星耀天嘉湖项目提案.ppt

1,LOADING,2,如 果 生 命 可 以 策 划 我愿意选择出生在云南 因为那里是万绿之宗，彩云之南 更是由昆明、大理、丽江、香格里拉组成的 无限美丽的家,今天，来自云南的嘉宾将苍山之魄、洱海之灵融入天津之南、天嘉湖水。,星耀带来了百亿的财富和造梦的理想， 合富希望能以最好的思想和谋略礼敬南宾！,礼敬南宾,3,4,提报思路 第一篇：找魂 第二篇：40亿 第三篇：5的故事 第四篇：推广1条线,5,第一篇：找魂,6,我是谁？,7,我的前世今生,8,前世,Utopia an ideal place or state,乌托邦是人类对美好社会的憧憬，是人类思想意识中最美好的社会,柏拉图的理想国（Republic）所显示的，藉由扩大描绘某一概念（正义及自由），以基于这种概念而建构之理想社群的形式。,图为摩尔乌托邦（1516）一书中的乌托邦地图,9,乌托邦 理想国,一个是东方的世外桃源，一个是西方的神秘国度,中国桃花源,世界亚特兰蒂斯,前世,10,今生,五洲国际，一座包容5大洲，4大洋的现代理想国 水中的亚特兰蒂斯，梦中的桃花源。,11,我的前因后缘,12,前因,天津，北方新经济中心,滨海新区，纳入国家十一五重点规划,环渤海，中国经济增长第三级,京津融城，京津双核从裂变到聚变,13,天津市大力推动旅游业的发展，都市休闲旅游迎来发展良机,结合“十一五”规划，天津市政府提出全市要努力增强为区域发展服务的国际贸易、现代物流、休闲旅游、区域金融服务功能，优化空间布局，提高服务水平的服务业发展战略目标。 天津市旅游业发展迅速，各种资源得以整合和优化，“北方休闲之都”的崭新形象正在形成。 近年来天津市民人均可支配收入不断上升，生活水平的提高将产生大量的都市休闲活动，这给休闲产业的发展带来机遇。,历年天津市接待国内游客人数及旅游收入的增长率,前因,14,这些项目为天津规划的一轴、两带、三区之内的项目。 他们基本满足了休闲度假旅游地产的基本要素，时间与空间距离在1-2小时，30-80公里，这些项目均具备休闲度假功能，基本可以满足中闲与小闲的需求。,上水郡 山倾城,京津新城,滨海休闲,东丽湖,天嘉湖,团泊新城,七里海,天津市休闲地产现实格局,15,受制于整体经济发展的水平，天津旅游产业发展并不充分，缺少有特色的旅游项目和旅游景点，已有的一些休闲项目偏高档化，市场空间较小。 大部分依托自然环境的休闲旅游区与市区的距离在15公里以上，且与市区间缺少便捷的交通联系。,天津市主要休闲旅游区的比较,前因,16,后缘,中国北方最大的“双湖之城”的出现天嘉与鸭淀水库水脉相连 “北方水都”初见雏型,17,后缘,被列为天津8个重点旅游景区之一的天嘉湖旅游区项目，规划总用地面积为38平方公里，其中水域为7.3平方公里，将先后建设完成水景农业公园、农业度假庄园、生态农业观光园和旅游服务配套项目等4项工程。将以自然旅游资源为主，突出种植和渔养殖两大特色，形成以生态、绿色为基调的滨水休闲度假区。,18,世界大同，未来城邦,我,我的理想,我是谁？,中国首席国际人居署 核心定位：京津南花园，滨海后花园，未来水世界，岛国生活城,但我还没有魂！,19,找魂,20,世界建筑博览会,世界桥梁博览会,世界建筑文化,世界桥梁文化,21,世界美食博览会,世界奢侈品博览会,世界美食文化,世界奢侈品文化,22,我的品牌卖点背后其实是文化 全球一体化大环境下的 国际文化融合 （播放视频）,23,英国独立报1月1日头版以“2008：超级大国的诞生”为题，全面分析了中国过去一年来在经济、政治和文化发展上取得的成就，也对中国在2008年的表现进行了积极乐观的预测。,从全球变暖、达尔富尔人道主义危机到朝鲜核问题，中国的立场和意愿已经成为解决众多重大国际问题的先决条件。,2008,超级大国的诞生,中国的全球贸易顺差将从2007年的1300亿英镑扩大到08年的1450亿。今年1月，中国的国营银行将首次从其价值1.33万亿美元的外汇储备中，拿出部分投资到伦敦的金融市场。 随着中国对外国蓝筹股投资的增加，英国金融界已经开始流行一种说法，即“中国制造”将很快会被“中国拥有”所代替。,24,2008年，当全世界都在为经济衰退黯然伤神时，只有中国处在喜悦之中。上百亿美元总投资额的奥运会，都使得它在2008年以一个国际巨人的形象备受瞩目。 在上一届奥运会，中国成为金牌榜上的榜眼。今年的8月份，作为东道主的中国有望冲击金牌数量第一名。全国上下都对这场体育盛事寄予极高的期望。,2008 奥运年 中国年,25,2008，世界中国文化年,当犹如中国印般的奥运会徽深入人心，“中国文化”已经成为一种符号被复制到各个领域中，在以西服领带作为主打的城市表情中，旗袍的风情对人们的诱惑都是致命的，不容置疑，中国文化的出现将重现人们心底失落已久的中国记忆，唤醒中国文化久违的自信与骄傲。,2008年2月，英国将迎来有史以来规模最大的一次中国当代文化艺术节，几乎所有与中国文化相关的活动都被列入艺术节范围之内。 同时，名为“时代中国”的北美洲的中国文化节也将启动，活动将与2008年7月开幕的北京奥运会一起在亚欧乃至北美大陆掀起一股“中国热”。,26,27,全球一体化 文化融合的契机到来,魂,08年全球华人的光荣与梦想,中国有资格拥有世界,以中国文化为“精髓”的国际文化生活城,我们要体现的是一种文化态度，一场文化运动，更是一种对文化的追溯！