2010年商丘市房地产市场调研报告.ppt

苏地 圣地亚哥商丘市场调研报告,策划单位：深圳中建投置业顾问有限公司 策划日期：2010年6月6日,谨呈：商丘苏地置业有限公司,目 录,宏观经济环境分析,商丘房地产市场分析,板块市场分析,商丘房地产市场预测,商丘房地产市场总结,1,2,3,4,5,6,个案及可行性分析,宏观经济环境分析,Contents,1.1,房地产行业政策分析,国十条,一 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、 城市人民政府抓落实的工作责任制建立考核问责机制 政策解读：明确了政府问责制，在一定程度上避免地方政府利益与开发商利益的相互纠葛， 敦促地方政府执行中央调控政策的力度；但中央政府与地方政府的博弈行为仍将存在。,二 坚决抑制不合理住房需求 实行更为严格的差别化住房信贷政策 首套90平方以上首付不低于30%，第二套首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍， 对商品房涨价过快区域可根据风险情况暂停第三套及以上贷款， 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 政策解读：新政的重拳出击，旨在扼制投资投机行为，平抑房价，对投资客来说是致命一 击，投资客的退场，有利于市场供求关系趋于规范，消费需求趋向于刚性需求。,宏观经济环境分析,三 增加住房有效供给 增加居住用地有效供应 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。 要依法加快处置闲置房地产用地，要优先安排普通住房建设。 坚持和完善土地招拍挂制度，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 调整住房供应结构 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量 的70%，并优先保证供应 政策解读：完善土地制度，降低土地成本，抑制土地非理性上涨。 加大保障性住房普通住宅的建设，满足中低消费人群的需求.,国十条,宏观经济环境分析,四 加快保障性安居工程建设 加大保障性安居房的建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、 各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 政策解读:对城市低收入人群居住条件进行改善，也是对城市土地的有 效利用。,五 加强市场监管 加强对房地产开发企业购地和融资的监管，对取得预售许可或者办理现房销售 备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按 照申报价格明码标价对外销售 政策解读：该通知能在一定程度上避免捂盘惜售的行为，但具体的实 施难度较大，并不能对市场产生实质性影响。,货币政策,一：存款准备金利率上调 央行再次宣布，自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。短短42天内两次收紧流动性，业内预计此举冻结银行超过6000亿元资金，央行连续两次上调了存款准备金率，达到16.5，仅次于历史最高记录17.5。 政策解读：存款准备金率的上调主要为应对国内通胀的压力，防范金融风险，而对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量, 增加开发商贷款压力，尤其是对资金实力薄弱的房地产开发公司尤为显著。 二：七折利率优惠取消 中国银行在业内率先取消首套房利率7折优惠幅度，各分行视情况可上调至8.5折。继续二套房贷政策全面收紧之后，首套房贷也即将关上7折利率的“大门 政策解读：七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信号，但7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的调高将在一定程度上影响真实的市场需求。,宏观经济环境分析,税费政策,一：二手房营业税优惠取消 2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。 政策解读：延长营业税营业税免征期降低了投机炒房的利润点，延长了投机炒房周期，一定程度上规范了二手市场秩序。 二：关于首次购买普通住房有关契税政策的通知 2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 政策解读：此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象，避免二套房等投资性购买者打政策擦边球。