在建工程抵押土地使用权的条件是什么？.doc

在建工程抵押土地使用权的条件是什么？ 许多工程还在建造的时候就因为资金的问题可能面临没有经济支撑而需要停工的危险，所以在此基础上建筑方会做出的选择就是将自己现有的财产进行抵押获得贷款，而建筑方能够抵押的就只有土地使用权。那么，在建工程抵押土地使用权的条件是什么？ 许多工程还在建造的时候就因为资金的问题可能面临没有经济支撑而需要停工的危险，所以在此基础上建筑方会做出的选择就是将自己现有的财产进行抵押获得贷款，而建筑方能够抵押的就只有土地使用权。那么，在建工程抵押土地使用权的条件是什么？一、在建工程抵押土地使用权的条件是什么？土地使用权部分。对于抵押物范围包括整宗土地使用权还是仅仅为在建工程已完工部分所分摊的土地份额，同样存在两种观点。一种观点是将在建工程已完工部分所分摊的土地份额视为抵押物，在建工程占用范围内的土地面积及价值应按抵押建筑面积在工程总建筑面积的所占比例进行分摊，不得将该在建工程占用范围内的全部土地列入抵押范围。另一种观点是以整宗土地使用权不可分割作为抵押物。笔者赞同将整宗土地使用权作为抵押物，按房屋面积比例对土地进行份额分摊的做法，不符合土地使用规律，其分摊的份额无法在实地得以体现，因此不具备实际意义。银行在办理在建工程抵押贷款时应把握在建工程及土地使用权整体作为抵押物的原则，在抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记的范围，而不应按分摊份额登记。担保法司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。建设部城市房地产抵押管理办法第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据担保法司法解释、城市房地产抵押管理办法及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件：1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。物权法出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。物权法实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。3、城市房地产抵押管理办法明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。把握问题(一)在建工程抵押范围的界定。 根据城市房地产抵押管理办法规定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用权两部份。建筑物建筑物部分。在建工程抵押时是以工程全部还是以已完工部分作为抵押物，理论界和各地登记操作实务中均未统一。一种观点认为，根据担保法规定，抵押设定后新增的建筑物不属于抵押物，在建工程抵押范围应为抵押时已经完工的部分。另一种观点认为在建工程抵押物应包含尚未完工部分在内的项目整体。本人比较赞同第二种观点，即以在建工程整体作为抵押物。理由是：(1)在建工程抵押权属于房地产期权，其性质不同于担保法上的房地产抵押权;(2)在建工程抵押的根本目的是为了取得贷款资金完成整个工程;(3)房地产项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值;(4)仅仅以已完工部分抵押，不一定能够具备独立使用功能。当然，银行在确定抵押物价值时，应剔除尚未完工部分抵押物所需继续建造的资金。即抵押物实际价值等于拟抵押在建工程的整体价值减去尚未完工部分在建工程的价值。综上