随着中国经济持续飞速的发展，世界将关注的目光移向了中国，中国文化也正在从边缘走向中心。,28,以全球一体化的“国际视野”为明线（针对国内客户）,本项目策划推广最核心策略,国际化产品,国际化形象代言人,国际化公关活动,以中国文化的渗透为暗线（针对外籍客户和海外华人）,29,魂之所依 （关于世界大同）,最牛的项目请中国最牛的人,30,中国建筑界扛大旗的人,我要帮助中国建筑寻找一条将传统与现代相结合的道路。为中国发展一套自己的建筑语言 贝聿铭,世界上有很多著名的建筑大师，但我只请中国最牛的,31,我们请贝聿铭作为建筑顾问，在项目北美公建区入口设计一座标志性的文化建筑未来之门，代表“世界的入口”。,32,中国艺术界扛大旗的人,我必须要找到一条途径让西方人更熟悉中国文化， 用中国文化震撼世界 张艺谋,世界上有很多著名的大师级导演，但我只请中国最牛的,33,我们请张艺谋作为艺术顾问，以项目为蓝本拍摄中国首部绿色大片 环保中国,34,中国文化界扛大旗的人,世界上有很多著名的文化大师，但我只请中国最牛的,我们的责任，就是让世界各地的人们了解、欣赏中华文化 余秋雨,35,我们请余秋雨作为文化顾问，以中国文化在世界的散佚情况为基础创作新书世界华根。,36,我是中国的建筑名片、艺术名片和文化名片,我有资格代言五洲、面向国际,我有资本让最牛的中国人为我服务,我的魂是扎根于中国人居文化的“国际城、中国心”,37,魂之所依 （关于未来城邦）,中国最牛的项目要联合世界最牛的项目,38,阿联酋380亿造全球首个“太阳城”,零石油的科技城,“浮”在水上的广场,马斯代尔城这座“太阳城”占地600万平方米，容纳10万居民，完全不用一滴石油，靠的是太阳能等环保能源。,街道由3米宽的运河环绕，为居民消除暑气带来清凉感觉。 告别汽车的街道“太阳城”里将完全见不到汽车出现，无人驾驶的公共电车随处可见 。,39,城市规划以传统阿拉伯露天市集为蓝本，充满阿拉伯风情的街道都会悄悄安装新式太阳能收集板，将阳光转化为电力。,“太阳城”里的大学与传统大学最不同的是，头顶阳光充沛，脚下绿水淙淙，随处可见的河道为酷暑带来凉意，所以学生们喜欢在水边谈论学术。,阿联酋380亿造全球首个“太阳城”,40,五洲国际打造东方的“阿联太阳城”,具体操作方法：,以阿联酋在世界上的影响力借势，学习其环保生态的技术和实用性，并以技术整合的方式切入。,我们的环保大片可以以太阳城为拍摄蓝本； 阿联酋太阳城的生态技术是英国“泰晤士河谷”大学研究提供，我项目可以和“清华大学”联合，利用两个大学间的学术交流进行论坛式的合作。 在项目启动时可以与其联合造势，派出准业主参观团进行互动访问； 组织青少年以“梦想中的未来”之城为题绘画出他们对未来的想象，如果能够在本项目有所实现则重金奖励。,41,以国际化大同为“体”， 以中国文化为“灵”， 以“绿色乌托邦”的未来之城为“梦”,我找到了我的 魂！,五洲国际,42,第二篇：40 亿,43,天津？,天津本地市场把握,44,天津房地产市场总体容量,天津近年来商品房销售总量分析,45,天津房地产市场总体容量,预计2008年天津房地产价格增幅将会趋缓，其价格将会稳步上升。 合富预测:2008年天津商品房均价:7638元,环比上涨18.6%,46,天津8000元以上高端产品市场容量,自2005年以来天津单价8000以上高端产品供应量急剧增加，但消化比率并没有明显增加。 合富预测:2008年天津高端产品供应量应在600万平米，消化量约为250平米。,47,天津8000以上高端产品市场容量,由于平均单价的上升，高端产品货值比率略有上升，但总体比率在下降。 合富预测:2008年天津高端产品货值供应量应在580亿左右，消化量约为250亿。,48,天津主要中高端板块销售数据,各板块年消化量多在2030亿间，其中市中心板块的吸引力要大于近郊板块。 合富预测:2008年天津各主要板块格局不会发生根本变化，值得关注的是随着富力津门湖项目的销售，梅江板块有待重新崛起。,49,50,天津主要高端大盘典型项目销售数据,天津各大盘典型项目平均年消化量多在47亿，中新城上城凭借良好的区位一举夺得07年天津单盘冠军。 合富预测:2008年天津各大盘项目在现有市场容量没有大突破的情况下将展开更加激烈的竞争。,51,52,08年，我们能够销售多少？,如市场未发生重大变化，按照根据天津市场近年来各项数据分析推论，本项目08年在天津市场预计可销售25-30亿左右的货量。,现在看天津的市场消化量不足以支持40亿！,我们怎么办？,53,拓展销售区域,重点区域：北京、山西、河北,在天津经济发展迅猛的前提下，外地客户比例的增加是扩大客户群的有效手段，也存在操作性。 合富辉煌在北京、山西、河北均有在售项目，可以拓展我们的销售渠道。,54,外地客户在津购房现状,远郊三个具竞争性项目的客户来源分析,55,初步结论： 目前在津购房的外地客户所占比例仍然不是很大，一般在10%左右，但近年来仍在呈现上升趋势； 以我司操作的滨海新区项目为例，其外地客户比例项目前期约为10%，后期已达到15%以上； 以北京市为例，据统计1/3以上的商品住房是卖给了北京以外的人，其中中心区高档的商品房占50%，甚至60%以上。 