别墅定位报告#江西#房地产市场.ppt

南昌万达城别墅定位报告,一、别墅产品建议,1、别墅（b-02/03地块）户型配比建议,用地面积：b-02为13.6公顷；b-03为7.7公顷 建议容积率：0.6-0.7 户型：以联排、双拼为主力户型 面积：主力面积200-240平米、260-280平米 客户构成：以投资改善为主；改善度假为辅。,联排别墅大地下室赠送，6联排布置，面积220-240,联排别墅六联排布置，其中端座面积控制240，中间座面积控制在200-220左右； 进深控制20米以内，赠送率100%以上、中间客厅挑空，面宽达6-8米，地上车库，层层退台赠送露台；,房型建议：,2、产品细化建议,城泰凡尔赛宫六联排端头示意240,双拼别墅设置：采用l型排布，地下(或地上）车库相连，面积控制在260-280，享受独栋居住感受,预留电梯,入户花园 狭窄,高挑空,大露台,中西厨房,房型建议：,面积：260-280 结构：地上三层，地下一层，以地下车库连接； 一层客厅挑空；层层退台，增大露台空间，整体赠送面积达到1:1； 二楼设置三卧室，三楼主人房超大空间，卫浴空间约20。,2、产品细化建议,海域香廷热销双拼示意260,独栋别墅建议：设置少量500大宅，地上三层,面积控制500左右； 整体进深控制在20米以内，内部错层布置，功能分区； 地上三层，带大花园； 配置泳池、中西餐厅、活动厅、家庭室； 所有卧室全部独立卫浴带大浴池，卧室开间不少于4.5米。,房型建议：,2、产品细化建议,3、别墅风格建议：徽派风格+中式园林,选择理由： 体现赣鄱文化，较好结合江西的陶瓷文化和中国风； 中式园林中的水、园等元素可以得到较好展示，与项目整体水景观资源丰富契合； 南昌客户接受度较高，万科高端项目中式风格受追捧。,二、南昌别墅市场情况,别墅发展：别墅发展迅速，步入度假别墅初级发展阶段，但近两年受调控影响量价增长较慢,南昌别墅类型：主要以联排居多，占半数以上，主流面积200-240平；纯别墅项目稀少，大部分是以别墅加高层的形式出现,在土地容积率不断提高的趋势下，别墅+高层（高低配）是现在以及将来别墅物业的主要形式,城市别墅大发展的背景下，联排别墅是供应主力,南昌别墅项目分布，主要位于青山湖、红谷滩、昌南、高新、新建湾里5大板块,青山湖别墅区：城市别墅，量少价高；全市顶端客户,别墅物业开发时间早，城市腹地，湖景资源十分丰富，自然条件好。稀缺型城市别墅，产品品质较好，形象高，售价高，消费客户为南昌顶层消费客群。,红谷滩别墅区：量少价高；全市客户,在售别墅物业为典型城市别墅，产品线丰富，物业形象不高，面积控制适中，经济型别墅为主，去化相对较快，未来区域别墅供应相对较少。,高新别墅区：以经济型别墅为主，部分拥高质素自然条件项目、开发高端别墅；以地缘性客户为主,别墅物业围绕艾溪湖而建，客户多来源于高新区内企业高层、公务员和高校教师。近期供应体量大，产品别墅也大幅提升，将是南昌未来别墅供应热点区域。,昌南别墅区：经济型别墅，以地缘性客户为主,在售别墅项目分散，产品品质相对较低，以经济紧凑型别墅为主，近期随万科、恒大入驻，别墅物业产品品质和客户层次都有所提高,湾里-新建别墅区：休闲度假类别墅，全市客户,市郊别墅，项目分散，品质不一，别墅售价也相对较低，去化较慢，近期随品牌地产别墅项目入驻，区域别墅形象有所提升，但客户层次整体偏低。,供应分析：别墅库存不低于10万平，合计新增供应的可售别墅体量将达到约38万，按照目前去化速度，竞争将十分激烈,供应分析： 高新区将会有一批新推别墅入市，如湖韵天成、保利香槟国际； 红谷滩海域香庭将继续发售别墅，中央香榭将首批推出别墅产品，香逸澜湾也将推出别墅产品； 新建湾里区域内山水别墅将大量供应，尤其是华宸龙隐山和御湖半山都将推出新品别墅； 预计半年内南昌市场中可售别墅体量预计在38万左右,别墅小结：向远郊度假类别墅发展，除城市别墅外，前期基本以地缘性客户为主,别墅市场小结 南昌别墅市场发展迅速，度假别墅步入快速发展期; 南昌别墅主要以联排和双拼别墅为主，面积200-240，售价在1-3万元/之间，主要以高