20120817广州鸦岗村旧改项目商业初步建议(36页).pptx

广州鸦岗村旧改项目 商业初步建议,商业集团投资及策划部 2012年8月15日,1,2,广州经济近年来快速发展，从2005年的12.9%至2011年的11%，每年都保持了两位数的增长。强大的经济实力为商业的发展提供了坚实的基础。,宏观经济,广州市2005年-2011年生产总值及增长率,3,广州城镇居民人均可支配收入及增长率,广州的城镇居民人均可支配收入近年来稳步上升，增长速度较快，消费实力不断增强，城市居民具有较好的消费力度。,4,广州市社会消费零售总额近年来均呈现两位数的增长，因为经济的快速发展，人均可支配收入的增长，消费意愿和实际消费总额逐年增加，零售行业的发展得到了有利支撑。,广州市社会消费零售总额及增长率,5,6,根据广州市城市总体规划（2010-2020），鸦岗是广州“西联”“北优”战略的重要地区，应当加强与西部佛山城市的联系与协调发展，加强广佛都市区的发展，同时对旧城区进行优化调整，优化地区功能布局与空间结构。 在鸦岗地区，规划以居住用地为主，是城郊重要的居住片区， 是疏散老城区人口的重要地区。,城市规划,7,依据广佛同城化城镇空间发展战略规划，鸦岗地区处于广佛同城发展的内圈层，处于广佛服务圈和外围产业圈之间的过渡区域，适宜发展居住、商业、休闲等功能。,8,鸦岗位于广州市白云湖区域，广州市白云湖地区城市设计及控制性详细规划，将白云湖地区定位为：白云湖滨生态宜居新城、粤港澳台流通服务业合作试验区，构建“一廊两带三中心四组团”结构。 “一廊”：指连通珠江西航道、白云湖和白云山等生态景观资源，构筑“江-城-湖-山”的区域景观格局。 “两带”：沿武广铁路、京广铁路分别形成两条南北向组团隔离绿带，降低武广铁路、京广铁路等过境交通带来的噪音和景观影响，优化形成四个功能组团。 “三个中心”：分别为中部片区级公共服务中心、西部居住组团级服务中心和东部居住组团级服务中心。三个中心依托轨道交通8号线、13号线和轻轨b线站点，强化综合性服务功能聚集，引导生活组团发展。 “四组团”：分别为西部居住组团、中部综合组团、东部居住组团、北部商贸物流组团。,9,根据规划，鸦岗处于白云湖西部组团，临近西部居住组团级服务中心。,鸦岗旧村位处白云湖地区中的西部组团，其功能定位为：以武广高铁为分隔，地铁轨道13号线终点站打造西部组团级商业中心，服务整个组团，组团内部形成居住、商业等特色分区。 该组团主要以滨水岭南特色中高档住宅为主，兼有部分村民安置用房、保障性住房，提倡功能混合和多层次人群混合居住。,10,鸦岗村所在的组团主要定位为功能混合和多层次人群居住，区域的商业定位主要为服务组团的内部需求。,11,商圈分析,整体商圈分布 与项目位置,广州主要商圈,海珠商圈,番禺商圈,白云商圈,天河商圈,越秀商圈,荔湾商圈,素有“千年商都”美誉的广州，经过了多年的商业沉淀，随着广州gdp不断增长，市政建设的不断完善，以及商户扎堆聚集，相继形成了上下九荔湾商圈、北京路越秀商圈、天河商圈三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。,12,根据白云区商业网点发展规划（20102020），白云区的商业网点构建“一轴带动、两心集聚、五带辐射、多特色支撑”的商业发展总体格局。 “一轴”：是指中央商业发展轴。南接白云新城，北联白云国际机场，主要以南北走向的机场路一106国道、机场高速公路以及地铁2、3号线为依托。 “两心”：是指白云新城商业核心和空港新城商业核心。 “五带”是指白云商业发展带、东部商业发展带、西部商业发展带、黄石路 商业发展带和白云五线商业发展带，空间上表现为“三纵两横”的总体格局。,13,根据规划，鸦岗不在白云区商业网点规划的主要轴、心、带上，商业规划主要以满足区域居住人群的消费需求为主。,14,鸦岗村 位于广州市区西北部，广清高速公路西侧，流溪河南侧，珠江西航道两侧；地处四江汇合之处（流溪河、巴江河、北江支流汇入珠江），西侧毗邻佛山里水镇。,项目区位,15,项目四至,珠江航道（西侧）,鸦岗大道（北侧）,村内民居（南侧）,村内水渠（东侧）,鸦岗村牌坊,鸦岗村位于白云区的西北部，隶属白云区石井街，拥有17个经济合作社。,16,鸦岗地区处于四江交汇处，景观系统有较好的本底基础，其中流溪河与珠江西航道为规划范围内主要滨水景观资源。鸦岗地区河涌、水塘遍布，这种农业生态景观极具岭南水乡特色，可是常年水质污染严重。,水乡美景,河涌污染,17,鸦岗村有多处历史建筑，主要分布在河东地段，散落在村镇住宅周边，主要有包括各大宗祠，还有部分庙宇、家宅，其中万春邓公祠、蔡氏大宗祠、萧氏大宗祠规模最大，保存最完整。