我们认为外地市场还是有很大的潜力可挖。,56,山西河北客户职业比较单一，多为私营业主或矿主，北京客户职业类型复杂，涉及贸易、机关、金融证券各个方面。,北京、山西、河北客户在津购房现状,57,北京、山西、河北客户在津购房现状,消费喜好三地客户差别不大，山西河北客户对景观资源的喜好最为突出。,58,（1）在山西，每日进帐20万元的小煤窑老板有1000多人，此类人算山西不入流的财富阶层； （2）山西客户在天津购房目的一般有两个，生态移民及长线投资的财富储备； （3）山西客户的特色是一般不聚大团体，但有小型购房团存在； （4）山西客户仍属于冲动型消费，他们一般在太原买一套房（本乡本土）、在北京买一套房（首都效应），再考虑在天津市区及滨海新区买房（投资及短期居住）。,山西客户分析结论,59,麻将效应：山西客户群居特征明显，口碑传播影响力较大； 大院文化：喜欢置业，但通常为小面积多套购买，各家庭成员在同一社区中分别居住，而非一套大面积购买，大家族居住在一起，多套小面积置业同时降低投资风险； 星河湾现象：对于星河湾项目的盲目追崇，一部分人是真的喜欢这种风格，而另一部分人并未见过真的星河湾，但人云亦云情况显著，形成盲目追求； 晋商传统：山西人花大钱算小账的情况普遍存在，给一些小优惠让他感觉物有所值，便会 产生大宗购买，例如：赠送地下室或露台。,山西客户分析结论,60,（1）北京客户群看好京津两地的未来交通，在北京住宅房价居高不下的情况下，越来越多的北京人选在天津购房； （2）北京客户已经形成了购房团，但目前仅在天津某几个楼盘形成了聚集效应； （3）北京高档别墅也较多，均销售情况良好，但北京人能否接受天津的湖景别墅尚不能完全认定。,北京客户分析结论,61,（1）河北省客户在滨海购房的主要为唐山、黄骅、廊坊等区域，分布较散； （2）河北客户在滨海购房的一个鲜明目的是为孩子上天津户口，好让孩子在高考中以天津的录取分数线为准，解决户口问题是河北客户的一个特殊需求；,河北省客户分析结论,62,综合结论： 如果产品对位及加大宣传力度，本项目的外地客户群会有很大的提升； 以我司掌握的外地客户资源来看，我们有信心在08年将本项目的外地客户比例提升到15，未来几年外地客户购房比例将更有提升。,如果还不能支持回款怎么办？ 我们要外籍人士锦上添花！,63,西青工业园区分析,西青区一般私营工商企业数量约4500家，规模以上工业企业数量约600家，产值逐年递增。 西青区是天津市郊工业园区最为密集，产值较高，企业数量最多的区域， 尤其是紧邻天嘉湖的大寺镇，工商业企业和人口较为密集。,64,津南区一般私营工商企业数量约4000家，规模以上工业企业数量约430家，企业资质有逐步优化的趋势。 津南区是当前天津热点区域最少的区域，随着津港公路高新电子产业带的形成，该区域后劲十足。,津南工业园区分析,65,大港区一般私营工商企业数量约2500家，规模以上工业企业数量约230家，多为高污染加工型企业，外资比例较少。 津南区是大港区联结中心城区的必经之路，大港区居住格局向津南区扩散的趋势明显 。,注：规模工业企业指年产值超过500万元的生产性企业。,大港工业园区分析,66,天津外籍人士分国籍居住需求细化韩国,67,天津外籍人士分国籍居住需求细化日本,68,欧美籍人士,天津外籍人士分国籍居住需求细化欧美,69,市区外籍人士现状分析,目前居住在市区的外籍人士多为韩国人，其在天津置业的比例也较高； 香港、台湾以及海外华人也是外籍人士购房的主体，且对别墅类型的产品兴趣更大； 日本和欧美籍客户在津置业的数量和比例均不大，主要是这部分外籍人士长期留居中国的较少，只有少量出于投资目的购房。,70,金浩年韩国商会前会长，前现代电子董事长，07年卸任。,金三洙韩国商会现会长，韩星爱肯特电子董事长。 现置业地点：水上天骄源 办公地点： 天津体育中心对面枫林宾馆一层,韩国客户资源渠道及客户访谈,访谈情况： 常驻天津的韩国人约5-6万，其中在天津买房置业的基本有两种人，一是企业投资人，此类人多购买较大面积的高端住宅。另外一种是韩国企业本社在天津分社的“驻在员”。他们的工资合人民币在1.5-2万元/月，他们一般购买120-150平米左右的公寓。 韩国的高端人群最喜爱的就是打高尔夫球，他们视高尔夫会员卡为奢侈品。韩国国内经常有包机过来天津打高尔夫球的现象。我们希望能够满足这个要求。 韩国商会在天津比较团结，且韩国人喜欢住在一起，天津的经济形势和物价令我们满意，所以会有更多的韩国人在天津置业。,71,三重野英治日本商会会长,日本客户资源渠道及客户访谈,访谈情况： 由于历史和政治原因，日本人在天津置业人数不多，一般租赁高端酒店、酒店公寓和高端住宅。现在日本人在天津聚居地有天津奥林匹克大厦、环渤海国际公寓、九合国际村、时代奥城等。 日本人一般是单身过来或夫妻二人来，很少有大家族来华的情况，日本人租房最多的选择是100-150平米的两室两厅，企业主一般居住面积在150-200平米。 日本人的住房租金全部是100%国内补助，所以不需要置业。 每年日本人也有年会，但参与人不是很多。,72,台湾客户资源渠道及客户访谈,丁鲲华原天津台企协会会长 韩家宸现天津台企协会会长,访谈情况： 常驻天津的台湾人约6000人。