土地市场管理框专题讲座PPT.ppt

我国土地市场管理框架,主 要 内 容,一、发展历程 二、市场结构和土地供应政策 三、工业用地市场专题 四、房地产用地市场专题 五、收购储备专题 六、城市地价体系及管理框架,一、发展历程,我国土地市场是随土地使用制度改革的不断深化而逐渐形成并日益完善的。 大体经历了四个阶段： 第一阶段（1978年20世纪80年代末） 萌芽阶段 第二阶段（20世纪90年代10年间） 初步形成阶段 第三阶段（2001年以来） 完善与规范阶段 第四阶段（2003年以来）参与宏观调控,（一）市场萌芽阶段：,要解决的特定问题： 在土地所有权、使用权不能流转的前提下，为适应对外开放、缓解城市建设资金不足，探索土地有偿使用的问题。 标志性事件： 1979年国家颁布中外合资经营企业法 1982年，深圳、广州、抚顺等城市开始对国有土地收取土地有偿使用费和场地占用费，特别是1987年，深圳市第一次协议出让国有土地使用权和第一次拍卖出让国有土地使用权，突破了国有土地使用权不允许转让的法律规定。 1988年，七届人大一次会议通过的宪法（修正案）规定：“土地使用权可以依照法律的规定转让”。这次修宪是一次历史性突破，是中国土地使用制度的根本性变革，标志着中国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，具有价值，可以入市流转，为土地使用制度改革深入发展和土地市场建设的全面展开奠定了法律基础。,（二）初步形成阶段：,要解决的特定问题：克服划拨方式配置土地的低效率，促进土地资源的合理利用和优化配置。 标志性事件： 1990年，国务院出台城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，以行政法规的形式，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。 1994年，全国人大常委会通过、1995年1月1日起施行的城市房地产管理法规定：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。 1998年修订的土地管理法进一步明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。,（三）市场完善与规范阶段：,要解决的特定问题：大力推进市场化，规范市场秩序 标志性事件： 2001年国务院下发的关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号文）提出：“各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。”同时指出：“确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采用协议方式。采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格，协议结果向社会公开。”,标志性事件： 2001年，国土资源部发布划拨用地目录，规定不符合目录的建设用地，不得划拨供地，必须有偿供应。 2002年，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令），明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 2009年，修订11号令为招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令）。 2003年，国土资源部发布协议出让国有土地使用权规定（21号令 2006年，国土资源部颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范，从程序上、技术标准上和可操作性上对招标拍卖挂牌出让和协议出让活动做了进一步的细化和规范，属于技术标准和操作规范性质。,（三）市场完善与规范阶段：,标志性事件： 2004年，国务院发布了关于深化改革严格土地管理的规定（国发200428号），要求推进土地资源的市场化配置。严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。. 2006年，国务院发布了关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号），严格规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。 2007年，十届全国人大五次会议审核通过的物权法明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。”,（四）参与宏观调控阶段：,要解决的特定问题：经济波动明显，资源供需矛盾深化，社会矛盾突显,标志性事件： -2006年底，关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知-国土资发2006307号 ，以及07、09年先后出台的工业用地政策。 2008年初，国务院发布的关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）规定：缩小划拨地范围、严格落实工业和经营性用地招拍挂等 -配合房地产调控的一系列文件:如（2011） -国土资源部关于大力推进节约集约用地制度建设的意见（2012。3）,（四）参与宏观调控阶段：,二、土地市场结构,（一）国有土地市场结构,（二）农村集体土地市场结构：,二、土地市场结构,（三）国有建设用地供应划拨,定义：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制 ” 划拨土地使用权： 划拨供地对象： （1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施用地和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 （4）法律、行政法规规定的其他用地,范围将近一步缩小,正在调整的划拨目录,（三）国有建设用地供应-出让 1、概念：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让的最高年限： 居住用地70年物权法提出：住宅建设用地使用权届满自动续期 工业用地50年 科教文卫体用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 3、土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。