赣榆邻里中心商业市场定位简报.ppt

赣榆邻里中心商业 市场定位简报,2008年12月,目 录,城市概况,行政区划与人口,经济指标,城市规划,赣榆宏观经济环境分析,赣榆商业市场分析,项目研究,商业定位方案,其他建议,城市概况地理区位,赣榆县素有“黄海明珠”之美名，位于全国八大渔场之一的海州湾畔，东临黄海，西枕沂蒙，北通日照，南襟连云港，是江苏的“北大门”，与日本、朝鲜半岛隔海相望。 赣榆处于连云港市“一体两翼”产业布局和“一心三级”城市规划的重要节点和战略位置，迎来了历史性的发展机遇。 全国沿海大动脉同三高速公路自北向南贯穿全境，204、310、327三条国道和242省道在境内交汇，形成了一个四通八达的快捷交通网。 赣榆县处于中国沿海南北过渡和海陆东西连接的枢纽部位，正逐步形成集公路、铁路、内河航运于一体的沿海“大通道”。,优越的地理区位条件为赣榆第一、第二产业发展提供良好的保障，同时也为近年来赣榆第三产业快速膨胀打下的扎实的基础。,城市概况区域划分与人口,赣榆县辖下18个行政镇，其中青口镇连续数年国民生产总值增长幅度30%以上，位列连云港第一镇。 县内包含经济开发区、海洋经济开发区两个省级重点开发区域。,行政区域,全县总人口约108万，其中城镇人口约46万人约占总人口40%左右 “十一五”城市发展战略，带动城市旅游产业高速发展，截止2007共接待赣榆县共接待旅游人流110万人次,人口分布,在“十一五”城市发展战略的引领，预计2010年赣榆城市化水平将提成到45%，人均消费水平将提升12%以上，第三产业比重日益加大。,城市概况经济指标,截止2007年，赣榆县国民生产总值突破百亿元大关，位居省内县级经济发展强县。 “十一五”城市发展方向的明确，带动城市二、三产业的长足增长，由04年的66.4%提升到77.6%，随着城市进程的加快，二、三产业还有显著的提升空间，为城镇经济提供了良好的保障。,国民生产总值与产业配比,详细的判研城市“十一五”计划的发展方针，是城市商业体制发展的首要任务。,城市概况经济指标,城市固定资产投资的快速增长，势必带动城市流动人口的显著增长，为未来城市商业的发展提供了活跃的人流。 固定资产投资同时也是县城城市化进程的一个重要指标，50%的增长速度，同时也标志着赣榆的城市化进程速度。,城市固定资产投资,2006年，2007年两个年度，是赣榆房地产市场的一个爆发期，同比投资增长都达到65%以上，势必造成在未来1-2年内的市场饱和，预计2009年-2010年，赣榆房地产市场投资将有所回落。,房地产市场开发投资,城市概况经济指标,社会消费品零售额稳定增长，但城区内部增长以初步呈现回落趋势，预示城区传统商业模式已不能较大限度的刺激消费群体买单。 餐饮业零售业经过2005年增长高峰后，已恢复理性增长，预计未来2-3年将保持直线增长模式，而特色化的经营将是抢占市场份额的有效武器。,社会消费品零售,城市概况经济指标,城镇居民人均收入,城市居民年均收入和可支配收入的直线增长，将不断提升赣榆居民对生活品质的要求，进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质的不断提升,城市概况城市规划,青口河“十里秦淮”商业版图,城市“十一五”发展计划，以青口河为城市旧城商业改造主轴线，南至黄海路，西到204国道，形成集旅游、餐饮、时尚的消费的主题商业板块。,城市概况城市规划,黄海路西沿商业改造,黄海路西沿工程现已竣工，城市商业轴线逐步向西延展，传统商业模式将逐步为新兴的集中型，体验型商业体制所取代。