投资性房地产公允价值计量的应用及财务状况影响研究-本科毕业论文

北京师范大学珠海分校国际商学部 1 北京师范大学珠海分校北京师范大学珠海分校 本科生毕业论文本科生毕业论文 论文题目：论文题目：投资性房地产公允价值计量的应用投资性房地产公允价值计量的应用 及财务状况影响研究及财务状况影响研究 学院国际商学部 专业XXXX 学号XXXXXXXX 学 生 姓 名XXX 指导教师姓名XXX 指导教师单位北师大珠海分校国际商学部 2016 年 4 月 15 日 北京师范大学珠海分校国际商学部 2 北北京京师师范范大大学学珠珠海海分分校校学学位位论论文文写写作作声声明明和和使使用用授授权权说说明明 学位论文写作声明学位论文写作声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所 取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表 或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确 方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名：日期：年月日 学位论文使用授权说明学位论文使用授权说明 本人完全了解北京师范大学珠海分校关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本； 学校有权保存学位论文的印刷本和电 子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段 保存论文；在不以赢利为目的的前提下，学校可以将学位论文编入有关数据库，提供网 上服务。 （保密论文在解密后遵守此规定） 论文作者签名：导师签名： 日期：年月日 北京师范大学珠海分校国际商学部 3 投资性房地产公允价值计量的应用及财务状况影响研究 摘要 随着市场经济的快速发展， 我国房地产投资已成为上市公司的一种非常普遍的投资 方式。在新会计准则颁布前，企业将以固定资产或无形资产会计作为固定资产或无形资 产，根据其对折旧或摊销年限的估计。然而，近年来随着房地产市场的持续升温，房地 产市场目前的投资价值和其他重要的账面价值。由于投资房地产本身的特点，它与普通 的收益和风险的固定资产或无形资产的特殊性显着不同的特点， 如果投资房地产作为固 定资产或无形资产核算，不反映真实价值。为了适应经济全球化的竞争形势，新会计准 则根据国际会计准则的相关规定，将房地产投资作为个人资产，以提供更客观的投资房 地产会计信息。本文首先总结了公允价值的基本理论，然后提出了一些建议，以提高公 允价值的可操作性。 关键词：投资性房地产；公允价值；基本理论；后续计量 北京师范大学珠海分校国际商学部 4 STUDY ON INFLUENCE OF FINANCIAL CONDITION AND INVESTMENT REAL ESTATE FAIR VALUE MEASUREMENT ABSTRACT With the rapid development of the market economy， Chinas investment in real estate has become one of the listing Corporation， which is a very common investment method. Prior to the promulgation of the new accounting standards， enterprises will invest in real estate as a fixed asset or intangible asset accounting ，based on their estimated use of depreciation or amortization of life. However， in recent years， as the real estate market continues to heat up， the real estate market is currently the investment value and the book value of other important different. Due to the characteristics