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户型分析,一、关于户型 二、住宅空间九说 三、住宅户型九说 四、户型功能分析 五、好户型的标准,一、关于户型,可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给各位一定的帮助。,户型需要策划 表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。 其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。,世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。,户型策划的主要内容有以下几点： 1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？ 2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70 做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100 。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100 左右，有的希望三房能做到130以上甚至170 ；有的喜欢70的二房，有的中意二房超过90那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。,3、户型类别分布。 我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价 最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。 4、户型功能配置。 几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？ 要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。,户型简史 时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念，也不断地改变着我们的居住观念我们对“户型”的要求。为了做好户型策划，有必要先了解一下户型在简要发展历史。 坐北向南，四四方方一个小院子，白天有太阳，夜晚有月光；老子住上房，东厢住儿女，西厢是灶堂柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房；坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是榆柳相依。千百年来，这就是咱中国老百姓最理想的“户型”，无论是平头百姓还是县官老爷，只有面积大小几重几进的区别，基本设计思路概无二致。 这样的“户型”自然是好宽敞舒适，功能分区明确。但动辄占上几亩地，土地利用率太低，而且基本没有卫生间概念，不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶；窗户小小的，大正午也有几处黑角落。这样的“户型” 现在恐怕在农村也不大受欢迎了。,解放了，日子似乎是好过些了，不识时务的马寅初老头被打倒了，于是一天比一天多的人不断涌上街头要房住。国家机关、企事业单位一盘算，发现自己银子实在太有限，那就凑合将就吧，大通道，筒子楼，小平房，公用厨房公共厕所，先整个遮风敝雨不能让人睡大街上的地方再说。这样的“户型”，说什么也住着挺别扭不舒服，但那年月，还能怎么着，能分个一间半间就不错了，感谢谁还来不及，谁想那么多。 转眼是80年代，改革开放了，经济真的好起来了，衣、食、行转眼就都大有改善，琢磨起住房问题自然就顺理成章。大伙很快就发现这大走道的筒子楼实在不是好 “户型”，都渴望能弄个“成套房”。是啊，有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一起、有自家的厨房做好吃的不用担心别人眼馋吃得艰苦一点别人也不会知道、有自家的厕所不用排队再冷的冬天起来也无大碍、还有个小阳台让人种点花草晚上还可看到星星，这样的日子可实在太美了！,可很快人们又发现还是不对劲：厅里实在太小，放个大彩电看着刺眼，放在房里吧父母儿女来看又不方便；还有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安身；冰箱想放厨房，可厨房更小；洗衣机想就近水龙头放在卫生间可卫生间也太逼仄；客人来了要往床上坐，一家人的生活裸露无遗。于是人们盼望能住上客厅、 厨房、卫生间都宽宽大大，卧室里干干净净的房子。 这样的房子还是有人不满意：早上一起床，大家还是要抢着上厕所；辛苦一天晚上想好好泡个澡也不方便，厕所里总是潮湿阴森味儿不太好；厨房虽然大了但洗菜、切菜、炒菜也还是不顺便；大热的夏天厅里怎么也没丝儿风？想看电视吧又怕吵着孩子的学习，不看电视吧晚上还真挺难受，有时夫妻俩想疯狂一回也怕影响孩子和父母很快，在最隐密处设有主人卧室的房子、有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、厨房连着小阳台的房子、客厅（餐厅）两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。