,18,鸦岗村对外出行道路主要依托华南快速干线和广清高速公路。 华南快速干线向西，接佛山一环，与佛山各大片城区建立便捷联系。 华南快速干线向东，接白云大道，10分钟车程可以达到白云新城；通过平沙立交，转机场高速公路，北行，20分钟车程可以到达白云机场；机场高速南行，20分钟车程可以到达珠江新城。,项目交通,19,鸦岗村内部道路不成系统，多为断头路和丁字路，道路宽度多在3至5m左右，且路面质量较差，对交通运输、游憩娱乐、防灾救灾等存在一定影响。,20,鸦岗公交设施缺乏，公交服务水平低，仅有2条主要公交线路停靠鸦岗总站。村民前往周边区域，主要依靠电动摩托、自行车或者面包车。,212路：中山八路总站鸦岗总站 742路：地铁飞翔公园总站鸦岗总站,21,鸦岗区有一个货运站和四个物流中心，由于货运及物流站较多，货运交通比重大。其中：黄金围货运站占地面积12.6公顷；通利物流占地面积6.5公顷；锦亿物流占地面积7公顷；大围物流占地面积8.6公顷；鑫捷物流占地面积2.7公顷。,22,截至2011年，鸦岗村现状总人口12115人，总户数4244户。其中：村民人口6806人，现状村民总户数1598 户。 鸦岗村现有外来人口近1万人，主要租住于村内民房，主要为附近运输、货运的务工人员，收入低，消费能力有限。,居住人口,23,商业形态,鸦岗村现有的商业非常零散，以临街商铺为主，主要分布于鸦岗大道进入村内的牌坊一侧，主要从事食品、药品、服饰、电器等日用品的零售，规模都很小，档次比较低。,24,鸦岗村位于白云湖西部地区，未来本地区北部将有华南快速干线与东部佛山、东部天河区快速连接，南部有白云三线与白云新城直接相通；槎神大通贯穿东西向，向北可直达花都，向南可直接与荔湾等主城区相连。在改造范围内，支路网密集，交通条件十分便利。 在市内公共交通上，鸦岗附近规划十三号地铁线终点站朝阳站。同时，项目内还将规划多个公交站点，内外交通条件将大大改善。,交通规划,项目swot分析,strengths 区位优势：位于广佛都市圈西北部协调区，毗邻白云新城； 交通优势：鸦岗地区距空港6公里（十五分钟车程）； 景观优势：鸦岗地区位于四江交汇处，基地内河涌、水塘遍布； 文化优势：鸦岗村内还保留着多处历史建筑和6棵古树。,opportunities 三旧政策：契合广州“三旧改造强力推动地区改造更新”的政策。 周边带动：白云新城的建设、白云湖的开挖和蓄养，对鸦岗地区发展具有很强的推动作用。 交通优化：鸦岗地区高、快速路成熟，未来地铁8号线将延长至鸦岗地区，并在规划范围中部设地铁朝阳站。,threats 区域竞争：在以白云新城为中心的中调北部地区，鸦岗地区、金沙洲地区、嘉禾组团三者之间存在功能定位上的竞争。 同质竞争：白云湖地区东部组团、中部组团的居住片区，与作为西部组团的鸦岗地区居住片区形成竞争。 现状建成情况复杂：城市设计范围内包含了鸦岗村三旧改造的用地， 项目关乎鸦岗村民、开发商、政府三方利益，规划项目推动难度较大。,weaknesses 缺乏引擎：缺乏具有辐射带动力的大型公共项目； 交通混乱：城郊型的地区交通难以承担区域节点的功能定位； 现状复杂：现状土地使用效率低，空间形态混乱、品质低； 过境干扰： 武广高铁高架轨道位于用地东侧，给地块带来较大的噪音污染，华南快速干线对地块分割较大。,26,27,项目定位考量,消费需求,市场竞争,产品形态,项目定位,项目改造之后，成为白云区西部主要的居住组团，存在一定的消费需求,周边成熟商圈对人群的分流,以主要满足本区域生活和工作人群的日常消费需求为主,服务于西部居住组团的区域商业,区域特色,租售考量,周边区域租金很低，租金的成长性取决于项目整体的规划和建设,28,不建议：大型零售集中商业,建议：配套型社区商业,地理位置偏远：白云区西北端，广佛交界,消费需求不足：常住人口近7千，外来人口1万,缺乏规划支持：不在白云区商业规划重点区域,29,30,c2(2),朝阳地铁站,规划中商业地块分为两部分，其中c2（1）商业地块位于鸦岗村二官顶附近，临近村集体物业，位于两条规划路交叉口； c2（2）位于主干道槎神大道一侧，临近规划地铁站十三号线的终点站朝阳站。其中槎神大道贯穿东西向，向北可直达花都，向南可直接与荔湾等主城区相连。朝阳站预计于2020年开通。,区域规划,c2(1),在槎神大道中间地段设立一个商业中心，紧邻村集体物业，剩余的商业面积打散做成临街街铺，满足区域居住人群的消费需求,村集体物业，建议建设一个广场，可以进一步扩大行政中心的辐射能力，并对周边商业街形成拉动作用,优化建议,31,初,调整之后,餐饮、零售、娱乐、休闲等 商业街,村集体物业，建 议建设一个广场， 可以进一步扩大 行政中