of the investment real estate itself， it with ordinary of the return and risk of the fixed asset or intangible asset specific significantly different characteristics ，if the investment real estate as a fixed asset or intangible asset accounting ，does not reflect the true value. In order to adapt to the competitive situation of the economic globalization，the new accounting standards according to the relevant provisions of the international accounting standards， investment in real estate as a personal assets， in order to provide a more objective investment real estate accounting information. This paper first summarizes the basic theory of fair value，and then puts forward some suggestions to improve the fair value of the operability. Key words: real estate investment; fair value; basic theory; follow-up measurement 北京师范大学珠海分校国际商学部 5 目目 录录 一、绪论1 二、文献综述 1 （一）上市公司对投资性房地产进行后续计量的现状 1 （二）上市公司对投资性房地产进行后续计量的的顾虑 1 三、投资性房地产概念界定和理论基础2 （一）投资性房地产的概念及其特点2 （二）投资性房地产的准则研究3 （三）投资性房地产的的计量模式选择3 四、公允价值计量在投资性房地产中的应用4 （一）投资性房地产公允价值计量原则4 （二）投资性房地产公允价值的确定方法5 （三）公允价值计量在投资性房地产中应用的优势6 （四）投资性房地产公允价值应用存在的问题6 五、投资性房地产公允价值计量的财务影响7 （一）投资性房地产公允价值计量对公司税收的影响 7 （二）投资性房地产公允价值计量对上市公司业绩的影响 7 六、结论8 参考文献10 致谢 11 北京师范大学珠海分校国际商学部 第1页 共 12 页 一、绪论 2006 年 2 月 15 日，我国颁布了新的会计准则，对许多目前的经济形势，以适应规 范的详细规定，其中一个是公允价值的应用，这是我国会计准则国际化和市场经济的标 准采取的重要措施。经过几年的发展，新的会计准则已进入系统的实施阶段，公允价值 计量的使用也得到了改善。很多企业对项目资产计量也开始考虑公允价值，根据企业 会计准则第 3 号投资性房地产的规定，在随后的投资房地产，企业可以根据实际经 营情况选择合适的公开模式。金融危机和欧债危机告诉我们，房地产具体的实用价值， 对提高会计信息质量具有十分重要的作用，这也是本次公允价值的目的1。 二、文献综述 （一）上市公司对投资性房地产进行后续计量的现状 说到投资房地产， 本文将选择房地产上市公司作为典型企业在中国进行具体的分析。 财政部发布新的指导方针后，如何选择成本模式和公允价值模式成为行业关注的焦点， 因为这一过程将对其他行业企业有直接的指导作用。据深圳和上海上市公司 2013 年度 报告显示，在 1451 家上市公司中，只有 662 的存在投资房地产，总市值为美元。其中， 房地产行业属性的公司有 72 个，投资房地产企业在计量公允价值更可能活跃的市场存 在，是相对较具代表性和可以计量的公允价值。根据统计数据，对房地产股票上市公司 的相关文献的分析，我们可以看到，由于房地产行业本身有很大的利润空间，资产负债 率相比其他行业股票上市公司普遍虚高。 与使用公允价值计量作为一个房地产投资的后 续计量模型，内部投资房地产公允价值将实现显着高于初始计量的历史成本，总资产也 增加，使您可以平衡房地产行业的资产和负债率高。