在天津置业的比较多，一般是投资于大型制造业和微电子业的企业主，如北辰工业园、西青工业园的一般购买万科花园新城、京津新城等等。 台湾人购买的别墅都不会太大，在300平米左右，公寓在150平米左右就好。 台湾商会一年开三次会，尤其以过年的那次比较隆重，大家都会到的。,73,综合结论： 我们判断本项目购买客户群中韩国人及台湾人较多，日籍人士后期会租赁的较多； 如果本项目的亚洲区在产品面积和建筑风格上能够满足客户要求，我们将凭借良好的资源和关系走出去和其领军人物进行进一步的洽谈，以达到对更多外籍人士的号召力，促成团购而快速回款 。,合富还有重要武器！,74,25个全国销售点同步发售,合富在全国25个城市设有分公司，包括：广州、深圳、东莞、佛山、南宁、青岛、昆明、重庆、成都、厦门、长沙、南昌、合肥、南京、杭州、常州、宁波、上海、郑州、太原、济南、北京、天津、沈阳、乌鲁木齐，这些分公司均有大量的客户资源，并且对当地市场非常熟悉； 一方面这些分公司均可成为本项目在全国各地的分销售中心，另一方面也可直接与当地的高端客群进行项目推介； 结合我司的各地分公司，项目可开展全国巡展，扩大影响。,全国同步发售,天津,合富代理机构资源展示,76,全球同步发售,在5个国际上华人聚集的城市奥运期间，我们在香港、新加坡、首尔、洛杉矶、温哥华，举办项目展会，让海外华人在08年骄傲的买到叶落归根的好房子！,77,78,看看我们的主力客户是谁？,79,看的见家族领袖、金融寡头,寡头,看不见看不见的阶层、比较低调,看不见仍在攀爬、迈向巅峰,看的见中小企业主,富裕中产,千万富豪,看的见较多,财富新贵,上亿身家,本项目主力客群,合富划分的高端客户层次,80,企业会所的客户群出海游艇,叠加别墅及高层客户湖中游艇,如果用游艇来譬喻,81,企业会所客户私人飞机,叠加别墅及高层客户群 头等舱,如果用飞机来譬喻,82,行业分布：金融、冶金、矿产、地产、IT业、零售、制造业等,职业职位：上探到实业主、私营企业主、职业投资者；下探到大型公司高管、高级政府官员、律师、医生等固定收入者,文化年龄：文化背景较深，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主要为40-50岁,收入水平：年固定收入在百万元或以上,购房目的：自住为主，兼顾投资，作为休闲度假居所,消费特性：注重同阶层消费，讲究个性功能享受,购房情况：二次以上置业者，购房周期一般为一个月，用作投资置业决策人存在亲属朋友连带关系,居住结构：家族体系较为简单，基本为两代之家；纯粹外地购房者更多用作夫妻双方度假及招待宾朋，部分是商务集团购买，用于公务或投资。,本项目客户理性描述,83,本项目客户感性描述,他们应该是： 应享受的是“精致而自然的生活, 静静与湖水相互凝望”的感觉； 不是喧闹的,而是一种孤独的宁静的美； 是一种智慧的内在境界,而非哗众取宠的肤浅外显； 是一种只存在于富贵者之间的悠然,而非凡夫俗子的低级品位； 是一群享受过或愿意享受国际化产品、交通、服务、生活的 富有的、有品位、有才智的城市文化新贵阶层！,84,产品定位建议： 本项目是大盘远郊别墅，为规避开发风险，贴近更多客户，把握开发节奏和资金回流速度，合富公司建议本项目的企业会所做成天津的“顶级别墅”，而叠加别墅及高层产品建议做拥有更多客户基础的“中产别墅”。,85,第三篇：5 的故事,86,我们和5结缘,我们是5洲国际； 我们的酒店是5瓣花造型； 我们预计的开发周期是5年； 08年更是奥运5环年,87,“五行”计划,大气度、大尺度、大高度,项目策划总策略,88,土,水,金,木,火,89,金融 经济,体育 奥运,政府 政治,旅游 文化,绿色 环保,水,火,土,木,金,国际城 中国心,90,政治,项目需要翘动政府引起关注,领事馆的设立,世界城定义大使级外交,91,领事馆： 根据国家间的协议，一国政府派驻对方国家某个城市并在一定区域执行领事职务的政府代表机关 。 领事馆分为总领事馆、领事馆、副领事馆和领事代理处四级。 目前在中国设立领事馆及代办处最多的国家依次为：美国、法国、英国、泰国、澳大利亚、德国、韩国、新加坡、日本、意大利、加拿大。 目前中国领事馆最多的城市依次为：北京、香港、上海、广州、成都、沈阳； 由于天津发展缓慢，目前天津还没有一个领事馆，本项目可以开辟独岛别墅作为各国在天津的副领事馆和领事代理处。其中最具可能的是新加坡、泰国、韩国、日本、加拿大等。 这样就使项目名副其实成为国际城邦。,92,联络各国的总领馆在此设立领事馆联络处，每个国家的领馆恰好可以按五大洲的版图规划分布。 进行该事件的新闻炒作，说明本案是国际性的生活地标及在天津的重要地位。 并可开展一系列的各国大使、领事的联谊活动等,引起政府和媒体的高度关注，有利于项目形象的打造，为项目后期的强势开发奠定坚实的市场基础。,93,经济,项目需要影响全球经济的峰会,北方“博鳌”,世界500强中国金融年会,94,世界500强企业中已有480多家在中国投资设立了企业，跨国公司在中国设立的研发中心近1000家，地区总部近40家。 天津已有127家世界500强公司，投资355个项目 。,95,展现本案强大的商务休闲配套设施及城市视角的宏观规划，体现天津北方经济中心的城市地位与未来中国经济走势的发展方向。,对于拓展客户层面，增大项目的影响力与宣传力都有一定的意义。