,有单身汉也想要成套的房子，于是有了单身公寓。 有经常来这里公干又住腻了酒店的人也想买房子，于是有了酒店式公寓。 有极想看山景海景园景的人，于是有了景观户型。,好户型的标准 选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型； 是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。 一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边多角的“钻石房”的出现，如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。,一套好的户型，必须做到以下几个分开： 1、动静分开：客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 2、公私分开：家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。,3、主次分开：买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。 4、干湿分开：也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。 厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情，影响一家人的食欲。,卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所，它也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。 卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。 一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。 当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。 好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。 好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省材料。,立体户型面面观 目前市场上的立体户型主要有两种：跃层式（深圳叫复式）和错层式。 所谓复式，就是在一套房子内拥有两个楼层面，而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的，两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢住宅内的“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套（当然也可以是更多层）。 很显然，复式住宅给予住户的空间层次感十分强，功能分区也能做得十分到位，其隐秘效果远非平面户型和错层式所能比拟。,一般说来，复式住宅的入户门均设在低层，这一点非常重要，因为从人们的居住心理来看，进门应该是第一层，若再往下走则有进地下室的感觉。所以复式中的下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的家庭成员设置的卧室；而上层则宜设置对隐秘性要求较高的主人卧室、次卧室、家庭起居室等，复式上层并非是一般客人可以进入的。 复式房的室内楼梯是不容忽视的重要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于80厘米，否则不仅行走不方便，家具也难以搬上去。楼梯的位置安排也颇有讲究，一般设于厅堂的角落，以避免占用过多的空间。在下层，楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积，在上层出口处以设置卫生间入口为宜，可不另设平台面积。,显而易见，复式住宅面积一般都很大，动辄200 以上，而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高，因而其总价非同小可，不是一般人所能承受。但它所提供的居住质量，它所带来的如影视剧里西方“资产阶级”生活方式的尊贵感受、它带给业主与众不同的心理优越感，又多么让人心动！ 而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面，而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米，从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户型类别在项目 中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁，而后者则将决定项目是否真正能满足这些人。,不同的消费对象有着截然不同的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢？我们认为，必须从以下三个方面综合权衡。 消费者对应性 我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购买者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求却应该都是小字 号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应超过50。