以户为判断标准导致部分刚性需求起到了抑制作用,宏观经济环境分析,规范土地交易,宏观经济环境分析,2010年3月10日国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地 产用地供应和监管有关问题的通知 ，开发商今后在拿地时一律按照底价 的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。逾期 不签订合同的，终止供地、不得退还定金。 政策解读： 此举主要是针对规范土地市场，提高开发商拿地门槛，限制 开发商乱拿地.,加强销售管理,2010年4月19日，住建部发布通知： 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 今后未取得预售许可的项目，开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处等。 政策解读：该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节，但从市场调研情况来看，该措施由于应对方式诸多，加之地方政府的执行力度偏软，难以在市场销售行为中产生真正的效果。,宏观经济环境分析,小结：,此轮调控力度空前，精确制导，直指投资投机性需求； 土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量； 土地出让制度的改革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨； 二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求，市场泡沫有望挤出； 销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为； 问责制明确了地市政府的职责，加大了地方政府只能单位执行政策的力度。 房地产市场未来会面临新的调整，市场风险加大,宏观经济环境分析,Contents,1.2,房地产市场供给与需求分析,宏观经济环境分析,房地产投资保持高速增长,（数据来源：国家统计网）,2003 年2007 年房地产开发投资增幅基本保持在20%左右， 2008年受宏观调控影响，房地产开发投资增幅开始有所回落，房地产投资过热势头得到了初步遏制，并逐步趋于稳定、规范。,宏观经济环境分析,商品房开工建设与销售,（数据来源：国家统计网）,20052009 年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步增长的局面。 20052009 年，销售面积超过竣工面积，显示市场需求旺盛，而供应略显不足。 20052009年除08年外销售面积增幅都在竣工面积之上，09年差距更是达到了近40%，房地产市场需求巨大。,宏观经济环境分析,住宅市场投资,（数据来源：国家统计网）,2003 2009年 全国房地产开发投资中住宅的比例一直保持70%左右。住宅作为人们生活的必须品始终居于房地产开发投资的主导地位。,宏观经济环境分析,商品房销售价格,（数据来源：国家统计网）,2003 年2009年，全国商品房销售价格持续上涨，进入2008 年，房地产市场经过政策调控，经历了一轮低谷。同比大幅下跌13.96%。 经过2008年市场低迷大部分刚性需求在2009年得到释放，出现增幅近23%井喷式的增长！,宏观经济环境分析,小结,全国商品房开工建设与销售面积同步增长，市场需求仍然很大。 目前房地产住宅产品占主导地位，比例在70%左右。 全国商品房销售价格持续上涨，但受宏观政策影响较大。,宏观经济环境分析,Contents,商丘经济环境分析,1.3,商丘经济环境分析,GDP发展稳步增长,(数据来源：商丘市统计公报),从2004年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市GDP 增长幅度一直保持了较高增长率，受2008年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。 从2005-2008年商丘人均GDP平稳持续增长 经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础,商丘经济环境分析,GDP与省内各市比较情况,(数据来源：河南省统计公报),2009年商丘市GDP居于河南省各地市中等水平，经济实力一般。但总体经济运行形势良好，继续保持平稳、较快的增长势头。,商丘经济环境分析,可支配收入平稳增长,(数据来源：商丘市统计公报),人均可支配收入平稳增长，2008年达到11751元，但仍然低于全省平均水平（河南2008年城镇居民人均可支配收入为13200元），本市区人口消费力略显有限。