同时达到吸引500强公司进驻项目企业会所的目的。,96,绿色 环保,项目需要影响中国环保意识的奖项,联合阿联酋“太阳城”，成为国际环保组织认可的代表中国的环保生态城,联合国人居署 世界人居环保示范区,（结合张艺谋环保中国纪录片）,中国首个“可持续发展”住区,97,“2007绿色中国年度人物” 9名获奖者超过一半与“水”有关。他们是：清华大学环境科学与工程系教授张晓健；中央电视台新闻调查栏目记者柴静；河南周口市“淮河卫士”会长霍岱珊；江苏省无锡尚德太阳能电力有限公司董事长施正荣；著名导演张艺谋、冯小宁。,绿色中国 年度人物,建议星耀集团颜总参选“2008绿色中国年度人物”，以此来推广星耀企业品牌,98,体育 奥运,项目需要在奥运期间进行社会性公关,全球华人的荣耀，全球华人的心意！,星耀奥运共同基金,99,我们预计奥运会中国金牌总数为36块,100,由星耀集团发起，号召全球华人捐资，以08年北京奥运得取金牌的奥运冠军的名字命名，捐资修建希望小学（例如：刘翔希望小学），如果中国获得36枚金牌，我们就修建36所希望小学，每所小学的开工奠基仪式、新闻发布会都会邀请以该小学命名的奥运冠军出席。,101,跟随奥运火炬传递，开展全球、全国范围内的大规模奥运共同基金的公益及文化宣传活动，营造奥运期间的市场热点，树立良好的品牌形象，产生社会轰动效应。,奥运共同基金形象代言人,成龙是蜚声国际的动作巨星，在海内外具有无可比拟的影响力和号召力。 成龙同时担任北京奥运的形象大使 、联合国慈善大使、世界十大杰出青年、中国文化国际传播大使等，在世界各地宣扬中国文化。,102,星耀北进 带来丽江之美,建议将亚洲板块的商业配套建筑修建成1：1的丽江古城，具有浓郁的中国特色和民族色彩，同时代表了星耀集团就是云南的名片，立刻达到了品牌联想的轰动效应。,2007中国青年喜爱的旅游目的地评选，云南的丽江位居首位。 丽江古城被列为世界文化遗产，国内外游人云集，人们无不感叹万千，赞不绝口。,旅游 文化,项目需要一张足以吸引关注的旅游名片,103,同时折射出开发商所具备的深厚文化底蕴及开发魄力，对企业形象也可以达到最直接的宣传与提升的作用。,说明本案是高于城市，区别于市场，诞生于产品，体现品牌内涵，拥有城市配套资源的复合型大盘，诠释产品特征。,最重要的是让项目有了旅游的实体，可以吸引更多的京、津、河北等客户，同时也让项目成为影视基地和爱情胜地成为可能。,104,“五行”计划,105,第四篇：推广1条线,106,项目各年度整体开发线,2008年，奥运造梦年 奥运渗透、生活造梦、文化造势；,2009年，公建提升年 雪场、泳池、学校等全面投入运营；,2010年，非洲腾飞年 借势南非举办世界杯，推出非洲组团；,2011年，拉美狂欢年 借势拉美文化的狂放，推出拉丁组团；,2012年，欧洲复兴年 最后推出欧洲组团，争取最大价值。,2013年，世界大同年 各组团完美收官，项目全景呈现。,107,项目08年度整体推广线,世界人居署，国际星生活,合众城、合院墅,08.3-08.4,08.5-08.6,08.7-07.8,08.9-07.10,08.11-08.12,世界是平的,世界大同，未来城邦,建筑百年，人文百年,108,项目08年公关活动线,起： 世界是红色的和火炬一起传递世纪梦想 奥运海外华人共同基金募集活动,（3-4月）,109,起： 世界是平的 中国文化三巨头风云际会（张艺谋、余秋雨、贝聿铭）,（5月）,项目08年公关活动线,110,承： 世界是绿色的 联合国人居署国际环保社区示范奖发布会,（6月）,项目08年公关活动线,111,峰： 世界是金色的 奥运会中国金牌冠军到访镌刻教育希望,（8-9月）,项目08年公关活动线,112,（10月）,转： 世界是中国的 世界500强中国经济年会,项目08年公关活动线,113,（12月）,合： 世界的梦是非物质的 美亚时尚大典：“消夏冰雪”节,项目08年公关活动线,114,（）世界是红色的,（）世界是平的,（）世界是绿色的,（）世界是中国的,（）世界是反物质的,（）世界是金色的,项目公关活动线,2008,115,项目媒体组织方案,杂志类：,电视类：,报纸类：,网站类：,国家地理,财富,三联生活周刊,CCTV-1,CCTV-奥运,凤凰卫视,LV-8,人民日报,参考消息,雅虎,亚马逊,116,项目广告图集,118,119,120,121,122,123,124,125,126,127,128,销售价格预测,项目08年均价预测,独栋别墅：20000元/平米 合院别墅：15000元/平米 叠加别墅：12000元/平米 高层空中别墅：10000元/平米,129,项目案名建议,（1）星耀五洲,世界人居署，国际“星”生活,星耀既是开发商名称的名词，还可解释成“国际巨星”照耀五洲的意思。,130,（2）星耀世界坪,世界是平的，世界在这里停泊 世界版图的停机坪、世界经济的起飞坪 世界在此变得平坦，大气势、大气度！