,新的合同文本范本 宗地范围：坐落+平面界址+竖向界限 开发利用条件：投资强度、容积率与建筑密度的上下限、居住项目户型与套数、工业项目配套服务设施的比例、开竣工时间等 续期：居住自动续期；未申请续期的，地上建筑无偿收回，申请未批的，地上建筑物补偿,（三）国有建设用地供应-出让 5、土地使用权出让的方式包括： 协议、招标、拍卖、挂牌 6、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价(且必须公开、透明）。 7、最低价标准:成本底线 基准地价底线,协议不等到于暗箱操作,协议出让的范围: 1.供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。 2.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以，但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。 3.划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。 4.出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以 5. 法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。这里主要指在上述已明确界定的范围之外的情况下，通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议方式。,国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见 国土资发201163号 2011年5月12日： 一、正确把握土地招拍挂出让政策的调控作用 二、完善住房用地招拍挂计划公示制度 三、调整完善土地招拍挂出让政策 四、大力推进土地使用权出让网上运行 五、完善土地招拍挂出让合同,(三)国有建设用地供应-国有土地使用权租赁 国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。由于支付租金的方式往往采取分年或分阶段多次支付的形式，国有土地租赁又被称为土地的“年租制”，与之对应，出让也被称为土地的“批租制”。 土地管理法实施条例第二十九条规定：国有土地有偿使用的方式包括：国有土地使用权出让；国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或者入股。,与国有土地使用权出让相比，国有土地租赁具有以下特征： 1、本质的相同性。 2、年期的短暂性。国有土地租赁分为短期租赁和长期租赁。租赁年限一般不超过5年；长期租赁的最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。合同法的有关规定，：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”。 3、租金支付的阶段性。采用短期租赁（5年以内）的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁（5年至20年）的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。,国有土地使用权租赁适用范围： 规定:对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨；对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 具体方式 招标、拍卖、挂牌、协议作为我国土地市场交易的几种基本形式，在国有土地租赁中仍然适用。适用规则与出让相同,(三)国有建设用地供应-供地政策： 限制用地项目目录、禁止用地项目目录。2012年本 限制：在全国范围内统一规划布点、生产能力过剩总量控制和涉及国防安全、重要国家利益，被列入目录的。 禁止：危害国家安全或损害社会利益，淘汰的生产方式、产品、工艺等涉及的项目，产业政策禁止投资的 供地标准：对建设项目用地规模作出的定量、定性规定。 项目可研和初设阶段：建设、设计单位按指标规定测算和确定用地规模 用地预审和用地供应环节：国土部门依标准审查。 项目竣工验收阶段：国土部门依供地合同、划拨决定书等的约定进行检查核验 现行用地标准：,08年正式出台 提高了工业用地准入门槛，以促进产业结构调整和产业升级。 控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。 工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。 严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 工业企业内部原则上不得安排绿地。但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。,(四)国有土地使用权转让 1、内涵： 是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 2、特征： 前提的限制性。 权利义务的转承性。 房、地的一体性。 主体的平等性。,3、转让条件 出让土地使用权转让的条件 已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 房屋已经建成的，还应当持有房屋所权证书。 划拨土地使用权转让的条件 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 领有国有土地使用证； 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 按有关规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。