,商丘经济环境分析,产业结构不断完善,(数据来源：商丘市统计公报),第二产业比重较大，第一产业、第三产业的比重相当，白领阶层数量较少，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。 2008年第三产业开始超越第一产业，并有良好的发展势头 产业结构不断优化，有利于社会经济稳步增长，为房地产发展打下基础,商丘经济环境分析,城镇化率加速发展,商丘市城镇化率较低，但近几年的高速发展已经接近全省平均水平，这说明商丘近年城市化率正在加速。 城镇化率的加速将有利于商丘房地产的发展。,商丘经济环境分析,城市化进程可观,按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程”的低速增长期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发展,商丘经济环境分析,小结,城市经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。 商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。 按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发展前景良好，可发展空间巨大。,商丘经济环境分析,Contents,商丘房地产市场现状,2,商丘房地产市场现状,房地产投资额高速增长,（数据来源：商丘市统计公报,2005年以来商丘市房地产投资高速发展，投资额保持在年增长40%左右以上，上升趋势明显。在2008年全国房地产市场处于下行阶段，商丘市依旧保持着高速增长。 商丘的主力消费人群是自住型，受调控较小。随着城市化率的加速，房地产市场投资增速也将持续增长。,商丘房地产市场现状,商品房销售面积剧增,（数据来源：商丘市统计公报）,2005年之前房地产市场相对比较低迷，在进入2006年以后，商品房销售有了突飞猛进的增长，其中2006和2007年增幅达到了100%以上，尤其是进入2009年以后，随着全国房地产市场的复苏和发展的带动，增幅达到了212%，销售量也实现了井喷式的爆发，达到了333万平方米。 商丘房地产市场一片火热，市场前景非常可观。,商丘房地产市场现状,各物业销售比例失调,（数据来源：商丘市统计公报）,目前商丘房地产市场的主流需求产品为住宅销售面积占比到了93%，鉴于城市产业结构以及经济发展，市场上办公物业推出数量以及需求基本为零。 基本上办公需求在一些商住楼进行解决。 住宅占绝对份额，商业所占比例失调，住宅业飞速发展，商业却萎靡不振，随着城市化进程加速商业的发展有待加强。,商丘房地产市场现状,潜在市场预测,自2009年至今（附表1），商丘市共出让土地约868亩，按照其规划容积率计算，至少约157万的潜在供应，这些出让区域集中在商丘新区以及神火大道两侧区域，未来这些片区的竞争将会更加激烈，而商丘的城西以及道北区域土地供应量较小，这些区域内的竞争相对温和。 目前供应土地绝大部分受9070政策和单套面积小于144的政策限制，未来市场的大户型供应较少。,商丘房地产市场现状,Contents,板块市场分析,3,板块市场分析,城市发展格局及规划,道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场 老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态 神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好 经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足 城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。 总体来说商丘市的城市发展方向：“南扩东进西移”,南扩,东进,西移,商丘房地产市场现状,板块划分,为更好对商丘市场发展趋势进行分析，将城市分为 道北板块（京九线北）、 城西板块（梁园区政府周边） 老城区板块（中心城区）。 神火大道板块（神火大道两侧）、 经济开发区 五个区域来进行分析研究。,板块市场分析,商丘目前主要在售项目一览,上东一品,建业桂园,东方豫园,东方兰亭苑,天明第一城,联盟新城,上海城市花园,汇豪天下,盛大世纪城,水木清华,海亚春天,富饶新城国际,普罗旺斯,帝和水上乐园,华联商贸国际,天秀城,书香人家,0370,金地绿洲,景苑,目前在售项目主要集中在 城西板块 经济开发区 神火大道板块,板块市场分析,华联商贸国际,天秀城,书香人家,0370,金地绿洲,景苑,城西项目分布,城西板块项目分析,城西区域内项目分析,城西板块项目分析,由于城市规划和主发展趋势影响，本区域内项目多属于中低档次，多层价格在1700小高层在2000左右，而且以多层为主导产品,主力户型面积区间分析,。