,项目案名建议,131,项目总监控：合富集团国内事务部、天津总部,发展策划部,销售部,市场部,项目部,项目负责人：1人,根据市场变化，及时准确地为营销策划提供资讯,现场监控,客户接待、销售物业、大客户营销,异地营销,根据市场资讯明确项目定位，及推广模式，指引后期销售工作,培训中心,营销策划部,技术支持,本项目销售组织,132,本案项目组成员,项目专责小组成员： 项目总控： 天津公司总经理：欧阳达辉先生 项目执行总负责人： 天津公司副总经理：岑小春女士 项目发展策划总监：郑奋先生 项目营销策划总监：李思宽先生 市场总监：任炯先生 销售总监：万祥光先生,133,拥有十五年房地产开发和营销工作经验，在地产开发前期的规划建筑设计研究、产品定位；大型复杂的房地产项目的开发、营销策划等方面，拥有精深的理论修养和丰富的实践经验。曾获得2005年CIHAF“中国最具价值房地产经理人”称号，“2006全国优秀注册经纪人”称号。 成功主持操作和参与项目：广州侨鑫集团汇景新城区域发展策划（占地1500亩）、汇侨新城发展策划和营销执行（占地1000亩），南国奥林匹克花园发展策划（占地1000亩），中海康城发展策划（总建21万平方米），珠江新城南国花园发展策划（总建30万）等，天津天津奥林匹克花园发展策划（占地1000亩），津投金厦中北西部新城区域发展策划（占地1400亩），星运集团伴景湾发展策划(总建20万)，滨海新城发展策划（总建24万）等；山东济南汇科旺园、淄博颐泽花园发展策划等。 地铁小淀项目发展策划（占地56平方公里）等项目。,欧阳达辉先生 天津公司董事总经理,工民建专业，学士学位 全国注册工程师， 全国注册房地产经纪人,134,岑小春女士 天津公司副总经理,从事营销管理和业务拓展工作十多年，在销售管理和资源管理方面拥有深厚造诣。在合富辉煌广州总部期间，主管高档物业营销管理工作，并多次荣获“合富辉煌优秀员工奖”和“合富辉煌优秀经理人奖”。成功组建合富天津公司销售团队，并将南方房地产销售的成功经验与北方地产市场特点巧妙融合，摸索出一套科学严谨、注重实操的团队管理经验。2002年派驻天津，负责企业战略规划和业务拓展工作，积极融入天津本土，为企业积累各种资源。 成功主持操作项目：广州天伦集团天誉花园营销管理（总建25万平方米），东洲花园营销管理（总建10万平方米），珠江新城南国花园发展策划和营销管理（总建30万平方米），香港廖创兴集团东湖御苑营销管理（总建15万平方米），羊城花园营销管理（总建14万平方米），中海康城发和雅居乐集团南湖半岛花园发展策划；天津天津奥林匹克花园营销管理（总建87万平方米），华纳豪园营销管理（占地9万），滨海新城发展策划（总建24万）等，滨海快速、天房集团和地铁总公司招商顾问服务。,房地产经济本科、人民大学在读MBA 注册房地产经纪人，房地产评估,135,郑奋先生 天津合富辉煌发展策划总监,拥有多年房地产从业经验，对于项目定位、营销推广、现场操控等方面的策划、执行工作有丰富的经验。熟悉房地产项目运作的各个环节，擅长大型项目市场研究、发展策划、营销策划的统筹、执行。 主持、参与项目有：广州奥林匹克花园（占地500亩）、佛山汇银城市花园（占地500亩）、广州新光城市广场(区域售价最高豪宅)、新光商务港（写字楼）、新光广场（商业项目，成功引进国际大型超市家乐福）、天津金厦西部新城发展策划（占地1400亩）、天津奥林匹克花园营销策划（占地1000亩）、长瀛御龙湾发展策划和营销管理（总建35万）、湖州中心城区商业步行街、湖州衣裳街历史文化街区等。 主持编写房地产书籍：现代房地产全程操作实战解码、现代房地产全程创新风暴、地产广告实战风云等。组织编写中国房地产首份策略型研究报告决策情报，对广州、深圳、北京等城市房地产市场进行全面研究和监控。参与组织、创办中国房地产总裁特训营和地产职业经理人MBA培训。,城市规划专业，学士学位 规划师、经济师,136,李思宽先生 天津合富辉煌滨海新区策划总监 师范大学中文本科，学士学位 理工大学微电子工程本科，学士学位,拥有多年房地产从业经验，在项目前期地位、产品设计以及营销推广方面见解独到，熟悉房地产项目运作的各个环节，擅长大型项目市场研究、发展策划、营销策划的统筹、执行。 成功操作和参与项目：天津奥林匹克花园首期营销管理（占地1000亩）、南市富顿中心项目发展策划和营销策划（总建9万）、天华里二期项目发展策划（总建15万），开发区伴景湾项目发展策划和营销策划（总建20万），滨海新城万科项目策划营销管理（总建24万），梅江香滨左岸项目全案策划，金厦“西部新城”项目发展策划、开发区泰达时尚广场项目发展策划、万科金域蓝湾等项目发展策划工作中，屡次得到开发商的高度认可。,137,任炯先生 天津合富辉煌市场研究部总监 房地产经营与管理，经济学学士学位,深耕天津房地产市场多年，长期从事市场研究及项目前期市场研究工作，拥有深厚的理论功底、丰富的实践经验和创新的工作方法。在他的率领下，天津合富辉煌市场研究部秉承总部“源于市场、高于市场”的理念，本着“科学、缜密、专业、独到”的工作作风，为香港新世界集团、香港和记黄埔集团、万科集团等中国知名房地产开发企业提供市场咨询服务，并获得高度认可，从而多次荣获“合富辉煌优秀员工奖”。 主持的项目研究工作有：天津奥林匹克花园项目发展策划（占地1000亩）、和记黄埔、津投金厦西部新城发展策划（占地1400亩）、天津梅江香槟左岸项目发展策划（总建20万）、天津富顿中心项目发展策划（总建约9万）、御龙湾发展策划（总建35万）、环投市政绿化区域研究、天津地下铁沿线区域研究、滨海新区汉沽旅游区域研究等等。