经过统计分析，我们发现资产负债 率平均为 2013 年房地产公司 64.45%。利用公允价值计量的后续房地产公司的资产负债 率平均为 61.76%，这是显而易见的。此外，公允价值为后续计量的投资房地产每一个 月停止计提折旧或摊销，公允价值的相对差的成本，该书的利润和亏损计入当期损益， 增加公司当期净利润，从这一角度看，公允价值的使用一定程度提高了公司在社会上的 声誉。 （二）上市公司对投资性房地产进行后续计量的的顾虑 在考虑计量属性时，首要关注的问题是公允价值计量对所得税的影响。如果企业利 用公允价值进行后续计量的投资房地产， 在前面的分析让我们看到这个转型过程将给企 北京师范大学珠海分校国际商学部 第2页 共 12 页 业带来的利润空间。在过去，无形资产增值已成为当前利润和亏损的真实反映。虽然投 资的价值，房地产将增加用户的报告，该公司的业绩评价，但企业本身对这一具体的增 值利润负担更多的所得税。此外，公允价值计量的投资房地产不需要折旧或摊销，因此 企业损失的税收抵扣费用合理避税的机会。作为国家的主体，这样的税收调整可以有效 地抑制房地产市场过热投机的非法企业严格打压房地产市场泡沫， 以促使房地产市场在 一个平稳和公平的交易环境下逐步完善， 有效地保护了卡状态的房地产市场宏观导向的 作用2。然而，由于这一新标准的投资房地产的谨慎态度仍然是谨慎态度，规定投资房 地产会计根据资产本身的积极性市场情况和企业本身的选择和自主权， 甚至让很多公允 价值计量条件成熟的股票上市公司必须放弃使用公允价值计量， 他们的结果是有效避免 和增加企业留存收益的历史成本可以顺利实现。这样公允价值的优越性很难发挥作用， 在适当的时间和宏观干预下，导致很难继续开展相关的工作。同时，支持中国市场经济 的法律环境不健全。与西方发达国家相比，中国的市场经济得到了迅速发展，但许多法 律和法规都要及时更新，很多事情都是新的转型期中国，没有案例可循，所以多数企业 不想接触到这一新概念的公允价值， 但让许多不法企业利用这一差距实现净利润操纵的 行为，也有一些利用市场投机的机会，这些都是公允价值促进了上市公司内部的障碍。 三、投资性房地产概念界定和理论基础 （一）投资性房地产的概念及其特点 在新的会计准则下，房地产投资被定义清楚，所谓房地产投资指的是房地产所持有 的房地产，以赚取租金、资本增值或两者。在这个概念上，首先进行分析新标准的具体 定义为房地产的概念，它是对土地，住房和土地所有权。随着我国市场经济的快速发展 和完善，房地产作为最重要的产业之一，已位居经济发展的前列。因此，对于房地产的 概念已经成为一个具体的讨论。 新的交易和事件的新准则的改革的现状提供了必要的条 件，这些有固定资产投资的性质，被认为是单独的，并把它定义为投资房地产。根据上 述定义，基本特征可以概括为房地产投资： 首先，房地产投资的本质是一个企业。根据投资房地产的定义可分为三种形式：用 于经营出租房屋、建筑物、并持有土地使用权转让后增加的土地使用权出让金。第二种 形式，租赁的目的是将资产的使用权转让给企业，定期获得租金形式，增加企业的现金 流到项目中。它是这些企业获得正规租金，可以让企业实现最大化的企业利润最大化， 和企业价值可以实现使用各种形式3。 北京师范大学珠海分校国际商学部 第3页 共 12 页 第二，房地产投资目的和房地产存量的性质有明显差异。在企业中，大部分的房地 产企业存在的目的是为了满足企业生产经营，如企业管理和生产管理等。当然，房地产 开发企业，房地产起到了对外销售的作用。而新准则的定义，投资房地产，是赚取租金 或获得增值。随着近几年房地产市场的迅速升温，个别企业作为一种重要的经营范围已 成为企业的经营范围。 第三，投资房地产的后续计量。根据新准则的相关规定，在投资房地产公司的初始 计量过程中一般都会采用成本模式，并为后续计量，企业可以根据投资房地产企业的投 资选择合适的公允价值模式。同时，也指出一旦企业采用公允价值计量模式进行后续计 量，那么它就要拿出确凿的证据证明其合理性，并在未来得到证实能继续得到良好的回 报。也就是说，在新的指导方针中，在对待公允价值模式或给予谨慎态度时，客观性是 最重要的特征。 （二）投资性房地产的准则研究 新的指导方针被定义为投资房地产意味着为赚取租金或资本增值，或者两者兼有， 房地产的数量，能够单独计量和出售。具体的租金，持有并准备价值转移后的土地使用 权和已出租的建筑物，不包括使用和房地产存货核算。