一房集中在51-65 ，二房集中在80-90 ，三房集中在110-140。产品主要供应以两房和三房为主。,城西板块项目分析,建筑风格对比,普通住宅项目在建筑风格没有什么特色，全部都是现代风格，产品整体形象略显低档，品质难以提升。,城西板块项目分析,细部特征分析,板块区域住宅项目园林设计手法非常短缺，主要采用本地基础树种做点缀，其他元素应用少，小区风格不明显，导致产品本身的品质难以提升，目标客户群不稳定。,城西板块项目分析,区域内客户群体,置业动机 投资、工薪阶层首次置业,客户构成 梁园辖区内工薪阶层首次置业者，附近政府工作人员、师院老师、工厂管理层人员，投资者、道北居民以及靠近梁园乡镇居民,城西板块项目分析,小结,周边产品同质化比较严重，户型配比相差不大 由于此区域楼盘均价不高，总价控制合理，被中低档消费人群看好，尤其是梁园区政府周边以及道北消费者。 各项目风格同质化非常高，无差异化。 客户层次，非常雷同，客源截流比较严重。,城西板块项目分析,神火大道板块项目分布,神火大道板块项目分析,神火大道板块项目分析,神火大道板块项目分析,神火大道板块项目分析,项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。 此区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于规模化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于“大”“齐”。二是趋于个性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅。 从价格上来看均价在三千左右，但是特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，在售项目水木清华达到了五千，成为目前价格最高项目。,神火大道板块项目分析,主力户型面积区间分析,神火大道板块项目分析,从户型上看，目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之。三房的主力面积区间为115-145，两房的主力面积区间为90-100。,建筑风格对比,建筑风格的个性化有助于提升项目的品质，在规模化的基础上提高个性化的建筑园林风格能够提升项目的核心竞争力，也更加能准确的把握住项目本身的目标客户群。,神火大道板块项目分析,细部特征分析,本区域内楼盘各方面配套比较完善，楼盘品质也是商丘最高的.,神火大道板块项目分析,区域客户群体,置业动机 投资、改善居住条件、享受高品质生活,客户构成 商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县定居商丘人群,神火大道板块项目分析,小结,神火大道板块项目分析,有利的政策导向和土地供应使区域内的开发量较大，房地产市场开发建设比较火爆，未来竞争激烈。 民主路至北海路段的项目基本都是以18层以上高层为主，销售价格在3000-3200元/，是市区房价最高的区域。该片区由于项目档次较高，住宅开发项目较多，已聚集成为目前商丘的中高档住宅片区。 此区域的楼盘注重楼盘品质的打造，无论是从建筑风格、园林设计、建筑结构都比较讲究，项目规格也都是全市最高，此区域也必将引领整个商丘房地产市场。,经济开发区项目分布,经开区板块项目分析,经济开发区板块项目分析,经开区板块项目分析,主力户型面积区间分析,从户型上看，目前区域内户型供给以三房和四房为主，一房和五房以上的户型供应量较少，一般三房的面积在120-140之间，四房的面积以160以上居多。该区域的户型面积较其他区域的的较大。,经开区板块项目分析,建筑风格对比,经开区板块项目分析,此区域的建筑风格比较单一，同质化较高，没有各自的核心竞争力，对目标客户群体控制力有限。,区域内项目除了建业桂园相关配套较为齐全，其他的项目在这方面都有不足之处，这也是由于项目本身的定位和规模所限制。,细部特征分析,经开区板块项目分析,区域客户群体,置业动机 投资、首次置业、改善居住条件,客户构成 商丘本地投资客，首次置业工薪阶层，周边县定居商丘人群,经开区板块项目分析,小结,经济开发区缺乏市政配套和生活配套的投入，市场关注度有限。 区域内开发的物业基本主要是以多层为主，小高层次之，高层单位较少。区域内的户型产品主要是以120以上三房、160以上的四房为主，户型面积较其他板块要大。 目前新区人气相对较差，价格缺乏上升动力支撑。除了建业桂园项目进入最后1期销售，价格在2900元/左右，其余项目的价格都相对较低，在2200-2300元/之间。