,138,万祥光先生 天津合富辉煌销售总监,从事投资、销售管理工作十余年，在地产、金融投资和销售管理方面，拥有独到的见解。执掌合富天津公司销售团队帅印后，其独创的“决策力、执行力、销售力”三管齐下的销售管理模式，使合富天津公司销售团队在奥林匹克花园、滨海新城等所代理楼盘的销售中屡创佳绩，赢得了业界的一直好评和高度认可，屡获“合富辉煌优秀员工奖”和“合富辉煌优秀经理人奖”。 成功操作销售管理个案：广州南国奥林匹克花园营销管理（占地1000亩）、金雅苑营销管理（总建23万平方米）；天津天津奥林匹克花园营销管理（占地1000亩）、开发区伴景湾发展策划（总建20万）、御龙湾营销管理（总建35万）、济南汇科旺园发展策划和营销管理（总建11万）、廊坊城市旺点营销管理（总建25万）、胜芳国际家具博览城发展策划（占地600亩）、胜芳丽华新城华府发展策划和营销管理（总建8万平方米）等。,房地产经济本科 注册房地产经纪、注册保险经纪、注册期货经纪,139,本项目销售组织,项目四大俱乐部 VS 京城四大俱乐部,滑雪俱乐部 运动会员俱乐部 游艇俱乐部 超星酒店会员俱乐部,长安俱乐部 京城俱乐部 中国会 美洲俱乐部,（一）俱乐部营销针对拓展客户群,140,长安俱乐部的理事会主席正是民生银行的经叔平先生，理事会其他名誉理事还有新世界国际有限公司的董事长郑裕彤先生，长江实业有限公司的董事长李嘉诚先生，新鸿基地产发展有限公司主席兼行政总裁郭炳湘先生，以及其他很多跨国大公司的高层管理者。 900多名会员以世界知名公司的高层主管为主。中国会员主要由社会高层、商界成员组成。代表会员：李嘉诚、霍英东、杨元庆 。,京城俱乐部由中国国际信托投资公司和美国会所管理集团联合设立，1994年成立，是北京最早的顶级俱乐部。号称“中国第一富人俱乐部”。 现有会员1200多人。云集了全球500强大部分中国公司的总裁、相当数量的驻华大使。代表会员：许荣茂、李泽楷。,141,中国会的会员多为世界各地知名人士，包括政治家、知名企业家、艺术家以及外资企业高级行政人员等。中国会接待过无数外国元首和各界名流，包括法国总统席哈克、前美国国务卿鲍尔、前英国首相佘契尔夫人。港星关之琳的生日宴会、中国女星巩俐的北京婚宴都在这里摆设。,2000年11月开业。聚集了众多国内外管理精英、专业人士，驻京外国使领馆官员和商务机构代表。遍布全球的百余家联网俱乐部，让会员在商务、休闲旅行中随处可以拥有星级私人会所的享受，彰显超然的身份、地位。 会员几乎都有海外教育的背景，从事的多是IT、银行、投资等新兴行业，相对年轻，代表会员是张朝阳、孙振耀。,142,具体做法： （1）俱乐部联盟 联系京城顶级俱乐部和我们的顶级俱乐部联盟，进行会员的互动活动和商 务活动。 （2）“磁石”效应 以其俱乐部会员到本项目游玩或购房为契机进行宣传，起到“磁石”效应。 （3）圈子营销 将项目广告纳入其会员会刊，并组织专门的项目推介会，进行“圈子营销”,143,（二）中产“退税”计划针对第二套房贷难题,本项目销售组织,目前第二套房贷问题比较影响客户购房的欲望，为此，我们特别推出“中国中产保护计划”退税计划。,这其实是国际化的一种售楼方式，美国正广泛使用。 美国做法：购房客户贷款时，每到年末，银行将打印总还款清单和利息部分清单，其中利息的30%的部分可以不纳入其上税的额度（即上税基数减去这部分再报税）。 中国目前公积金贷款由此退税政策，但按揭贷款还没有实现。 本项目与国际接轨，建议采用本方式进行促销。,144,中国中产保护计划,具体做法： （1）和各大贷款银行（中行、建行、招商、民生）等等签订合作协议，举行发布会。约定每到年末，银行将向项目提供贷款客户的还款情况，并打印清单。 （2）我们测算一定的比例作为补偿回报客户（非现金返还，具体比例待定）； （3）本部分资金我们联盟大的基金公司（华夏、博时等）进行基金定投，再赚取回报回馈客户。业主委员会可参与监管此基金的运营。 （4）这样做就是客户感觉多付的利息有一部分是自己的额外投资，还有收益。就减轻了购房抗性。,145,本项目销售组织,（三）“劳斯莱斯”移动营销,具体做法： （1）由于我们要快速回款，那么必须变“坐销”为“行销”，要走出去； （2）我们建议购买1-2辆“劳斯莱斯 ”级汽车作为移动售楼部，到各大企业，500强企业进行现场推介。 （3）此外，本车还可作为接待贵宾（如大使、奥运明星等等）使用，提升项目形象。,146,本项目销售组织,（四）“5人行动组”专家团服务营销,律师,理财师,置业顾问,风水师,酒店星级服务,147,南来巨擘心犹壮，此去津门跨征鞍， 谈笑敢言非胜算，润物无声亦尖端。,开发商是项目总策划师，合富的角色不过是沿着开发商点燃的各烽火台（项目亮点）将整个长城（项目营销之路）走完而已。 目前项目还处在“庙算”阶段，谈笑敢言未必实用，我们在追求营销的一种境界，即高调推广，低调营销，我们突出的是开发商的品牌、项目的品牌，我们自己不那么重要。,结 语,148,祝项目开发成功，实现世界大同，未来城邦的梦想！,初步思路，感谢聆听!,149,附件一： 合富对奥运经济对房地产影响的专题研究,150,奥运经济与城市发展,奥运经济具有明显的阶段性和周期性特征 奥运会是奥运经济运行的核心资源，每四年举办一次、对举办城市的发展产生一种阶段性作用。