二手房交易应谨防哪些风险.doc

二手房交易应谨防哪些风险 第一是买方迟延付款的风险第二是买方不能足额付款的风险第三是房产市场下行时买方毁约的风险；当房产市场下行时，受买跌心理预期的影响，在利益因素的驱动下，买方反悔的可能性会加大，对此类风险，在拟定合同时设计相应违约责任条款，则是法律层面主要的防范手段了。 风险一：首付款被房东挪用规避方法：每一分房款，都要在过户后再给房东最近记者接到一位周女士的电话。周女士的儿子到了要结婚的年纪，今年上半年，周女士一家人一直在给孩子张罗婚房的事情，最后在下沙看中了世茂江滨花园一套90平方米的房子，加上税费之后总价将近90万元，房东是个温州人。5月底，买卖双方在中介公司签了合同，房东说，当初从银行贷款60万元，希望周女士能多支付一些首付，好去把银行贷款还掉，于是周女士首付了50万元，并把钱打到了中介的监管账户上。不过房东在收到这笔首付款之后，一直没有协助周女士去办过户。周女士通过各种渠道了解后才发现，房东不仅没去还按揭，还将这50万元都挪作他用了。现在是周女士和中介都没法联系上这个人了。漏洞分析：一位中介公司的资深经纪人表示，在下沙，有很多炒房客，2009年时信贷政策宽松，很多人是以很便宜的价格一下子买下了很多套房子。如今资金链一旦出了问题，不排除有炒房客以这样的方式故意骗钱。这位房东要求得到高额首付，而且在办理三证之前就已经拿到这笔钱，这么一来，跑路的可能性很大。规避方法：要在付款方式上做好约定，千万不能一次性把钱付给房东。所有的钱都必须先打给中介公司的监管账户，并约定在办完三证之后再由中介打给房东。风险二：房子被法院查封规避方法：事先约定，三证过户后再支付房款在房屋买卖，或是房屋过户的过程中，买方在付完一部分或是全部房款才发现，卖方不具有卖房资格，或是卖方本身存在经济纠纷，其所卖的房屋已经被法院保全，导致房子三证无法办出，甚至根本无法入住。前段时间，本报曾报道的给女儿买婚房，买了套债务房就是这样的情况。事情是这样的，2010年底，孙女士(化名)在三墩铭雅苑看中了一套房子，准备买下来给女儿当婚房，房子总价152万元。2010年12月12日，孙女士和房东签订了转让合同。签好合同后，孙女士随即将房款分两次，100万元和52万元打到了中介华邦地产的账户里。根据合同约定，2010年12月14日，中介将其中的100万元支付给了房东。可就在孙女士去房管部门办理三证过户时才知道，这套房子被法院保全不能交易，可是房款已经支付了大半，而房子却不能过户，更可气的是，原房东压根就不愿再露面了。漏洞分析：这个事情“巧”就“巧”在买房子时没被法院保全，签合同时也没被法院保全，偏偏掐在过户的这个时间点上，而且原房东手上已经拿到了大半的房款。在律师看来，很可能是原房东和他人故意做了一个局，掐准这个时间点，让孙女士遭受损失。规避方法：通常情况下，如果卖方的房子被法院查封，是无法签订房屋转让协议的，最怕的就是在签合同与过户中间的时间段里，卖方故意在此时段串通他人把房子查封。不过，如果约定在三证转移完成后再把房款打给房东，也就不会存在受骗的情况。风险三：原房东隐瞒房屋的瑕疵规避方法：多问多看，不怕麻烦瑕疵包括的类型很多。一是房屋本身有质量问题，比如说，房子有漏水，房东卖房子时拿涂料刷了一层，故意不告诉买家，这样的情况最多。二是房子里之前发生过重大事故，比如说，有房东隐瞒房子里曾经发生凶案，买家在交易之后才知道。三是房子里有户口老赖。本报就曾报道过类似的案例。杭州的一位赵女士(化名)打算给孩子买一套学区房。由于夫妻俩都是工薪阶层，手上的预算也不算太充足，因此看了不少房子，左挑右拣了好久，终于在光复路上找到一套1988年的房改房：23平方米，总价52万元，一次性付款，天长小学学区。2012年6月，赵女士和房东周先生(化名)在中介那里签好了合同。签合同时房东打包票告诉赵女士说房子里没有户口，让赵女士放心。谁知道半路杀出个程咬金，就在赵女士将房款打给中介以后，她才知道原来这套房子里的确没有房东的户口，不过前一任房东的户口还在里面。为了让这个前房东把户口迁出，一家伤透了脑筋，赵女士也觉得自己被狠狠地忽悠了一把。漏洞分析：房东卖房子，对房子的实际情况最为了解，他们通常也知道，一旦把不利因素全部告诉买家，很可能导致房子卖不掉，或者是被买家压价。所以这类房东通常在交易过程中，隐瞒瑕疵，一般买房人不会在这些方面查得太细，房东利用了这种心态，隐瞒事实，等到交易完成之后，便拿了钱