,经开区板块项目分析,Contents,个案及可行性分析,4.1,个案分析,水木清华,个案分析,项目名称,1,项目基本参数,个案分析,项目规划,水木清华由三大组团构成，三大组团由400米中央水系和 10000平米主景观区区隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、 百合苑的序列进行开发。,个案分析,水木清华以5层的水景花园洋房为主，临神火大道有一部分带电梯的小高层住宅。 其地中海式的建筑风格。 楼体采用高低错落的建筑天际线，丰富的四坡屋顶组合加上三段式建筑形态，颇受商丘客户青睐。,建筑风格,个案分析,水木清华项目的景观设计为加拿大嘉柯国际（JACC），其项目整体定位为一个高档次住宅社区，绿化率高，小区园林规划较好，水木清华最大限度保留了原生树木；在社区内因地制宜，利用半地下车库的建筑特色，在楼宇间形成高低起伏、错落有致、步移景异、奇景迭出的坡地景观；利用“天然活水生态系统”，营造了商丘首条400米长的社区内中央水系。,园林风格,个案分析,户型解读,水木清华的户型设计以三房两厅两卫和四房两厅两卫为主，辅助以二房或多房户型。 在建筑端部景观大户型（四房），顶层户型空间结合坡顶带阁楼设计。其户型设计在商丘市场上相对比较合理。 主卧与客厅朝南，且中间两户主卧采用270度观景落地大飘窗，采光观景效果极佳。,个案分析,水木清华个案总结与启示,水木清华，从规划到建筑，从户型到景观，从配套到后业以称得上是商丘市房地产界的标杆项目。该项目以其领先商丘市其他房地产项目的优秀品质和夺人耳目的景观嬴得了大批消费者的青睐，也嬴得了商丘市民对其品质的认可。商丘市高端楼盘虽为数寥寥，但其在市民心中却有极强的影响力。消费者对楼盘品质和品牌的认可度，对楼盘的销售起着不可低估的作用。 启示：在新项目中，应当注重产品品质，打好品牌；同时创建自己的品牌，嬴得自己的客户群，以求获得更长远的发展。,个案分析,汇豪天下,项目名称,2,个案分析,项目基本参数,个案分析,一期,二期,二期,项目位于神火大道与宋城路交汇处西两百米 小区共有19栋建筑，分2期开发，一期开发有4栋4层的叠院洋房、3栋8层电梯洋房和两栋11层观景小高层。,项目规划,宋城路,个案分析,项目配套,周边配套 小区配套,50*50M的标准游泳池、 网球场、 乒乓球室,由于项目地处新南城区，目前周边配套尚不完善，基于项目规模限制，小区内配套比较单一。,个案分析,户型解读,坐北朝南，户型周正，南北通透，干湿分区，客厅带有180度超大宽景阳台。 户型以大三房四房为主，客厅和主卧宽敞、大气彰显豪宅气度。,项目定位及技术组合应用,定位：科技豪宅（恒温、恒湿、恒氧）,十大科技系统： 恒温系统、 恒湿系统、 恒氧系统、 外节能窗系统、 外遮阳系统、 隔音除噪系统、 同层排水系统、 外墙保温系统、 中水回收系统、 24小时热水系统,个案分析,项目主要应用技术,应用技术,新风置换系统,地源头热泵 天棚辐射系统,外遮阳系统,中水回收系统,主要技术：天棚辐射、地源热泵、新风置换系统。,个案分析,小结,汇豪天下作为商丘第一个科技理念豪宅，从园林设计、建筑规划布局、户型配比和新科技的应用都透露出豪宅气度，通过提升住户身体舒适度、观景视觉角度来体现豪宅风范。但受地理位置和项目规模限制，项目周边及小区内配套相对较单一。 小区通过科学规划设计加上十大科技系统综合应用，铸就了其他楼盘不可复制的核心竞争力。,个案分析,海亚春天,项目名称,3,个案分析,项目基本参数,个案分析,项目规划,总建筑面积:55万平方 项目分两期开发，现开发一期由22栋多层、小高层、 高层组成，共约1500套。 第一期分1.1和1.2两期开发，1.1期已基本售完，1.2期开盘时间待定。,客户群体,地处城市中心，周边政府单位、金融机构、企业众多，客户群体以此类单位职工、投资客；以及改善居住条件道北等老城区和周边县居民为主。,个案分析,老城区,周边县,投资客,价格,周边价格：帝和水上乐园 均价：3100元/平方米 新城国际 均价：3000元/平方米 海亚春天 均价：2800元/平方米,均价低于周边项目200-300元/平方，采用三项节能环保科技产品多重组合，形成强有力的价格攻势，造就了1.1期日光盘的销售佳绩。,个案分析,项目定位及产品组合应用,定位： 生态社区 （低碳生活理念） 组合应用： 每户配备一台皇明太阳能热水器，小区过道及小区道路采用太阳能光伏发电提供照明，采用地温式中央空调。,个案分析,项目主要应用技术,应用技术,地温式中央空调,太阳能光伏发电,太阳能热水器,个案分析,小结,规模化、个性化、实惠价 海亚春天55万方生态社区，是商丘屈指可数的几个大盘之一，在规模化的前提下兼具个性化，采用三项节能环保新科技，提倡低碳生活、节能环保，同时均价比周边楼盘低，所以倍受消费者青睐。