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕；,因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70还是100？三房是做100还是130 ？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或150 以上的房子，其面积敏感度相对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处，才能使销售一路畅旺。,舒适性：房子是为人服务的，房子是为家庭天伦生活服务的，而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。 房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然，事实并非如此。以普通家庭的客厅为例，这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、看电视是这里的主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以4.5 米为 宜最大不应超过5 米最小不应小于3.5米。同样的道理，主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。 除人的视角、人的活动外，舒适性还应考虑利用率问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣，则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度，舒适性自然也就大打折扣。,地域性： 地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适性的延伸。这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该有个90甚至100，而在深圳，恐怕就很少有人能理解90以上的房子为什么不做成三房，为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在105115之间，而大连人则显然认为这样的房子太小太压抑。,户型之首客厅 毫无疑问，在一套房子里面，客厅的重要性居于首位。因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此我们说客厅是户型之首，在设计中应该得到最高规格的尊重。 在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。 视总面积的大小，客厅的开间应在3.85 米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。,对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群SOHO的年轻一代新人类们，也许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子，有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求。为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分IT人士的生存需要，现在仍处设计阶段的房子， 在决定一房一厅、两房一（二）厅的布局时，恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。 客厅能开PARTY 跳舞吗？客厅能不考虑摆放电视机吗？客厅能是小酒巴吗？客厅能是茶艺馆吗？ 凡此种种，或许现在还没有足够多的人提出需要，但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。,主卧 我们都知道，在单位福利房一统天下的年代，即使在三居室以上的户型中，各卧室尽管有大小之分，但主次关系是十分不明显的。因此“主卧”的出现，堪称是户型设计思想中革命性的突破之一。 主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，减少了家居活动时成员之间的相互交叉干扰，增添了生活情趣，因而从生理上满足了现代人的家居生活。 主卧的出现，还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一，而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。,厨房 南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风”；北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。这就决定了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显不同的需求：南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。