从成功申办到正式举办以至奥运会后经济、政治、文化等各种效应的延伸，形成一个完整的奥运经济周期，国际上通常定为10年到12年。一般分为三个阶段，各阶段呈现不同的经济发展特点。,151,后奥运阶段、即奥运会后的一段时间内，受需求不足制约，可能产生房地产闲置、旅游业不景气等低谷效应。 但如果筹办奥运会期间，能处理好可持续发展问题，可避免这些问题的出现。,奥运前后各国股指涨幅状况(注：按时间顺序),前奥运阶段，即7年左右的筹备期，以奥运场馆及相关设施投资增长的拉动为主。 奥运阶段，即奥运会举办当年，以奥运会的举办而增加的各项消费带动为主，消费增势强劲。,152,奥运经济与城市发展,(案例说明）在最近三届已经举办过奥运会的城市，房价走势如何？,雅典：有价无市 借助于2004年举办奥运会的契机，雅典房地产价格在19952002年7年间，涨幅达到了65%，在雅典新建的两条地铁沿线以及几个主要的奥运设施周边地区，房价涨幅超过了110%。但是，这种涨势有价无市。 原因主要有三个： 一、希腊的国际化程度相对较低，国外直接投资少，常驻的外国机构和外资企业不多，房地产市场开发需求乏力； 二、希腊地大人少，十多年来人口总数始终在1100万左右徘徊，有时还出现负增长，而且希腊私房拥有率高达80%以上，需要购买新房的人不多； 三、希腊长期以来实行土地私有制，大部分的私有房地产是在家族内世代相传的，房地产市场开发缺少内需的原动力。,153,奥运村坐落在雅典西北郊外的一片无人地带，没有任何公共交通连接此地。希腊政府当初的设想，是借助奥运的辐射效应，在郊外开发出一片适合部分低收入无房户居住的经济适用房。 但由于配套设施不完善，小区内至今没有学校和公共交通，没有购物场所，更谈不上公共娱乐设施，造成大量已出售的商品房长期闲置无法入住，房价大幅下跌。这里房屋的最初价位为每平方米2000欧元左右， 但据说如今降至每平方米1000欧元也不会有人问津。奥运会结束快两年了，奥运村的3000套商住房的入住率还不到5%，绝大部分房子空空如也。小区里空旷无人。,154,奥运经济与城市发展,(案例说明）在最近三届已经举办过奥运会的城市，房价走势如何？,悉尼：变动剧烈 1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后，引发了房地产业的兴旺发达，蜂拥而来的投资者把房价不断推高，每年房价递增10%以上，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番。许多20世纪90年代初以前来到澳洲的新移民，都受惠于这一时期悉尼房地产市场的变化，不知不觉中就成了百万富翁。虽然由于惯性的作用，2000年奥运会之后，悉尼的房价还在上涨，并一直持续到2003年底。但2004年初，悉尼房价终于成了强弩之末，开始下跌。澳大利亚房产业监督机构APM日前提供的资料显示，过去两年多以来，悉尼房价一直呈下降走势。目前，悉尼平均房价比2004年初最高峰时下降了8%。,155,奥运村里空空荡荡，包括运动员村在内的许多漂亮房子现在也是杂草丛生，空置率很高。业内人士认为，奥运效应使悉尼房地产潜力被提前挖掘完毕，或者说被“严重透支”了，必然要经过一个调整期。好在澳大利亚经济发展势头不错，移民大量涌入使房地产市场需求没有大量萎缩。专家预测，悉尼房市将从今年下半年开始复苏，并逐渐恢复到申奥成功以前稳步上升的局面。,156,奥运经济与城市发展,亚特兰大：房价稳定 为举办1996年奥运会，美国亚特兰大市政府总共投资了10亿美元，进行基础设施改建。当时的纽约时报载文介绍说，当奥运准备工作进入尾声时，亚特兰大整个城市的每一个角落都发生了改变。随之而来的是，亚特兰大房地产市场日益活跃。 在奥运会举办前5年，亚特兰大市房价增长了19%，当时美国全国的房价平均涨幅只有13%。在1993年到1995年间，该市的房屋销售在全国表现最佳，平均每年销售3.3万套单户住房。奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。因为那里的房价虽然上涨了，可是与东北部或者西海岸的城市相比，价格仍然偏低。外来移民的不断进入，使得亚特兰大的房子轻易就能租售出去，因奥运上涨的房价并没有因为运动会的结束而落下来。,157,从历届奥运会举办城市的经验来看，后奥运“低谷效应”主要来自以下几个方面： 1.奥运会举办前过量投资和奥运结束后投资下滑带来的经济风险； 2.奥运会结束后，体育场馆和基础设施利用不足带来的投资风险； 3.奥运会举办前后房地产业发展过热可能产生的泡沫风险； 4.城市的分散开发建设和布局结构调整风险。,奥运经济与城市发展,158,那么奥运对于中国经济的影响程度有多大？ 1.奥运依托城市举办，对举办城市影响较大。 2.奥运场馆在北京依托现有区域建设，而非像雅典一样。 3.北京日益增长的健身运动需求使得运动场馆紧缺。 4.北京限制在2008年建设项目的建设要求，延缓奥运前建设工程大批上马。 5.中国经济保持高速增长，中国处于快速上升通道内。 6.北京城市品牌价值达到最大化，这种城市品牌影响力的显著提升，将会使北京迎来新一轮经济增长周期 。,根据奥运经济周期理论，奥运经济将延续到2011-2013年,159,房地产市场周期性波动,1、美