,目 录,现有商业环境,业种业态分布发展,主要商圈研究,赣榆宏观经济环境分析,赣榆商业市场分析,项目研究,商业定位方案,其他建议,现有商业环境,县城商品零售额稳步增长，以时代购物广场和深港商业总汇为核心的规模商圈已逐步形成，县内农工商超市、华联超市已获得稳定客群，一品粥、永和豆浆，肯德基相继落户，更加巩固了已华中路为轴线政治中心的商业地位。但个体经济的高速发展需要更大的商圈来容纳私营企业者的剩余投资,民营经济与个体经济已逐步成为商品生产和交易的主体，截止2007年末赣榆共建成商品交易市场24个，交易额度达到39亿，商铺投资以逐步成为赣榆居民的一个重要投资手段。 2005年赣榆房地产市场起步阶段，为个体投资增长高峰期，06、07两个年度个体已回复稳步增长，居民投资考虑元素也逐步多样化。,民营个体经济长足发展,业种业态分布,目前以大型购物中心、大型综合超市、超级市场、仓储式商场和便利店等为代表的零售商业新业态呈现蓬勃发展的态势。 以县政治中心为核心，辐射周边1公里区域的商圈，包含餐饮、娱乐、休闲、住宿、服饰、文化用品等多种业态。 主城区商业规划化逐步形成，人均商业面积0.85平方米以上，在缺少流动人口支撑的前提下，商圈延展是必然趋势。 餐饮业、休闲业连续4年保持高速增长，年增长幅度在15%以上，预计未来2-3年内将迎来新的消费高峰期。,在赣榆房地产市场高速发展的同时，城区常住人口日益加大，迎来一群中青年客户群体，赣榆消费指数及消费构成将出现明显变化，娱乐餐饮业将长足增长。,业种业态分布,苏宁电器,喜洋洋婚纱,新华书店,农工商超市与肯德基,主要商圈研究,时代广场,概况： 是（温州）连云港嘉利投资发展有限公司开发的商业项目，是在赣榆原商业中心的老街上开发新建的，总建筑面积为5.5万平米，全长约300米，商铺共分两层，一期于2002年5月开工，建筑面积为2.3万平米，二期于2003年12月开工，建筑面积1.4万平米，三期于2005年7月开工建筑面积1.6万平米。,主要商圈研究,时代广场,商业经营分析： 经营业态主要为服装、鞋帽类，在三层有简单的餐饮、休闲场所。由于是首先在赣榆推出的现代商业街，同时又是在当地的传统商业老街上建设的，一开始就吸引很多投资客和小商户的关注，目前看经营较为成功。,主要商圈研究,深港商业总汇,项目概况： 是（无锡）赣榆南洋房地产开发公司开发的在建步行街商业项目。处于城北华中路与东关路之间，以老沙汪河为轴线，东西走向全长720米，南北街宽约60米，层高5.2米，占地4.8万M2，总建筑面积5.2万M2，由无锡第五建筑公司承建。 商业经营分析： 该项目的商铺设计为每户一至三层联体，中间内设楼梯，一层门面，二、三层做办公区及储藏间，每户内设厕所，相互之间独立。开发商也成立专门的招商部，为以后的市场的启动做准备，但他们目前还没有确定给购房者以书面的返租回报承诺。从位置来看，地处城北，周边为居民区，缺乏传统的商业购物场所。从目前认购的情况来看，投资客对该项目的前景没有太大的信心，部分客户持观望态度。而且城中老商业圈的商户一般也不愿意搬过来经营。,目 录,赣榆宏观经济环境分析,赣榆商业市场分析,项目研究,商业定位方案,其他建议,项目环境分析,项目独特性分析,项目建筑形态分析,SWOT分析,项目环境分析,时代广场商圈,本案,滨河景观带,黄海路西沿,深港商业商圈,县委县政府,赣榆重点居住区域,项目独特性分析,600米长廊沿河景观带 独立商业通住宅完全剥离 超长沿街面，一、二层联合布局 集中商业体量，利于规模化操作,项目建筑形态,利于引入街区概念（BLOCK），是集休闲、娱乐、餐饮、商业等多功能，多建筑形态于一体的综合性城市消费新中心。 切合滨河景观广场理念，把项目打造成品质生活人群的最佳消费平台和休闲娱乐平台,SWOT,SWOT分析,4万平方米商业体量，易于规模化操作 超长沿街面，商业价值较大 黄海路西沿，和跨河大桥修建提供便捷交通,W,城市发展重点居住区域，商业分为淡薄。 