但不管南方北方，我们认为只要是平面户型，在规划设计厨房时就必须从如下两种基本原则中选取其中之一：1、厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门；2、厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。,洗手间 中国菜肴之香、之精美举世闻名，与此同时中国的厕所之臭、之简陋也“享誉全球”。这种只重“进口”而对“出口”漠不关心的现象似乎为中国传统文化中所独有。 长久以来，厕所在中国另有一别称“茅房”，由此可见其在户型中的地位低下、不受重视。就是解放后，城市里大量修建的火柴盒房子里，也还有相当多没有单独的厕所。因此自80年代随着经济发展对改善居住条件日益关注以来，我们经历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二个甚至三个以上洗手间等几个阶段。但受传统文化根深蒂固的影响，目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待。,阳台 在一套住宅里，阳台应该是最具浪漫情调的地方，因为这里有广角度的视界可看青山绿水、生机满园、可看繁华都市、满天星斗；这里有不歇的风儿带来春夏的凉爽；有充足的阳光温暖冬天。这是别的空间所无法比拟的开扬、舒畅、心绪飞扬。但在以前室内是紧巴巴的面积、室外是水泥沙土地面的居住条件下，阳台也就被不少人家封闭起来，并被改造成一间小卧室或杂物堆放地，失去了其与自然交流的天性。 近年来，随着居住条件的大大改善，人们对住宅产品功能、品味需求的不断高升，不仅阳台的基本面貌、基本功能得到恢复，而且得到很大的发展，在设计上不断出新出彩。,户型设计趋势 我们说了这么许多，目的有二：希望发展商能通过科学的、人性化的户型设计更快更好地实现市场目标，希望消费者能得到真正契合自己需要的心水户型。 市场是鲜活的、不断变化的，因此户型设计需要不断调整创新；市场变化是渐进的，有规律可循的，因此所有调整创新都必须紧扣市场发展趋势。 1、住宅户型日益多样性 除了面积大小的多档次外，为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的户型应有区别：服务于“核心家庭”的户型应该精致小巧，服务于“两代居”家庭的户型应该优雅浪漫，为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。 以“错层”为代表的立体住宅是近期全国性的热点，但错层的牢固性、抗震能力如何尚有疑问。,二、住宅空间九说,（一）空间的底限 生活中有很多居住空间的底限：像深入海底的潜水舱、遨游宇宙的太空舱，小到两三个立方米，人在里面也只能是转转身子、伸伸胳膊、伸伸腿。在这些空间中居住是暂时的，更多地具有旅行的意味，生活、工作起来最多也就几天到几个月。但作为长期生活的住宅就不同了，居住空间的底限不仅要满足睡觉，还要能在里面活动，要读书，要娱乐。 当市场中涌现了纷至沓来的小户型、超小户型时，人们惊讶地发现，户型的总面积已经从四五十平方米降到了十一二平方米，而功能空间也被压缩到只能摆放一张床、一个衣柜，以及一个微型卫生间外加简单的厨具。 当人们津津乐道地享受着超小户型带来的低总价时，却不免发出这样的疑惑：究竟多大的空间尺度是满足人性需求的底限？,生理的底限 厨房短缺，通风憋气，采光受阻，这些牺牲功能的设计，使住宅的舒适度降低到了底限，尽管如此，对于一个住惯了“筒子楼”、招待所和集体宿舍的“漂一族”来说，拥有私家厨卫的居室已经是跨进了一大步。 所以，一个卧室、一个卫生间加上简单的厨具，就是集合式住宅的底限。 心理的底限 当人均面积不断提高的时候，当家庭作为会客场所的时候，当住宅作为彰显人生业绩的时候，过小的居室，常常使人的自尊感降低。因此，心理的底限会随着生活水平的变化而变化，居住的面积也会随着心理底限的变化而变化。,物理的底限 家具的摆放是住宅面积使用中的一个重要参考点，小到桌椅，大到床柜，每一件家具的位置都与生活息息相关。当居室的空间摆放上必要的家具后，符合人体工程学的尺度达到极小临界点时，就成了空间的底限。,（二）空间的尺度 建筑空间是为适应人的生理行为和精神需求而建造的，因此，在可能的条件下，人们会选择一个适宜的尺度，以满足生理和心理等方面的需要。 建筑以人为中心，因为人是衡量建筑尺度的标尺。在最原始的居住形态中，不论多么狭小简陋，尺度总是以能容纳人和必要的活动为标准。随着人类生活水平的不断提高，对空间的渴求也不断地扩大，从简单地就寝、饮食、洗浴，逐渐扩展到学习、休闲、娱乐。 有时，有限和无限是相对的，人可以在狭窄里蜗居，也可以在宽阔中放纵，因为人有限而心灵无限。 因此，便有了“室雅何须大，花香不在多”的千古名句；因此，也便有了“有限的空间，无限的需求”的现实说法。,开间与进深的尺度 开间与进深有两种解释，一种是户型总的开间与进深，一种是单一居室的开间与进深。对于居住者来说，大的开间、小的进深意味着获得多的阳光和景观；对于开发商来说，就要降低容积率，增加建筑成本。 因此，开间和进深是住宅性能和价格的矛盾体。,楼高与层高的尺度 高层集合式住宅居住历来存在着不同的习惯：低可接近花园，高可开阔视野；低处上下方便，高层减少尘埃。虽然价格上是越高越贵，但人们在选择上依然是高成低就。新旧住宅内部最大的区别是矮屋大窗和高屋小窗，这一方面显示了现代的人在都市的挤压中渴望对环境的拥抱，也显示了过去的人在都市的松弛中对私密的呵护，当然，这中间还包涵着建筑材料和建筑成本的变化。 