新标准规范的范围投资房地产品 牌或原则。新准则没有表达，国际会计准则。投资性房地产国际会计准则认为，投资房 地产的现金流发生在很大程度上独立于其他资产持有的公司， 对于商品或服务的生产或 供应用于房地产(房地产)的过程管理的目的，它的现金流是属于房地产，属于在生产过 程中或提供其他资产的使用。 正因为如此， 因此， 区分房地产投资房地产和供私人使用。 其中，新标准规范的投资性房地产的范围还应包括具体的：一是资本增值，土地很 长一段时间，不包括在短期销售的正常运行，在这个过程中土地的数量。计划长期或短 期资产划分确定投资性房地产的标志或条件，新准则没有明确规定。第二，未来尚未确 定土地使用权(如果企业尚未确定土地自用或卖空交易的正常运行过程中，将土地视为 用于资本增值)。三是企业一直在融资租赁(或企业)，以及一个或多个出租的建筑物在经 营租赁。四是准备下一个或多个经营租赁出租建筑4 （三）投资性房地产的的计量模式选择 公允价值模式的影响房地产市场周期，将利润更大的波动。特别是，当房地产市场 是好的，采用公允价值计量的模式，将增加的资产和利润同时，另一方面，当房地产市 场疲软，如果继续使用公允价值模式，该模式计量影响公允价值变动收益和损失，减少 北京师范大学珠海分校国际商学部 第4页 共 12 页 资产的账面价值和利润同时，美丽的财务报表的影响，导致投资者卖出股票。虽然在中 国房地产市场的整体价格稳定上升趋势，但从 2005 年到 2005 年，每年政府工作报告中 提到的“监管”和“包含价格”，换句话说，即使在 2014 年，“房地产”这个词没有出现在 政府工作报告中。但这并不意味着政府不再控制，但不再盲目地用行政手段来抑制过度 增长，更灵活的市场意味着融入其中，如抑制投资投机性需求等。在此基础上，一旦在 政府宏观调控政策的影响， 将导致房价大幅下降， 企业利润将不可避免地产生大的波动， 从而影响到公司的业绩，高管薪酬激励和股市表现。和管理因其自身原因，往往有更大 的波动不愿意利润，利润较大的波动会给投资者破坏商业判断，问题管理的业务能力， 因此，公允价值计量模型的管理预订部，谨慎投资房地产以成本模式。通过对投资性房 地产两种后续计量模式在我国应用现状，并在分析影响因素的两种方式选择，可以是上 市公司投资性房地产企业的后续计量采用公允价值模式的数量不到 5%，但这个数字是 在上升。那么，投资性房地产企业成本计量模式选择主要是通过信息披露，管理层的态 度、企业融资需求和盈余管理需求等因素的影响 5。 四、公允价值计量在投资性房地产中的应用 （一）投资性房地产公允价值计量原则 日常经营活动中，除房地产生产厂房外，办公用房占用，将部分房地产出租，在收 购出租或持有闲置房地产等适当的市场机会出售，资本收益。在会计，房地产以赚取租 金或资本升值的目的，被列为一类特殊的资产，即房地产投资。与之相对应的是，房地 产所持有的商品、服务或经营管理被称为房地产。投资于房地产和房地产所占用的同一 实物形态，如土地使用权、建筑物或构筑物等，但在生产现金流方面有其自身的特点和 显著差异。房地产投资是以赚取租金或资本增值或两者，因此，从房地产投资的现金流 主要是独立的其他资产持有的企业。并利用房地产和其他资产（如生产设备、原材料、 人力资源等）可以组合产生现金流。按物质构成原则，分为房地产投资类房地产会计、 企业会计准则第三类房地产投资、业主自用房地产固定资产和无形资产。为了区分我们 以前的会计准则不要求企业投资房地产和个人使用的房地产。 然而在实践中许多企业持 有房地产投资，由于这 2 种类型的房地产企业带来的现金流方法是相当不同的，房地产 和商业业主自用房地产投资在固定资产和无形资产核算，不利于反映的影响，房地产企 业和各种房地产企业的经营业绩。新会计准则要求企业对房地产进行投资，因为固定资 产和无形资产的差异， 反映了企业的会计信息的相关性， 无疑提高了会计信息的相关性， 北京师范大学珠海分校国际商学部 第5页 共 12 页 从而更好地为会计信息使用者做出决策提供依据 6。 公允价值计量能更真实地反映企业资产的真实价值，更切合实际，满足用户的信息 需求做出决策。会计要素计量作为历史成本计量的依据，但在目前的经济环境下，历史 成本核算的各种投资产品，并没有真正体现资产价值的公司，持有房地产投资是增加价 值或赚取租金，但不为销售和其他资产的成本通常很低，但由于土地和资源的限制，经 济发展等原因，价格的公允价值计量，更准确地反映了公司的经营能力、偿债能力和财 务风险，帮助信息使用者做出更好的正确决策。