开发商提供诸多可资参考的意见和方案。在具体操作中，大汉隆城不是简单地去卖房，而是从开发商的视角以科学合理的预测，帮助开发商设计、改进其产品，从而使楼盘具有鲜明的特色和品位，形成客源的向心力，保证楼盘具有爆发力和冲击力。另外，为了保证开发商的利益，大汉隆城采用独家代理模式以及灵活多样的合作方式，实现销售后提取佣金及广告费用的方式，以确保销售速度和楼价不断上扬。,page 79,制胜法宝之二：贴近市场，关注消费者 大汉隆城从长期的营销工作中总结出一套实效的代理模式，那就是全程策划销售模式。一个楼盘营销成功关键在于楼盘开发前对市场的调查分析、对消费者的关注程度和掌握市场第一手资料的准确性。因此，大汉隆城执行的是“前营销”概念，每接手一个楼盘必先采集能真实反映市场供需状况，成交状况，消费者购买心理等情况的具体数据，提供有价值的策划报告，以此为基础，并针对项目进行准确的定位和营销策划，提供全程跟踪服务。由于大汉隆城在业界名声鹤起，许多开发商找到大汉隆城时，或是项目多年滞销不前，或是资金出现断链，或是一些不负责任的代理商中途丢下烂摊子。如华星花园、乐佳小区、新合村商住楼、鑫汉城市花园、百强商住楼、铁机东区等，经大汉城隆重新打造，均在较短的时间里全部销完，受到开发商及业内人士的普遍好评。黄