内门与外窗的尺度 高门是大宅的标志，大窗是时尚的标志，门和窗凝聚着多重的审美趣味。屋门是居室的屏障，选择何种尺度，不仅蕴涵着便利，同时体现着美观；窗户是连接户外的采光、通风口，拥有何种样式，不仅影响着舒适，同时关系到健康。,（三）空间的尺度 建筑空间是为适应人的生理行为和精神需求而建造的，因此，在可能的条件下，人们会选择一个适宜的尺度，以满足生理和心理等方面的需要。 建筑以人为中心，因为人是衡量建筑尺度的标尺。在最原始的居住形态中，不论多么狭小简陋，尺度总是以能容纳人和必要的活动为标准。随着人类生活水平的不断提高，对空间的渴求也不断地扩大，从简单地就寝、饮食、洗浴，逐渐扩展到学习、休闲、娱乐。 有时，有限和无限是相对的，人可以在狭窄里蜗居，也可以在宽阔中放纵，因为人有限而心灵无限。 因此，便有了“室雅何须大，花香不在多”的千古名句；因此，也便有了“有限的空间，无限的需求”的现实说法。,建筑尺度通常分为：正常的，符合人们自然的生活习惯，如标准户型；超常的，具有震撼心灵效果，如挑空的起居室；人情的，比正常的小但不妨碍人的活动，散发亲情温暖的味道，如小跃层。 开间与进深的尺度 开间与进深有两种解释，一种是户型总的开间与进深，一种是单一居室的开间与进深。对于居住者来说，大的开间、小的进深意味着获得多的阳光和景观；对于开发商来说，就要降低容积率，增加建筑成本。 因此，开间和进深是住宅性能和价格的矛盾体。,楼高与层高的尺度 高层住宅居住历来存在着不同的习惯：低可接近花园，高可开阔视野；低处上下方便，高层减少尘埃。虽然价格上是越高越贵，但人们在选择上依然是高成低就。新旧住宅内部最大的区别是矮屋大窗和高屋小窗，这一方面显示了现代的人在都市的挤压中渴望对环境的拥抱，也显示了过去的人在都市的松弛中对私密的呵护，当然，这中间还包涵着建筑材料和建筑成本的变化。 内门与外窗的尺度 高门是大宅的标志，大窗是时尚的标志，门和窗凝聚着多重的审美趣味。屋门是居室的屏障，选择何种尺度，不仅蕴涵着便利，同时体现着美观；窗户是连接户外的采光、通风口，拥有何种样式，不仅影响着舒适，同时关系到健康。,（四）空间的品位 居室大到了一定的程度，就不单单是面积的需要，因为购买大户型的人更多地是把住宅作为精神需求的物质载体，以显现人生的追求和业绩。 某种意义上讲，大户型在设计上更多具有独创性，而创作就是在独创性与理解性之间寻求最优化的答案。有时，过于标准的户型反而在一定程度上束缚了想象力的发挥。 凡此种种，大户型价值的核心归结到一点，就是品位。,面积的品位 大而有当是大户型的最爱，由于空间加大，其间的物品摆设相对宽松、随意，既可以增加居室的舒适度，也可以细分出不同的空间以满足不同的需要。但大而无当也是大户型的痼疾，面宽、进深的加大纵容了设计师的挥霍，走廊、楼梯占用过多的空间不说，实在难以处理的地方，大笔一挥，变成了与卧室单位面积同样价钱的储藏间。 氛围的品位 “物以类聚，人以群分。”、“孟母三迁”、“择邻而居”等这些千年古训继续影响着现代人。大户型的购买者，一般是具备一定的经济实力、或在某个领域获得了一定成功的人士，对居住的地域、环境、档次会比较挑剔，比一般的购买者更强调居住的氛围，舒适的程度。,户型的品位 大户型除了基本户型所具有的功能外，还应有一些特殊功能，具备某种特色，这样才能在相对宽裕的空间里，获得某种感觉。这一点，是很多设计师和发展商潜心追求的目标，因为宽大的空间和较高的单价，给他们提供了精心打造的条件。,（五）空间的流动 起居室、卧室、厨房、卫生间，以及阳台和储藏间，都是人们居住的基本空间，但这些看似平常的立方体的结合，却形成了户型的千差万别。人们从一个空间转向另一个空间，不单单是家庭生活情节的转换，同时还融入了社会生活的种种感受。 建筑界有个说法：没有户型的户型就是好户型。如何打破墙的限制，在有限的空间中容纳进日益增长的无限需求；如何使空间的过渡产生流动，使墙和走道不再仅仅是简单的分隔和联系；等等，就成了设计师、开发商，以及众多的购房者寻求的目标。,直线与曲线的流动 直线分为垂直、水平与各种角度的倾斜线；曲线分为几何形、有机形与自由形。 直线表情单纯而明确：垂直线给人向上、崇高、坚韧、理智等感觉；水平线稳定、舒缓、安静、平和等；斜线则给人以不安定的动势。曲线表情丰富而隐晦：抛物线流畅悦目，有速度感；螺旋线有升腾感和生长感；圆弧线规整、稳定，有向心的力量。 直线是户型的主导，横平竖直既便于摆放家具，又给人以安定和安宁。但有时用曲线设计出拐角甚至墙面，打破呆板和僵直，将直线和曲线流动起来，会使环境具有人情味和亲切感。,共性与个性的流动 住宅虽然带有设计师个性化的痕迹，但更多的还是工业化的产物，要适合大众的口味，适合市场的需求，因而难免充斥着千篇一律，似曾相识。 优秀的设计师在满足现代人的基本需求外，重要的是在共性中寻求个性，创造出与众不同的、适合现代人口味的全新的户型，使时尚的个性在通俗的共性中跳跃和涌现出来。,空灵与空洞的流动 空灵是一种境界，它在有限的空间中给人以无限的想象，扩大空间的外延和内涵，丰富生活的感受，而空洞则是一种颓废，它不仅不能给人想象，还将原本宽阔的思维空间限制在一个狭窄的范围内，浪费宝贵的面积，空洞而无物。 特殊的户型会给人特殊的感受，但这种感受可能是空灵，也可能是空洞，正所谓“失之毫厘，谬以千里”。 所以，空灵和空洞就像是具有落差的堤坝，没过时平缓柔滑，越过时汹涌澎湃。