（市场价补缴土地出让金 ）,(五)土地使用权出租 是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权出租应当签订租赁合同。 出租人应当按照规定办理登记。,(六)土地使用权抵押 土地抵押权是土地他项权利之一，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当抵押人不履行债务时，抵押权人有权依照法规和抵押合同的规定处分该土地使用权并优先受偿处分所得的价款。,(六)土地使用权抵押 具有国有土地使用权证书、已支付全部土地出让价款 土地使用权抵押应当签订抵押合同。 土地使用权抵押应当办理抵押登记(请重视登记资料查询)。 抵押一致原则：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 集体土地使用权抵押限定,国有划拨土地使用权抵押的条件： (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； (2)领有国有土地使用证； (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； (4)依法签订土地使用权出让合同，向当地人民政府补交出让金或者以抵押所获收益抵交出让金。(处分时应先交出让金再由抵押权人受偿),可以抵押的集体土地使用权： 一是依法承包并经发包方同意抵押的集体荒地的土地使用权 二是乡(镇)村企业厂房等建筑物及所使用范围内的集体土地使用权 *集体土地使用权抵押登记应当以土地使用权登记为前提。,不得抵押的土地产权： 土地所有权 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权 乡(镇)村企业的土地使用权(不能单独抵押),辨析“租、税、费” 租：反应经济关系 税：依国家有关税收法律征收；目的是增加财政收入，促进土地资源的合理配置；税务机关征收，反应了国家强制效力 费：依据国家法律、政策或地方性法规征收；目的是补充行政事业单位经费不足；有关行政机关、事业单位征收，体现对服务的补偿。,（七）土地相关税费,主要的租税费种类 出让金 城镇土地使用税:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人 耕地占用税:占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 土地增值税 契税 新增建设用地土地有偿使用费 新菜地开发建设基金 耕地开垦费 土地复垦费,（七）土地相关税费,（七）土地相关税费,与征收环节相关的税费:新增费、耕地占用税、征地管理费、耕地开垦费等。 与出让环节相关的税收、征政事业性收费、政府性基金：契税、城市基础设施配套费、土地登记费等。 与出让环节相关的经营性收费：土地评估费、地籍测绘费、交易服务费等。 收费现状: 价内税（费）、价外税（费） 管理规定与建议：理顺、统一成交价与税费的关系,三、工业用地市场专题,(一)基本政策法律要求: 国务院31号文件：工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。 :工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,三、工业用地市场专题,(二)相关政策要求: (国土资发2009101号)(8-10) 1、合理选择招拍挂方式:新增建设用地，政府收回收购后重新供应的工业用地，必须；公布出让计划，安排一定中小企业开发用地；推进预申请制度；方式的选择和实施。 2、明确可协议的范围 3、明确权利义务，加强合同管理 4、强化执法监察,工业用地出让最低价标准(2007年1月1日起实施) ： 目的：避免低价出让、促进产业布局调整 构成内涵：土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用 表现形式：与等别挂钩（十五等 60-840） 执行要求： “市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准”。 “不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。” “各省级国土资源管理部门制订本地最低价标准。” 各省及时调整工业用地基准地价，与标准保持衔接一致 低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。 特殊： 60-圈外用地，自行开发配套。 30%-前条件下，使用未列入耕地后备资源，未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地。 租赁和短期出让-价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于标准。年期修正还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。 深层含义和作用： 促进熟地出让、 防止工业用地零散布局、工业用地短期出让提高土地利用效率、抑制工业用地增加民生用地,(国土资发200956号)(5-11) 目的：落实关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策； 充分发挥地价政策在宏观调控中的作用 1、强调成本保护原则 2、70%折扣：优先发展产业且用地集约的工业项目（其中，优先发展产业是指各省(区、市)依据国家产业结构调整指导目录制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。） 以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目（指在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的项目，具体由各省(区、市)在国民经济行业分类(gb/t4754-2002)第13、14、15、17、18、19、20大类范围内按小类认定。 ） 3、50%折扣：中西部，规划圈内，未利用地 4、15%折扣：中西部，规划圈外，未利用地 5、省级国土资源管理部门根据县级行政单元总数，总数小于50的不超过5%，其它不超过3%的原则，控制拟调整县、市(区)的数量，统筹组织测算、论证和平衡，提出明确意见并于2009年6月30日前报部备案后，可以按当地实际执行最低价标准。各省(区、市)确定的优先发展产业目录与按行业分类小类认定的农、林、牧、渔业产品初加工项目目录需一并报部备案。逾期未备案的按标准执行。,实施现状： （2008.12011.6） 出让规模快速增长,比例提高，空间分布差异; 挂牌占绝对主导方式; 竞争程度不高; 短期出让、弹性出让极少。,工业用地招拍挂出让宗数、面积、总价款，分别占出让总数的88.44%、86.15%、92.93%。,实施现状： （2008.12011.6） 出让规模快速增长,比例提高，空间分布差异; 挂牌占绝对主导方式; 竞争程度不高; 短期出让、弹性出让极少。,全国工业用地招拍挂出让中多人参与现场竞价的仅有3586宗，多人竞买率为3.44%；高于底价或起始价出让的宗地数为20299宗，溢价宗数占比为19.48%，,短期出让率仅为0.80%。,各地的探索与创新： （一）积极挖潜，拓展工业用地发展空间： 浙江、福建、云南等省的 “缓坡工业” （二）分类管理，指标评价，以差别化、精细化促进集约化。 绍兴的产业目录、评价体系、亩产效益、靖江模式 （三）分阶段出让工业用地，有效防范和遏制投机炒作行为。 义乌、宁波等 （四）用地保证金制度，用经济手段为批后监管提供抓手。 （五）探索工业用地二次开发，盘活、利用存量建设用地。 上海,绍兴县专门制定政策，规定了新建工业项目的每亩投入强度和产出效益。投入强度不足的项目不予审批，项目投产后产出投入未达到要求的，或者核减用地面积，或者限期追加投资，以提高土地产出率。,靖江将全市新增工业用地分为三种类型：第一类是点供及单独选址项目，采取有条件挂牌出让方式供地；第二类是成长型（高产出）企业项目，采取先竞价用地指标后确定地块方式供地。这类供地方式主要是在用地指标分配环节上引入了市场竞争机制，打破了以往以行政分配为主的模式，有效增强了资源配置的科学性和公正性；第三类是中、小企业项目，采取净地竞价出让方式供地。办法还根据市情和土地市场发展情况，对每一类工业用地出让价格都作了一定的调整，并且建立了土地价格与亩均税收相挂钩的奖励机制。,各地的探索与创新： （一）积极挖潜，拓展工业用地发展空间： 浙江、福建、云南等省的 “缓坡工业” （二）分类管理，指标评价，以差别化、精细化促进集约化。 绍兴的产业目录、评价体系、亩产效益、靖江模式 （三）分阶段出让工业用地，有效防范和遏制投机炒作行为。 义乌、宁波等 （四）用地保证金制度，用经济手段为批后监管提供抓手。 （五）探索工业用地二次开发，盘活、利用存量建设用地。 广东、上海,义乌市工业用地出让分两个阶段签订出让合同。第一阶段一般不超过5年，第二阶段为50年减去第一阶段后的剩余年限，出让金也分批缴付。第一阶段末，由11个部门组成工业用地招拍挂出让联席会议，对用地情况进行验收，企业完成第一阶段投资承诺后，才能签订第二阶段的用地合同。对私自改变土地用途尤其是私下转让土地的，收回第二阶段使用权。有效避免工业用地出让后被闲置或转让。,四、房地产用地市场专题,(一)基本政策法律要求: 招拍挂制度 :工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,招拍挂制度的改进和完善： 表现：从形式化到严格规范 范围：从以商、住为主的经营性用地扩大到包括工业用地 目标：从杜绝腐败、显化价格到配合房地产调控 方式：从方式单一到灵活多样,限房价，向上竞地价,增加自住型、改善型住房的土地供应。 限地价，向下竞房价，竞报保障性用房面积 青岛：在商品房中配建政策性住房 综合评标,四、房地产用地市场专题,新国五条 ：国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号，2013年3月1日） 1.完善稳定房价工作责任制 2.坚决抑制投资性购房，对出售自有住房按转让所得的20%计征个人所得税 3.增加普通商品住房及用地供应 4.加快保障性安居工程规划建设（2013年470万套保障房） 5.加强市场监管和预期管理,北京市房地产市场情况 2013 截止6月底，上半年土地成交面积达去年总量60%；成交金额达到去年全年的103%；居住用地占70%，工业用地16% 成交地块集中在郊区，5环以外占93%。 平均楼面地价9140元/平米（2012年上半年4961，下半年7290）,五、国有土地收购储备专题,土地储备管理办法的通知 (国土资发2007 277 号）国土资源部 财政部 中国人民银行关于印发 土地储备：市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 由土地储备机构承担。 大多数的土地储备运作过程： 以政府制定的统一补偿价格从原土地使用者手中进行收购，土地储备机构通过融资(主要是银行抵押贷款)获得资金，支付土地回收补偿费，收购储备地块；再经过房屋拆迁、土地整理、储备土地的管理等环节，向政府申请出让或转让地块；（净地） 土地出让后，土地储备机构收回成本同时获得土地收益并上交财政。,土地来源： 依法收回的国有土地； 收购的土地； 行使优先购买权取得的土地； 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地； 其他依法取得的土地。 资金来源： 银行贷款、供地回笼资金、短期信用、财政局核拨周转金 三大问题： 一是政府对土地市场的垄断 二是征收与储备结合 三是土地收购储备机构的高负债率和高风险,五、国有土地收购储备专题,六、城市地价体系及管理政策,（一）演变历程：,无,费、租,价格,价格体系,表现形式,政府强制,人为主观,市场机制,定价机制,（二）城市地价体系 体系：,六、城市地价体系及管理政策,(三)地价管理制度,主要法律法规依据：宪法、物权法、土地管理法、房地产管理法,一、土地价格评估制度与政策,二、基准地价、标定地价的定期更新与公布制度,三、城市地价动态监测制度,四、地价干预制度与政策与公布制度,五、土地交易价格申报制度,六、政府对土地使用权的转移具有优先购买权,六、城市地价体系及管理政策,主要法律法规依据：宪法、物权法、土地管理法、房地产管理法,土地价格评估制度与政策