2007河南驻马店房地产市场年报.ppt

2007年驻马店市房地产市场年报,07政策回顾及影响分析,07市场,07年市场成交分析,目前各项目销售现状,驻马店市各区域市场分析,08年房地产走势分析,07政策回顾及影响分析,2007年对房地产行业来讲，是一个名副其实的宏观调控年。国家出台的房地产调控政策之多、措施力度之大可谓是前所未有。而有些政策一经出台，在房地产行业就引起了强烈地震。,受此影响,驻马店市楼市也在风雨飘摇中度过了动荡的2007年.关注2007年驻马店市楼市,不得不首先关注这一年来影响到驻马店市楼市的相关政策法规.,下面是2007年全年政策回顾:,空调 - 调控,贯穿全年的土地政策,贯穿全年存贷款利率提高,07年金融信贷政策,07年金融信贷政策的影响与执行力,新政的出台导致很多不利的影响，观望气氛浓厚，成交下降，变向降价等接憧而至。,执行力度的疑问： 买房人是否已婚 一家有几套房查不出来 人均住房面积怎么算 家庭人口该如何界定 公积金贷款信息怎么查,新政产生的影响： 总体影响 小户型市场 普通公寓市场 商业市场 办公楼市场,2007年，房价以疯狂高涨的势头席卷天中。 无论是中心区域，还是近郊地区，房价不断推高。 这个时候，加息、提高第二套住房首付比例等宏调政策接踵而至。 在即将到来的2008年，楼市最大的悬念莫过于政策与资本博弈的结果。 是政策胜了房价应声而降；还是资本胜了房价强势反弹？ 多个因素将共同影响明年驻马店市的房价走势： 包括房地产市场调控持续； 土地供应进一步放量； “90/70”产品增加等等， 在众多因素影响下，2008驻马店市楼市，现在看来还是一张扑朔迷离的脸。,总结与展望：,驻马店市房地产市场基本情况（一）,驻马店市房地产市场基本情况（二）,产品特征：多层、小高层、高层住宅为主，商业放量较少。 价格特征：多层、小高层、高层价格在25003300元/平米。 房型特征：公寓住宅以三房、二房为主，别墅以联体、独立为主，4、5房为主力户型。 面积特征：公寓面积以75130平米为主力户型，别墅面积范围在200400平米之间。 客源特征：公寓主要客源是来自市区及城郊区域， 其中购置大户型的客户经济实力都比较雄厚，一般都以私企业主、公务员等为主； 别墅客户主要是个体大老板，客源范围较广。,老城区关键词： 风险港湾 圆心理论与布局 成品住宅，创新产品 旧城改造力度 交通拓展 围城效应 大盘效应 置地广场、万博、尚城华府、御龙居,！,北区关键词 风向标 成品住宅，创新产品 高端市场 北扩 新市政府效应 大盘效应 新区-园区 东高国际、翡翠城、建业森林半岛、置地华庭,！,南区关键词 工业转换住宅布局 庞大的客源支撑力 大盘战略 华达西湖、三星锦城、风光城、碧海花园,！,西区关键词 百花齐放、特征鲜明 区政府效应 解放路效应 旧城改造效应 群雄逐鹿 天腾盛世、文豪花园、新飞龙、民生花园,！,东区关键词 新政策效应 价格效应 规模效应 守旧效应 林栖园、豪德贸易广场、小产权房,商品房专题分析,市场发展历程,第一阶段,外销商品房住宅市场的起步（1990年-1998年）,第二阶段,位置优越住宅占据主流（20002004年）,第三阶段,中高档住宅步入市场（2000年-2004年）,第四阶段,品牌开发、产品创新时代（2004年开始至今）,始于1990年，驿城新村、驿珠小区、琼宇小区的兴起，成套商品房开始引起市民关注。,从2000年起，驻马店市出现了以规模小区主流的新住宅群形态，无论是在外立面还是在整体规划上都缺少创新。飞龙小区,始于2002年初，出现了期待中的自然生态豪宅，到2005年，以风景为主要卖点的驻马店市住宅逐渐为本地人士所接受，建业绿色家园、金色置地广场和移动花园以及盐业局家属院风靡天中,从2004年开始，伴随外来的品牌房地产开发商的到来，一些有着鲜明个性、注重人性化设计和高品质的别墅产品依次出现，并且取得不俗的市场业绩，如华达西湖城市花园、海云第一城等项目，受到驻马店市市场的追捧。,07年市场热点汇总,央行5次加息,地产寡头现象呈现,新政的影响及带来的疑问,物权法走进生活,城市规划影响深远,地产股市跌荡间,土地严打开始,房价一个字“涨”,买房冰火两重天,75平方米小户型两重天,住宅市场别样红，后期出现短期调整,商业地产暗波涌动，后期出现短期调整,十七大的召开,楼市怪现象,“限外令”,中介行业出现危机,08驻马店市房地产市场走势预测,整体走势，2008年调控效果将更为显著,物业税的即将推出，但具体时间未定,廉租房政策的效力显现，保障性住房比例加大,土地政策的深化出台的可能性,“927 ”房贷新政出台后，内外资银行的“pk”,关于中国房地产周期论，“将在明后年进入谷底”,假离婚购房现象将会出现,中小户型房源,新政下+大城时代，催热郊区房产,限价地的出现,可能会促进银行之间的恶性竞争,预售的政策控制,市场竞争更趋白热化,08年驻马店市楼市的根本格局并不会改变,创新型地产的显现,本土品牌地产出击“四线”城市,商业和写字楼的租赁价格将进一步提高,将形成真正的高端物业板块，强者恒强,长期来看，最终增加了全社会的购房成本,市场的越来越成熟,驻马店市房地产市场2008年总体走势预测,代理行业明年的走势,08驻马店市房地产市场走势预测,依据06政府政策出台后房产陷入低谷状态，期间观望房产的群体不计其数，07年房产市场有着巨大的需求量使得房地产行业获得“重生”。但在重生之时隐藏着极大一部分购房群体，他们仍处于观望或波动状态，然而这部分购房群体会带动2008年的房地产市场。预计在2008年该购房群体会慢慢释放出他们压抑以久的购房欲，得出2008年房产业仍会有一个小高潮。,近年来，国家一直在不断加大对房地产市场的宏观调控，以期楼市回归到健康发展轨道上来，政策的积极效应也正在逐步显现。因此，在当前日趋从紧的宏观调控政策下，我们有理由以理性的心态，期待着楼市运行“软着陆”。,08驻马店市房地产市场走势预测,驻马店市这样三线城市，城市的经济发展对房地产依赖程度是相当高的，在这样的情况下很难出现大的波动，波动是会有的，但不会有太大的波动。,我们认为2008年的房产趋势第一季度为观望期，第二季度会有所好转，三、四季度会以波动式至震动式转至渐渐升温，驻马店市楼市将在年中复苏，是基于楼市需求依然存在，认为待上半年房价