,（六）空间的交错 这些年，一些开发商纷纷打出了“商住”牌，就是个别的纯住宅项目，也将楼宇穿上“商务”外衣，以求在市场中捷足先登。一时间，“商务公寓”、“商住公寓”标签日益看涨。 严格意义上讲，商住公寓的出现，是买卖双方在现有政策之间，寻求到的一条从开发商通往购房者的捷径。一方面，开发商利用公寓立项，比写字楼立项要少交纳前期开发所需要的一些费用，因而降低成本； 另一方面，购房者在购买商住公寓时，可以获得比购买写字楼多出10-20%的贷款，这些对于急需资金运营的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的。还有一个更重要的原因，这类小型而独立的办公空间，使许多处于初创阶段的公司和个人，获得了既能暂时安身立命，又能伺机蓄势待发的场所。,商务与居住的交错 商住公寓对于户型的要求，不象住宅那样斤斤计较，什么“动静分区”、“洁污分离”、“公私分开”，都显得不那么重要。最好是有一个大厅，形成公共办公区，小一点的房间，可以是经理室、财务室、会议室或者谈判室等等。但别忘了，计算面积决不简单地等同于写字楼，因为写字楼房间的格局一般都比较方正，便于摆放办公设施，空间浪费较少，并且走廊、卫生间、开水间等多家共同使用，共摊面积。而商住公寓是按住宅设计，拐拐角角的地方自然多一些，刨去卫生间、厨房、阳台、走廊等，真正实用的面积会大打折扣。商务和居住空间的交错，可能使生活相扰，影响私密，也可能使人流互动，增加商气。,大堂与大厅的交错 商住公寓以商为主，就应该具备商的感觉，像大堂是否宽大，装修是否豪华，挂“水牌”（公司名称牌）能不能，临时车位够不够，以及通讯设备是否畅达，甚至邮局、银行等服务设施是否配套，都是应该细致考虑的。 大厅是商务空间的标志，但由于住宅的局限，面积往往极为有限，目前有一些空间开放式的设计，就使户内分割显得比较自由、随意。大堂和大厅的交错，是使住宅靠向写字楼的必由之路。,公用与私用的交错 走廊、公共休息厅、开水间、公共卫生间等是写字楼必备的公用设施，而在具有住宅痕迹的商住户型里，为了适应居住的需要，在套型中增加了厨房、卫生间等设施。这种公用与私用的交错，使功能的转换随意性加大，满足了个性化的需求。,（七）空间的跳跃 住宅空间原本是无生命力的，呆板而平直，只是有了居住的人，有了摆放的家具，有了各式各样充满生活气息的物品，才散发出了活力。 现代住宅给予人类的，不仅仅是居住空间的组合，六面墙体的堆砌，更重要的是要通过自然和人工光影的设计，通过建筑和装饰材料的选择，使死板而生硬的空间能跳跃起来。,阳光与灯光的跳跃 “光”更多的是指美学意义上的光现象，体现在对建筑内部环境形象的塑造作用，也就是说，利用它作为一种造型手段来塑造更完美的居住环境。 建筑的光分为自然光和人工光，前者主要指太阳光直接照射或经过反射、折射、漫射而得到的，而后者则是通过灯光源的设置，达到照明和造境。像有些开得过大的玻璃窗，单纯强调增加采光量，而很少讲究采光效果；像有些五彩缤纷的灯具和灯光，单纯强调数量和色彩，而表现出过于喧闹；等等，这些都是对空间造型的损伤。,光对室内造型的作用：一是表现室内构成物的形的特征（形状、结构、表面肌里）；二是装饰作用，像“见光不见灯”，不是依靠花哨的灯具造型取胜，而是加强空间区域感和戏剧性，使之充满梦幻意境，令人回味无穷。光在室内造型中起着独特的、其他要素不可替代的作用。它能修饰形与色，使本来简单的造型变得丰富，并在很大程度上影响和改变人们对形与色的视感；它还能渲染环境气氛，为空间带来跳跃的活力。,玻璃与水泥的跳跃 透明的玻璃精致而晶莹，磨砂的玻璃梦幻而浪漫，充满着现代和时尚；粗糙的毛石原始而力量，光洁的水泥冰冷而生硬，展现着乏味和单调。玻璃和水泥的交汇，在光的作用下，使枯燥的六面墙体变得既阻隔又通融，使单调的居住空间变得既稳步又跳跃。 墙面与顶棚的跳跃 作为单独的平面，无论是墙面还是顶棚，其表情都是呆板、生硬、平淡无奇，但经过组合后，就会产生独特而生动的综合效果。墙面门、窗开启的大大小小的洞、孔，使原本的生硬产生了光影的折射；顶棚分布的直线、曲线、高低落差，使过于的刻板增加了空间的跳跃。因此，墙面和顶棚的组合，从传统的平层、跃层，扩展到现代的复式、错层，将平稳的空间在楼梯和踏步的联系下，变得跌沓起伏。,（八）空间的对话 买房子除了建筑本身外，应更多地注重周边的环境和所处的区域，尤其是优越的自然景观。简而言之，不仅买套型，还要买环境。除了社区内外的花园、景观、设施外，重要的是透过窗户能够看到什么，步出居室可以通向哪里，相邻套型如何融会贯通。这其中体现了人与自然的交流，人与人的交流。一言以蔽之，你所居住的小空间如何与他人的小空间、自然的大空间产生交融，产生对话。,景观与观景的对话 有好的景观还必须有好的观景通道，也就是说，你的窗户、阳台、花园设置得如何？通过这些设施与景观能沟通多少？等等，这些对实现人与自然的交流显得至关重要。比如，一些项目的露台多是赠送，但过多、过大的露台对北方未必合适，并且在别墅类住宅中一般设计成退台形式，这样一则影响下一层的保温，二则阻挡该层观景的视角。 室内与室外的对话 现代住宅为了丰富与自然的关联，不仅扩大了门窗的面积，增加了落地窗、飘窗、角窗的样式，还创造出了外中有里，里中有外，上中有下，下中有上的室内花园或空中花园。尤其是别墅类住宅，具有三面，甚至四面采光的优势，加之上有露台、阁楼，下有花园、地下室，与外界形成了丰富的沟通渠道。,套型与套型的对话 居室本无生命，更不可能说话，但居住了人，就充满了张力，居室与居室也就有了微妙的联系。