公允价值的引入，体现了我国会计准则 和国际会计准则的趋同，并符合国际趋同的需要。由于公允价值计量方法的广泛运用， 如果我国会计准则仍在使用账面价值，不仅不利于我国的会计行业符合国际标准，也不 利于我国会计行业的发展。从本质上说，市场经济是一个公平的经济，而偏离公平原则 的偏离必然会对整个国民经济产生不利的影响。 （二）投资性房地产公允价值的确定方法 第一，专业评估方法，以确定公允价值。所谓专业评估方法是指企业聘请一个独立 的评估机构，以确定投资物业的公允价值。有两个专业评估点：第一，有一个活跃的市 场。两者是一个独立、成熟的评价机构。通过对一个专业房地产评估机构的评估，可以 客观地反映房地产投资的市场价值。而且还为企业操纵利润提供机会，如企业与企业和 资产和其他资产的评估，更可能产生恶意会计专业判断。所以请专业的评估方法，对资 产评估的要求划分原则是非常高的，鉴定人应当独立、客观、公正、勤奋、保持适当的 专业护理，根据自己的工作经验和能力，承担相应的审计任务，等等。 第二，借鉴同类房地产市场价格法确定公允价值。指房地产市场价格的方法是指房 地产市场价格的公司的董事会被引用到积极的市场是相同或相似的， 在市场上活跃的相 同或相似的房地产最近交易价格和其他相关信息， 对公司投资房地产公允价值作出合理 的判断。 第三，采取第三方调查报告的方法确定公允价值。所谓第三方调查报告是一个独立 的市场，定期向非指定对象发布房地产市场研究价格或价格变动形式的出版物，以确定 公允价值。这种方法更客观，市场经济公司公布的数据并不具体的一个公司，所以有相 互关联的房地产投资公司和公允价值的确定是比较少，因此，提高确定公允价值的客观 性。确定的不足之处是，公允价值是完全由第三方调查，用户经纪公司对市场的如何获 取和调查方法的公允价值是不明确的，所以难以确定公允价值是准确的7。 北京师范大学珠海分校国际商学部 第6页 共 12 页 （三）公允价值计量在投资性房地产中应用的优势 在房地产投资中，处置成本模型相对简单。完全出售固定资产或无形资产，价格一 般是银行存款（价格）和差分的账面价值意味着在投资性房地产处置，投资房地产的累 计折旧或摊销投资性房地产的累，和投资性房地产减值准备余额。运用公允价值计量模 式，销售收入及其他业务收入，对其他业务成本进行账面价值。公允价值是交易公平， 市场价值的兼容性，并接受了全面的测量。我国现行的公允价值确定方法主要有三种， 一种是专业的评估方法。它是用在房地产市场活跃的投资房地产，而需要有一个成熟和 独立的房地产评估机构的尾巴作为估价。二是指的是相同或相似的房地产市场价格，这 种做法需要在房地产市场上积极的可以。有一个以第三方报告，这种做法需要积极的房 地产市场，而且还需要一个独立成熟的市场经济，提供一个公平可靠的第三方报告。 （四）投资性房地产公允价值应用存在的问题 据统计，自 2007 年以来，新准则的实施以来，有 630 个上市公司的投资房地产， 但绝大多数的这些公司投资性房地产采用成本计量模型。 只有上市公司采用公允价值对 投资性房地产后续计量。2007 年度净利润的投资性房地产公允价值 22.79 亿元，这些业 务的公允价值的变化 18 家公司净利润的 2.61%，占所有上市公司净利润的 0.23%。从 统计数据可以看出， 大多数公司不采用相关上市公司投资业务性能可以提升公允价值模 式的，而是更愿意选择历史成本计量模式，这是一个值得关注的现象。为什么这是符合 国际标准的模型引入以来，坐在板凳上?主要存在以下问题: 首先，管理在仔细考虑。尽管财政部投资房地产介绍了公允价值的估值方法，但可 以看出，监管机构不鼓励使用公允价值会计，公司管理层不愿意当“早鸟”，为了避免被 监管部门一直盯着。 第二， 国内的投资性房地产的公允价值难以确定。 如前所述， 国内评价机制不完善， 很难确定一个合理的公允价值。从上市公司已经在使用公允价值估值，大多数上市公司 的投资性房地产的公允价值的确认是一个专业的房地产评估机构出具的评估价格， 有几 个上市公司选择投资房地产所在地房地产经纪市场研究报告， 但由于评价水平参差不齐， 和选择性的评价方法和参数太大，导致公允价值的不可靠。所以大多数公司仍然使用成 本定价方法8。 第三，上市公司的影响性能的波动。