,个案分析,Contents,地源热泵简介,4.2,何为地源热泵系统？,地源热泵技术是一种利用地下浅层地热资源（也称为地源能，包括土壤、地下水、地表水等）的既可制冷空调又可采暖和提供热水的高效节能空调技术。地源热泵通过输入少量的高品位能源（如电能），以地源能作为热泵夏季制冷的冷却源、冬季采暖供热的低温热源，同时实现建筑采暖、制冷和生活热水的三联供。 地源热泵系统的组成：,室外低能换热系统,水循环,水或空气循环,水源热泵,建筑物采暖 或空调末端,地源热泵运行原理（夏季）,地源热泵运行原理（冬季）,地源热泵技术优势,1可再生能源利用技术 地能或地表浅层（400米内）地热资源的温度一年四季相对稳定而且是可再生能源。 2经济有效的节能技术 地源热泵比传统空调系统运行效率要高40%，因此要节能和节省运行费用40%左右。 3环境效益显著 4一机多用，应用范围广 地源热泵系统可供暖、空调，还可供生活热水，一机多用。 5维护费用低，运行可靠 所有部件埋在地下或安装在室内，避免了室外的恶劣气候；机组部件少而且使用寿命均在15年以上，地下部分可使用50年。,地源热泵技术劣势,1受地质因素限制 （1）：地温 合适的土壤温度是地源热泵实施基础条件 （2）：地质 地质条件的好坏决定了地源热泵的经济性 2初投资费用高 根据多家厂家初步报价对比，平均增加成本在400元/平方米 3需要有一定的空间埋设地埋管系统 采用单U型垂直埋管提供每KW冷量约需要1.6-3平米的土壤换热器占地面积，因此实施土壤源热泵需要占用较多土壤换热器布置面积。 4施工周期较长 由于打孔深而且数量多，需要较多时间，对工期有一定的影响 5施工要求较高，需要专业施工队伍和设备,采用地源热泵系统配置方案,地源热泵,方案一,风机窗口装置 （地温式中央空调）,天棚辐射,防止结露,外遮阳系统,新风置换系统,成本增加： 土壤源热泵约400元/ （建筑面积）,防止结露、通风保湿,达到恒温、恒湿、恒氧效果，但成本将大幅增加。,方案二,方案一（地温式中央空调）,优势,劣势,建议：在扩大项目知名度推动销售和风险的考虑下，建议部分可采用此方案以形成项目品牌效应，推动整个项目的销售。,一：扩大项目知名度，加入了科技元素有助于提升项目整体形象， 打造项目品牌。 二：区域内项目定位差异化，有助于销售推广。 三：相比天棚辐射系统，地温式中央空调在一定程度上节约了成本又 达到了科技住宅的效果，增加了卖点。,一：成本增加，周边项目多层价格在1700元/，采用本装置 价格提升到2100，而利润空间却没有增加。 二：目标客户群在此区域采用本装置的可接受度尚不明确。,方案二（恒温、恒湿、恒氧）,优势,劣势,建议：此系统虽能增加项目卖点，提高项目档次，但造价高昂，施工技术不成熟，相对来说所冒风险过大。,一：商丘仅有汇豪天下采用了该系统，同类比较能扩大项目知名度，加入了科技元素有助于提升项目整体形象，打造项目品牌。 二：区域内项目定位差异化，有助于销售推广。,一：相比地温式中央空调成本大幅增加，在利润空间一定的前提下， 销售价格大幅增加，部分目标客户群体被排除在外。 三：天棚辐射施工技术要求高，前期部分工程稍有差错，对后几期 期项目的销售将带来不利影响。 二：商丘发展重点在东南，而本区域多以中低档楼盘为主，客户认 知度低，采用天棚辐射系统风险系数较大。,小结,根据上述分析得出以下结论： 部分采用地源热泵风机窗口（地温式中央空调）系统，不建议采用地缘热泵天棚辐射系统： 考虑因素：消费者可接受度、区域范围环境因素、 投资成本因素、 项目定位 施工、维护技术。,Contents,商丘房地产市场总结,5,商丘房地产市场总结,商丘在售项目统计,67%,18%,15%,神火大道板块房地产项目数量最多的一个区域占到总比例的67%,商丘房地产市场总结,商丘市各区域在售项目规模统计,商丘房地产项目普遍较小，十万以下占40%，十万到三十万占45%，目前规模较大的项目主要集中在神火大道板块，新开项目大规模的比例逐步变大。,商丘房地产市场总结,各板块项目建筑类型分析,全市项目以多层加小高层占绝对主力，各类型较平均的是神火大道板块，而城西板块和经济开发区板则以多层和多层加小高层为主,商丘房地产市场总结,商丘各板块客户群体特征,目前商丘市场上的中高端客户群体主要以35岁左右的从政、从商的人员。他们所关注的是项目的区位、社区的品质、优美的景观、身份的体现。 神火大道板块为目前商丘市房地产市场的主流购买区域。高端客户由于承受力高，一般会考虑选择这个区域进行置业。 经济实力一般的中低端工薪阶层客户流动性较小，地缘性强，如老城区板块的道北居民，一般置业都会选择在本区域内购置房屋，例如城西梁园区政府周边。,商丘房地产市场总结,商丘房地产市场总结,商丘房地产以神火大道板块竞争最为激烈，该区域内中高档住宅项目林立，已自发形成一个中高档生活片区，市场上的中