不仅套型内的布局会对生活产生着作用，就是楼道的走向，电梯的配置，套型与套型之间采光、通风、观景是否互遮、互视等等，都会或多或少地干涉着日常的起居。因此，好的套型还须有好的楼层或楼体布局配套，才能使各空间产生良性的交融。,（九）空间的释放 建筑创作总是或多或少地重复已有的形态，因此只有释放规矩，重新排列组合，才能出其不意。因此，低密户型无论在建筑形态，还是在与自然的融合上，都较之城市集合住宅要自由、宽泛得多。 有时，空间的释放是要付出代价的，当释放到一定程度，可能就失去了城市的依托。因此，既要躲避纷纭的人群和污浊的空气，寻求一片净土，又要通过便捷的交通，尽可能地减少上下班、购物，以及各种活动在路上所耗费的时间，便成了设计师和开发商们在住宅选址和设计上取舍的重要尺度。,环境的释放 “采菊东篱下，悠然见南山。”是现代久居都市人的梦寐以求。人们对环境的感知，无形中会影响着行为，比如郊外住宅依托青山、绿水、翠林所形成的自然景观，会使人产生灵性，会使人缓解工作的压力。 但需要注意的是，有些社区内外环境可能不错，但出门要穿过秩序混乱的城镇、满目苍夷的村庄，环境可能释放了，但心情却受到了压抑。 居室的释放 人们需要六面墙的保护，又不愿意受其约束。过多的理性围合，限制情绪的自然表露，就会束缚想象力的发挥。建筑界有个说法：没有户型的户型就是最好的户型。如何在有限的空间中容纳进日益增长的需求，就成了住宅追求的最高境界。,配套的释放 买地段，买户型，买环境，同样需要买配套，像交通、商业、学习、就医和休闲娱乐等等。在考虑好居家过日子的住宅成本外，更要仔细权衡日常不断积累的生活成本，像其中往返单位、商业、学校、医院等的交通成本，不仅消耗着车辆和油料，更多的是时间，而这，恰恰是构成生命的重要组成。,三、户型八说,（一）户型的特性 好户型的标准不尽相同，这是由于设计师结合市场的大多数需要来设计户型，购房者结合家庭的极少数需要来选择户型，因此千差万别，但是，有一点认识可以统一：基于人性化的设计，对于某一类别的消费者应该是最适合的。所以，判定一个户型的好坏与否，应该注意“六性”，即： 实用性 具体体现为使用率和实用率，前者是定量标准，后者是定性标准。使用率是用套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比来计算，而实用率则是通过套型内家具、橱具、洁具等物品的放置，以及各种生活流线的走向合理与否来判定。,户型的实用可以从几个方面着眼： 基本空间要具备。像卧室、起居室、厨房、卫生间等基本生活空间在每个套型内要保证，否则将影响生活的舒适度。 居室比例要方正。合理的长宽比不大于1.5:1，尽量少点“金角银边”。 面积大小要适宜。户型有大有小，有繁有简，但最重要的是要大小适度、繁简适宜，大而无当、小而局促，都会使舒适度受到影响。 功能分配要合理。住宅的主要功能是居家过日子，在功能细分的前提下，尽量减少可用可不用的空间。 空间使用要便捷。一个简便的标准就是看看空间的转换是否自如，交通的动线是否简短，相互的干扰是否最少。,经济性 对于大多数普通购房者来说，紧凑实用，价格适中，使用率高的住宅是必然的选择。但随着生活水平的不断提高，性价比成了人们逐渐关注的指标，因为“钱有价，生命无价”，性能好的住宅带来的生命享受，即便是稍微贵一点也是值得的。 安全性 一方面，要具有防盗、防火、抗震和抵御自然灾害的能力，具体而言就是门窗是否安全防盗，户内是否配有感温、报警装置，建筑结构是否抗震和抵御自然灾害等等。 另一方面，还要保证一定的私密性才会拥有安全感：对外，窗户应避免互视；对内，社交与私人空间、各种功能空间应有效分离。,可变性 住宅是一个使用几十年的商品，户型应尽可能地符合可持续发展原则，以适应未来家庭和习惯的变化。 根据生活的要求灵活地改变使用空间，满足不同对象的生活需要，是现代人对户型的需求。随着生活水平与科技水平的不断提高，合理的结构体系为可分可合的户型提供了一个改造的空间，对未来的调整与更新留下了余地。 观赏性 户型应美观大方，具有一定的艺术性和文化品味，同时也应有个性和特色，或者与时俱进，或者复古怀旧，这样才能吸引不同口味的购房者。 科技性 节能和环保日益受到了人们的关注，除了先进的建筑材料外，各种带有科技含量的系统，如中水系统、恒温系统、新风系统、垃圾处理系统、中央吸尘系统等进入了户型中，这些直接关系到生活质量的提高和运营成本的降低。,（二）户型的需求 购房者在选择户型时，一般是先基于各自不同的宏观需求，如：自住需求中的人口数量，是一代、两代，还是三代，是需要解决有无，还是改善居住；投资需求中的使用性质，是长期出租，还是短期炒卖，是先自住，后出租，还是先自住，后转让；等等。在匡定了面积大小、居室多少后，人们自然而然地会浮现出各式各样地微观需求：,套型的需求 套型是户型的核心，选择时既要注意现实的需求，又要考虑未来的变化，不管是自住，还是出租或转让，都尽量符合可持续发展的原则。 布局与配比。套型中各居室的分布形形色色，千变万化，有时布局差之毫厘，需求就谬以千里。因此，结合理论评判布局，结合需求匡定布局，就成了选择户型的双节棍。在配比上，均好性是户型匀称的标志，目前国内基本上延续了香港住宅“大厅小卧”的模式，而北方地区在卧室的面积上进行了适当放大。,功能的需求 在总面积一定的情况下，选择什么样的空间组合，以达到居室效益的最大化，是影响户型的关键。 卧室与起居室。不论是过去的“室大厅小”，还是现在的“室小厅大”，选择住宅时，恐怕首先考虑的还是有几个卧室，才能满足生活的基本需求。起居室包括门厅、客厅和餐厅，它是现代住宅的核心，不仅是户型的结构中枢，还是生活的重心所在。 