当条件下的相对繁荣的房地产市场，房地产价 格继续上涨，采用公允价值模式计量投资性房地产可以给企业带来更多的利润，但由于 北京师范大学珠海分校国际商学部 第7页 共 12 页 房地产行业属于高危行业，都极大地受到宏观经济形势的影响，房地产市场萧条，使用 价值的投资性房地产的公允价值将大幅萎缩，从而导致企业绩效的下降，这将使上市公 司的性能不稳定，因此，企业采用投资性房地产公允价值计量持谨慎的态度。 五、投资性房地产公允价值计量的财务影响 （一）投资性房地产公允价值计量对公司税收的影响 投资房地产的含义和固定资产，无形资产和库存，区分的性质分析投资性房地产的 合理性判断， 确定是否可以使用公允价值后续计量模型。 房地产不同的判断会有所不同， 如房地产用于外国商业租金或资本增值将确认为投资性房地产。但在旧的标准，而不是 单独的计量这些持有房地产的目的，持有大量的投资房地产企业或房地产开发商、房地 产重分类资产绑定到一个特定的影响。如果投资性房地产作为房地产企业的存货账户， 有必要消除大量的库存物品，导致流动比率下降，也影响企业的偿债能力。 新规则在中国的现阶段公允价值计量模型引入到主流的客观经济环境是我国经济 快速发展。蓬勃发展的市场公允价值计量存在的模型变得更加紧迫。为了可以真正反映 每个最终会计投资性房地产的公允价值的变化， 更全面的信息使用者提供有用的财务数 据报表，我们认真开始推广公允价值的应用。但是，专家、学者担心是有道理的。公允 价值的引入提供了许多陷入困境的企业操纵利润的机会和方法。 他们可能会使用公允价 值升值的最后一本书的成本和增加虚拟当前收入，增加净利润，抛光报告非法目的。这 不是报告信息的外部用户错误的会计信息。在此基础上，投资性房地产采用公允价值计 量属性使得企业不需要每月折旧或摊销，会计期末进行减值测试在房地产、更少的减值 损失准备，企业在计算净利润抵消因素。总之，如果公允价值不能得到有效实施，所以 投资房地产企业的仪器调整目前的净利润，夸大企业的价值以吸引更多的投资者投资。 可以总结投资性房地产的公允价值会影响利润的两个因素:第一是确定公允价值时使用 技术手段;第二个是投资房地产和投资房地产会计处理的变换。本文认为，只要两个关 键因素来证明，根据可以依赖，投资性房地产的公允价值将得到更可靠、更公平 9。 （二）投资性房地产公允价值计量对上市公司业绩的影响 在 2007 年 1 月 1 日新准则的开始，很多投资房地产企业利用固定资产的分类，无 形资产和库存，这种变化将不可避免地影响所有者权益的开始。测量部分采用传统成本 模型的房地产企业开始准备后续公允价值计量， 也导致初的“资本储备和其他资本公积” 的累积量增加。此外，如果企业满足其需求的房地产转换为投资性房地产，公允价值高 北京师范大学珠海分校国际商学部 第8页 共 12 页 于账面价值的升值额头也被包括在资本储备，最终增加企业的净资产总额，因此在无形 之中会增加公司的总价值。然后，运用公允价值计量模式，剔除折旧、摊销、不提减值， 这一标准，无论是上市公司经营活动都会带来利润。在资产负债表日，公允价值和账户 余额在当期损益中的价值。上市公司的每股收益和资产收益率、资产负债率有了兴趣， 净利润增长率有所上升。例如，一般房地产行业的资产负债率很高，资产负债率高达 70%，投资房地产的负债率一般在 60%左右，而长期的房地产建设、融资和融资对于公 司来说非常重要。 运用公允价值计量模式， 可以美化财务指标， 加强对净资产的收益率， 从而使公司获得融资机会。在对公司财务指标进行评估时，公允价值计量模式将提升企 业盈利能力、经营能力、成长能力、长期偿债能力，增加挂牌公司的融资能力，增强投 资者信心。因此，对投资房地产公允价值的计量可以粉饰财务报表，投资者的投资决策 必须谨慎10。 此外，由于公允价值计量更为复杂，信息使用者要充分理解投资房地产信息的公允 价值，必须有相应的信息披露。披露的信息披露，透明度是最有效的方式，以遏制企业 利润，最有效的方式掩盖。各国应制定相应的会计准则，要求公司充分披露其持有的各 类房地产投资，使用功能、初始成本、公允价值、确定的方法、聘请评估机构，评估方 法来源的证据和估计假设元素，以防止公司的利润损害投资者利益。而对于自己确定的 披露公允价值的股票上市公司股份比具体情况下的项目价值，市场是不活跃的，但类似 的资产比有活跃的市场，房地产投资，它应该披露的持有期和要求进行交易的房地产投 资类似资产交易，并披露资产的交易价格调整，才能确定资产的公允价值。 六、结论 综上所述，公允价值计量的基本理论和