房屋已经过户但无法过户土地使用证是怎么回事？.doc

房屋已经过户但无法过户土地使用证是怎么回事？ 当事人如果持有的是划拨性质土地证，规定是不能办理过户手续，需要由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 二手房交易中，一般人都了解房屋产权证过户并会去办理，却往往不了解土地证的知识，会忽略土地使用证过户问题。房产过户后再去办理土地证过户时，被告知由于土地证属于划拨用地，不允许过户。部分购房者即使正常居住所购房产，一段时间再次转卖时也会遇到阻碍。房屋已经过户但无法过户土地使用证是怎么回事？一、划拨用地性质 需补办出让手续土地属于划拨用地性质，按理需要补办出让才能交易。国有土地证的取得方式有两种，一种是有偿取得，即以出让方式取得，以这种方式取得的土地，可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得，以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，变划拨土地使用权为出让土地使用权。购买二手房时，可以看原业主土地证上所写的性质是什么，才知道是否可以办理更名或补办手续。二、众多购房者忽视土地证过户在完整的商品房产权中，应该包括“国有土地使用证”和“房屋所有权证”。其中，“国有土地使用证”就是我们通常说的土地证，是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证。然而，在二手房交易过程中，即便是可以办理更名和转让手续，不少业主也忽略了土地证的办理。没有土地证的房子，照样可以上市交易。尽管没有土地证不影响业主对房屋的使用，但是根据物权法相关规定，将来土地使用证和房产证不齐，不得上市交易。另外，将来如果遇到房屋毁坏或拆迁的情形，房屋所有权和土地使用权应该分属两部分补偿，这样土地补偿部分就很难保证。三、 国土部门拒办土地证四种情形1、属于划拨用地商品房，没有补办出让2、开发商以出让方式取得土地使用权的，但其土地出让金尚未交纳完毕。3、开发商以划拨方式取得土地使用证的，未经政府有关部门批准，办理出让手续的。4、在集体所有的土地上建房的。5、开发商所取得的土地使用权权利受限制的，诸如抵押、被司法机关查封等情况。四、商品房土地使用权分割登记所需提供的材料开发商的国有土地使用证(复印件);土地使用权出让合同及土地利用要求(复印件);规划设计条件(复印件);各幢楼房总房屋所有权证及该幢楼房各户测绘面积明细表(市房地产测绘队出具);房屋竣工验收报告;土地分摊情况表(提供以幢为单位、用excel制表的软盘);填写土地登记申请表;开发商的法人证明、机构代码证、法人代表身份证明书、法人代表个人的身份证明、土地登记委托书及委托代理人的身份证明;各户房屋所有权证及业主身份证明;宗地图;国土资源部门认为应提交的其他材料。房改房或商品房土地变更登记：原业主国有土地使用证原件和房屋所有权证复印件;现业主房屋所有权证原件和复印件;买卖合同或赠与合同、继承证明等变更文件原件或经查档盖章的复印件;土地出让金缴交证明;变更双方身份证明复印件;属划拨土地使用权的，应提供房改房或商品房划拨土地使用权补办出让合同。如该幢楼已办理出让的，应到用地利用组查询出让合同编号、使用终止日期;宗地图一份;国土资源部门认为应提交的其他材料。五、办理条件已办理初始登记；资料齐全。申报材料：1、登记申请书；2、申请人身份证明；3、房屋所有权证书或者房地产权证书；4、证明发生变更的材料；5、其他必要材料。六、办理流程、时限1、申请；2、受理；（1个工作日）3、审核；（私房科初审4个工作日；处领导复审2个工作日；局领导审批4个工作日）4、记载于登记簿；（4个工作日）5、发证。 办理时限：15个工作日七、房地产转让管理办法政策信息及相关解读（一）下列房地产不得转让以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的（第十条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；（属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。）2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（二）房地产转让合同应当载明下列主要内容1、双方当事人的姓名或者名称、住所；2、房地产权属证书名称和编号；3、房地产坐落位置、面积、四至界限；4、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；5、房地产的用途或使用性质；6、成交价格及支付方式；7、房地产交付使用的时间；8、违约责任；9、双方约定的其他事项。房产交易中房屋和土地均要过户和办理出让