厨房与卫生间。是体现家庭生活质量高低的关键场所，又是住宅科技非常集中的地方，因此大厨房，大卫生间是一种选择趋势。不仅如此，双卫甚至三卫、四卫，中西分厨甚至增设早餐室，都是提高舒适度的必要选择。不要忘了，追求面积和数量的同时，还要注意平衡其它居住空间。,休闲区与储物间。这些户内的次要空间，对生活情趣起着调节作用。像在居室一侧或一角设置茶座、酒吧、棋牌桌等等，成为了很多人的选择户型时的参考因素，而阳光室的设计，恰恰迎合了此类休闲空间设置的潮流。储物间包括衣帽间和储藏间，将各种衣物和杂物集中于此，会使居室变得更为整洁。但应注意，这类暗空间的销售单价与居室类明空间的销售单价相同，选择时要适可而止。,材质的需求 表面上看，建筑材质与户型格局没有直接的关联，实际上，优劣与否对选择户型起着调节作用。 窗户与门 窗户的发展变化与科技进步有着密切的关系：型材从铸铁窗、铝合金推拉窗、铝合金平开窗，直至铝包木窗；玻璃从单层平板玻璃、双层夹胶玻璃，直至多层中空玻璃；隔热保温技术从型材上的断桥隔热，玻璃上的LOW-E防辐射膜，包括外挂的隔热卷帘；等等。窗户在套型内采用的数量和面积较多，因而性能和成本有着直接的关系，选择时要注重性价比。而门主要是入户门，相当于户的脸面，造型美观，安全优质，会提升住宅的档次。,内饰与外墙 内饰主要体现在精装修项目上，优良的装饰会使户型掩藏缺憾，锦上添花，而劣质的装饰则瑜不掩瑕，画蛇添足。外墙装饰按档次依次为石材、塑铝板、釉面砖和涂料，虽然这些离户型似乎远了一些，但好的外墙装饰会增强购房者的选择欲。,（三）户型的流线 流线是人们在户内活动的路线，流畅与否直接关系到各种功能的转换。户型的设计影响到流线的走向，而流线的走向影响到居住的品质，换句话说，好的流线会使小户型利用率提高，差的流线会使大户型变得“大而无当”。因此，选择户型的一个基本思路就是：选好流线。,家务流线 分烹饪流线、洗涤流线、洗浴流线。储存、清洗、料理三道程序决定了烹饪流线，一般家中的厨房较窄，流线通常为“一”字形和“L”形，顺序不当就会引起使用上的不便。比如，假使烹饪流线规划是先冰箱，然后隔过炉灶进入水槽清洗、案头加工，最后再回炉灶烹调，这样感觉流线并不合理。 如果一开始就是冰箱、水槽、案头、炉灶，使用起来会更流畅些。洗涤流线主要是洗衣、晾晒和熨衣，这三点最好一线，甚至一区域，像将洗衣机放置服务阳台，使洗涤过程集中完成，是目前常见的布局。又比如洗浴流线，有些采用干湿分离的手法，将洗手台设计在卫生间外侧，然后依次是坐便和淋浴房，既避免了浴室潮气四处散布，又使洗手、如厕、淋浴互不干扰。,来客流线 主要指从入户门进入客厅的行动路线。来客流线不应与居住流线和家务流线交叉，以免客人来访时影响家人的休息或工作。客厅所处的位置和周边的门是保证流线合理的关键。客厅处于套型中的动区，应在外侧，也就是离入户门近的区域；卧室的门要开在会客区外，避免出入时横穿沙发和电视机之间，最好的办法是完全动静分离，将客厅独立设置。在一些大的公寓或者别墅类住宅中，已经出现了仿造欧美流行的双起居室设计，即会客室和家庭起居室，将不同流线的干扰降到最低。,居住流线 主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间中。这种流线应尊重主人的生活格调，满足生活习惯。像主卧配独立卫生间甚至衣帽间，大一点的户型增设带卫生间的次主卧，以及主卧配书房等等，增强了居住流线的私密性。目前还有一种书房开设两个门、分别通向主卧和客厅的设计，既保证了主人学习的便利，又使亲密关系的来客能在书房畅谈，将居住流线和来客流线在书房中形成交叉点。,（四）户型的分离 好户型除了具备了多种功能空间外，还应尽量减少相互间的交叉干扰，以保证居住的高质量。因此选择户型时，不但要注重朝向、面积、基本布局，也要注重户型的分离，包括： 生理分居 指8岁以上的子女应和父母分室居住，15岁以上的异性子女应分室居住，两代应分室居住，以满足生理上对居住的要求。 功能分区 指不同的生活功能应有不同的活动空间：会客要有客厅，睡眠要有卧室，工作要有书房，洗漱要有卫生间，烹饪、就餐要有厨房、餐厅等等。 住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆，一般有几个分区：公共活动区，供起居、会客使用，像客厅、餐厅、门厅等；私密休息区，供睡眠、休息用，像卧室、书房、家庭起居室等；辅助服务区，供家务活动用，像厨房、卫生间、工人房、储藏间、阳台等。,动静分离 居室根据使用性质分为动区和静区。像客厅、餐厅、休闲娱乐区、厨房、次卫等属于动区，人们活动频繁，应靠近入户门设置；卧室、书房、主卫等属于静区，相对比较安静，尽量在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐，或进行家务的人能放心活动，另一方面使休息、学习的人能确保静谧。 公私分开 为避免访客进门后将家庭生活一览无余，保持私密性，因而要求家庭中公用空间和私用空间分开设置，除区域分开外，还要注意门的开口方向。区域划分大致是：入户门和玄关为公共区；客厅、餐厅、家庭休闲娱乐区和休闲阳台为半公共区；厨房、工人房、工人房洗手间和服务阳台为半私密区；次主卧、次卧、次卫和家庭起居室为家庭私密区；主卧和主卫为主人私密区。,主次分立 住宅是人们彰显业绩的体现，也是生活质量的标志。主人房不仅朝向（朝阳或景观）好，宽敞明亮，还应设立独立卫生间甚至衣帽间，并与次卧等分开。如果配有工人房，则应与家庭成员的居室分离。大一些的户型最好配有带独立