四线城市居民消费习惯较为牢固，引导工作困难。 项目周边住宅多数在开工建设阶段，入住率较低，前期无法保障充足人流。 距离城市主干道较近车流，灰尘影响较大。,O,区域内无大体量商业群体，对本项目来说，是一个巨大的机会点。 沿河景观带的的逐步成熟，将为本项目带来客流。 大型品牌商业的引进，将形成良好的聚集效应。,T,以县政治中心为核心的商圈辐射范围逐步扩大。 肯德基，农工商超市聚集效应明显，拥有较高忠诚度的客户。 城市规划，商业中心向东发展，与本项目区位冲突。 周边零售商铺空置率较高，客户对该区域投资信心不足。,目 录,赣榆宏观经济环境分析,赣榆商业市场分析,项目研究,商业定位方案,其他建议,商业定位依据,商业定位方案,业态组合建议,商业定位依据,宏观经济环境,赣榆市场环境,商圈分析,项目特性,宏观市场环境总结 赣榆整体经济市场呈现稳步增长 二、三产业占投资比例愈来愈大 餐饮业显著增长 居民对消费品质要求日益提高 “十一五计划”激化旅游产业发展 城市化进程显著加快 项目发展启示 居民投资逐步理性，对投资产品要求日益提高 随着生活水平的提高，居民队改善生活的消费需求也日趋明显,商业定位依据,宏观经济环境,赣榆市场环境,商圈分析,项目特性,赣榆商业市场分析 市场逐步向规模化专业化方向发展 娱乐、餐饮消费支出逐步增大 政治中心商圈已日趋成熟 个体私营企业增加，人均商业需求面积增大 未来城市商业发展趋势与本项目区位存在一定差异 同质化商业竞争愈演愈烈 项目发展启示 差异化路线势在必行，新型商业需保持高调曝光 弱化城市发展方向，加大力度营造项目的商业氛围,商业定位依据,宏观经济环境,赣榆市场环境,商圈分析,项目特性,商圈分析 时代购物广场、深港商圈已形成稳定忠实的消费客群 滨海新城为未来赣榆商业发展中心区域 青河板块滨河商业圈带，形成缓慢，部分开发商招商力度薄弱 黄海路西沿，虽然带动核心商圈向西移动，但西关路以西基本无商业氛围，商铺空置率较高。 项目发展启示 核心商业圈地位无法动摇，本项目需寻找核心商圈的业态空白点。 需保障一定的市场孕育期，以保证本项目价值的长足增长。,商业定位依据,宏观经济环境,赣榆市场环境,商圈分析,项目特性,项目特性 超大规模的商业体量 两个街区概念 600米的商业沿街面 欧式建筑里面风格 600米的滨河景观带 项目可达性较低，规划路桥已逐步弥补 项目发展启示 超大规模的体量是项目的机会也是项目的劣势，后期销售压力巨大 沿街面为项目主干道，噪声污染与灰尘污染需要后期景观弥补。,商业定位方案,新型的商业发展必须要有明确的商业主题，且在市场接受程度上符合当地人的消费习惯，但也要避免核心商圈的辐射影响，形成互补的商业环境。在商业布局上，通过对项目的规划的研读，及项目周边区位环境的分析，四万平方米的体量，如果走“生活型”的商业主题定位，在商业招商和销售上都存在很大的难度，容易同周边项目陷入同质化竞争的尴尬局面，且在商业运营阶段，项目业态可代替性较强，不利于项目后期商业氛围的形成，无法挖掘更大的商业价值。 通过对赣榆市场的详细研究和赣榆居民消费习惯的研判，我们建议项目外街娱乐、餐饮为主要业态、项目内街以主题商业广场及小区商业配套为主，从而得出我们的商业定位是：,娱乐美食街区,主题商业广场,+,业态组合建议,超市,娱乐主力店,餐饮主力店,风情美食街区,休闲运动街区,休闲运动街区,业态组合建议,娱乐主力店,休闲型餐饮,特色餐饮街区,业态组合建议,主题商业广场,业态甄选建议,业态甄选建议,业态甄选建议,业态甄选建议,业态甄选建议,目 录,赣榆宏观经济环境分析,赣榆商业市场分析,项目研究,商业定位方案,其他建议,策略性建议,主题街区建议